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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
近期「西華富邦」與「宏盛帝寶」、「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」同獲選為2018十大豪宅第一名，事實上，西華富邦去年也榮登台灣十大豪宅冠軍。據內政部實價登錄網統計，西華富邦更是2018上半年最熱賣的豪宅，6個月內成交8戶，總金額達18.6億元。 西華富邦2014年由台北萬豪飯店董事長、宜華國際董事長劉文治重金打造，堪稱全台唯一真正擁有五星級飯店軟硬體管理的頂級豪宅，總銷金額約500億元創國內記錄新高。
西華富邦總戶198戶，目前豪宅內名人有「半導體教父」、台積電退休董座張忠謀，全球最大金屬水龍頭供應商、路達集團董事長吳材攀，「紡織大王」宋良浩的接班人、虹光國際開發董事長宋大江，還有富邦集團蔡家、知名半導體外資分析師、傳產老闆與房地產建商等。 根據內政部實價登錄顯示，2015年其39樓約200坪的大戶，以每坪290.6萬成交為最高單價；2017年其7樓則有一筆約131坪、總價1億6458萬，拆算每坪約144.5萬元為最低單價記錄。 據永慶房仲網實價登錄揭露，近一年成交平均單坪181萬，總價落在1億5千8百萬～3億8千萬，目前仍有1筆待售。永慶房屋大直美麗華直營店店長楊鴻恩表示，9月成交一戶23樓平均單坪為199萬，西華富邦價位分為10樓以下、10～20樓與20樓以上，期間大概以一個樓層高五萬計算。
向來為低門檻首購天堂的桃竹苗房市，近年隨著房價盤整、建商讓利，「1字頭房價」交易比重續增，今年1字頭房價已占整體交易的66.2％，較去年64.7％、前年63.8％持續提高；各主要區域中又以新竹縣，特別竹北提升最明顯。 實價登錄統計顯示，桃竹苗地區住宅成交單價在每坪20萬元以下的「1字頭房價」約占將近2/3，其中，今年桃園約有68.8％為1字頭房價交易，新竹市、縣則各49.5％、56.5％，苗栗縣則高達97.3％。 各主要行政區1字頭房價分布差異頗大，北桃園地區的桃園、龜山、蘆竹、大園四區，1字頭房價僅約占5～6成左右，不過南桃園的中壢高達7成，平鎮、楊梅則高達9成以上。竹苗地區除了新竹市不到5成、竹北市不到4成，新豐、寶山約在6～7成，其餘主要行政區則多在9以上。
值得注意的是，桃竹苗近3年來整體1字頭交易的占比持續提高，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，除了過去幾年整體環境景氣使房價下修盤整後的結果外，建商考量景氣推案方向與產品規劃，以及購屋能力未提升為最主要原因。 1字頭低價成交案件多半位於發展中較新興重劃區、讓利較多的建案或市區邊陲區段，以及低樓層戶、熱區高屋齡的中古住宅。其中竹北1字頭房價占比從2016年31.1％、去年35.7％，今年已提升至37.7％，3年來提高了超過6個百分點。 江怡慧分析，近3年竹北平均房價約在每坪22萬元，平均值波動不大，精華地區房價未下跌，相對精華地區以外的1字頭房價區更吸晴，購屋版塊移動，大幅提高1字頭房價區的交易比重，包括舊市區內屋齡較高的住宅產品、環北路一帶的華興重劃區、縣治三期旁的水瀧重劃區，以及縣治三期內有部份建商大讓利的建案。
為因應國家重大建設、我國能源轉型計畫及地方發展需求，內政部2018年度審議非都市土地開發許可，共計召開20次區域計畫委員會專案小組現勘或審查會議，並提區域計畫委員會大會審議11案，截至12月19日為止，共核發開發許可7案，目前仍在審議中案件共計14案。
