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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2019年是推動四大住宅政策關鍵執行年，危老重建、都更案件今年將倍增成長，成為點火內需動能的火車頭。內政部長徐國勇接受本報專訪指出，政府透過社會住宅、包租代管等政策，為民眾解決住的問題，如果房子賣太貴，就變成用租的，房價若能穩定，租金就不會上漲，讓租售市場可以相互調節。
蔡政府四大住宅政策包括危老重建、包租代管、都市更新、及社會住宅，徐國勇說，這4項住宅政策環環相扣，而國家住都中心將負責推動公辦都更、林口世大運社會住宅管理等工作，協助價購國有房地參與危老重建，並輔導民辦都更。
都更機制明確化 業界叫好
公辦都更方面，徐國勇指出，國家住都中心要在2019年上半年展現績效，讓台北捷運圓山站西側地區、信義區兒福中心B基地，今年6月能順利辦理公告招商，而中山女中南側地區，最快也會在2020年招商或自行開發。
他指出，去年底通過的都更條例修正案，所有不動產業包括仲介業、營建業、建經公司等一片叫好，最大突破就是程序簡化，對弱勢者也有聽證程序，減少代拆爭議，公權力適時介入，讓都更機制更明確化。
危老重建方面，外界質疑並未達預設一年500案目標。徐國勇說，危老重建目前每個月至少新增20案，預估今（2019）年會有250件申請，去年已經有72案獲得核定，今年及去年申請案可望帶動營建產值約92億元。
徐國勇預估，今年下半年危老案數量會爆衝出來，因容積獎勵新增10％，達到40％的3年期限即將於2020年5月到期，將吸引建商或住戶搶在期限內申請，今明兩年重建案量會較2018年倍增。他強調，危老重建及都更案，對帶動內需有很大的助益。
8年20萬戶社會住宅政策中，12萬戶是政府直接興建、8萬戶是包租代管，徐國勇說，民眾如果入住社會住宅，原來租屋需求就會釋放出來，這樣就為市場的包租代管業務創造空間。
包租代管 進入大眾市場
徐國勇是知名律師，曾處理很多買賣糾紛，他回憶1987年左右是房屋仲介業戰國時代，民眾買賣房屋從自己找代書處理的小眾市場，轉型為仲介業大眾市場。而包租代管也是台灣民眾對住宅觀念的一次轉變，透過定型化契約、專業證照管理等，讓包租代管一上路就進入大眾市場。
「房東管不到、管不了、管不好」，徐國勇希望透過觀念宣導，鼓勵房東將一般房屋委託專業包租代管業來經營，房東享有每屋每月最高6,000元租金所得稅免稅，社宅委託包租代管可1萬元免稅，即使房屋租約仍在存續期間也可以委託代管。
他透露，目前已有近1,500人領有租賃住宅管理人員證照，有上百家包租代管服務業成立，也有3家日商來台，有意把日本包租代管經驗引進台灣市場。另國內房仲業秣馬厲兵、蓄勢待發，欲搶占先機，「包租代管業會遍地開花，蓬勃發展」。
社宅第一階段目標 提前達陣
徐國勇也對8年20萬戶社會住宅非常有信心。第一階段4萬戶目標已提前一年完成，2020年可達5萬多戶；接下來為第二階段8萬戶尋找土地，內政部已盤點國營事業、國產署、國防部、警消單位，提供閒置土地180處約234.5公頃土地，可興建8.2萬戶。不過，雙北較缺乏土地，將運用都市計畫、區段徵收、容積獎勵、都更分回等手段，解決雙北第二階段土地問題。
他指出，政府機關盤點社宅閒置土地，很多位在市區精華地段，如少子化閒置校舍也可利用，但牽涉廢校問題需進一步溝通。徐國勇說，都市社宅可促進生育率及結婚率，像台北市興隆路的公共住宅，結婚率和生育率為全國平均的1.6倍、1.8倍；而像林口世大運選手村，有托幼、長照中心和青創基地，可構成聚落，足以支撐商業設施，進而形成生活圈。
