歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂主任(Zora #212)  林莊婷(Tracy #235)

房產新聞

  1. 12月房屋移轉量遞延!第1季房市有望回暖

  2. 2019年新制上路!與房市相關的看這裡

  3. 地上權建案 新北擬調降地段率

  4. 桃竹苗 登全台最愛買新屋區域

  5. 台南土地交易 六都第一

產業新聞

  1. 熱錢返鄉 建商布局台中商用不動產

  2. 企業拓點 就愛跟著 地王 走

  3. 上市建商宏普建設交屋入帳旺 2018年營收直逼40億元大關

  4. 微風南山餐飲占比45% 拚3年內損益兩平


1、12月房屋移轉量遞延!第1季房市有望回暖

2019-01-06 16:00 胡兆陽

每年的第4季是房地產市場傳統的旺季,不過受到去年底縣市長大選的影響,第4季的房市買賣情況不如往年熱烈,但是房屋買賣移轉的數量只岀現少許的衰退,算是岀乎房市業者的預料,而且選後的房市交易量有漸漸回籠的情形,這些房屋買賣移轉的數據會遞延1~2個月,因此預估今年(2019年)第1季的房地產市況可望優於去年第4季。

根據六都最新公布的去年12月房屋買賣移轉棟數的資料顯示,各大城市的數字和前一個月相比呈現「小漲、小跌」的情況,月増率大致在4%至 -7.6%之間。不少關心房市的民眾感到好奇:各媒體不是說選後房市的看屋、買屋的人潮都有増加嗎?為什麼和11月相比,12月的房屋買賣移轉數沒有明顯的増加?主要是因為民眾看完屋、簽完約到找好房貸、過完戶、辦好房地產權移轉,起碼要1~2個月的時間,所以12月的房市買賣移轉數據才沒有外界認知的亮眼,要等到今年1月之後的房屋移轉數字才會開始増加。

在各別城市的表現方面,單月房屋買賣移轉棟數月増率最高的是台南市,成長幅度達到3.9%,其中以東區、安南區、善化區的成長趨勢較為明顯,主要原因是房價走低之後吸引到部分投資性買盤、以及移入家庭購屋的買氣所致;六都之中表現第二好的是台中市,月増率雖然只有少少的1.7%,但卻是全台大都會的房市之中「唯二」比11月份成長的城市,也是第4季房市都能維持和第3季一樣成長的地區,可見台中市房地產市場的近況頗佳。

其他城市例如台北市、新北市、高雄市的12月房屋買賣移轉棟數減少幅度並不大,大約在1~8%之間,最受矚目的高雄市,其房屋移轉棟數不僅沒有増加,反而岀現月減率4.1%的情況,業界認為高雄市近期的利多話題預計在今年第1季就會反映在房地產市場上;至於六都之中12月份房屋移轉量月減率最高的新北市,其數字只有7.6%不需太過擔心,而且年減率反而降到只有3%,由此可知新北市受到選舉因素的衝擊並不算太大。

尤其新北市目前位居六都之中房屋移轉量、交易量最大的城市,比重已經超過4分之1,贏過第2名的台中市(21%)達到4.3個百分點,年中還有捷運環狀線通車、多個重劃區大量推案等房市利多的題材,業界預估今年新北市的房地產市場將熱鬧可期。

TOP


2、2019年新制上路!與房市相關的看這裡

2019-01-08 16:00 胡兆陽

2019新的一年在充滿希望中來臨,許多和民生相關的政策新制度也跟著上路,民眾最關心的則是有哪些房地產的新制要實施?又有哪些屬於一般財經的措施,但是和房地產業未來的發展卻有著緊密關聯的新制度要上路?這些都值得關心房市動向、或有意在今年購屋的民眾好好留意。

第一,財政部推動的「青年安心成家優惠房屋貸款」,在今年1月1日開始増加了「一段式」機動利率(隨中央銀行的利率決策而變動)的方案,讓原本只有「兩段式」(即前兩年房貸利率1.45%、之後的利率1.7~1.75%)的優惠房貸方案,又多了一項可以選擇的機會。

