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桃園航空城特定區自2018年3月都計再審通過後,投資買盤回籠,土地交投持續加溫,去年第三季土地總交易金額16.13億元,年增126%、季增8%,為2015年航空城交易急凍以來單季新高,地價也自去年首季觸底後連續逐季上揚。
根據桃園市地政局所發布的航空城特定區市場分析季報顯示,航空城在2013年土地交易創下高達2,048件後,2014年萎縮至不到700件,2015年至2017年間更急凍至每年僅百餘件,不過在2018年起回溫,第三季土地交易77件,為2015年以來的單季次高,顯示看好航空城未來配地後價值大增,在開發計畫漸明朗下,投資性買盤信心大增。
其中包括非都市土地的農牧用地、以及甲乙種建築用地交易量均快速增加,去年第三季分別達56件、11件,土地交易區位則多集中於機捷A16橫山站與A17領航站間。值得注意的是,土地價格在過去漲至每坪7萬元回跌後,自2018年第一季起逐季上揚,前三季分別為每坪6.18萬、6.42萬、6.63萬元。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示,2015年到2017年當時區域內交易一片低迷,中央交通部開發的蛋黃區土地價格,從最高點一路急跌到每坪只剩5~7萬元,回到當初的起漲水平,現在回漲到每坪6.5~8萬元的水準,顯見航空城土地價格已築底完成。
至於桃園市政府開發的蛋白區價格,則是從2014年最高點跌到每坪僅4~5.5萬元的行情,至今每坪來到5~6.5萬元,不論是交通部或是桃園市府主導的徵收範圍,均價已回升二成。
過去桃園航空城前景不明,直接衝擊土地交易,但不確定因素消弭,航空城土地交易回溫,其中有二成是原有土地持有者購地提高權值,另外八成則是以轉換資產與置產為主。
新北市將突破400萬人口大關,據統計,20歲到40歲年輕人占30%以上,還有12%為65歲以上銀髮族,新北市政府將推動多元住宅協助方案,目前市府仍在研議增加補貼名額,另也同步推動3處社會住宅招租及包租代管,希望透過社宅招租及補貼多種方式扶助民眾安居新北。
城鄉發展局黃一平局長表示,為解決市民居住問題,市府除了提供不同補貼方式, 今年將有3處社會住宅即將完工,分別為三峽國光、新店央北及永和中正橋社會住宅共1,381戶。 新北市居住好康在這裡,請多加利用。
(圖/新北市政府提供)
社會住宅方面,永和中正橋青年社會住宅為與派出所共構的社會住宅,鄰近頂溪捷運站,三峽國光青年社宅靠近捷運三鶯線三峽站,而新店央北青年社宅鄰近捷運環狀線十四張站,三者皆具有大眾運輸系統及完善的生活機能,可供青年便捷的生活環境與可負擔的住宅費用。
此外,為解決租賃市場常見問題,如弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高、承租的物件可能是違建、會漏水等,或是房東因租屋管理麻煩,而寧願將房子閒置不出租的狀況,政府於107年正式開跑包租代管計畫,開辦至今已共有超過1600位房東及房客申請、並成功媒合550簽約件數,以包租或代租代管方式有效運用閒置房屋,轉租給有居住需求的民眾和弱勢家庭。
城鄉發展局住宅科科長鄭健志提醒,3月有低收入戶修繕住宅補助,7、8月有住宅補貼,10月則捷運青年住宅補貼,未來將陸續公告訊息,欲申請的民眾請多加留意。另補充,市府有與消保官、崔媽媽基金會配合,若平時有租屋疑問也可協助民眾法律諮詢。
迫在眉睫,預計明(2020)年4月30日就要公告實施的「縣市國土計畫」時程可能生變,內政部有意提案延後一年。由於縣市國土計畫實施時程已明定在《國土計畫法》中,這項修正還要經行政院同意,並送立院決議後才能生效。