徐國勇說：「解決民眾住的問題之後，如果房子賣太貴，就變成用租的，所以房屋不敢亂漲價，維持一定水準，房價維持水準，租金就不會漲，租售市場有隻看不見的手，會一直進行調節。」徐國勇要在金豬年，將4大住宅政策衝出長紅業績。
早期三軍駐防年代，馬公市就有5家電影院，走過近半世紀後，目前僅存中興電影城還在營運，隨馬公文康市場都更案啟動，將放映到228後熄燈，令不少民眾不捨，最後一夜要來送老戲院。
早在民國50、60年代，當時澎湖的駐軍超過萬人，「看電影」成為阿兵哥休假外出打發時間的最佳休閒去處，早年電影放映前，都可看見竄民排隊購票的情景，鼎盛時期，單單馬公市區就有建國、龍宮、中興和真善美等4家電影院，達到最高峰，這還不包括軍方在馬公中正堂和鄉間的湖西、白沙講美等中正堂，都有放映電影的市場。
而傳統的電影院，隨著錄放影機、錄影帶、有線電視、電腦、手機等興起，加上國軍兵力的逐年精減，導致傳統的電影院，市場日益蕭條式微，原在市區的傳統電影院，紛紛的打烊、拆除、改建或轉型，目前市區僅剩下有中興電影城一家在苦撐，且已轉型成小型的電影院，持續守護著傳統的電影市場。
不過，去年新開幕營運的澎澄飯店3號港亦進駐有新型豪華IN89電影城，在中興電影城熄燈後，將成為澎湖唯一的一家影城。
馬公文康都更預定在今年6月正式動工，在市場內除了部分商家住戶外，「中興電影城」也是在都更的範圍內，屆時也將拆除重建，負責人郭士義決定在今年228最後一檔放映後，暫時停業，因此，不少地方居民、軍人和學子成長，聽到這個消息，都覺得很不捨，相約最後一夜要去送老戲院。
郭士義表示，中興電影城是澎湖目前僅存的唯一傳統電影院，自85年營業迄今，有23年歷史，228之後將暫時告別，未來將視都更重建完成後，再評估是否讓中興電影城再回到文康來，提供最新的影片觀賞。
「存了好久的錢，買下挑高六米預售店面，權狀有近30坪，當時銷售說挑高可以做夾層，才決定買下這間店面，準備來開個小餐廳，現在裝潢才被人告知，這種挑高做夾層是非法，導致又有消防法規的問題，心情實在很低落…。」一名網友ZOE在知名論壇分享購入挑高店面的苦悶心情。不過購買這類「偽二樓店面」風險可能不只這樣，除了可能被拆、被罰款、被要求消防、被多課稅，未來要出租也可能相對受限！
這類常見大樓店面施作夾層違建，是因為建商規劃建案時為節省容積，才將店面規劃1層樓挑高5~6米，銷售給客戶時，再暗示可透過違建夾層即擁有1.5~2倍使用效益，房價也比原本就設計1~2層店面親民不少，所以具有市場利基點，常常成功吸引不少置產族目光。
不過，這類型店面也會面臨了許多風險，並無想像中的好。一來銷售時，業務可能會暗示看屋族，未來再做2樓夾層、讓使用效益倍增；但事實上，只要「權狀沒有登記到的坪數」，建商幾乎不會幫忙做違法之事，所以都是交屋後、屋主自行處理，即便被拆除機率極小，但被「舉報違建」是首當其衝的一大風險。
即便裝潢施工時沒被舉報，但未來出租或營業使用時被舉報，除了可能面臨罰則罰款（照縣市不一），也可能被要求改進公安、符合消防法規，而且因為是名列在案的違建戶，更容易引稅務局關心。
經詢問台中地方稅務局指出，違章建築無使照、建照，不管是工廠、住宅、營業空間，都得要登記稅籍，計算方式與一般住宅無異，經舉報違建也會派員實際計算使用空間。所以意即因違建空間增加，相關稅率如房屋稅，也會增加。
最後對包租公還有一個小風險。房地產業者楊先生補充，有些行業例如醫療業、診所這方面，就會要求是「全合法」的空間，不然連營業執照都無法取得，但是偏偏醫療相關又屬傳統「高租金、好租客」，所以他們完全不會考慮這類夾層店面，出租受眾群也會相對侷限。
