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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
中央銀行25日將公布2018年12月全體銀行購置住宅款（房貸）餘額及建築貸款（土建融）餘額，預料將雙創新高紀錄，主要因第四季一向是房市旺季，自住購屋人進場積極，及建商推案相對樂觀的結果。
根據央行統計，至2018年11月，房貸餘額來到6兆9,414億元，土建融餘額為1兆8,321億元，均為歷史新高。其中房貸餘額從2017年2月開始，連續22個月創歷史新高，尤其2018年2月之後，餘額年增率更全部達4.5％以上的相對高水準，10月更是睽違6年半之後，首次衝破5.0％大關。
央行官員指出，年底購屋旺季，房貸餘額增加明顯，但2018年11月受選舉影響，買氣略低於10月，餘額年增率維持5.01％相對高水位，預料遞延交易至12月，增幅將續居較高水準。
土建融餘額11月年增率也衝至7.05％、創近4年新高，且已連續8個月創歷史新高，及連續25個月均為正成長，整體市場氣氛熱絡，建商的看法也趨於正向，在建商新推案及新成屋銷售信心提升下，週轉金需求同步增加，12月餘額也可望續增。
銀行房貸主管認為，房市買氣近年來穩定向上，但由於2019年整體景氣預測，普遍認為2019年不如2018年，更將是房市具關健性的一年。如果賣方續展現讓利誠意，加上市場房貸利率仍位在低檔，優惠低利率甚至貼近1.5％，應可維持小幅成長趨勢，畢竟房價居高一直是買氣不振主因，賣方讓利才能刺激購屋需求進場。
都更疑難雜症百百款，最常見的問題不外乎簽約與溝通，地主與建商往往會先簽訂私約，但其中合約文字陷阱千百種，近年來政府積極推動都更，不僅設法避免民眾簽約誤踩地雷。針對溝通不良阻礙都更進度，也推出公道伯平台來協助整合地主與建商意見。
買房、換房是人生大事，民眾多半對自己的房子要進行都更，抱持謹慎的態度，就怕權益受損。但在都更過程中，民眾私簽都更合約卻處處暗藏危機，常等到對簿公堂時才發現魔鬼藏在細節裡。
除了讓民眾簽訂私約，避免誤踩地雷之外，另外一個都更常見的問題就是協調卡關，讓進度一拖再拖，新北市都更處設立公道伯服務，協助民眾與建商整合意見差距。
新北市都更處長張溫德指出，「新北市在101年我們成立了，都市更新協調的諮詢小組，也就是所謂的公道伯，那在成立以來到現在為止，我們大概已經協調會超過了40場次，那大概將近協調500人次的所有權人，這一個平台的操作主要還是政府的主動出擊，當民眾對於那個建商的說法不信任，或者他們在整合，加入或不想加入，這樣的意見上的差距的時候，就需要這個平台，大家把話講清楚。」
「公道伯服務」的加入，讓民眾對都更的簽約，多了一份信任。主管機關也希望藉由公部門的從旁協助，讓都市更新的速度大步向前走。
苗栗縣政府稅務局表示，2019年度地價稅稅籍及使用情形清查工作將於2月1日起展開，以地價稅特別稅率用地(如工業用地、加油站用地、自用住宅用地)、減免稅地(如騎樓用地、寺廟用地)及課徵田賦土地等列為查核對象，如經查核已變更不符原核定用途使用之土地，自該原因事實變更或消滅之次年期起恢復課徵地價稅。
該局進一步表示，清查期間除向有關單位蒐集資料外，亦將視個案需要進行實地勘查，屆時請民眾配合協助辦理；另提醒土地所有人，倘若原申請適用特別稅率用地或減免土地之原因事實已變更或消滅，請主動向該局申請改按一般用地稅率課徵地價稅，否則日後如被查獲，除須補稅外，尚應按應納稅額處3倍以下罰鍰。
張先生來電詢問，配偶名下桃園市桃園區的土地，原已按自用住宅用地稅率課徵地價稅，在2018年11月贈與給他，仍無出租、無營業且配偶仍設籍該處，是否須重新申請適用自用住宅用地稅率呢？
桃園市政府地方稅務局表示，土地買賣、繼承、信託或贈與等房地移轉後，新土地所有權人常忘記申請適用自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅，而造成地價稅恢復按一般用地稅率千分之十課徵，導致地價稅額與原來差5倍的情形。
該局進一步說明，所謂自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業用之住宅用地，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用以一處為限。原已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，無論是買賣、繼承、信託或贈與等方式移轉，只要土地所有權人變更，就會恢復按一般用地稅率課徵地價稅。
該局特別提醒納稅義務人，在辦竣土地移轉登記後，請記得在地價稅開徵40日前，即於9年9月22日前(因適逢例假日，順延至9月23日前)重新提出申請，經核准後才可適用自用住宅用地稅率，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。
宏盛建設近年財報