內政部次長花敬群於1月22日主持內政部國土計畫審議會第4次會議時,向審議委員說明這項難題。總計有18個縣市的縣市國土計畫都要在今年10月底以前送交中央審查,加上新上任的縣市首長對縣市國土計畫還有意見,要趕在明年4月底前完成,花敬群坦承「確實有壓力存在」。
土地爭議多 縣市國土計畫恐難產 《國土法》2015年底完成立法,2016年5月1日正式施行,被視為解決國土發展亂象的根本大法。依《國土法》,該法施行2年內(2018年4月30日)應公告實施「全國國土計畫」;全國國土計畫實施2年內(2020年4月30日)公告實施「直轄市、縣(市)國土計畫」;縣市國土計畫實施2年內(2022年4月30日)定出「國土功能分區」,全國土地的利用、規劃才算完成,管制也隨之正式上路。不過,進行中的縣市國土計畫卻傳出可能延後的消息。
花敬群表示,這幾年在國土計畫的農地保留、產業用地劃設方面,地方政府來的壓力持續存在;加上新上任的地方首長對國土計畫還有意見,恐怕明年4月無法完成審議。內政部初步構想是縣市國土計畫延後一年,2021年4月底再公告實施,功能分區圖也隨之延後。
除了免擬縣市國土計畫的台北市、金門縣、連江縣及嘉義市,全國共18縣市都必須完成縣市國土計畫再送內政部國土計畫審議會審查。內政部擬依三梯次審理。第一梯次是五都(不含台北);第二梯包括北部、中部縣市;最晚的一批是南部、東部及離島,三梯送審時程分別在今年4月底、7月底、10月底以前。
花敬群說,內政部目前還是基於這三批次處理,不會因為要修法就延宕。但要在明年4月底前完成,「確實有壓力存在」。
《國土法》催生前立委:三年可接受 但不能再拖
《國土法》從全國國土計畫、縣市國土計畫、到功能分區,時程長達六、七年,曾一度被指責為行政怠惰,坐視天然災害繼續發生,如今又要延後一年。力促《國土法》通過的前立委、現任海洋大學海洋事務與資源管理所教授、內政部國土計畫審議會委員的邱文彥認為,「可以理解」。
他指出,每個縣市都有各自的難題。有的縣市進度快,例如新北和台中;有的縣市因人員、資金和經驗不足,需要更多時間;部分農業縣有農地分配量的難題,延後一年可以接受。但他強調,「要確實在三年內完成,不能再拖」。
邱文彥擔心的是立委藉由審查《國土法》修正條文的機會將時程延後更多年,甚至無限期延長,「那國土計畫就完了」。
地球公民:不會全然反對 五都應如期完成
長期關注國土計畫、地球公民基金會專員吳其融務實地說,縣市國土計畫要如期實施確實有困難。每個縣市都有在地的議題,因此不會全然反對這項提議,但不會再接受其他讓步。
他指出,所謂延後一年並不是18個縣市都延後,第一批的五都(不含台北)應維持在2019年4月前送審,否則每個縣市都拖延,最終還是無法如期完成。 他說明,新北跟台中已經通過區域計畫,過渡到縣市國土計畫相對快速。桃園進度並未落後,高雄與台南都是重要縣市,五都沒有拖延的藉口。
註1:台北市、金門縣、連江縣及嘉義市等 4 直轄市、縣(市)轄區土地均屬都市計畫及國家公園地區,得免擬訂縣市國土計畫。
註2:內政部預計縣市國土計畫(草案)依三個批次提送中央審議。
第1批:新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市,今年4月底前送審。
第2批:基隆市、新竹市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣及南投縣,今年7月底前送審。
第3批:雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣及澎湖縣,今年10月底前送審。
參考資料
