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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房屋代銷業者指出，受惠於房市緩回溫，建商積極開工，2019年開始進入推案潮，各家代銷接案狀況可望迎來高峰。 信義代銷今年推案量喊出千億元，直逼四大代銷水準，各家代銷業也卯足全力接案，新聯陽今年全年接案勢必超過千億元。 創意家則保守估計維持在800億至900億元，也不排除超越的可能。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，2017年因雨遮新制將上路而掀起搶照潮，加上2018年房市買氣回升，建商推案轉為積極，導致案量大噴出，預期2019年推案量將會再放大。
根據內政部最新統計，去年11月全國開工宅數達1.13萬戶，較10月大增超過50%，是自2009年該項統計以來的同期新高，也是近五年單月新高紀錄。 累計去年前11月全國新開工宅數達9.3萬戶，僅次於2014全年的10.5萬戶。顯示出建商感受到餘屋壓力減輕、買氣回籠，積極開工搶進市場。
代銷業者指出，近年房市受相關法規施策影響，如雨遮新制上路引起的搶照潮，或都更鬆綁與危老獎勵時程等措施，而今年迎來的推案潮，各家業者全年接案量不容小覷，但要能成功搶市，除價格外，包括地段、建商品牌、規劃等個案表現，皆是成交關鍵。
賦稅署19日公布2018年個人出售房屋財產交易所得標準函釋，因2018年部分區域房市緩步回溫，但整體而言仍為持平態勢，因此各縣市設算率與2017年完全一致、未做調整。
2018年房屋財交所得標準，適用於2018年出售、2019年5月申報的房產交易案件。官員指出，若是非適用房地合一新制者，或是未能證明交易成本，需改用財政部所核定的標準來推計所得，以房屋財產交易所得標準的「設算比率」來計算所得。
賦稅署表示，房屋財產交易所得設算比率因2018年房市大致持平、未做調整狀況，相比2017年微調6個行政區、2016年大幅調降23個行政區相差甚遠。而設算比率則是由地方政府訂定，如台北市政府除特定豪宅以房屋評定現值46％計算財交所得外，其餘房屋為41％。
除台北市以外，各縣市以行政區域劃分適用不同比率。以新北市而言，烏來、金山等地區為14％，但汐止、樹林則為33％，板橋、新莊、三重、土城等熱門置產區更是到35％。 其餘六都而言設算比率皆從8％起跳，桃園市最多23％，台中、高雄市是26％，而台南市則為27％。
另外，根據財政部函釋，如果是中央銀行所公布的「高價住宅」認定標準，包括台北市房地總成交金額在7千萬元以上、新北在6千萬元以上、其餘縣市在4千萬元以上，就屬高價住宅範圍，其財交所得標準仍維持15％不變。
該等高價住宅出售時的所得額計算方式，是先以實際成交金額乘上房屋評定現值除以公告土地現值和房屋評定現值總額，計算出房屋收入後，再乘以15％。 高價住宅乍看設算比率不高，但適用母數卻相差甚遠，一般未達高價住宅標準者是適用「評定現值」，但高價住宅是以「成交金額」。以新北市板橋區為例，部分新建成房屋每坪成交價高達百萬元左右，但評定現值每坪僅35萬元左右、連一半都不到，因此稅負上仍以「高價住宅」較重。
寧願閒置不租，也不願降租損及店面「身價」，導致全台店面危機引爆！根據房產業者統計，目前全台租金破百萬的高租金店面只剩下46間，高租金店面已成為票房毒藥。此外，全台店面待租量高達1萬2,481間、年增近一成，其中，北市「大安區」待租量體最大，店面市況最慘，高達618間店面沒人租，居全台行政區之冠。
近期北市高租金壓垮知名店家消息不斷，永福樓、東區SWATCH、金鑛咖啡等，不少付租能力不差的老店都不敵高租金壓力紛紛收攤；對此，屋比房屋比價平台統計全台網路上待租店面發現，到2月18日止，全台店面待租量高達1萬2,481間，不但較去年同期的1萬1,413間增加1,068間、年增9.4％，且平均每坪租金也從1,756元降至1,645元，跌幅達6.3％。