宏盛建設（2534）去年受惠百億大案順利交屋入帳，財報可望大豐收，營收已創下11年來最高紀錄、達81.73億元，上周股價表現堅挺，18日攻上26.9元的波段最高點，三大法人買超207張；展望2019年收益性不動產將是重點，有「Ａ辦界帝寶」封號的「宏盛國際金融中心」首季有望全滿租。
拜去年新北市淡海指標百億大案「海洋都心2期」完工交屋大爆量所賜，宏盛2018年營收衝上81.73億元，年增率達25.89％。去年前三季宏盛已大賺27.35億元，超越2017全年獲利26億元，刷新紀錄；去年第四季淡水百億大案「海洋都心2期」、總銷22億元「得意山莊-微風區」接著衝刺。
法人估計，上述兩案貢獻去年第四季EPS約0.5元，全年則有機會重返4元大關，甚至上看4.2元，可望創史上第三高EPS的紀錄。
展望2019年的入帳來源，「海洋都心2期」去年已交屋認列5成多，其餘將持續在今年上半年拼入帳。2019年的推案計劃，將籌備推出汐止案及淡水「海上皇宮」兩大案，總銷共54.2億元。
此外，宏盛接下來耕耘收益性不動產將是重點。其中，「宏盛國際金融中心」在景氣高峰時曾開價整棟200億元求售，後來改為出租，迄今出租率已突破86％，估計2019年首季，可望衝上滿租。市場估計，若達到滿租，每年將可貢獻宏盛租金收入達2.4億元。
另外美國收益性不動產，也是一筆新收入。宏盛去年第四季砸下4.3億元收購美國STC Garden Walk LLC公司100％股權，參與投資美國加州「Anaheim Gardenwalk」購物中心，正籌備招租，目標2019年收租，躍居美國「包租公」。
彰化銀行公告，臺北市中山區長春段一小段764及764-1地號房地參與臺北市同區段764地號等2筆土地都市更新案。
契約相對人為中國建築經理公司，預計投入金額5.6億元，具體目的為有利老舊建物改善，更新後可獲取業外收益。
彰化銀行指出，審計委員會通過日期為2017年8月22日，董事會通過日期為2017年8月25日，惟主管機關於2019年1月16日始核定單元劃定。
台日之間的旅遊市場升溫，日本飯店有意來台設點、招客。市場傳出，日本規模最大的連鎖商務飯店東橫INN評估，在台北大直開設房間數逾800間的飯店；日本不動產綜合服務商巨頭財馬科斯集團（XYMAX GROUP）旗下唐草飯店，積極來台拜會旅行社，爭取更多台灣觀光客源。
據統計，去年前11月台灣赴日人數高達442.1萬人次，年增4.2%，全年有望超越2017年456.4萬人次的歷史紀錄。同時，去年前11月日本來台人數達176.9萬人次，接近2017年全年的189.9萬人次。
經濟日報提供
旅遊業者表示，航空公司日本線機位供給有增無減，代表看好台灣人赴日旅遊熱度不減。另一方面，2011年日本311大震後，台灣人慷慨解囊，釋出極大善意，日人對台灣好感度大幅提升，帶動赴台旅遊逐年升溫。
市場傳出，東橫INN有意在台北大直興建飯店，目標鎖定來台觀光的日客，但平均坪數僅4至5坪，符合東橫INN的風格。
另外，九州民營鐵路巨頭西鐵集團，也斥資6億日圓，在台北市西門町新建地下五層樓、地上28層樓的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」，預計今年2月動工，2023年夏天營業。
飯店業者表示，日人住宿的忠誠度高，同一區域、同一等級的飯店，日人十之八九會選擇日本品牌飯店。
除了來台布局搶日客生意，日本飯店也積極招攬台灣遊客。據了解，唐草飯店近期積極來台拜訪台灣旅行社，盼成為住宿的供應商之一。
因應美中貿易戰帶來的台商回流潮，行政院去年底推出「歡迎台商回台投資行動方案」，經濟部工業局表示，已盤點出未來3年可提供1308公頃產業用地，相當於50座大安森林公園面積大小，台商回流土地供給無虞。
工業局表示，為協助台商回台投資行動方案，協助為有土地需求之廠商提供出租優惠措施及毗連土地變更，已經研發APP，提供及時查詢立即可供地、閒置土地、媒合資訊，並公布產業用地訊息服務。
工業局局長呂正華表示，透過跨部會協調、盤點經濟部、科技部、地方政府、國有財產署等單位土地，未來3年內可提供1308公頃產業用地，約50座大安森林公園的大小。其中，可立即提供設廠使用的土地約441公頃，以工業局所屬的217公頃最多，其次為科技部148公頃、地方政府76公頃。
伺服器廠商回台多
據了解，這波回台廠商以網通伺服器廠商及自行車零組件廠商為主，其中網通業者時程較趕，多以租賃既有廠房方式移轉生產線。台商回台投資行動方案1月以來已審查通過的案件包括智邦科技、慶豐富，以及一家工業局未透露名稱的上市櫃電子業者。
對於光學鏡頭廠、台灣股王大立光受惠智慧型手機多鏡頭趨勢，加上新科技即將量產，產能供不應求，近幾年持續擴廠，但缺地問題還是未解。
據了解，大立光由於業績成長，這幾年持續進行購地，未來由於擴廠需求持續，除了在民間自行購地，另一方面也透過政府找地，目前廠商也已相中精科三期的土地。
工業局表示，已與台中市經發局討論，將共同協助大立光找到合適土地。呂正華指出，他已和台中市新就任的經發局長討論過相關的議題，經發局局長會跟市府的各相關局處還有市長、副市長等等去做報告，努力協助。
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