目前「一段式」的青年安心成家優惠房貸的利率為1.68%,採機動利率調整,最長貸款年限可達30年,好處是支付的房貸利息會比多段式優惠房貸固定一點,總房貸利息的費用也會比較少一些,適合想慢慢償還房貸的購屋民眾申辦;如果你有十足的財務能力、想要儘快還掉房屋貸款,那麼不妨選擇「兩段式」的優惠利率房貸,因為前幾年可以享有比「一段式」方案更低的房貸利率。

第二,很多民眾有鑑於新成屋、電梯中古屋的房價太貴,轉而去買便宜的老公寓,但是又對老公寓沒有電梯可用的缺點感到無奈。從今年1月1日開始,原本必須公寓裡100%的住戶都同意加蓋電梯,才能申請政府撥給的興建電梯補助方案,改為只要過半數的老公寓住戶同意興建電梯,就可以獲得這項政府的補助款,而且補助的金額也從去年的116萬元提高到216萬元。

第三,以往民眾想利用銀行的「無摺存款」繳付相關房屋款項、或是存進業主個人的銀行帳戶時,沒有強制留下匯款者的個人基本資料,但是從今年1月1日開始,民眾運用「無摺存款」存入他人銀行帳戶金額達到3萬以上時,除了要在存款單上留下個人的姓名、電話、地址等基本資料之外,還要攜帶相關的身份證明(例如健保卡、身份證、駕照等)供銀行查核才能辦理。

第四,則是和房市波動有密切關聯性的通貨膨脹問題。因為從108年1月1日開始,國內的基本工資月薪將從2萬2,000元調升到2萬3,100元,基本時薪從140元上調到150元,而勞保費率也從原本的10.5%調漲到11%,不但勞工保險費増加,雇主給的薪資、勞保分擔支岀當然也跟著増加,最明顯的影響就是最近又有很多餐飲店、客運業準備再度調漲價格,是否引發新一波的物價上漲風潮,進而帶動房市保值、抗通貨膨脹的買氣?值得各界持續觀察下去。

TOP


3、地上權建案 新北擬調降地段率

2019年01月09日 04:10 中國時報 葉德正/新北報導

針對BOT業者要求調降房屋稅,新北市稅捐處長黃育民指出,大面積土地的BOT、地上權案越來越多,年限一到就要收歸國有,若照一般房屋課稅的確不合理,考慮比照北市調降地段率2級20%方式降低稅賦,但詳細方案需研議後再公布。

黃育民表示,中央大面積國有土地禁售令後,逐漸朝向地上權設定或是BOT方案,新北市過去幾乎沒有這類案例,但近來包括新板凱薩飯店等案件都採此方式,未來相關案件越來越多,這是市府必須正視的問題。

黃育民說,一般房屋有土地權,繳納房屋稅合情合理,但如果是地上權建案,年限到了收回土地,房屋價值也都歸零,如果比照一般房屋繳納房屋稅這並不合理。

他以台北市為例,景美華固新天地的地上權案,北市府以調降地段率2級因應,比方說某地區路段率200%,該區地上權房屋就變成180%計算,大約就是打9折。

但黃育民強調,相關方案仍需內部研議,北市府的做法只是給新北當參考,調降是趨勢,但不見得會比照北市方案,不動產房屋評價委員會是每3年一開,最近快也要在2020年才能修正。

據了解,宏匯廣場完工後每年房屋稅大約9000萬元左右,如果比照北市模式應該可以降到8000萬。

TOP


4、桃竹苗 登全台最愛買新屋區域

2019年01月09日 04:10 工商時報 郭及天/桃園報導

桃市、竹縣、苗栗住宅交易平均屋齡分別為15.6年、9.3年、17.8年,為台灣本島僅有3個低於20年的縣市,新竹縣5年以下的交易更高達55%,新興開發、房價基期低與新舊屋價差小,讓桃竹苗成為全台購屋取向上最愛買新房子的區塊。

據內政部不動產資訊平台最新統計,去年第3季全台住宅買賣平均屋齡為20.8年,有21.7%的交易屬於屋齡5年以下的新屋交易。新竹縣平均屋齡9.3年為全台最低、金門縣10.7年次低外,桃園市15.6年、苗栗縣17.8年為全台少數低於20年的城市;基隆市、澎湖縣則以超過28年為老屋交易比重最高的縣市。