• 直轄市、縣(市)國土計畫專區 (內政部營建署)
• 追蹤「全國國土計畫」 專題報導總整理 (環境資訊中心)
2016年政黨輪替後,新任內政部花敬群次長宣示推動都更三法,「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」完成立法後,「都市更新條例修正草案」也於立法院會期最後一天修正通過,不難感受到政府欲藉此實踐競選政見;但對於民眾而言,最關心的不是立法的成果,而是能否藉修法克服推動都更的障礙。
就實務經驗而言,民眾推動都更最大的困難在於1.專業知識不足、2.資金取得困難、3.同意比例難以凝聚;前兩項困難若藉由專業團隊尚可突破,惟就同意比例難以凝聚,尚需大量人力、物力投入整合;且因都更整合時間、成本都難以估計,且若推動失敗,投入之成本恐有去無回。
政府為祭出誘因推動都更,三讀通過危老條例,僅須建物通過危老資格認定,就可以申請最高容積獎勵40%,且免去都更長達數年的審議過程,重建計畫原則上1至2個月即可審查通過,被認為是推動都市更新的一大利器;但該條例規定的重建門檻為全體住戶100%同意,無疑是在都更條例多數決之外更高的門檻;惟筆者認為既已符合危老建物認證,法制上應該較都更放寬同意比例門檻;對此花敬群次長在此次推動的都更條例修正中,也設有相應措施,力求已進行危老重建整合但未達100%同意重建之社區,可採危老/都更換軌並行的新戰略。
各縣市政府中,首以新北市政府循新法推動危老建物更新;新法都更條例於107.12.28三讀、108.01.30經總統公布,並自公布日施行。新北市都市計畫委員會於108.01.31依都更條例第七條,劃定「東來大廈海砂屋社區」為都市更新地區,加速社區整合推動重建事宜;該社區因海砂屋問題且長年無人維護,導致建物混凝土龜裂、剝落及鋼筋鏽蝕裸露,地下二樓至一樓情況尤為嚴重, 2017年11月發生騎樓塌陷意外。
有別以往都市更新著重經濟發展,將營造產值視為產業發展火車頭,希望都市更新拉動經濟發展的論述;近年從中央到地方推動都市更新的政策目標著眼於「防災型都更」及危老建物改建,回顧此次都更條例修法,是應大法官釋字709號解釋,對事業計畫概要發動門檻、未要求設置適當組織審查事業計畫概要以及非以公開方式舉辦聽證,使利害關係人以言詞為意見之陳述,等三項理由宣告都更條例有關部分,未於公布之日起一年內檢討修正者,該部分規定失其效力。但都更條例修法關鍵的部分,是當都更須採取強制手段時,最低限度的同意門檻應如何設置?
回顧709號解釋中陳新民大法官所提出的部分不同意見書,有提出除原房屋已有更新的急迫性,否則應以九成以上的住戶的同意維門檻,此與新法提高同意比例,修正為政府劃定更新地區(公劃地區)同意比例門檻產權、人數逾75%、民眾自行劃定更新單元同意比例門檻產權、人數逾80%;產權逾90%,人數可不計,所追求的精神相符合。
有關何謂「更新的急迫必要性」?陳新民大法官於意見書中又揭示了「都更標的都更必要性的分級與認證」的概念,「分級制度基本上可以依其急迫性,對於老舊建築物,可區分為如紅、黃、綠等三個等級。唯有非都更不可的「紅色等級」,發動與同意的門檻可以降低,例如規定逾50%同意便可進行重建。
文中舉例而言,如果一個老舊公寓,雖然仍然堅固,卻苦無電梯設備;鑑於樓中有不少老邁住戶,行動不便。主管機關便可作出本棟建築物已經達到了「整建紅色程度」評鑑處分,以使得該建築物能迅速獲得裝置電梯的可能性。
同意門檻關乎更新案是否能送交主管機關審核,也是更新案成否取得建築許可、融資貸款的重要依據;取得同意比例送交審核通過後,更新案才具有法律上的效力。對於尚居住於危險及老舊建物(如海砂屋、震損屋、耐震能力不足等)住戶,若有意改建卻擔憂無法達到100%重建門檻,可嘗試下列步驟:
