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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
二○一九年起，北市有多項攸關民眾權益、荷包的新政策，如全國一致基本工資從月薪二萬二○○○元、時薪一四○元，調整為二萬三一○○元、時薪一五○元。攸關社區都市更新權益則包括八十五處公劃都更區，即起恢復十％時程容積獎勵，將有廿萬戶受惠，六年內得提送都更事業計畫，需把握時間；另外，北市身障者則有福音，可擴大申請發電機、氧氣鋼瓶等補助。
• 2019台北市政府重要新政
估廿萬戶受惠 選前被疑買票
房事方面，一月下旬將發布「熱門路段房價＆租金索驥」。此外，有八十五個社區、六五○公頃，被前副市長林欽榮重劃為都更區，由於不少社區在市府第一次公劃都更區時，未於六年內送件，因此喪失申請十％時程容積獎勵；不過，一月一日起可重新申請十％時程容積獎勵，雖然選前被質疑為政策買票，但估計有廿萬戶民眾受惠。
交通方面，針對警方紅單、交通違規裁決書，民眾過去須於四大超商多媒體機台列印繳款單，或前往郵局、交通事件裁決所等處繳納；今起將增加三段式條碼，民眾攜新式裁決書即可超商臨櫃繳納。至於全國一致政策，即起交通違規檢舉人採實名制，須留下姓名、電話、身分證字號，避免檢舉浮濫、惡意檢舉、或資料不足致警方查證困難。
身障者器材補助 新增三項
原本申請「居家使用雙相陽壓呼吸器及氧氣機維生器材補助」，僅限衛福部規劃的十六項輔具，北市新增三項，包含租用發電機、購置氧氣鋼瓶、雙相陽壓呼吸器蓄電電池之補助，對身障者是一大福音。該政策由前議員陳孋輝推動，她曾批，台電六個月無預警停電七七二次，衛生局冷血、不知停電超過卅分鐘，「沒自備發電機靠呼吸器維生的身障者如何是好？」
登山步道 全面禁止吸菸
北市新政還包括登山步道全面禁止吸菸，最高可開罰一萬元；新北投溫泉使用費則由每度廿一元調至廿三元。
今年基本工資上漲，而北市上班族、打工族若要進行勞資爭議調解，也須至台北市政府萬華第二行政中心之勞動權益中心，有別於過去週三、週五下午才有免費諮詢律師，現場諮詢服務增為週一至週五下午。
雙子星大樓開發案已標脫。房仲表示，多年前已有高資產族和建商著眼於改建價值，默默經營西區商圈，整合土地、收購透天厝等，如今雙子星加持，北車周邊店面和透天厝可望再增值。
雙子星大樓所在的台北車站商圈剛好介於中正區、萬華區和大同區交界，過去台北東區崛起，西區一度沒落，但在前台北市長郝龍斌喊出東西軸線翻轉後，各方期待北車商圈翻身，今年店面交易比往年多出約一倍。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示，台北車站六鐵共構，交通十分方便，串連西門商圈、中山商圈以及大稻埕，古今融合的特色吸引國外遊客駐足，近4年比東區更熱鬧、更有特色，尤其在機場捷運通車、雙子星開發案重啟之下，重大建設話題不斷，也使得商圈內的透天厝、店面交易增加。
全國不動產觀察實價登錄資料顯示，房地合一稅上路時，2016年前11月台北車站商圈共有6件店面及透天厝成交，總金額為新台幣7.1億元，但2018年同期則有12件交易，總金額達15.5億元，相較2016年件數和金額成長均逾一倍。
全國不動產商用置產中心經理古凱元指出，日本東京車站都市更新重塑新風貌舉世聞名，而台北車站在郝龍斌時代就喊出東西軸線翻轉，已有高資產族和建商默默經營西區商圈，包含整合土地、收購透天厝等，雖然短期租金投報率不高，但他們著重在後續改建價值，雙子星開發案能成功招標，相信將為周邊商用不動產再帶來一波增值契機。
