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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2018六都全年移轉棟數出爐，合計達21.2萬餘棟、年增4.1％，其中又以雙北市反彈幅度最亮眼，桃園、高雄則是「唯二」下滑的都會區；預估2018年全台移轉棟數可達28萬棟，儘管2018房市交易量能先盛後衰，但仍呈現連續2年反彈走勢，預計2019年房市仍是「量微增、價緩跌」趨勢。
六都地政局昨（2）日同步公布12月移轉棟數，交易量表現平淡，僅台中、台南較上月小增1.7％及3.9％，其餘各都月減1.2％～7.6％；與去年同期相較六都全數下滑，年減幅度落在3％～16％。合計六都12月移轉量為1.8萬棟，月減2.6％、年減6.3％
值得一提的是，因韓流爆紅的高雄市，選前10月房市交易量飆到近3,200棟，但11、12月連續衰退，選後雖看屋人潮旺，但民眾多未快速出手，高雄12月僅交易2762棟，創近8年來同期新低。不過12月移轉棟數主要反應11月交易狀況，未來一季到半年的高雄房市量能，才能較真實觀察韓流對房市的真正效益。
2018六都全年移轉棟數合計達21.2萬餘棟、年增4.1％，以各都全年來看，北市2.68萬棟、年增14.4％表現最佳；新北市5.66萬棟、年增9％緊追在後。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雙北市是這波房市修正下，價量修正幅度最大的區域，房市落底回溫後，反彈力道也相對較為明顯。
桃園市2018全年的移轉棟數3.46萬棟、年減2.9％，台中市3.99萬棟、微增1.4％，台南市2.1萬棟、年增7.8％，高雄市則是3.3萬棟、年減2.1％。
永慶房屋業管部經理謝志傑表示，2018全年六都交易量年增4.1％，不過交易集中上半年，第一季年增8.4％、上半年年增5％，然而下半年屋主對價格態度轉硬，建商讓利幅度減少，導致買方無力追價，再加上貿易戰影響及九合一選舉加深觀望氛圍，房市交易先盛後衰。
東森房屋研究中心經理于靜芳分析，2019北市公寓產品有都更、危老推動話題，後勢看好。新北市重劃區皆祭出中小坪數、低自備款方案吸睛，帶動整體購屋氛圍，價格仍是未來成交關鍵。台中、高雄選後變天，房市看好，但並未立即反映房市交易，高雄新成屋量體大，可觀察農曆年前能否有一波壓抑買盤發酵。整體來看，2019年房市將呈現「量微增、價緩跌」趨勢。
商用不動產市場再傳喜訊，實價登錄最新揭露信義計劃區「台北南山廣場」的37樓，去年11月間以月租金338.28萬元成交，坪數達776.3坪，每坪月租達4,358元，登上全台第二高價辦公室寶座，直追「台北101」83樓的4,411元。
2018年初完工的北市新地標「台北南山廣場」，去年九月間曾揭露1筆實價租金行情，為去年7月成交的36樓790.5坪，月租金324.09萬，每坪月租平均達4,100元，一舉坐上最貴租金第三名寶座。如今「台北南山廣場」最新揭露的37樓以每坪月租4,358元再寫新高，與「台北101」最高租金行情僅一步之遙。
實價揭露資料也顯示，以往信義計劃區辦公大樓每坪月租站上3,500元以上者，每年都不到10筆，但去年多達23筆，其中至少5筆已超越每坪4,000元大關。市場預期，頂級辦公大樓租金攀高後，將產生一股外溢的比價效應，加上區域內需求強供給持續去化，信義計劃區內的A辦租金也出現調漲的想像空間。
世邦魏理仕統計，去年12月台北市Ａ辦平均租金達每坪2,705元，全年漲幅達2.53％，創下近10年最大漲幅；主要是需求殷切，且2018年新落成大樓出租情況良好，強勁租賃需求帶動租金成長幅度顯著。
展望今年，世邦魏理仕預期，由於新完工大樓進入空窗期，恐怕會面臨無新大樓落成，辦公空間供給釋出空間相當有限，今年平均租金成長幅度預期不高於2個百分點。
北市府為積極推動老屋重建，目前已培訓授證4627位「危老重建推動師」，並於全市設立40處「危老重建工作站」，做為市民建置免費諮詢的服務管道，建管處未來更設定設立達60處目標，歡迎有重建需求的社區民眾洽詢。
經統計，北市屋齡達30年以上建築將近9萬5000棟，約占83%。建管處為積極輔導為數眾多的老屋更新重建，自去年7月起依「臺北市危老重建推動師培訓及獎勵執行計劃」，招募有志於推動老屋重建的專業人士，經講習培訓並測驗合格後，授予「危老重建推動師」聘書，目前已培訓授證4627位，相關名冊及聯絡資訊，可於建管處網站「危老重建專區」查詢。