住戶僅須達到該棟建物所有權、人數比例的1/2即可向主管機關申請「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估」;若達到危老建物認定,但尚無法達到100%同意之重建門檻,所有權人可向主管機關建議劃定為更新地區;依新法都更條例第7條第三款(筆者稱為換軌條款)規定,符合危老條例第三條第一項第一、二款規定之建築物,主管機關應視實際情況,迅行劃定或變更更新地區;若經主管機關審查,採取迅行劃定為更新地區,則同意比例門檻下降為逾50%即可推動更新。
此後危老建物推動更新時,門檻有望下降,不但兼顧保證居住者生命、財產安全,因成案性提高,節省溝通整合上成本;後續主管機關及專業團隊能將節省的成本投入於弱勢安置、都更爭議協調等,提高都市更新推動效率。
新北市汐止區首宗市府核定危老案,由土地銀行提供危老重建融資,與在地建商「地寶建設股份有限公司」合作,將使用近50年缺乏耐震能力的矮舊建物,規劃改建為地下1層、地上9層,兼具耐震設計、綠建築與無障礙規劃的新穎大樓,提升了環境的公益價值也提高民眾的居住安全。
土銀表示,本個案介於新北市汐止區主要聯外道路新台五路與大同路之間,鄰近汐止火車站、綜合運動場、高級中學等公共設施,交通位置便利、生活機能充足。
目前土銀危老貸款個案已跨足雙北、桃竹、台中及高雄等地,未來將持續以實際的行動力挺危老政策,把危老安全的幸福列車開往全國各地,讓民眾居的安穩、住的安心。
不確定的年代,要將已增值的不動產先換現金入袋。三商美邦人壽11日公告,為活化資產,將處分大台北地區不動產,三商美邦發言人陳宏昇表示,董事會已授權某些不動產標的要出售,規劃要以公開標售方式,所以會再確定不動產仲介及標售日期後,對外揭露要標售的標的。
雖不能透露標售標的,陳宏昇表示,是具有一定規模的不動產,才會拿出來標售。至於是不是先前已標售過、洽特定人都沒有成交的長春金融大樓,陳宏昇則不願評論。
因為業務持續成長、避險成本擴大、股票價值回檔等因素,三商美邦人壽2018年稅後虧損3.1億元,出現14年來首次虧損,而去年底三商美邦人壽總資產已達1兆1,442億元,是國內資產第七大壽險公司,為強化財務體質,三商美邦人壽股東已連續二年增資,去年12月新發1.5億股、以每股11.3元,辦理現金增資16.95億元,前年則是現增13.3億元。
但因為沒有金控母公司作支撐,三商美邦人壽無法像國泰人壽、富邦人壽或台灣人壽等,由金控母公司一口氣就認購逾百億元或數百億元的增資額度,對資本適足率(RBC)強化效果較有限,也因此市場評估三商美邦人壽要處分不動產,換現金入帳,又能減少資產曝險,有助提升RBC。
三商美邦人壽的長春金融大樓從2015年就打算出售,2017年也曾公開標售,之後又洽特定人,但一直沒有落入三商美邦人壽股東開出的理想價格區間,因此未能成交,市場預測同棟大樓2019年不排除重新標售,或有其他標的一起出售。
位於台北市長春路上的長春金融大樓,是三商美邦人壽在2007~2009年間陸續買入,但部分樓層,如2015年售時即有其中一門號的三樓即不在三商美邦人壽手中,可標售的樓地板面積共5,630多坪,土地持分則是732坪,整棟樓大部分都已出租,當時三商美邦開價50億元標售,若能成功賣出,預估可認列約19億元的利益。
全球前三大記憶體製造商美光日前以5.33億元取得橋椿金屬位於中科后里園區約3公頃廠房,這座廠房緊鄰美光新啟用的中科後段封測基地,預期未來還會有上百億元投資,進一步擴大生產規模。