張瀞勻指出，雙子星大樓約4、5年後完工，每天將有數十萬人進出這兩棟大樓，它將改變周邊城市樣貌，同時西區市容也會同步改變，而周邊三大商圈的店面及透天厝也會跟著水漲船高，尤其是有改建價值的透天厝，預估價格還有增值空間。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，未來雙子星大樓、萬大線、環南市場改建以及艋舺大道都市計畫陸續動工、完工，預期先藉由捷運線貫穿，帶動沿線生活機能，帶給中、南萬華當地居民大利多，除了增加當地交通便利性，也能引入人潮，增加商機。
永慶房屋回顧2018年台北市交易熱門的12個社區，其中以松山區占4個最多，價格則以文山區「世界山莊」最親民。房仲表示，這些熱門社區房價有不少略低於區域行情，適合自住客入手。
永慶房屋根據2018年前10月實價登錄資料統計，北市12個交易熱門社區，包括中山區原名基河國宅的「大直美堤花園」22戶、松山區「松山新城」19戶、文山區「觀星台北」18戶、內湖區「麥帥新城」17戶、大安區「大安國宅」16戶、松山區「健安新城」14戶、大安區「正義國宅」13戶。
另外，中正區「璞趣」、松山區「愛琴海」、松山區「建成花園廣場」、內湖區「湖光國宅」、文山區「世界山莊」均為12戶。12個社區中松山區占4個最多。
以價格來分，「璞趣」每坪新台幣106.9萬元最高，其次是「正義國宅」每坪71.4萬元，第三是「愛琴海」每坪70.7萬元；成交量最多的「大直美堤花園」每坪53.7萬元。
以價格親民度來看，「世界山莊」每坪36.1萬元最親民，其次是「觀星台北」每坪37萬元，第三是「麥帥新城」每坪43.1萬元，另外，「湖光國宅」每坪達44.7萬元。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，2018年前十月交易最多的中山區「大直美堤花園」，原名基河國宅，位於台北市發展成熟的重劃區，此社區為水岸住宅，居住環境優質，靠近美麗華百貨商圈，採買、娛樂機能無虞，且附近建案動輒每坪逾百萬元，「大直美堤花園」社區房價相較更親民，備受民眾歡迎。
社區交易量排名第二的松山區「松山新城」週遭有很多公園，生活氣氛舒適，吸引不少名人來購屋，另外還有3個松山區社區入榜，顯示民眾認同松山區居住環境，這4個社區的平均單價約62.4萬元至70.7萬元間。
房價最親民的文山區「世界山莊」、「觀星台北」社區都只要3字頭便可入住。謝志傑表示，兩社區皆有環山綠地的優美景觀，洋溢著朝氣蓬勃的居家氣質，適合首購族、小家庭。
另外，內湖區的「麥帥新城」與「湖光國宅」周邊生活機能完整，房價相對平實，平均單價僅約4字頭，十分吸引費者目光。
謝志傑表示，2018年熱門社區房價不少略低於區域行情，適合自住客入手，而2019年首季房價仍盤整到緩跌，短期內房價不致於大起大落，加上近期央行宣布利率連10凍，房貸利率持續低檔，有意購屋的民眾不妨趁此時機多看多比較，在農曆過年前購得好屋。
近年龜山A7合宜宅法拍概況
法拍市場成為合宜宅投資套利管道。龜山A7合宜宅「遠雄文青」7樓戶別，上周以每坪23.8萬元在三拍拍定，創下A7合宜宅拍定單價的新高。業者分析，法拍市場為唯一能觀察合宜宅價格行情的指標，也顯示A7合宜宅隨著社區生活機能成形、周邊推案轉熱，行情持續上揚。
根據寬頻房訊統計，自2016年以來，總戶數4,000戶的A7合宜宅共有21戶遭法拍，四大社區中「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」各有9戶最多。以近年來的拍定價觀察，2016年唯一1件拍定單價每坪19.8萬元，2017年6件拍定平均單價約每坪20.6萬元，2018年8件拍定（含1件債權人承受）平均單價達每坪22.1萬元。
