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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
內政部最新統計，去年11月全國開工宅數1.13萬宅， 是2009年有該項統計以來同期新高，也是近五年的單月新高，顯示建商感受餘屋壓力減輕，嗅到買氣回籠，積極開工搶市。
內政部自2009年起每月公布住宅開工量，最新數據為去年11月的1.13萬宅，較10月大增逾五成，是2014年1月以來的單月新高，也創下2009年以來同期新高。累計去年前11月全國新開工宅數達9.3萬宅，僅次於2014年全年的10.5萬宅。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，新屋開工是房市指標，由於房屋開工有助提升就業，帶動融資、營建、建材、裝修、家具與家用品等需求，一般也認為是經濟先期指標，開工量上升有助內需表現。
就六都來看，去年前11個月開工宅數最多為台中市，達1.9萬宅，其次為新北市的1.7萬宅，桃園市1.5萬宅排第三。
以增幅來看，高雄市從5000多宅增加到1.1萬宅，暴增1.2倍最多，其次為台北市，去年增加3700多宅，增幅也達88%。台中、新北、桃園市年增幅都約三、四成，六都僅台南市較前一年同期減少約一成。
黃舒衛分析，近一年各地新屋開工量大增，主要和整體房市買氣穩定回溫有關。雖然目前市場餘屋量仍大，但連續兩年穩定去化，讓建商吃下定心丸，買地與開工轉趨積極。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近一兩年來相關政府機關多次宣示不打房，調降房屋稅、豪宅稅等措施，建商對房市未來相對篤定，不再擔心政策干預。
另外，房市由投資市場轉為自住市場，已有一段時間，建商經過市場測試，多已摸索出符合自住市場需求，能夠順銷的產品，再加上公宅、危老建築近一年陸續開工，讓開工數量明顯增加。
黃舒衛說，開工和申請建照不同，建商請照含賭博成分，賭的是未來房市，但請照後可能因景氣變化，延後推案時程，甚至可能廢照。開工則不同，由於開工就須投入成本，代表建商已感受市場買氣，對銷售有一定信心。
為了讓民眾瞭解自主更新，大安區自主更新諮詢工作站於日前啟用，未來民眾可透過工作站，諮詢都市更新相關法令，工作站也結合建管處「危老推動」資訊，協助民眾自主推動老屋再生。
台北市都更處指出，大安區內老舊房屋較多，需要專業者的協助推動，加上有相當多的民間業者願意投入大安區整合，因此都更處可提供專業的法令諮詢服務，透過主動拜訪、辦理說明會等方式，推動自主都市更新。
台北市大安區群賢里翁鴻源里長表示，以自身社區經驗為例，有很多的建設公司來社區整合都市更新意願，但民眾一直缺乏相因應的知識辨識真偽，透過官方協助，可讓里民更了解自身的權益。
近年台中吹起商用不動產熱潮，不少建商紛將經營版圖擴大到頂級商辦、複合型商場及飯店領域，尤其最愛插旗七期豪宅區塊，今年上半年即有2棟頂級商辦完工，租金、售價都創下新高，且近期再增一處共9店面的新商場，補足當地以往缺乏小型機能的罩門。
近期大陸建設、聯聚建設等知名建商都轉戰商用不動產挑戰，各有其突破之處。大陸建設出售予中信金控商辦大樓，預計今年完工後每坪1300元租金將創下台中商辦租金新高點；聯聚建設首個商辦案「聯聚中雍大廈」，為台中超級旗艦豪辦，每層挑高4.5米、每戶達450坪，高檔建材配備不輸豪宅，每坪單價達57~78萬元，也創下中部商辦紀錄，皆為台中商辦新里程碑。
七期商用不動產竄起，意味著工作人口增多，但當地過去相當缺乏的小型機能，在近年也帶起當地商場熱。自2017年小型商場「T&R廣場」進駐，近期市政北二路有處沿街式店面完工，為七期少見的完整店面機能聚落，引入KOI The、富彩軒等中高檔餐飲店，引發市場關注。
太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷表示，7期開店的國際品牌不少，不僅是看準富豪群聚效應及緊鄰國家歌劇院，更看重豪宅的人文氣息，而生活機能提升，也有機會帶動新一波自住型富豪群聚效應，使房價有支撐。
不過「T&R廣場」業者李明潭直言，傳統店面機能逐漸由商場型聚落取代，不管是自住或投資，複合式商場具有未來新零售趨勢必要條件，也將成投資趨勢。
臺北市稅捐處自即日起至3月31日止，將對已核准重購自用住宅用地退還土地增值稅案件進行清查。新購房地有無再移轉、有無出租、營業及戶籍是否遷出等違反自用住宅用地規定的情形，將是清查重點。