美光為台灣最大外商投資者,近幾年積極加碼投資台灣,2017年3月,先以27.52億元標下達鴻先進位於中科后里園區的土地與廠房,接著在同年8月,又以5億元購入宸鴻位於原達鴻廠旁的大鴻先進廠房,規劃建立最先進的後段封測基地。
目前,美光在台中與桃園擁有兩座晶圓製造基地,而位於中科后里廠對面的後段封測基地,連同昨天購入的廠房及土地,累計已逾13公頃,可望進一步強化美光在台布局,打造台灣成為全球記憶體專業技術中心。
經濟日報提供
台灣是美光的DRAM生產重鎮,並在此建立DRAM卓越中心。美光桃園廠預計今年進入1Y奈米技術量產,台中廠將於明年進入1Z奈米技術量產。
中科管理局表示,中科后里園區主要有美光及友達兩家旗艦大廠,由於兩家大廠都持續擴廠,帶動后里園區去年營業額一舉突破千億大關。
美光去年10月成立屆滿40周年,同步舉行中科后里園區後段新廠開幕,據了解,美光在中科打造的後段封測基地,連同設備總投資額高達562億元。
美光全球營運執行副總裁巴提亞(Manish Bhatia)在開幕儀式中宣示,台灣是美光唯一將DRAM製造與封測垂直整合的生產基地,有利於提升生產效率與市占,而中科廠預計將增加1,000個工作機會。
橋椿指出,目前中科后里園區部分廠區做為倉儲,部分廠區出租,由於廠區非供營業使用,且短期內並無擴廠土地需求,為充實公司營運資金,改善財務結構,因此決議出售。橋椿於2015年以5.2億元,購入中科后里園區原太陽光電能源科技約3公頃廠房。目前,橋椿在中科台中園區另有一座最先進的智慧自動化生產廠房,投資金額達50億元。
海霸王前鎮漁港冷凍物流園區開發計畫
韓流發燒帶動高雄以「南台巨人」之姿崛起,海霸王企業決定趁勢搭上這班拚經濟列車,複製在四川成都打造物流園區成功經驗,以高雄臨海優勢發展水產及食品冷凍物流事業,斥資80億元在高雄前鎮漁港打造全台最大複合型冷凍物流園區,並整合大中小盤交易於物流園區中,目標於2021年第3季營運。
為了替前鎮漁港海霸王冷凍物流園區熱身,海霸王餐飲事業群並宣布推出全新餐飲品牌「前鎮水產」,結合水產超市與鍋物料理特色進軍水產市集鍋物市場,位在北市西門町延平南路110號德立莊飯店B1的「前鎮水產」旗艦店,將於2月13日正式開幕營運,為全台最大的市集鍋物料理餐廳。
海霸王集團將餐飲新品牌取名為「前鎮水產」,意味未來將透過高雄的工廠及採購物流能力,從高雄最大漁港將新鮮漁貨食材直送到海霸王所屬餐廳,提供消費者最新鮮的在地食材。
農曆年前高雄市長韓國瑜出席左營區蓮潭會館舉行之招商會時,曾透露海霸王將在高雄投資80億元,當時引起不少討論,亦有網民質疑是否「喊喊而已」。如今,隨著海霸王的餐飲新品牌即將開幕,證明海霸王不僅「玩真的」,並且已經根據「從產地到餐桌」概念,打造一條龍式產銷供應鏈的完整投資方案。
位在前鎮漁港的前鎮漁港海霸王冷凍物流園區占地2,700坪,現代化冷凍物流綜合大樓內將有1,700坪大型複層冷凍庫、7,800個棧板、漁獲現場一站式實體及網購交易平台、小型網購或微商青創辦公室,以及新鮮食材展售及銷售區,大樓內並有前鎮水產旗艦店。
至於13日開幕的前鎮水產德利莊店(1號店)特色,每日在現場銷售超過300種當日採購之新鮮食材,並設有320個座席位提供個人鍋與4人家庭鍋,另有握壽司、生魚片與日式小菜等現做即食日本料理供食客點購享用。此外,海霸王冰甜品品牌Ice papa亦將在現場販售以60%果汁比例製作的冰棒。
台北市辦公大樓炙手可熱,南港辦公地標「砳建築」,以每坪1,900元租金、全棟23.5億元,鎖定新創事業、生技公司等新興產業為目標招手,對外分層招租或整棟求售。換算每建坪開價達70萬元,堪稱測試南港辦公大樓「身價」的指標。