上周四「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」各有一戶三拍，分別以總價1,111萬、1,029萬元拍定，其中「遠雄文青」7樓戶別單價每坪23.8萬元，為A7合宜宅法拍價格的新高。
近年合宜宅有不少透過法拍突破移轉年限的投資操作。業者觀察，合宜宅法拍物件是法拍市場的特殊族群，A7合宜宅因有5年不得移轉的限制，由於原屋主抽籤時取得成本約每坪15萬元，遠低於市場行情，加上法拍移轉後的所有權人不再有移轉年限的限制，衍生投資套利的空間，業者觀察，無論板橋浮洲或龜山A7合宜宅不少法拍移轉，多是屬於這種情形。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，以A7合宜宅總戶約4,000戶，三年來約有21戶遭法拍，比例約0.5％，並不算高，但若以桃園新成屋市場來看，三年來桃園屋齡5年內的新成屋共有有106件遭法拍，由於房價基期較低，自用剛性需求接手買盤強，屋主遇財務或償貸困難時多能在市場上出脫，不過A7合宜宅即占106件法拍案件約2成，比例不可謂不高。
徐華辰指出，合宜宅法拍物件具有較濃的投資色彩，拍定價格上揚，生活機能完善與周邊重劃區推案爆量，帶動行情上漲，相對A7重劃區推案價格約在每坪25～30萬元，投資客進場，仍有套利空間。
中華電信2019年資產活化計畫鄭優
中華電信董事長鄭優日前透露，2019年將會是該公司資產活化最積極的一年，據了解，中華電信今年將在南港興建一棟商業大樓及一個新機房，總投資金額約25億元，如果再加上三棟員工宿舍合計投入近9億元，目前確定透過土地開發案活化資產，將投資超過34億元。
南港開發案預定今年8月動工，商業大樓將興建為地下3層、地上13層，新機房則為地下2樓、地上4樓，總樓地板面積近1.2萬坪，要以5年多的時間興建，預定2024年年底完工。
另外，在興建員工宿舍部份，中華電信研究院員工宿舍預定3月動工，2021年完工，除了蓋地上6層地下1層共容納104個房間數的員工宿舍，還會另外撥出13間房間經營會館，投資額約近3億元。
至於萬華員工宿舍則準備蓋地上8層、地下2層共61個房間，投資額約1.5億元，6月動工興建。三重員工宿舍預定8月動工，房間數最多、達191間，樓層數也最高，準備蓋一棟地下3層、地上12層的現代化住宅大樓。
儘管中華電信土地資產雄厚，不過，長期堅持「只租不售」的土地政策原則仍將不變，但將透過推動土地使用分區變更，讓該公司目前不能蓋建築物的機關用地、電信用地，未來可以透過都市計畫變更程序，變成可建築的商業區、住宅區、電信專用區。
而已完成使用分區變更的土地，包括內湖舊宗路的一處土地擬變更電信專用區，三重客網中心辦公室基地擬回復為住宅用地，以及桃園楊梅一處基地擬進行土地分區變更。
中華電信過去鮮少著墨土地開發，2018年來自土地租金、房屋租金、經營會館等貢獻營收約7億多元，較2017年的6.8億元約增加5％左右。中華電信未來若能透過土地分割交換、土地使用分區變更、以及興建商辦住宅大樓等土地開發方式，可望提高土地資產價值，對獲利也不無小補。
老行庫有許多閒置資產，近年來除了進行都更以外，還會出租當辦公室或旅館，達成活化的效果。行庫主管表示，銀行閒置不動產，用來出租給需要的公司，雙方都得利。
據了解，老行庫收租收入多落在2億元至5億元不等，其中，成立最悠久的第一銀行，去（2018）年約3.4億元、華銀約5億元、彰銀則約2億元。展望今年的收租情況預估，大致上與去年持平，也希望有稍微成長。