內政部區域計畫委員會審議及核發7案開發許可
內政部營建署表示，為因應國家重大建設、我國能源轉型計畫及地方發展需求，內政部就國土利用適當合理、環境資源保護、景觀、土地使用及交通運輸等議題，提請內政部區域計畫委員會大會審議，並經充分討論後通過10案，其中已於2018年度核發許可案件共7案，分別為：嘉義縣鹽業用地設置太陽光電案、台南市鹽業用地設置太陽光電案、台南高雄水源聯合運用調度輸水工程－大泉淨水場開發計畫、南化水庫防淤隧道工程開發計畫、高雄市內門觀光休閒園區、嘉義縣馬稠後工業區後期細部計畫案及台南市七股科技工業區細部計畫案。
同意公共建設開發 落實國家政策
內政部營建署強調，經內政部核准7案皆為我國重要開發建設案件，2案鹽業用地設置太陽光電案(嘉義縣及台南市)，為我國首例於非都市土地設置地面型太陽光電專區之開發許可案件、2案水資源公共設施(大泉淨水場及南化水庫防淤工程開發計畫)，可強化我國水資源分配調度，達到水資源妥善利用、2案工業區(台南七股、嘉義馬稠後)，將優化嘉南地區之產業開發及經濟佈局、1案高雄內門觀光休閒園區，預期串接南部旅遊資源，發揮整體觀光效益。內政部營建署表示，透過審議及指導7案之開發許可案件，以期推動國家政策及落實國土利用合理性及適當性。
高雄環狀輕軌二階已動工將闢建美術館路段，卻引起居民強烈反彈，認為輕軌影響交通與居住安寧，後續輕軌通過大順路段，爭議問題更多，新市府團隊上任立刻決定輕軌二階停工，彙整民意後再定奪停建、改路線或興建方式。此舉高雄建築業界反應不一，贊成派認為可減少交通衝擊與擾民，反對派則認為停建後的站區增額容積將面臨取消，已預售房屋退戶與已繳納代金退回，徒增業者困擾。
雖然高市府捷運局選前曾針對輕軌二階路線行經美術館路及大順路改為C型路權的提議，向民眾解釋，環狀輕軌捷運建設計畫係以B型路權之型式提報交通部，並經行政院核准在案。由於高雄環狀輕軌捷運列車之電力供應是採用超級電容之無架空線系統，在採用C型路權的情況下，若輕軌電車的充電區被一般車輛占據，亦或塞車時輕軌車輛無法充電，易有電能耗盡風險，無法交通運輸反而造成壅塞的問題。但爭議仍持續擴大，美術館路與大順路沿線居民和店家抗議聲不斷，新市府日前決定先停工再議。
輕軌二階命運多舛 建不建都傷腦筋
輕軌二階停工，已在網路上熱烈討論，贊成停建的一派歡欣鼓舞，認為輕軌二階若停建，可減少擾民程度。卻也有住在大順路沿線的居民反對停建，反而期待輕軌二階將改善交通便利性與提高大眾運輸工具的使用率。一些網友則支持輕軌路線變更，包括輕軌可從鼓山三路轉從青海路接美都路，經過中都溼地公園，再接十全路連通高醫商圈，轉從覺民路通往科工館，再接大順二路形成環狀路網，更利於避開爭議路段，同時因這種路線的車流量較少，可降低對幹道交通的衝擊。
高雄市政府都發局則在今年3月16日正式公告，為積極推動輕軌週邊增額容積政策，輕軌車站週邊一定範圍之都市計畫住宅區、商業區、特定專用區，最高可提高3成基準容積量，發布實施本市都市計畫「變更高雄市都市計畫(灣子內等12處地區)細部計畫(配合高雄環狀輕軌捷運建設計畫實施增額容積)土地使用分區管制案」、「變更高雄市鳳山細部計畫（配合高雄環狀輕軌捷運建設計畫實施增額容積）土地使用分區管制案」都市計畫書。