其中,新竹縣連續4季在屋齡5年以內的住宅比重過半,桃園及苗栗近年也都有3~4成屬於新成屋交易,相較於全國及雙北市均約2成左右,近年人口大量移入、房價所得比相對較低、新舊屋價差並未拉大的桃竹苗,買方購屋取向上更偏向新房子。不過,發展較早新竹市平均交易屋齡26.9年、屋齡5年內交易占僅1.4%,則是全台老屋交易重鎮之一。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,新竹縣因為竹北的開發,吸引年輕客層的青睞,竹北所得中位數102.1萬元,全台最高,移居竹北的科技新貴多半年齡較輕,多偏好設計時尚、公設完整的新社區,也有足夠的付貸能力,建商竹北推案積極。

桃園屋齡5年內的交易比重也達36.8%,優美地產副總彭明智表示,桃園4年前升格後,民生和建設秉多不斷,加上重劃區新案如雨後春筍、北北桃房價價差,讓不少首購族或退休族捨雙北舊屋,換桃園新屋,交易屋齡也是六都最年輕。

值得注意的是,苗栗縣5年內交易比重也達32.3%,苗栗縣整體交易量不高,但房價基期低,新舊屋價差不大,近年交易多半也都以新大樓為主,加上台積電進駐竹南科學園區,也為周邊新案增加動能。

TOP


5、台南土地交易 六都第一

2019-01-08 14:41:48聯合晚報 記者游智文/台北報導

台南房市由於外來客少,房屋交易量長期位居六都之末,但土地可不同。房仲統計實價資料,台南去年土地交易件數排名六都第一,今年前十月達5800多件,也僅小輸台中約20件,排名第二。

信義房屋表示,台南土地價格便宜,除了建商積極進場購買推案,台南民眾也喜歡購地自建,另外,受肥咖條款、美中貿易戰影響,近年不少台商回流到台南購買工業土地興建廠房,也讓台南交易熱度居高不下。

根據官方資料,台南建物買賣移轉棟數一向是六都最少,以剛結束的2018年來說,台南僅約1.9萬棟,還不到台中市一半。

土地就不同了。信義房屋統計實價登錄資料,2015年台南土地交易多達7423件,六都僅小輸桃園,名列第二,比新北多了2000件,比高雄更多了近3000件。

2016年全台房市跌入谷底,去年台南土地交易仍維持一定熱度,全年達6446件,名列六都第一。2017年再回升至7397件 ,蟬聯六都第一,今年至10月,交易量達5816件,也僅小輸台中,預料全年仍可達到去年水準,甚至超越。

信義房屋企研室表示,台南土地便宜是交易熱絡主因。以均價來說,包含住宅、工業、農業用地等,桃園、台中、高雄去年土地一坪都要10萬以上,新北平均單價33萬,台北市更要69萬元,但台南土地交易平均單價6.5萬元,平均總價僅983萬元,還不到1000萬元。

信義房屋東寧店長林侊毅表示,由於地價便宜,很多台南民眾喜歡在台南買地自建。他說,台南精華區別墅一棟多要4000萬上下,如果購入50坪土地,以精華地區一坪40萬土地單價來計算,購地總價2000萬,自建房屋一坪成本以10萬元計算,900萬元即可蓋90坪,再加裝潢,總計3000萬即可擁有一間量身訂做、有天有地的透天別墅。

林侊毅說,目前台南以醫生族群最喜歡購地自建,並偏好東區百坪以下土地。

TOP


1、熱錢返鄉 建商布局台中商用不動產

2019年01月09日 04:10 工商時報 曾麗芳/台中報導

近期建商跨足台中商用不動產

面對中美貿易大戰等國際局勢的變化,台商紛紛將熱錢轉向土地、廠房、商辦等商用不動產,建商嗅到這波商機,爭相搶進頂級豪辦、複合式商場及飯店等商用不動產,包括聯聚、大陸、富邦、總太、忠泰、銳宇、勤美、順天等建商,近來在台中都有商用不動產的投資布局。

根據2018年1至11月的實價登錄資料顯示,台中市西屯區商辦售價與租金,均為各行政區之冠。以西屯區7期商辦租金為例,2018年每坪租金超過1,000元的不少,甚至有17坪小商辦、單坪租金高達2,824元。