地震為台灣人陰影之一，讓不少居住在老舊公寓，及高房價之下正鎖定中古屋物件的民眾為之恐慌，結構技師指出五種「不耐震宅」，是民眾看屋、簽約前絕對要知道的高風險產品。
第1、老屋拉皮粉飾太平
結構技師戴雲發建議，老屋拉皮之前應先做好房屋安全檢測，確保結構安全無虞的建築才建議進行老屋拉皮，以免造成粉飾太平的反效果。看屋民眾也應該注意，中意的物件是否外觀已經重新拉皮。
第2、公寓1樓作為店面，倒塌風險高
結構技師曾慶正指出，從921大地震經驗來看，當時東勢、大里、霧峰災情嚴重地帶，1樓作為店面的房屋，多倒塌得最嚴重。他表示，目前大台北地區除了臨主要幹道的公寓1樓多作為店面，許多巷弄也因商圈擴大從1樓住宅轉變為「具店面價值」的建物，甚至近幾年流行將室內樑柱打掉，成為寬敞明亮的餐廳、咖啡店空間，1樓少了樑柱支撐，一旦遇到地震，會造成非常危險的狀況。他建議，買房最好不要買在1樓樑柱打掉、店面空間過大的老舊公寓樓上。
第3、磁磚剝落、外牆裂痕
目前台北市領有使用執照的建物共有9萬4701棟，其中屋齡達到30年以上的建物有6萬4941棟，比例高達68.6%，數量非常龐大。戴雲發指出，屋齡老舊更讓高樓磁磚掉落、砸傷路人的事件時有所聞，民眾若有發現大樓外磚剝落且有45度角交叉斜裂紋，代表外牆曾經受到地震影響，要特別留意。
第4、凹字型、L型社區不抗震
台北都會區，土壤地質敏感加上地處地震帶，老舊房屋多，許多早期建造設計的房屋大多防震係數不夠，衍生而出如房屋結構安全問題及龜裂、漏水等問題。戴雲發說，若社區規劃為ㄇ或凹字型及L型，面對地震時因受力點不均，房屋較一般一字型社區來得危險。
第5、違法夾層屋
中古違法夾層屋，若當初建商沒有做好完善的承載試算，面對地震時會比一般住宅危險，同時1樓大廳挑高空間過多或者中古公寓頂樓加蓋，這類產品風險也比較高。
座落於台北市捷運昆陽站旁、面積多達3,392.19平方公尺、商三用地，面臨市民大道七段的台鐵土地，1月30日舉行都市更新事業實施者案招商說明會，因該區位具備發展為臺北下一個黃金10年東區新門戶條件，吸引包括冠德、國泰集團、富邦集團、日勝生、聯上、禾碩建設、昇陽建設、合庫、興富發、全球人壽、璞元、洪圓建設、三地集團等30餘家業者參與盛會。
台鐵指出，全區採都市更新權利變換方式進行開發，並公開評選民間業者投資建設，公告期間至6月13日截止受理。該土地位於臺北市南港區玉成段二小段732地號，周遭地主包括台北市政府地政局（728地號，面積2,892.48平方公尺）、工務局（731地號，面積1,493.89平方公尺）、大華鋼鐵機械（733地號，面積3,642.45平方公尺）、潤泰創新（729地號，面積5,288.69平方公尺），倘能整合運用，商機無窮。
台鐵指出，臺北市南港區玉成段二小段732地號都市更新事業實施者公開評選案，土地使用分區為特定商業區（一），建蔽率55％，但經審議委員會同意後放寬，以65％為上限，容積率382％；土地使用項目為第三種商業區使用，如供住宅使用之容積樓地板面積（含附屬相關設施）不得超過容積總樓地板面積50％。
說明會由臺鐵企劃處長楊正德主持，並由睿誼工程顧問何天河博士擔任主講人。楊正德指出，本案基地位於臺北市東區門戶計畫範圍內，為臺北市區內新興精華區土地；交通便捷且臨近鐵路、捷運等車站節點，可連結南港音樂、轉運、軟體、會展及生技等八大中心，未來發展潛力佳。
全國商總過年前到高雄拜會市長韓國瑜，南區招商會中並已提出7大具體投資案，投資金額近500億元。
第一是秀泰影城將與高雄客運合作，投資逾20億元，先投資兩處影城，其中一處在岡山，要在北高雄打造「超高樓」影城複合式商場，預計2021年第2季開幕，預期年營業額上看20億，同時創造1000個職缺，向北漂遊子招手，並優先錄用高雄人。