南港被北市府定位為下一個黃金10年東區新門戶,2019年更把「南港車站東站BOT案」當作重點招商案之一,全案規畫公車轉運站體、商場、旅館、會議廳等,擬採地上權50年招商。此外,台壽已宣布要砸下368億,攜手日本三井集團合作開發南港Lalaport,預計今年開工。另台鐵也在1月開始公開評選「北市南港玉成段」都更實施者案;中華電信將在南港興建新機房及商業共構大樓,估計投資25.38億;而加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作,將共同打造企業總部大樓。
由誠意開發投資興建的「砳建築」緊鄰南軟園區,為南港重陽路新地標,占地588坪,共有兩棟建築,大棟主建築為「鵝卵石」造型的辦公大樓,全案2017年完工。在全球知名Aedas事務所建築師溫子先打造下,「砳建築」大棟為單層面積195~240坪不等的弧型辦公室,建坪為2,751坪,小棟為256坪,像兩顆座落在基隆河畔的鵝卵石,因此取名「砳」,發音同「樂」,取其兩顆石頭互砥互礪的美聲之意。
取得代理權的住邦資產管理總經理劉陳傳表示,這棟大樓在國際間已赫赫有名,奪得「建築界奧斯卡」International Property Awards國際地產獎的2017年「最佳辦公室優勝」獎,並取得美國LEED綠建築金級認證。他表示,「砳建築」具地標功能,適合作為企業總部,因此先前陸續有Google、星宇航空創辦人張國煒等潛在買家青睞,但因總坪數不敷使用最後作罷。
劉陳傳表示,「砳建築」目標客層將以新創事業、生技業、科技業等為主。每坪租金開價1,800~1,900元,幾乎是信義計劃區的一半不到;若有全棟需求,售價約23.5億元。
味全三重新燕舊廠土地去年賣給國內指標建商茂德機構總裁張高祥,據悉,該案看好台商回流商機,已在春節期間啟動潛銷,且案名暫定為「EBC東森電視商貿中心」,總銷金額高達450億元、創下全台廠辦推案金額新高紀錄。
去年茂德機構一口氣砸下約130億元買下頂率開發股權、味全三重新燕廠土地以及周邊逾千坪地。
負責代理銷售的甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在昨(11)日證實,該案確實在農曆春節期間進入潛銷期,目前案址已豎立廣告看板,預計今年中正式開案,案名暫定為「EBC東森電視商貿中心」,惟每坪銷售單價尚未定案。
經濟日報提供
截至目前為止,國內最大廠辦推案為遠雄集團在新北市汐止的「U-TOWN一期」,總銷金額達300億元。今年「EBC東森電視商貿中心」正式啟動銷售,由於該案總銷高達450億元,將創下全台廠辦推案金額新高紀錄。
張境在強調,全案將以商貿中心為規劃,包含東森電視台總部均將設立於此。新案將以商辦、廠辦為銷售主力,單層最小單位80坪,總銷售坪數約12萬坪,目前傾向以整棟優先銷售目標,其次為單層銷售。鎖定春節期間進行潛銷,主要是鎖定回台過節台商客戶,目前已有買方洽談中。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,三重新燕土地周邊原本就是工業區土地,區域對廠辦、商辦需求不錯,若是以廠辦開發規劃,全案有其銷售利基點,但如果是以住宅開發案規劃,周邊居住環境不佳,價格難有突破;目前三重新燕土地周邊廠辦、商辦行情約在每坪3字頭,住宅則是每坪4字頭。
「EBC東森電視商貿中心」面積約達1.71萬坪,不僅位於新北市三重區重新路、光復路口,且在捷運先嗇宮站出口,是雙北市少見的大面積土地;該地原屬於味全所有,1998年轉手賣給新燕,不料新燕發生財務危機,該地淪為法拍,味全又再以101.68億元標回,並在2010年12月將該案賣給集團旗下頂率開發。
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