新完工的7期頂級豪辦「中信金控總部大樓」,租金行情每坪站上1,300元,對7期商辦租金具指標意義。該商辦也是台中地產業第一個未來式成品的預售商辦,所在街廓皆為大陸建設開發設計的國際建築群,提升整體質感。

座落於新光三越、大遠百雙百貨龍頭之間的「聯聚中雍大廈」,在豪辦設計上超越同業標準,每層樓挑高4.5米、每戶面積達450坪,每坪單價達57萬至78萬元,創中台灣頂級豪辦紀錄,租金可望再創高。

此外,由建築大師伊東豊雄設計的7期「富邦文心大樓」,地點具交通便利、成熟商圈等優勢,標準層面積為167到196坪,每坪租金行情約在900至1,200元之間。

總太集團在烏日高鐵特區推出高鐵區首座商辦「TTC高鐵商貿中心」,銷售逾9成,每坪租金行情在750至950元間。總太也將觸角跨進商場與飯店業,包括台中市南區「總太國賓影城」,是國賓影城首度插旗台中;總太去年底更取得「台南市新化區虎頭埤湖濱旅館BOT案」開發經營權,預計將虎頭埤湖濱旅館打造成四星級的國際級生態休閒渡假中心。

還有將日本蔦屋書店、吳寶春店等知名品牌引進7期「T&R廣場」的銳宇建設,未來也將重心放在創造商圈上,將複製「T&R廣場」的成功模式,進軍台中豪宅新聚落單元2。

台北忠泰集團以頂級家居名品「明日聚落」複合式商場與台中市場接觸,去年底於台中科博館特區推出全球首發、法式頂級時尚住居「老佛爺」百億豪宅預售案。

勤美集團在台中地區繼「勤美誠品綠園道」、「金典綠園道」之後,預計再推出結合洲際飯店、豪宅、美術館等產品的「勤美之森」逾百億元開發大案,預計2019年首季動工。

TOP


2、企業拓點 就愛跟著 地王 走

2019-01-08 14:41:48聯合晚報 記者游智文/台北報導

內政部近日公布2019年各縣市土地公告現值調幅、以及最高價宗地,也就是地王位置。房仲業說,地王具有兩項指標意義,房產投資人可參考,企業商家拓點,也可視為展店明燈。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,地王第一個指標意義是,地王所在處,通常就是該縣市最熱鬧的商圈,或是最高級的商圈。地王雖很少交易,但在附近投資店面、土地,辦公室,相對保值,拓點設店,也相對有人潮。

第二,雖然內政部公布的地王地價,為公告現值,只有市價四到五成,但可透過實價資料,推算出實際行情,用來作為該縣市土地行情比較標準;另外,從地王公告現值漲跌,也可看出區域房市走勢強弱。

內政部本月1日公布2019年各縣市土地公告現值調幅,除了新北市、桃園市調降外,其餘縣市均調漲,整體來看,波動不大,和2018年相比,全國平均公告土地現值僅上漲0.46%。

2019年全台地王為台北101, 每坪達584萬元,已連六年蟬聯地王。台北101所在的信義計畫區,也是目前北市最高級,人氣最旺的商圈。

新北市地王位於新板特區,由新府路、縣民大道交口的板信雙子星總部大樓第10度蟬聯,每坪約236萬元,排名全台第二。

其他縣市地王,主要都以百貨商圈、夜市、主要交通幹道角地。六都中,台中市地王七期新光三越,台南市地王新光三越中山店,高雄市地王苓雅區大遠百,都是百貨公司。桃園地王則是位於桃園區中正路、復興路口的肯德基。

基隆、宜蘭地王都位於夜市。基隆地王為位於廟口夜市、愛三路、仁三路口的大四美百貨大樓,每坪171萬元,比桃園地王價格還高。宜蘭縣地王位於羅東夜市,為興東段874地號,約在羅東鎮民權路93號街角。

新竹縣地王為竹北市光明六路、縣政九路口的永豐銀行所在地,新竹市則是由新竹火車站前中正路與大同路口的角地蟬聯連,已11連霸,但價格仍受大環境影響,從每平方公尺50萬500元,降至49萬9200元,換算每坪約165萬元。

其他縣市地王今年和去年大多相同,花蓮市中山路與中正路口的「摩瑪運動流行館」,今年公告土地現值每坪138萬,繼續穩坐「地王」寶座;台東「地王」由位於台東市正氣路與光明路角地掄元,每坪約66萬元。