儘管店面待租量增加，但租金降幅卻不如預期，以店面租金最高的北市來看，平均每坪租金年減幅僅5.3％，降幅低於全台平均數。而近期因「韓流」炒熱的高雄市，目前店面待租量1,621間，較去年同期增加121間、年增幅8.1％，居六都之冠。 另外，觀察全台待租店面的分布，包含東區、師大夜市、通化街等知名商圈在內的台北「大安區」待租量體最大，店面市況最慘，不僅待租店面高達618間居全台行政區之冠，更是居次的桃園區488間、北市中山區385間的1.3倍及1.6倍，為目前全台待租量最大的店面市場。
對此，屋比房屋比價創辦人葉國華表示，目前全台店面市場已明顯出現撐不起高租金的狀況，根據屋比統計，目前全台租金破百萬的高租金店面只剩下46間，較去年同期的76間，年減近四成，顯見高租金店面已成為票房毒藥。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，許多人認為，目前店面空置率這麼高，房東卻不願積極降價出租是因為不缺錢，但實際上這跟店面「價值」變動有關。 舉例來說，以店面投報率2.5％計算，如果年租金是100萬，回推店面價值就是4,000萬；一旦租金降到80萬，店面價值就只剩下3,200萬，儘管屋主降租出租就可獲得租金收益，但一來一往間，店面價值卻可能損失數百萬、甚至上千萬，也難怪屋主寧願短期讓店面閒置，撐一陣子看看，也不願大幅降租。
市府實施廿三年的容積移轉辦法從十一日起有重大改革，以往建商必須捐地換容積，現在可選擇捐地、代金，或部分捐地、部分代金方式取得容積。對此，各界認為新辦法一面倒向建商，建商會以此要挾地主降價，且建商捐地，政府可獲得百分之百土地，如換成代金再徵收土地，政府只能取得原有土地的五到六成，將是最大輸家。
市府：中央政策 實施後再檢討
市府都市發展局主任秘書歐政一表示，容移代金是中央政策，市府聽取各界意見後定案，修正案經市都委會通過後於十一日實施，而代金計算方式以「土地開發分析法」為主，並沒有參考未徵收公共設施保留地（公保地）的市場行情，會在實施一段時間後檢討成效。另外，地主擔心代金不會用於已開發、未徵收的公保地徵收，這部分可以檢討明訂優先順序。
未徵收公保地 地主發起自救會
桃園市未徵收公保地地主們已發起自救會，並與台北串聯，發起人、陳姓地主表示，桃園市有卅四個都市計畫，除高鐵特定區外，都有未徵收公保地，原則上那個都市計畫內的建案，得捐贈該都市計畫的未徵收公保地才能換取容積，由於各都市計畫的條件不一，未徵收的公保地也價格不一，目前最熱門的是「縱貫公路桃園內壢間都市計畫」、「八德都市計畫」、「南崁都市計畫」、「中壢、楊梅、新屋、觀音四行政轄區交界處都市計畫」，市價最高時曾達公告現值的二三○％，但目前中壢、平鎮、桃園等都市計畫的公保地市價，最高者只有公告現值的六十％左右。
批代金不夠買同面積徵地 政府虧大
陳姓地主說，代金制度實施後，代金約在公告現值一○○％上下變動，建商要取得容移，對高單價地區會捨捐地改繳代金，只有低單價地區會採捐地，而代金、捐地價格差異不大的地區，就可對地主殺價，畢竟捐代金不需要相關程序流程比較快；雖然容移代金制度是中央政策，但台北市的做法採一半捐地、一半代金，桃園卻是一面倒向建商，地主只有挨打的份。
促代金使用 已開闢未徵收者應優先
陳姓地主也指出，代金約在公告現值一○○％左右，但政府徵收土地平均約為公告現值一．七到一．八倍間，加上行政作業成本，在同樣情況下，收到的代金只能買到原本五、六成的土地；而許多道路、學校、公園已開闢仍未徵收，另有一些公共設施保留地未徵收也未開發，地主很擔心政府拿了代金後會先徵收未開發公保地，畢竟新闢公園、學校才有政績，如此對土地遭政府占用了四、五十年的民眾非常不公平。
尚未辦理不動產繼承登記的民眾要注意了！南市地政局統計，截至二○一八年底，南市因未辦繼承登記列冊管理的土地多達六萬四九○七筆、面積約九四四萬二四三○平方公尺；建物二一三九棟、建坪面積約十三萬六八○三平方公尺，由於筆數眾多、面積龐大，地政局呼籲繼承人儘速辦理繼承登記，以確保自身財產權益。
2139棟建物、13.6萬平方公尺未申辦
地政局說，依土地法規定，不動產所有權人死亡後，繼承人應於六個月內申辦繼承登記，超過一年繼承人未辦理，地政機關於每年四月一日起公告三個月，逾期未申請即予列冊管理十五年；列冊管理期間屆滿仍未申請繼承登記，將移請財政部國有財產署公開標售，標售所得價款暫存於保管專戶，若逾十年無繼承人申領該價款，就要歸屬國庫。