捷運工程局指出，為使輕軌增額容積制度施行達到簡政便民之目的，環狀輕軌增額容積制度已對齊現行實施多年的容積移轉制度，以車站週邊400公尺及800公尺為範圍，分別可增加30%及15%之基準容積，其他諸如適用分區、申請容積獎勵條件、申請基地規模及價金計算方式等，亦一併比照增額容積。 依據本計畫實施增額容積範圍，環狀輕軌捷運建設車站為中心0至400公尺，增額容積增量上限為30%計算，實施增額容積後住宅區將增加343.61公頃之樓地板面積；商業區增加156.70公頃之樓地板面積；特定專用區增加132.34公頃之樓地板面積。400至800公尺，增額容積增量上限為15%計算，實施增額容積後住宅區將增加430.08公頃之樓地板面積；商業區增加140.64公頃之樓地板面積；特定專用區增加97.55公頃之樓地板面積。實施增額容積範圍內共增加1259.82公頃（約378萬坪）之增額樓地板面積。
輕軌二階若停建或更改路線 原預定站區增額容積恐取消
一些已在輕軌二階站區周圍開挖基地且已繳納代金的業者無奈表示，若輕軌二階停建，原本已取得增額容積的建案，或是已推出預售屋的建案，恐將面臨增額容積取消，建案可建樓地板面積減少、變更設計費用與利息負擔，或是已購客戶必須退戶的窘況，這筆帳是否能申請國賠，也企盼新市府團隊能慎重考慮與協助處理。
達麗建設（6177）看好高雄房市的剛性需求，加上明年就要一口氣完工交屋達70億元的高雄兩大案，因此決定加碼高雄購地補貨，砸下8.21億元，買下高雄三民區覆鼎金段1,335坪土地，預計明年請照、預售，將為2022年的業績預作暖身。 達麗建設特助陳志豪昨（26）日表示，達麗最近正忙著高雄兩大指標案的完工交屋作業，其中總銷58億元的超級大案「全民萬歲」，上星期六才取得使用執照、現正邀請客戶驗屋，2019年農曆年前開始交屋，將會是挹注2019年第1季營收獲利的重頭戲。
陳志豪表示，「全民萬歲」預售階段已經賣了8成，最近完工落成，又陸續賣了一些，累計到目前銷售率達85％，而且每坪單價又比預售階段上調約10～20％，預期明年第1季完工交屋後，可順利完銷。 緊接著達麗高雄另一筆新案「達麗漾CITY」可望在明年第4季完工交屋，總銷約11.5億元，已售9成。 達麗表示，由於2019年將連續完工交屋高雄兩筆新案，因此必須補充土地存貨，選在三民區向威榕投資公司買下1,335坪土地，加碼投資高雄。
法人預期，明年第1季達麗營收獲利可望大噴出，依已出售約85％推估，應可認列約49億元入帳；至於「達麗漾CITY」，估計約可在完工時認列10億元，2019年高雄兩大案交屋就可挹注約59億元營收，對於EPS貢獻度可達6元，屆時獲利績效可望呈現三級跳。 至於今年，由於「全民萬歲」因8月高雄連續大雨造成工期遞延，全案完工交屋時程也從原本的今年第2季延後到2019年第1季。
上銀集團旗下上銀（2049）、陸聯精密、大銀微系統（4576）三公司基於長遠發展，均有投資建新廠計畫，大銀微系統及陸聯兩公司昨（26）日宣布，各斥資7億多元在新竹縣鳳山工業區購5千多坪土地。
上銀今年前三季資本支出55億元，明年建廠及添購設備資本支出將不超過今年。 上銀前三季EPS達15.59元，前11月合併營收攀升至276.36億元，年成長45.23％，雙雙締造史上新高；大銀微系統上半年EPS1.44元，前11月合併營收26.19億元，年成長20.5％。法人預估，上銀今年合併營收挑戰300億元，EPS上看18元；大銀微系統今年營收上看28億元以上，EPS達2元以上，雙雙改寫歷史新高。
上銀集團董事長卓永財指出，上銀智慧滾珠螺桿明年第二季試量產，先交貨給德國客戶，也會出貨給日本合作夥伴。大銀微系統日本、美國及大陸等地市場成長，今年接獲日本廠商定位系統訂單，預計明年出貨，明年營運會比今年兩位數成長。