依稅法規定，土地所有權人於2年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，符合一定條件者，可就其已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的金額。此類經核准退稅的案件，稽徵機關皆自新購土地完成移轉登記之日起列管5年。
臺北市稅捐處表示，今年清查重點包括新購房地有無再移轉、有無出租、營業及戶籍是否遷出等違反自用住宅用地規定的情形，一旦發現房地不符自用住宅用地之規定或已移轉房地者，將會追繳原已退還的土地增值稅。
臺北市稅捐處舉例，林先生於106年出售中正區自用住宅用地，並繳納50萬元土地增值稅，之後在107年重購信義區自用住宅用地，登記日為107年1月20日，經依稅法規定申請核准退還土地增值稅50萬元。
如果林先生在5年內（107年至112年）將重購信義區土地再移轉他人、改作營業、出租使用或全戶戶籍遷出，依規定將被追繳原退還的土地增值稅50萬元。 稅捐處特別提醒納稅人，重購地若全戶戶籍遷出或改作其他用途等，會被追繳原退還稅款，不要因一時疏忽，而影響自身租稅權益。
公股行庫不僅資金充裕，土地資產也豐富，近年來政府大力鼓勵都更，公股行庫也積極參與。其中，華南銀行在土城工業區第一件以自有不動產參與都市更新案已正式啟動，預計2020年完工；合作金庫位於大倉久和旁的京東宿舍基地參與都更案，去年也動土興建；台灣中小企銀位於台北市瑞安段的3筆土地則已完成重新選配作業。
• 公股行庫進行中都更案
台銀都會區土地 配合參與公辦都更
台銀表示，部分都會區大面積土地將配合參與公辦都更，例如北市庫倫街的3,000坪基地，都更後分回素地擬以設定地上權方式開發；因高雄硫酸錏公司清算完結取得的1.6萬坪土地，也將以公辦都更方式開發。
華銀規劃投入20億餘元於土城工業區興建兩棟大樓，基地2,000多坪，預留845坪的開放空間，一棟與地主合建地上15層廠房大樓，華銀可分回12層樓，預計將全數出租；另一棟由華銀興建地上12層新資訊中心大樓；另外華銀位於北市中正區公園段等6處土地已被劃定都更單元。
合庫位於北市中山北路與南京東路口約74.4坪的京東宿舍基地也參與都更，已通過市府核定，並於去年動土，預計可分配1、2樓店鋪與4個車位；另外合庫還有4個都更案進行中，包括國父紀念館附近的寶通大樓、圓山分行、中崙62.9坪畸零地參與都更案、以及板橋分行都更案。其中板橋分行土地約256坪，將採「危老條例」辦理，以加快都更速度。
此外，台企銀位於北市瑞安段3筆土地約139.45坪，與鄰地合併辦理都更，已完成重新選配作業，很快可進入實質都更程序，預計可分配11戶房屋與11個車位，價值達6.43億元。而台企銀的重慶大樓、北投行員訓練所、板橋分行也將進行都更。
台企銀加快都更 多案評估危老重建
彰化銀行在大台北地區也有6個都更案正在進行中，其中城東分行已進入權利變更計畫，北門分行、板橋分行、天津街房舍則已送地方政府審議中，還有延平南路與中山北路一段的房舍及土地，目前還在規劃中。
第一銀行有四個都更案，包括北投區大業段、中正區臨沂段、中正區公園段等都與地主進行整合中，大同區橋北段預計今年底完工；此外，一銀的延平大樓與中壢分行也完成舊地重建。
台糖、台電、中油等國營事業坐擁不少土地，經濟部2012年起要求國營事業活化閒置或低度利用土地。截至2017年底，3家國營企業回收與活化土地效益達309億元，近年較常見的活化方式多為自建或是找建商合建住宅。其中台糖從過去的學生宿舍邁向社會住宅；台電則持續配合都市更新、整頓精華地段，未來鎖定出租住宅業務。
• 2012年起油電糖土地活化概況
台電加速活化 合建與自辦都更
近幾年台電資產活化腳步加快，北市文山區60坪廢塔地與建商合建後，成功自銷賣出4房，賺進1.14億元；去年位於古亭精華地段土地參與合建，分回的戶數、店面與車位已成功完租，原有土地價值為3.29億元，合建後價值成長47%。
截至2017年底，台電整體資產活化效益達35.9億元，最大宗來自2013年礁溪地上權，權利金16.69億元，每年可收取地租1,246萬元。
最大地主台糖 活化效益達237億
至於號稱全台最大地主的台糖公司，活化與回收面積已超過1,000公頃，效益高達237億元。台糖高層指出，最大效益來自與建商合建出售建物約有178億元，未來秉持「只租不售」原則，新建物將以出租為主。