年代久遠、家族成員龐雜最多
地政局分析，逾期未辦不動產繼承登記的原因，不外乎是年代久遠，地主後代繼承已難查考；或是家族成員龐雜，意見分歧、無法整合，有的只好走司法途徑解決紛爭。 6507筆土地 已移請國產署標售 地政局統計，至二○一八年底，移請國有財產署標售件數，共有六五○七筆土地，土地面積一○○萬二八七八．七四平方公尺，建物七十五棟，建坪面積三二六六．二一平方公尺。 地政局表示，若因繼承人人數眾多，難以會同或協議辦理繼承登記，可由其中一人或數人依「土地登記規則」第一二○條規定，申請登記為全體繼承人公同共有，避免不動產因列冊管理期滿被標售而損其權益。
地政局長陳淑美也表示，為避免繼承人因逾期申辦繼承登記而遭處罰鍰及被辦理標售，該局推動「主動通知繼承人申辦繼承登記服務」，由各地政事務所主動通知繼承人於六個月期限內申辦繼承登記，以及主動清查「土地登記簿登記日期為民國卅五年至卅九年間所有權人未曾異動之土地」作業，若所有權人已死亡，除主動通知繼承人申辦繼承登記，若未能在期限內申辦繼承登記，地政局將列入未辦繼承列冊管理作業，以維護民眾自身財產權益。
台中市政會議昨（19）日通過「台中市會展產業發展策略」，市長盧秀燕表示，水湳國際會展中心第一期工程預計3月動工，2022年完工、2023年啟用，將打頭陣發揮「前店後廠」綜效。
盧秀燕在去年市長競選期間提出以「前店、後廠、自由港」三大經濟政策，推動「台中富市3」，打造台中成為富強城市。其中，將首先透過「前店」積極發展會展產業，扶植在地企業、擴大招商引資。
台中市經發局昨天在市政會議中，以「台中市會展產業發展策略」為題進行專案報告。台灣區工具機暨零組件公會理事長嚴瑞雄日前率團拜會市府，表達業界對台中水湳國際會展中心的殷切期盼。
經發局指出，台中市大肚山為台灣的精密機械黃金縱谷，具有優良產業「後廠」根基，台中市每年舉辦超過30場次展覽及國際會議活動，適合利用會展產業來推動「前店後廠」經濟模式，成為與全世界企業對接的門戶。
針對會展產業發展策略，除現有會展場地，市府也將增設專業會展空間，加速興建水湳國際會展中心，分為東、西兩側，其中東側規劃2,360個攤位、西側規劃2,100個攤位，分為兩期興建。
第一期工程預計3月動土、2023年啟用，未來展館建置完成後，將提供近4,500個標準攤位，預期可完整行銷中台灣產業優勢，也更有機會爭取國際會議到台中舉辦，成為產業資訊與國際交流的重要推廣平台。
經發局指出，會展產業可以扮演台中對外行銷門戶，讓台中的工具機暨機械零組件、光電面板、自行車及零組件、木工機械、手工具、航太產業等優良產品有行銷場域，不用再因為缺乏專業展館，迫使廠商到台北參展。
高雄「發大財」願景出現新動能，市府都發局盤點後端出3,800公頃產業發展腹地，換算約146個台北大安森林公園（或4,600個足球場）並將由高雄市長韓國瑜領軍成立「招商引資小組」，媒合產業投資，期待掀起到高雄投資的風潮。
高市都發局秘書室主任洪秀芬表示，新高雄已經是全國注目的焦點，為吸引更多人潮、金流及產業湧入投資，達到「貨賣得出去、人進得來、高雄發大財」的目標，都發局盤點各級產業發展需求，整備三級產業腹地，同時創造觀光發展有利環境，更力邀青年，以創意活力改變城市。
高市都發局總工程司郭進宗說，透過衛星空拍以及土地使用分區的地目圖重疊整理，目前已經在大高雄地區盤點出3,800公頃腹地，可招攬各級產業投資高雄。 其中盤點50處約3,000公頃的一、二、三級產業腹地（分別為農、工、商），及25處800公頃儲備中土地，後續將由市長領軍成立「招商引資小組」，媒合產業投資。
郭進宗表示，高達3,800公頃土地不可能都是高雄市政府所有，但主要是以台糖等公有土地為主，都發局先做好功課，將盤點完成的各類不同用途土地資訊，傳達給相關局處。例如適合發展產業投資的轉給經發局，可以蓋旅館飯店的是觀光局等，以加快投資媒合的速度。
郭進宗說，受美中貿易戰影響，所獲得的訊息顯示，不少大陸台商有回台投資的計畫，因此製造業需求的產業用地似乎比較熱絡，到高雄的各類型投資都會受到歡迎。