大銀微系統中長期年營收將邁向100～200億元，不只明年將擴建雲科三期新廠，也與陸聯聯手向新竹縣政府申請鳳山工業區土地。大銀微系統昨日公告，斥資近7.36億元，取得5,071坪土地；陸聯斥資7.7億餘元，買下5,286坪土地。
上銀大陸蘇州及嘉義大埔美二期新廠，預計明年動工興建，2020年第一季陸續完工啟用，上銀日本子公司今年營業額達百億日圓，上銀斥資近21.56億日圓，在日本神戶購入7,470坪土地，神戶廠預計2020年動工。
碳纖維複合材料大廠拓凱（4536）不單看好航太產業發展前景，啟動兩岸投資新台幣40億元擴建新廠計畫，更配合自行車客戶南向布局，斥資1,500萬美元，在越南平陽省購入2.1萬多坪，最快明年首季動工，2020年第一季投產自行車前叉及車架，未來將擴及安全帽及球拍。
拓凱指出，啟動兩岸投資新台幣40億元擴廠計畫，其中中科后里廠區總投資金額30億元，分兩期興建，第一期預計明年第二季動工興建，2020年第四季完工，目前規畫投產TP（熱塑碳纖維複合材料）、航空結構件、次結構件及內裝件，未來也會跨足電動車領域。
大陸廈門廠預計明年正式建廠，投資金額人民幣1.5～2億元，未來將生產飛機天花板、地板、側板及餐車等內裝件。
拓凱表示，廈門廠年營收9～9.5億元，足以支應建廠需求，中科后里廠建廠需要資金15～18億元，拓凱除海外匯入盈餘9億元外，為籌措8～10億元資金，不排除明年第二季召開董事會討論發行CB的可能性。
拓凱指出，配合自行車主要客戶南向投資需求，決定在越南平陽省購地建廠，如果申請手續順利，預計明年第一季動工興建，2020年第一季投產，初期生產自行車的車架及前叉，未來評估導入生產安全帽及球拍。
拓凱表示，今年新增2款登山越野自行車前叉、車架及輪圈訂單，以及安全帽客戶下半年開始出貨，配合漢翔（2634）國機國造計畫開始出貨，加上HONDA JET小飛機每月出貨4、5架次，每架次70個零件及航空餐車等內裝件陸續出貨，帶旺前11個月合併營收67.99億元，年成長18.92％，超過去年63.16億元，締造史上新高。明年自行車、安全帽持續成長，TP應用在電腦機殼開始出貨，明年營運將優於今年。
法人估，拓凱今年合併營收上看74億元，全年EPS有機會超越去年8.58元，明年合併營收可望破80億元，挑戰82億元，續創史上新高。
因應政府推動的都市更新，華泰銀近期著眼於全國屋齡30年以上，共超過380萬戶的潛在商機，該行自去年成立新經營團隊，協助部分地區進行都市更新或都市開發，今年該行都更放款餘額已經達50億元，預計明年會突破百億元。 華泰銀表示，因經營團隊與大股東具備不動產融資專業與經驗，近年致力於推展危老與中小型都更業務，近期成功整合融資新北市新店區碧潭一帶的自主與代理實施都市更新案。
一般商業銀行通常在承作都更融資案時，以借款人年齡與財資歷，忽略都更後不動產價值，無法靈活替有意自主更新地主們，規劃辦理都更期間的財務計畫，亦無法於同一都更案中替個別地主解套資金問題，僅願意承做整合完整之都更基地，因此自主更新因無金融機構的支持較少有成功案例。 由於部分中小型銀行，股東結構有不動產背景的專業，因此更勇於嘗試且有能力規劃這類型的都更融資案，透過了解全體住戶的重建計畫資金需求與時程後，再審閱都更案之事業計畫、釐清法令疑慮，研擬適合全體住戶的授信條件與財務規劃，藉此縮短銀行與住戶間的認知差異，並加速危老與老舊建築融資作業的進度。
業者表示，由於北台灣的老舊房屋過多，許多商業銀行認為融資案子的不確定性高，使住戶經常想自主性都更，卻找不到銀行借錢，若對這方面的專業銀行能出來協助，除了銀行能因應政策，住戶更能入住安全的房屋。