建管處處長張明森表示，北市「危老重建推動師」為全國首創，為社區民眾提供免費法令諮詢服務，進而協助社區住戶整合重建意願、輔導申請耐震能力評估，凡經評估可適用「危老條例」重建者，後續再協助覓洽開業建築師提具「重建計劃」申請重建，繼而申請建築執照，並可輔導申辦融資信託、房屋銷售等事宜，擔任社區重建的總顧問角色，為民眾提供「一條龍」的全程服務。
張明森說，由於危老重建工作非常繁雜，跨越規劃設計、營建管理、融資信託、銷售管理、產權登記等不同專業領域，故建管處自去年10月起開始徵求有服務熱誠的推動師設置「危老重建工作站」，由不同專業領域的推動師輪值進駐，提供免費在地化諮詢服務。北市目前已設置了40處「危老重建工作站」，服務時間區分為早9~12時、午14~17時、晚18~21時3個時段，持續招募中，未來目標為達成設置60處。
市區停車需求強勁，為提高土地利用成效，高雄包括政府公部門與民間業者，紛紛提出多功能立體停車場BOT案，並打算放寬附屬事業進駐，引進餐廳、賣場、影城等各項生活、餐飲與休閒娛樂事業，以刺激業者開發興趣，讓多功能停車場經營成效提高。
包括高雄市政府打算將高雄展覽館、新光公園北側約4023坪廣場停車場用地，變更為停車場用地朝立體化發展，朝市有土地與港區土地一案招商，可因應周邊土地未來停車需求及鏈結郵輪產業等活動，增加港市土地整合開發效益。擬藉由民間BOT方式招商開發，以促參方式引進民間資金打造一座兼具停車場、公益空間、商業設施及多功能使用建物，除可增加停車供給，解決地區停車問題，亦可創造更多商機與就業機會，計畫將停車場用地放寬建蔽率達80%、容積率960%。
市府指出，基地位居亞洲新灣區大型公共建設及大型開放空間集中地區，面臨旅運大樓即將完工營運，並配合21 號碼頭特文區之轉型開發，未來勢必形成人潮聚集之重點開發地區，考量廣停用地僅部分能設置平面停車場，基於有限的土地應作更有效的利用，本次變更為停車場用地將可提供較多之停車空間，有效紓解開發衍生之停車需求。
另外，位於北高雄龍華市場對面的富國路公有停車場，面積達700坪，目前劃設68個停車位，由高市府捷運工程局管理，委託民間經營路邊停車場，但考量周圍建設動作持續，包括距離100公尺的義享天地370億元購物中心開發案、龍華國小舊址開發案、輕軌捷運C25站區等，增加區域停車需求，為配合市府政策，打算透過招商開發鼓勵民間投資經營，在不影響停車場服務機能下，提升商業等附屬設施使用比例，增加開發效益挹注，達到基金自償性，以充實捷運建設財源，促進高雄捷運建設永續發展。
民間也為提高停車場土地使用效率，提出建國一路與福德二路口的438坪福德公有停車場BOT案，本計畫興建量體民間申請人預計興建地下4層、地上8層之建築物，福德公有停車場土地使用分區為停車場用地(停26)，目前做公共路外平面停車場使用，可供停放34輛小型車、56輛機車，尖峰時段停車率可達95%以上。
不動產市場的行情不僅從谷底開始反轉，今年更被大型行庫看好有更長足的「後勁」，不具名的大型行庫高層指出，目前看來，有四大指標已讓大型行庫看好不動產已從谷底反轉，其中台商的回流，可說是最為關鍵的一股推力。
大型行庫高層指出，四大指標明確顯示台商回流效應已帶動不動產景氣上揚，包括工業區土地廠房的價格勁揚、建商往偏鄉申貸「土融」業務的個案增加、且北部地區的縣市政府甚至已對閒置的工業區廠房或土地展開「徵求收購」，以及連南部工業區現在都已呈「滿水位」狀態，都是行庫看好後續土建融景氣上來的重要指標。
行庫高層分析，其中大台北地區週圍工業區的價格已比去年漲至少20％至30％，舉凡五股、新莊、林口、龜山，或是中和、土城地帶的工業區均是如此，價格上揚也反映出廠商設廠的需求增加。
行庫主管進一步指出，近年大陸的工資成本上揚、法規要求越來越嚴格，台商除南向到越南、柬埔寨等東南亞市場，「鮭魚返鄉」直接回到台灣設廠亦越來越多，連北部地區縣市政府都要出面大舉徵求工業區的閒置廠房或土地，甚至連旗下有承襲於多年前不良債權的廠房，現在轉作文件倉儲（銀行法規定銀行文件必須保存一定期限）等其他用途的銀行，亦有收到縣市政府來函擬徵求該廠房投入生產之用。
而另一方面，有越來越多的建商開始向銀行申貸偏鄉地區的「土融」業務，亦表示看好人口從都會區「外擴」效果。對此行庫主管分析，這些建商目前投入資金買偏鄉地區的土地，但暫不作建融，這種「先養地，再觀察後市決定何時啟動建融」的作法，主要也受台商回流效應影響，因認為倘若台商回台設廠增加，員工居住需求勢必增加，接下來生活圈就會「外擴」，上述效應也使大型行庫高層看好，台商回流不斷增加，應可望成為不動產價格後市可期的主要支撐及推力。