近年行庫紛紛暫緩拓點或縮減據點，行庫主管表示，部分已閒置不用的行舍，除持續招租，透過自行規劃開發、改建大樓、都市更新等方式，活化閒置資產，增加行庫收益率。
一銀表示，今年將持續辦理土地更新案，例如北投區大業段，約1,890坪土地、中正區公園段約50坪，參與鄰地都更、大同區北段土地合建案預計今年底完工。
至於老樓重建方面，一銀去年剛完成宜蘭分行行舍修復再利用，延平大樓、中壢分行的行舍老樓則重建，未來將鎖定屋齡50年以上，選擇合適標的規劃。
至於彰銀位於北市的二個分行，也正在進行相關程序，推動老樓改建，包括圓環一帶的建成分行與南京復興路口的大同大樓，不過因有畸零地尚待處理，須向北市府呈遞相關申請。
華銀幾年前將總行大樓搬遷至信義區一帶，舊大樓出租，而同為三商銀的一銀與彰銀，目前總行大樓仍在舊大樓，尚無搬遷規劃。
政府推動都市更新，老行庫積極響應；據統計，不動產龍頭土地銀行歷年都更案件約百餘件，額度突破千億元大關，合庫銀行承作額度也達280億元，第一銀行、華南銀行與彰化銀行，歷年都更融資額度合計突破800億元，三商銀今（2019）年都更融資額有望突破千億元。
經濟日報提供
土銀指出，該行都更案承作區域主要以都會區為主，如雙北、桃園、新竹、台中及台南地區，其中，危老重建案目前已經核准十餘件，額度約20億元，土銀歷年都更放款餘額累計已逾千億元。
另外，土銀承作的危老重建案件位於雙北、桃園、新竹、台中及高雄地區，其中包含四件由縣市政府核定的危老重建案，分別為新北市、新竹市、台中市及高雄市。
積極辦理都更融資的還有三商銀。截至2018年11月底，第一銀為360億元、華南銀242.4億元、彰銀則是220億元，合計超過800億元。其中危老重建部分，一銀共四件、核准額度約14億元，華銀總計二件、核准額度3.1億元。
許多行庫在承作都更業務，均於內部成立都更小組，負責統籌、規劃，且搭配產權及資金信託等業務，並透過建築經理公司辦理營建工程管理、財務稽核及續建機制等風險控管，成為一條龍服務模式，既可以確保地主權益，也可以讓建物順利完成。另外，為讓民眾對都更更有感，行庫也會利用新聞媒體通路強化民眾對行庫辦理都更及危老業務形象，進而開發案源商機。
目前較為經典的都更案例是，由土銀出任管理銀行的正義國宅，該案採聯貸案的方式，除八大公股行庫全數到齊外，還有許多民營行庫也紛紛加入，合計17家國銀參與該案，擾攘許久的案子終於能開始動工。
一銀也協助許多產權複雜的地主自力更新案，如921受災地區的「埔里中華商場」及「尚華仁愛大樓」重建案，讓住戶不花一毛錢完成重建。
日前協助「水源路四五期整宅案」173位住戶完成都更。
其實行庫在承作都更時，利差並不高，且最大困難在於釘子戶不願搬遷，行庫高層主管表示，若現在房價表現平穩時不做，未來房市太熱時，更加不利整合，且都更在政策推動下會成為趨勢，配合著政府的相關法規持續翻新翻修，愈早進入市場，機會相對愈大。
具大量新案交屋、高股利、都更題材的指標營建股圖／美聯社
都更條例修正案三讀通過，予以容積獎勵明確化、釘子戶降低爭議，將牽動至少1千億都更潛在商機。市場預期營建股接下來也會搭上利多列車，伴隨未來一年會有新案密集完工入帳、手中耕耘的都更案受惠，及具有股利題材的潛力股指標，華固（2548）、長虹（5534）可望喊燒。
都更條例修正案在立院「躺」了快6年，2018年封關日終於完成三讀，手中有都更案進行的國揚（2505）、全坤建（2509）、冠德（2520）、華建（2530）、基泰（2538）、皇翔（2545）、華固、鄉林（5531）、長虹等，都有機會受惠。