2018年聯貸排名統計即將出爐，據悉，此次年度聯貸排行冠軍將再度上演兆豐、台銀兩家銀行互爭龍頭的場景，倘若以所謂的「帳簿管理行」的統計來看，台銀為冠軍，但若以所有主辦參貸的案件金額來看，則由兆豐拿下第一，最後決選，將在下月初揭曉。
根據初步統計結果，此次聯貸銀行的前20大中，倘若以帳簿管理銀行統計來看，包括兆豐、台銀、合庫、土銀、富邦應會是前五大行，而其他包括一銀、華銀、中信、台新、彰銀也將包括在前十大之內。 由上述排名結果來看，前十大聯貸行裡，八大行庫就有七家進榜，由此可見公股銀行對聯貸業務的重視，以及重返聯貸重心的態勢。
此外，包括外商星展、三井住友、國開行、中國銀行、花旗銀等外商銀行，則進榜前20大，台企銀、永豐、玉山、元大、國泰世華亦為進榜前20大的銀行，這些外資銀行進榜，也顯示其積極參與台灣的聯貸案，特別是挾美元優勢參與外幣聯貸案，也成為這些外銀進榜前20大的重要原因。
若以聯貸市占率來看，目前國內的聯貸市占率超過10％的銀行只有台銀、兆豐兩家，兩家銀行目前的市占率均有15％，而包括土銀、合庫、富邦、台新等四家銀行，市占率都有超過5％的水準。 值得注意的是，現在聯貸案的籌組幾乎可說是「科技業」當家，若以產業別來區分，金融圈人士引述統計結果指出，科技業占整體產業比重已超過四成，至於對聯貸案貢獻居第二大的金融業則以接近兩成的水準居次，兩者合計的比重達六成。
至於不動產業務則未出現在重要的聯貸產業別評比裡。銀行業者指出，現在不動產業者對於土建融案，絕大部分是走「小而美」路線，特別是自貸案，以降低利率。銀行業者對此表示，其實高科技產業也「分」出相當的資金走自貸案路線，甚至另透過票券業發行商業本票的模式來避開聯貸案的1.7％的鐵律，否則整個聯貸占比還會更高。
行政院政委、國發會主委陳美伶昨（26）日審查經濟部投審會擬具的《外國人來台投資條例》及《華僑回國投資條例》，未來僑外資來台投資金額在100萬美元以下者，將採「原則事後申報、例外事前核准」制。 據悉，修法草案將在下周四行政院會通過後送立院審查。 事實上，僑外投資條例修正案在2013年國民黨時代就已開始討論，之前版本雖已送入立法院審查，但最終未完成三讀，以致屆期不續審；民進黨執政後，為友善外人來台投資環境，而重新擬具。
100萬美元以下投資案改採「原則事後申報、例外事前核准」的修法方向，國民黨時代的版本就已提出。但是，當時立委質疑恐怕有「假外資、真陸資」蒙混其中，成為管理漏洞，遲遲不願通過。 為消除各界擔心會對陸資管理產生漏洞，新版修正草案與國民黨時代版本最大差異是加強管理，配套罰責。第一，將「協議控制」的樣態納入投資規範；第二，將「申報代理人」從目前沒有資格限制，改為只能由律師或會計師擔任。
官員表示，「協議控制」可以讓陸資持股未及30%，但陸資實質控制權達30%者，就要受陸資管理規範。舉例來說，阿里巴巴創辦人馬雲及其合夥人持股雖僅16％，但馬雲採合夥人制度，馬雲和主要合夥人可決定阿里巴巴集團董事人選；因此，儘管陸資持股未達30％，但透過協議依然具控制力，故認定為「陸資」，受兩岸人民關係條例管理。 至於「申報代理人」資格條件，從目前只有陸資申請投資案，被要求須由律師或會計師擔任申報代理人；未來所有外來投資案都一體適用，律師與會計師協助把關，避免陸資蒙混成外資規避監管。
此外，除投資「限制類項目」需事前申請許可；另為配合聯合國制裁案或國際上反資恐等考量，未來將新增公告「特殊地區」投資人，不論投資金額多寡，一律需事前申請許可。
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