第2案是 日藥本舖規劃今年在高雄市再投資開展「日藥本舖」至少5家，預估投資金額達3億元以上，將帶入1000個工作機會。
第3是家具業者擬在台南灣規劃家具產業園區，以50公頃土地，成立家具銷售物流產業園區，打造屬於台灣製造的家具醫療龍產業園區，共吸引400家廠商進駐，總投資額為80億元，預計可充實財政新稅150億元，增加3500個工作機會。
第4投資案是擬爭取在民宅樓頂設置太陽光電發電設備，至少給予10年免拆除違建保障，增加民眾配合意願，太陽能光電產業則將大規模投資南部地區，業者預估每年每縣市可投資近50億元，共250億元，來建置太陽光電發電設施，並提供3000至5000個就業機會。
第5是「愛情產業鏈」串聯的產業非常的多，全國婚紗攝影業者將發動大規模投資，共同打造「愛情產業鏈」，創造30億元以上商機，3000個工作機會。
第6投資案是 傳統產業與文化及觀光結盟，將傳統魚市(例如旗津、布袋、安平、東港等魚市場)打造成為現代化觀光休閒魚市，預估每年可提升國內外觀光人潮100萬人次，創造超過100億元觀光及魚產銷售產值，1000個工作機會。
第7案建請各地方政府改建規畫打造成城市森林公園，商總將發動工商企業人士共襄盛舉，捐贈植樹，每座公園至少植樹1萬棵，2000個工作機會，5縣市總價值超過5000萬元。
過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可，沒有訂出成長目標，今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1～3％。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元，較2017年底成長約300億元，主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款，土銀認為，考量房市氛圍、業務成長性及授信品質，今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。
臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元，較2017年底增加190億元，成長3.51％，主要原因包括房市回歸理性與基本面，自住（首購、換屋）型與長期置產型需求成為市場主力，台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款，也讓房貸餘額持續成長。
第一銀行指出，去年12月底的房貸餘額約4,457億元，較2017年年底成長約310億元，主要原因除房市買氣回溫，全年買賣移轉棟數較2017年成長，一銀另針對優質客戶推展優惠房貸專案，有效提升房貸業務承作量，預期今年房貸餘額也會較去年微幅成長。
合作金庫銀行去年12月底個人房貸餘額約5,100多億元，同樣較2017年底餘額約成長3.6％，預期今年國內房市景氣仍處於修復階段可能性較高，但中美貿易戰未來若是趨於和緩，則房市有機會往盤整向上格局發展，有利房貸業務推展
。合庫強調，個金一向以承作「房屋貸款」為重心，房貸業務仍是今年重點業務，有機會隨著房市回穩而增加業務量。
臺灣企銀統計，去年底房貸餘額較2017年底成長，目前國內不動產市場目前以自住需求為主，因今年經濟成長放緩，評估購屋需求與去年相當，而供給量卻創近年新高。審酌今年不動產市場仍未復甦，為控管不動產授信風險，今年房貸放款仍採穩健作法，以自住需求為主，穩定成長。