其中位於台北市精華地段的都更案，包括華建手上仍有SOGO復興館對面的安東街懷生段的都更案，及太原路都更案；冠德「捷運科技大樓站瑞安段」公辦都更案；華固大安區信義路光復南路口都更案；長虹信義區松德等幾筆都更案，開發價值相對受矚目。
若觀察未來一年，業績可望維持高檔、完工入帳量邁向高峰、且接下來股利政策傾向「大方送」的高殖利率等三大優勢的個股，則要聚焦華固、長虹等指標股。
華固雖然2018年暫無新案完工入帳，前3季EPS壓低至2.17元，使得股價近一年徘徊在62.9～73元整理，但董事會未來配股配息，仍然傾向維持往年水準，每股可望配到5～5.6元。
展望2019年，華固自2019～2023年總計近600億元的新案陸續完工交屋，其中2019年有「華固新代田」（總銷42億元、已銷售60～65％）、「華固名鑄」（80億元、已售9成多）、「 華固樂慕」（50億元、完銷）三大案，共172億元完工交屋，其中已售150多億元，屆時獲利可望挑戰史上新高。
至於營建股「股王」長虹，2018年前3季已大賺近38億元、EPS達12.38元，遙遙領先同業穩坐EPS獲利王寶座；以近兩年股利都高達6元以上觀察，2019年長虹股利政策勢必有高獲利、高現金殖利率的題材可期。
長虹「長虹新世紀」（42億，待全棟出售）、「明日綻」（14億，已售4成多），為2019年主要挹注案源；加計在手新成屋銷售，業績維持高檔可期。
礙於利率偏高、貸款成數低、市場接受度低等抗性，近年來地上權開發案命運多舛。據最新統計，大台北都會區多年來總計11個地上權開發案，5個從住宅大樓改為商辦大樓，才有市場票房，總計有7個商辦大樓；至於地上權住宅，則快面臨終結。
2019年1月中旬，日勝生活科技公司手中原本滯銷3年、乏人問津的「仁愛本真」地上權開發案，將由原本的豪宅大樓、改租給馬來西亞商鼎聯集團，引進洲際國際酒店集團旗下的「金普頓大安酒店」（Kimpton Da An Hotel），正式「變身」為時尚精品酒店。這是近5年來，從住宅改為商業或辦公大樓的地上權開發案之一。
據調查，近5年來，雙北市總計有11個主要的地上權開發案。其中陸續有地上權開發案因嚴重滯銷、面臨胎死腹中而紛紛變更、或調整開發方向為商業或辦公大樓，5個「變身」案包括「吉美璞立」賣給國揚實業創辦人侯西峰並改作為酒店式公寓；「仁愛本真」改為「金普頓大安酒店」；「將捷SOLO」將改作月子中心；「志嘉水曜」將變為月子中心和旅館；新星興業仁愛路案也將改為商辦。
成功爭取與財政部國產署解約的只有「嘉新金華薈」1個。繼續作住宅使用者，包括「昇陽寓見」、「華固新天地」、「派樂地」，共3個地上權住宅案。至於原本就規劃作辦公室為「潤泰代官山」、「冠德敦北辦公」2個。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，總體觀察，這11個地上權開發案都「很歹命」，在銷售頻頻碰壁後，山不轉路轉，乾脆紛紛改為商辦；還堅持作住宅的，只剩下「華固新天地」銷售比較順利，今年交屋以來又陸續賣掉160多戶。市場解讀，主要是地上權案利率偏高、貸款不易、市場接受度不高，使得地上權住宅普遍接受度不如預期。
反觀作為辦公和商業大樓的7個開發案中，「潤泰代官山」、「冠德敦北辦公總部」適逢搭上辦公需求殷切的潮流，反而殺出一條生路，其中「潤泰代官山」迄今已售7成多；「冠德敦北辦公總部」在2018年11月以60.88億元被玉山銀行吃下2棟，宣告提前落袋為安，也創下地上權開發案提前100％完銷的首例。
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