洪秀芬指出，除了土地大盤點外，都發局另外發展幾個特殊項目，包括打造全台最夯軍事觀光聖地、利用金馬賓館活化變身當代藝術中心、串連哈瑪星登山街歷史場域、 西子灣防空洞及高雄舊港區。以及「大學生根」返校日，主動走入校園辦理說明會，力邀大學生提供創意活力生力軍等。
長年占用農地的違章工廠問題有解了！行政院長蘇貞昌19日在立法院作出重大宣示，提出三大輔導方向，在不准新設、不得污染、不得危及公安等三大前提下，有條件輔導占用農地違章工廠合法經營，其中已辦理臨時工廠登記的7,400家工廠，最優先輔導成為合法，目標是十年內全面解決違章工廠問題。
現有工廠管理輔導法針對申請臨時工廠登記大限，將於2020年6月2日屆期，數萬家違章工廠近十年僅7,400家工廠申請，許多中南部立委選區內都有農地工廠納管問題，最近頻向蘇揆反映，要求提出解套辦法。綠委林岱樺19日向蘇揆提出質詢指出，105年工商普查數據，全台共15.6萬家製造業廠商，除7,400家臨時登記工廠外，多達6.3萬家未登記工廠；約可估算全台共63萬勞工在未登記工廠就業，從就業率及經濟貢獻度看，影響極大。
林岱樺強調，未登記工廠產值規模一年高達1.3兆元，相當竹科年產值，這是身份未明廠商在法規灰色地帶下苦苦掙扎的成績，絕不是可以輕易拔掉的經濟體。若任由法規「硬著陸」，國家經濟不僅恐面臨失業率上升5％、總產值下修7.5％的重大打擊；外資投資意願與上下游產業生態也會面臨艱巨困境。
對此，蘇揆表示，18日已召集政委張景森、龔明鑫，及相關部會開會，提出農地工廠管理3大目標，即第一不准新設、不得污染、不能危害公共安全，政府不會再釋出浪費1.4萬公頃農地，安置幾萬家違章工廠。第二、對於相信並配合政府規範，已辦理臨時工廠登記7,000多家工廠，不因明年法規到期就失效，政府會最優先(從優、從寬)輔導合法化。第三、長期群聚、沒有污染、沒有公安危險工廠，希望就地輔導，給予更多協助。
蘇揆強調，希望為台灣拚經濟的工廠老闆，不用擔心被拆除，可以安心拚經濟。蘇也允諾，最快在3月會把政院版《工廠管理輔導法》修正草案送進立法院。 官員表示，符合門應登記未登記約3.8萬家，其中有被政府列管才1.1萬家，約2.7萬家是「黑數」，工輔法修法上路後將全面納管，含取得臨時工廠登記7,000多家工廠，未來新法接軌被劃定「特定工廠、特定對象、特定管理」家數約4.53萬家。
依政院拍板決定，屬零星散落在農地或住宅區違章工廠，第一階段全面納管，第二階段就地輔導業者在環保、消防、水利及水保四大項目合於法規，第三階段輔導地目變更，讓工廠合法、地目合法。 行政院決定，一年內完成占用農地違章工廠確切家數的調查，五年內全面納管，目標十年內全部解決違章工廠問題。
大同旗下的尚志資產擬公開標售雙北市百億元閒置資產，美商仲量聯行19日透露，位於北市復興北路、長安東路口的456坪商三特土地，及新北土城區6080坪住宅區土地，吸引逾40組金融保險、建商等潛在投資人領標，有機會順利脫標。 2019年第一場大型土地公開標售案即將在下周26日登場，尚志資產的土城6千坪土地將公開標售，底價近50億元，率先登場測試市場水溫；至於復興北、長安東路口的456坪商三特土地預計3月7日截止投標，底價也近50億元，兩筆總計底價近100億元。
仲量聯行董事總經理趙正義透露，這兩筆尚志資產的土地領標狀況相當熱門，各約20多組潛在投資人領取標單，總計已逾40組。其中，台北市復興北路土地，儘管每坪底價飆破1千萬大關，但坐擁蛋黃區，領標比土城更熱門，仲量聯行透露，以金融保險業計劃打造辦公總部、商業大樓，以及建商計劃開發為豪宅居多。
全案容積率614％，再加計已取得「台北好好看」容積獎勵，未來可建容積率逼近900％；加上這塊地是林挺生當年競選台北市議員、後來再當上台北市議會議長的競選總部，因此被視為風水寶地，近期吸引不少金融保險業和大型建商洽詢競標細節。 至於土城員和段土地面積6,080坪，分為AB兩標，各約3,168坪及2,192坪，基地方整利於規劃，且鄰近捷運海山站及未來的萬大線LG11站，周邊還有商場、影城，也吸引各大建商關注。仲量聯行指出，由於投資人反應熱絡，因此有信心26日開標當日可以順利標脫。
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