比較特別的是彰銀去年12月底房貸較前年底略減1.3％，彰銀分析主要是國銀以利率競價方式搶攻房貸市場，至去年底，彰銀房貸餘額約3,700億元，今年目標也是房貸餘額將穩定成長。
房貸壽險推出以來，接受度逐漸增加，華南銀行統計，銀行的房貸壽險保戶，平均購買年齡為40歲、保額約300萬元，涵蓋房貸比重約略50％。 合庫銀行近三年承作房貸壽險為同業最高，市占率達15％，近三年合庫銀行承作房貸壽險客戶年齡層以30～39歲居多，約為38.4％，保額以200～499萬元最多，約占43％；新承做房貸案件中購買房貸壽險比率約為25％。
土地銀行分析，目前房貸壽險客戶的年齡層約介於30～50歲；保費金額以新台幣10～20萬元一件占大宗；至其涵蓋房貸比重則依客戶購買之商品種類而有不同，一般在15～20％之間。
華南銀行指出，自2005年10月開辦房貸壽險，若以2015年至2018年9月的資料統計，累計受理件數約1.7萬件、保費約41億元，於國內銷售房貸壽險的金融業中，約31家中排名第二。
臺灣企銀指出，房貸結合「房貸壽險」在國外已行之有年，以日本為例，高達9成的房貸借款人會購買房貸壽險，歐洲地區則將近8成，惟國內購買房貸壽險比率僅約2～3成。經統計2018年前九月銀行的房貸壽險件數滲透率為27％，仍有很大成長空間。
華銀主管說，目前國人多以本身已購買多張壽險保單為由，往往會拒絕進一步了解房貸壽險商品，卻忽略了一般壽險的理賠金額可能不足夠支應日後償還貸款，因此銷售人員需要花更多時間與客戶溝通，並提供相關資料詳細解說，所花時間可能更多於辦理一般貸款業務。
土銀主管說，房貸壽險屬人身壽險，一般人向銀行申請房屋貸款時，可依自身需求，選擇以房屋貸款之借款人為被保險人之房貸壽險，加強在房屋貸款期間，借款人可能因為疾病或意外導致身故或失能，無法繼續償還房屋貸款時所可能產生的風險保障。
新華社報導，大陸在經過2018全年逾450次的調控後，房市趨冷，讓異鄉工作的民眾返鄉置產的意願大減，三、四線城市房市漸趨理性。 58同城聯合36氪近日公布「2018－2019返鄉置產調查報告」顯示，2019年有意願返鄉置產的人群較2018年略有下降，主要原因為買房者對房市上漲的預期產生變化。
報告顯示，在大城市工作的人群中，52.7％的人有回到家鄉及周邊城市置產的意願，另有38％的人選擇留在工作的大城市打拼。報導指出，與2018年的58.7％相比，2019年返鄉置產人群占比略有下降。報導說，返鄉置產熱潮降溫，主要是因為潛在購房者對房市上漲預期發生變化。
上海易居房地產研究院分析師沈昕表示，返鄉置產曾是支持三、四線城市房地產市場的重要力量，但近兩年，隨著三、四線城市房市宏觀調控逐步強化，消費者對於房市未來走勢產生觀望，也由此導致返鄉購房潮有所降溫。
專家表示，返鄉置產熱潮降溫顯示三、四線城市房地產市場平穩消除泡沫，逐漸趨於理性，也是各地落實「因城施策、分類指導」調控政策的具體體現。三、四線城市房價的平穩有利於建立長效調控機制，進而弱化房地產業的投資屬性，實現「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。
易居研究院日前公布的「中國百城房價報告」顯示，三、四線城市房價在連續10個月月增率上漲的基礎上，2018年12月份首次出現止漲的現象。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從結構上看，三、四線城市終結此前持續上漲的過熱態勢，房價有所降溫。
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