台商砸8億元買下最新豪宅王「信義聯勤」。根據地籍謄本資料，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」目前僅2名買家過戶，其一為海凰環球，一次吃下24樓2戶，對照實價揭露，總購入金額為8.38億元，而海凰環球公司登記地，更與人稱「糖果大王」的徐福記同址；至於另一買方為江姓自然人，其戶籍登記地自路段以下，皆已隱匿。
「徐福記」是1992年由台灣徐氏四兄弟，徐鐠、徐乘、徐沆與徐梗，到廣東東莞設廠，一舉成為中國糖果龍頭，銷售額一度突破60億元人民幣（約270億元台幣），也在2008年包辦鴻海董事長郭台銘婚宴的66萬包喜糖。
躋身《富比士》富豪榜
「徐福記」2006年於新加坡上市，2011年被全球最大食品商雀巢集團，以17億美元（約522億元台幣）買下6成股權，進軍中國。主要由徐家老二、身任集團總裁的徐乘指揮大局，他也曾在2011年以14.1億美元身家躋身《富比士》富豪榜。
被業界評選為10大豪宅之首的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，正對大安森林公園，其一已過戶的買方為海凰環球，對照公司地址即為「徐福記」。海凰環球入手24樓2戶，對照實價登錄，交易面積分別為176.1坪、170.8坪，分別以單價275萬、272.6萬元成交，總價合計達8.38億元。交易時間為2015年6月，是該社區目前出現最早出手的買家。
另外，地籍謄本中也有1戶江姓自然人已過戶，但其戶籍地址在路段以下遭到隱匿。業者透露，「現在豪宅客買屋，舉凡以個人名義購買，一律會隱匿個資，但公司名義購買，就無法隱匿。」
尾牙、圍爐餐飲旺季來，餐飲股看好農曆年前餐飲需求熱絡，不少集團在農曆年前有新品牌將開出，包括王品（2727）、瓦城（2729）、乾杯（1269）過年前都將各開一新品牌。
其中，乾杯將攻頂級餐飲市場，新品牌客單價在3,000至5,000元；王品則是再添一中菜品牌，且首次進軍台式合菜市場；瓦城則計畫跨入全新南洋菜系。
乾杯表示，新品牌「和牛47」1月底在微風南山亮相，以外販事業「乾杯食品」作為後盾，將集團進口最頂級的肉品，將最擅長的燒肉核心與日本傳統的懷石料理概念融合，打造「和牛47 -和牛燒肉懷石」。
乾杯表示，位於47樓的「和牛47」為全台灣最高的燒肉餐廳，擁有眺望台北地標「101大樓」的絕佳位置，席設92席，店內以日本明治、經歷大正至昭和時代，象徵新時代的文化創新時期為設計風格。
王品新品牌「丰禾日麗」主打台式合菜料理，平均客單在350~450元，首店選在台北市林森商圈。公司表示，新品牌推廣食材不浪費，以精緻廚藝讓蔬果大變身，並首度跨足台式合菜市場，首店選在台北市林森商圈，鄰近國賓飯店、欣欣秀泰影城，鎖定平日上班族、商務人士，以及假日家庭客聚餐需求。
瓦城農曆年前將推出第七個自主研發的新品牌，公司表示，新品牌於菜色、服務流程以及店觀上，都加入新穎元素，將配合商場，於農曆年前正式營運。
今年中國投資客可能持續撤離全球頂級商用不動產市場，原因是北京持續嚴管資本外流。各地房價本已因央行升息而面臨下跌壓力，如今只怕雪上加霜。
華爾街日報引述房地產資本分析公司（RCA）的數據報導，去年第3季中國企業集團和其他機構投資人出售2.333億美元歐洲飯店、辦公大樓等商用不動產，但僅購置5,810萬美元歐洲房地產；同時期陸資在美國出售逾10億美元房地產，但買入金額僅2.31億美元。
分析師預估今年此趨勢會延續，在北京維持人民幣匯率穩定之際，並未釋出鬆綁海外投資規定的信號。受經濟成長放緩影響，去年人民幣兌美元貶值5.7%，分析師表示，今年人民幣可能持續貶值，若美中貿易戰升級，貶值可能性更高。
雖然中國投資人占歐美不動產市場的比率很小，在倫敦等歐洲大城市，南韓、新加坡等國投資人已填補陸資撤離遺留下來的部分缺口，但分析師說，陸資往往以天價購置大西洋兩岸指標性建築物，因此陸資撤離可能影響市場心理。
在陸資離場之際，利率升高也衝擊許多歐美城市的房市，商用不動產對利率極度敏感，原因是買家一般以高槓桿購買房地產，且機構投資人通常在升息時拋售房產，轉戰債市。
一些中資公司表示，出售資產是正常投資過程的一環，他們是在普遍預期房價下滑前讓獲利落袋為安。有些中國投資人仍然在國際股市活躍，其他投資人則繼續尋找工業不動產等符合中國「一帶一路」全球經濟戰略的不動產。
從2014年開始中國投資人掀起全球擴張熱潮，大買辦公大樓等物件，以實現多元化布局，追求更穩定報酬。便宜銀行貸款也為陸資提供助力，帶動陸資以天價買下指標性物件。
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