台糖過去和建商合建學生宿舍，由台糖出地、建商出資，在中南部縣市就有9大學苑，也有學校直接統包承租做為學校學生宿舍，如溪州學苑就由明道大學直接包下。 近年台糖主打循環經濟，並將概念首度導入國內住宅。
台糖表示，配合行政院沙崙綠能科學城 計畫並解決從業人員居住問題，已投資12.8億元打造「沙崙智慧綠能循環住宅園區」，規劃368戶，已完成建照申請，今年施工、明年底前營運。
主打循環經濟 將導入國內住宅
因應超高齡社會，台糖也將推出適合老人的社會住宅等，包括台北市萬華區、台中市南屯區、台南市東區、歸仁區與高雄市前鎮區等5案，將參考循環住宅概念，預計投資10億元、提供649戶，可望於2022年落成。
中油土地活化主要透過設定地上權方式，自2012年列管後，已完成9筆土地活化，其中6案為設定地上權、3案為土地出租，去年租金收益近6,000萬元；截至前年底止，整體活化效益達36.3億元。
中油土地活化方式少見合建開發，位於關渡捷運站旁的自強路基地完整，面積約1.63公頃，已規劃與建商合建開發，粗估貢獻效益超過10億元。
中油主攻地上權 將配合辦理都更
此外，國營事業也配合政府或民間辦理都更，中油位於新北市永和區保平段的都更手續已完成，持有面積不到30坪，但每坪可換取的效益達250萬元，預計分配到的住宅戶數與店面將出租，以獲取穩定租金。
中油位於台北車站旁的館前大樓屬於精華地段，由國泰世華銀行主導，此案都更面積約600坪，中油持有240坪，都更後將成商辦大樓。
日前台電也首度拋出「自辦都更」，位於北市松山區寶清街的都更案面積達666坪，台電產權達開發範圍50%以上，將找建商合作，目前初步規劃兩棟建物，一棟為台電專屬，另一棟屬開發商及地主戶，預估總銷金額達19億元，可挹注台電財源約9億元，預計2024年完工。
上市營建股「小鋼炮」潤隆（1808）將首度挑戰獲利新高，2018年業績亮眼，累計全年營收達138.45億元，創下史上新高；法人估計，去年EPS將挑戰史上次高點，現金殖利率題材可期。
潤隆近年進入密集完工交屋的高峰，使得去年營收大噴出，達138.45億元。和2017年同期的43.78億元相比，年成長達216.23％。
在潤隆2018年新完工個案總共有兩筆，分別為「潤隆」（總銷約32.6億元），及「NTC國家商貿中心」（總銷約61.6億元），兩筆都在下半年取得使照後開始交屋，由於2017年遞延交屋加上新屋完工認列，使得全年營收大幅成長。
其中「NTC國家商貿中心」由於較多企業客戶，因此法人估計交屋時程較原先預期拉長，部分會持續認列至2019年第一季。
法人估，去年前3季潤隆EPS已達7.79元，去年第4季單季營收18.8億元，依獲利率來推估，由於稅費提高，單季EPS約有0.8～1.3元；全年EPS表現，要挑戰超越2012年新高紀錄9.15元，可能有點吃力，但還是有機會站上8.4元的史上次高紀錄。
法人預期，潤隆過去股利配發率都高達8成，甚至85％以上，因此2019年可望有高配發率的好消息，現金殖利率題材可期。
展望2019年，法人估計，將有高雄「悅誠」（總銷約29億元）、「桃園中路」（總銷約21億元）等推出。今年潤隆手中的「NTC國家商貿中心」及「潤隆」，可望有部分遞延至2019年交屋入帳，且具現金殖利率題材；2019年的獲利，可能成長空間未如去年明顯，但2019～2021年在手完工案量將達400多億元，業績持續在高檔的動能可期。
台鐵局將於15日起公告「台北市南港區玉成段二小段732地號土地」都市更新事業實施者案，至6月13日為止。該案基地位於北市東區門戶計畫範圍內，是北市區內新興精華路段，且交通便捷，有興趣者可把握時間投標。
台鐵局表示，該案基地位處昆陽街、南港路三段47巷、市民大道七段及昆陽街60巷所圍中心區域，鄰近鐵路、捷運等車站，可連結南港音樂、轉運、軟體、會展及生技等八大中心，未來發展潛力佳。
台鐵局指出，該案基地權屬單純且方整，土地使用分區是第一種特定商業區，建蔽率55％、容積率382％，容許使用項目比照第三種商業區，具備發展為台北下一個黃金10年東區新門戶，全區採都更權利變換方式開發，並公開評選民間業者投資建設。
投資人若有意願投標，須於公告時間先將每份3000元的工本費匯入台鐵局帳戶（銀行：台灣銀行營業部、帳號：003031121966、戶名：交通部台灣鐵路管理局營業基金戶），再持匯款單據在上班日上午9時至12時、下午1時30分至5時期間，至台鐵局企畫處開發科領取招商文件。
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