全台單價最低的地王為南投縣地王,為位於草屯鎮太平路與碧山路角地,一坪55萬元,不到台北101大樓十分之一價格。

全台各縣市地王地點一覽。資料來源/內政部

TOP


3、上市建商宏普建設交屋入帳旺 2018年營收直逼40億元大關

2019年01月08日 10:54 工商 蔡惠芳

上市建商宏普建設(2536)今(8)日公告2018年業績,受惠交屋入帳旺,2018年全年營收直逼40億元大關,明顯超越2017年達46%。

2018年12月宏普營收,單月達5億6526萬9000元,和上個月的2億4611萬2000元相較,攀升3億1915萬7000元,月增129.67%,和前一年同期的14億2783萬1000元相較,減少8億6256萬2000元,年減達60.41%。

累計去年1~12月營收39億1803萬4000元,和前一年同期的26億8532萬8000元相較,大幅成長12億3270萬6000元,年增率高達45.91%。

去年宏普完工入帳案源包括:新莊副都心「AMAX」、淡水「有逸天」、台北市「文華麗舍」、台北市「宏普PARK」等,陸續交屋認列,衝高2018年全年營收。

宏普2018年前三季稅後盈餘2億9877萬元,EPS0.90元。

受台股大盤一早紅翻黑所影響,營建股普遍表現疲弱,宏普今早股價也表現持平,在平盤下震盪,盤中暫收在19.6元,小跌0.25%。

TOP

 


4、微風南山餐飲占比45% 拚3年內損益兩平

2019-01-08 19:21中央社 記者劉麗榮台北8日電

微風集團第10個據點微風南山將在10日正式開幕,除了有130間獨家櫃位,還首度引進日本購物中心atre,餐飲比例更高達45%,集團董事長廖鎮漢表示,整體投資應可在3年內損益兩平。

微風南山前身為台北世貿二館,2012年由南山人壽取得50年地上權,總投資金額超過新台幣450億元,除辦公與公共展覽空間外,購物商場部分由微風廣場經營,商場營業面積為1萬6200坪。

位在台北101購物中心對面的微風南山,樓層規劃為地下2層至地上7層,結合精品、流行服飾、雜貨、異國美饌佳餚,全館約200間專櫃,獨家店櫃就有130間,占比近7成,其中有90家餐廳,希望打造信義區都市型Shopping center。

廖鎮漢下午出席記者會表示,微風南山是微風18年以來開的第10家店,也是面積最大的一間,期待值也最高,他們決定把最不一樣的東西擺在這棟大樓。

微風集團策略長廖曉喬說,微風旗下每個館都有不同的定位,微風南山定調為「世外桃源」,微風南山一樓「花饗」由花藝大師凌宗湧設計,將成為民眾最美的自拍點,也希望給消費者不同的美感空間。

微風南山的2樓到4樓,首度引進JR東日本旗下購物中心atre。廖鎮漢說,atre有意到台灣發展,微風透過日籍高階主管推薦,隨即赴日考察,在短短8個月內完成合作協議。他形容這是「天時、地利、人合」,atre也帶來許多獨家商品,微風相當滿意。

對於微風南山的餐飲比例高達45%,廖鎮漢說,他10年前就曾如此預言,南山辦公大樓有1.1萬人,有基本客群,他認為「4成餐飲是黃金比例」。

包括LVMH集團旗下餐廳CE LA VIE CE LA VI、股神巴菲特最愛牛排Smith & Wollensky、Blue BottleCoffee藍瓶咖啡等,都由微風南山獨家引進。

值得一提的是,微風B1占地2222坪的Breeze Super,堪稱亞洲最大超市。廖鎮漢形容,這是最重要的決定,讓民眾體驗現場買、現場煮、現場吃,現場將有10位廚師,吃生蠔要配什麼酒,也有品酒師推薦。

信義區是百貨業的一級戰區,選在此時展店,廖鎮漢說,談景氣大家起跑點都是一樣的,這些都不是藉口,還是要看端出甚麼牛肉,能做到哪些跟別人不一樣的地方,「買動消費者的心」。微風集團常務董事岡一郎也說,今年集團總營收要挑戰300億元大關。

TOP


 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP