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台北市落實都市計畫以來,信義區從未進行都市計畫通盤檢討。台北市都發局日前公展信義區都計通盤檢討,其中五分埔商圈是否可重新活絡備受關注。五分埔商圈地方也透過這次機會,建議都發局要將五分埔商圈從住宅區變更為商業區,然而都發局表示,近年來考量到五分埔商圈發展,決定透過都市計畫細部計畫放寬零售業、批發業進駐,但不同意變更為商業區直接放寬容積率。
根據信義區通盤檢討檢討,五分埔商圈使用分區包括第3種住宅區、第3種住宅區(特)(遷)及第3之1種住宅區,容積率分別為225%、250%及300%。若依照地方需求變更為第2種商業區、第3種商業區,容積率可高達630%、560%,約是原本容積的1.8倍至2.8倍。 而都發局選擇透過都市計畫細部計畫放寬使用組別,准許建築物1樓、2樓及地下1樓作為零售業、事務所、批發業使用,較為符合五分埔既有的產業模式。
都發局進一步解釋,都委會在1995年的「台北市主要計畫商業區通盤檢討」變更149處、303公頃的商業區,但當時因擔心全市容積率暴增,都委會決議變更為商業區(特),也就是變更為商業區,但維持原本使用強度;因此已多次跟地方說明,既使五分埔變更為商業區,依往例不會增加容積。 另外,都發局補充,住宅區申請變更為商業區涉及主要計畫變更,需要通過台北市及內政部都委會同意,變更後依規定須回饋20%土地給市府,未來住宅使用也須低於50%;以往例地主多不願意回饋土地,更可能因為變了商業區讓既有住戶被迫搬離。
然而,永吉里長陳永昌批評,放寬使用組別毫無意義,只有變更商業區取得高容積才有意義。他表示,五分埔位於松山火車站對面,本來就應該開發為商業區,地方也可以藉由這個機會推動都更。 但都更後是否還能維持服飾商圈營運,陳永昌先表示,服飾店都是租戶,若有其他用途就會配合,再說都更可能還要10、20年,到時候生態怎麼改變沒辦法預期。但他提到,韓國東大門過去也是矮房攤販,當初要改建成大樓也面臨店家反彈,如今還是韓國服飾產業重鎮。
民進黨議員洪健益表示,五分埔變更為商業區需要通盤考量,若變更為商業區首先要面對的是住戶都必須課徵較重的商業用稅,若都更遙遙無期,未來又可能被迫搬遷,那麼住戶一定反彈。他說,五分埔沒落是不爭的事實,市府應該要探討沒落原因,提出長遠的規劃,再交由地方討論。
辦公市場這三年將面臨供需斷層擴大的罕見現象。最新市調顯示,2019年新完工的台北市整棟頂級和A級辦公大樓,罕見「掛蛋」。業者憂心今年將破天荒沒樓可租、可賣!預期未來三年仍是新供給短缺,最近租金行情已漲聲響起。
近一年台北市辦公大樓供需失衡的斷層,愈來愈嚴重,需求量刷新紀錄、租金行情也愈飆愈高;2019年更將面臨史上首見的供給「掛蛋」現象,市場預期供給吃緊的狀況會更明顯,「房東方」市場抬頭。 日前內政部實價登錄資訊顯示,2018年中完工落成啟用的北市信義計畫區「台北南山廣場」,出租率已飆破九成,最高租金行情位於38樓,每坪月租高達4,672元,超越「台北101」83樓的4,411元。
據統計,2018年包括頂級、A、B級等各級辦公室市場,全年淨去化量就高達6.1萬坪,遠超越2017年的4.1萬坪,刷新史上最大去化量的新高紀錄。最大的辦公室需求來源是高科技、金融和共享辦公室(Co-Working Space)。展望未來三年的新供給,2019年將面臨零供給,沒樓可完工釋出。
高力資深執行董事楊慧明表示,2018年新完工落成五棟辦公大樓,出租率都衝上九成,為歷年首見;觀察2019年,若「台北大巨蛋」1.022萬坪的辦公大樓,還沒有復工並完工,那麼全年將出現罕見的零供給。 至於2020年,只有「中壽台北學苑」、「新星興業仁愛」二棟大樓、約2.65萬坪完工;不過「中壽台北學苑」,可能對外出租面積不多。 進入2021年,將有「國壽松江」和「富邦長春」二棟大樓完工落成,面積共約1.07萬坪。
店租高漲導致商家出走的效應持續蔓延,台北市民生社區也爆出店面空置潮。《蘋果》調查,從民生東路四∼五段的1.5公里間,有27間空店面,換算每50公尺即1間待租。有商家怨,老舊店面的房東不換管線、不降租。專家直指民眾消費力下降、店家獲利減少,房東卻未警覺,恐淪為下個東區。
民生社區是全台首見美式街廓規劃,富錦街近年更進駐許多文青咖啡店,但帶來的人潮也炒高附近店租,繼而導致商圈衰敗。《蘋果》實際勘查民生東路四段、五段店家,四段短短500公尺就有7家閒置店面,五段1公里間亦有20家空店面。 從五段1號開始,懸掛招租看板的22坪店面,前身是連鎖美式三明治店Quiznos,目前月租開12萬元,單坪約5500元;2號店面原是金石堂,2017年12月撤離後,空置至去年5月底才由凱基銀行租下;39號原是DVD出租店,也在閒置近半年後租給澳洲寢飾特賣會,31坪租金11萬元,單坪約3550元。 1.5公里爆27家閒置 五段的中間商家更顯蕭條,原由全國健康素食承租的92號店面,去年5月退出;98號的新東陽2年前打包走人;隔壁的111、113號同樣鐵門深鎖,其中1間前身是阿瘦皮鞋,已閒置逾1年,月租開價25萬元。
去年10月撤離的日藥本舖,30坪月租開價19.8萬元,換算單價為6600元,至今仍空蕩蕩;隔壁的CoCo都可飲料店也已收攤,12坪月租開價7.8萬元,換算單價6500元。其他如163號、167號店面等亦閒置中,共計短短1.5公里有27家空店面。 此外,三民路108巷的角窗店面已換過好幾手租客,前身分別是鐵板燒店、爭鮮迴轉壽司店、連鎖藥局,然藥局也已在去年12月退租。不具名房仲透露,「該藥局店面面積約30坪,開價每坪6500元,但即使屋齡已40年,管線老舊,房東在價格上仍不願讓步」,藥局業者表示,「簽約前試著與房東協商租金,但房東堅持不降」,期間雖沒調漲,但因健保一直砍,藥局利潤變低,房租成本居高不下,決定撤走。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,依實價資訊,民生社區租金每坪2500∼3000元,「有些房東因取得時間早,經濟壓力低,所以態度較強硬,不願調降租金,認為就算沒人租也沒關係。」 房東有感忙降租2成 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,「房東覺得社區經濟狀況佳,具高消費力,自認店面人潮多等因素,才開出較高單價。」房產專家sway也說:「民生社區這幾年房價沒跌很多,很多持有店面的都是在地屋主,仍認為民生社區非常昂貴與值錢,所以不願降價。」
不過永慶房屋民生店店長楊証舜表示,民生東路四∼五段因位主幹道,店面坪數大,每坪租金4000∼5000元,近幾年景氣不佳、消費力下滑,租客無法負擔大型店面而收攤,「近期經手幾位房東,已有意願下調租金,幅度在15%∼20%間。」 對於消費力下滑問題,陳炳辰認為,2、3年前富錦街掀起文創咖啡風,聚集不少人潮,但現在熱潮退燒,客層回歸附近居民為主,房東若仍堅持抬高價碼,就較難租出去。Sway表示,該區住戶多是軍公教、上班族,年金改革導致消費力下降,加上網購便利,民眾不去店面消費,「店家做不下去只好搬走。」估計若房東持續不低頭,恐淪為下個東區。
內政部昨(25)日表示,為保障房東、房客及包租業者權益,日前公告包租、轉租契約,明確規範契約中「應約定」及「不得約定」事項,包括必須強制告知凶宅訊息、電費不得超收等,未來包租業者擔任二房東,必須「照步來」,若違反相關規定,除契約無效外,最高還可處30萬罰鍰。 內政部23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(包租契約)以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(轉租契約),將在今年6月1日實施。
經濟日報/提供
內政部指出,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限不得超過二個月、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範,且要求房東必須揭露,此出租房屋是否曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡情事。
在轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款,限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等,也規定包租業不得收取超過台電夏季電費最高每度金額,避免收取過高電費牟利。 內政部指出,違反規定的包租業者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。
地政司副司長王成機表示,租賃條例上路後,所有二房東都必須依法加入包租業,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,可處公司負責人4萬以上20萬以下罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業。 王成機也提醒房客,今年6月包租、轉租契約上路後,房客在簽約時,要記得檢視契約文件是否符合規定,以保障自身權益。 此外,內政部積極推動社會住宅包租代管,截至去年底為止,全台媒合件數約3,000件,愈來愈多房東及業者投入,王成機透露,除了六都已成立租賃服務業公會外,全國聯合公會也已成立,未來發展會更加蓬勃。
內政部積極推動包租代管,也在稅負、補助上提供許多利多,有三個不知不可,包括各種租稅減免、修繕補助以及保險費用補助,藉此吸引更多房東加入包租代管。 內政部表示,依據住宅法規定,加入包租代管試辦計畫的房東,在稅負上享有許多優惠。首先在綜所稅方面,房東將房屋交付包租代管,契約時間達一年以上者,每屋每月最高6,000元租金收入免稅;如果交給業者代管的房屋是作為社會住宅使用,則是每屋每月最高可有1萬元的免稅額。
房東租賃所得必要費用,原本以租金收入43%計算,但加入包租代管的房東,其月租金6,000至2萬元部分,可以53%作為必要費用率,至於超過2萬元部分,再回歸43%計算;若作為社會住宅使用,必要費用率則可以60%計算,省稅省更多。 而房屋稅、地價稅則屬於地方稅,由地方政府訂定自治條例,多數都是比照自用住宅優惠稅率。
政府也提供修繕補助每年1萬元,可逐年申請補助至契約終止日,只要備妥申請書、所有權人修繕同意書、租賃契約影本、修繕後照片等文件,就可提出申請。 居家安全險費用補助方面,每年每件最高補助3,500元,房東可由業者協助檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件,向主管機關申請補助。
商辦大樓市場供給失衡的窘境已浮上檯面,需求也從台北市中心蔓延到新北市,國建、興富發、華固、遠雄、長虹等五大建商,今年同步向商辦市場靠攏;其中遠雄汐止史上總銷規模最大案「U-Town」、總銷高達560億元,第二期將於第二季正式登場,最具指標。 台商資金回流潮發酵,帶旺科技廠辦、商辦大樓的需求,連過去鮮少著墨商用、辦公市場的國泰建設,也大轉向。國建表示,去年國建和國壽攜手Marriot合作的萬怡酒店已開幕,接下來又有兩筆商辦開發案,其中南港已簽下利百代辦公大樓改建案,預計2022年可望完工;另外,也簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,預計2025年可完工。
興富發集團總裁鄭欽天早在去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計劃橫掃北中南辦公市場,除台北市「CBD台北時代廣場」已接近完銷、去年正式推出高雄「CBD時代廣場」外,今年更計劃加碼北中南辦公大樓購地計畫。 據悉,興富發集團接下來還會陸續跨足民生和生活相關產業,進一步提升商辦大樓的配套機能。
建築業界早年被封為「廠辦三雄」的華固、遠雄、長虹三大建商,今年更積極重返商辦、廠辦市場。其中,華固來勢洶洶,手中已有大直「華固亞太置地」辦公80億、潭美辦公33億、承德路16億三大辦公開發案。 據悉,「華固亞太置地」商辦大樓第一季可能會傳出成交半棟的好消息;另外「承德路」辦公案位於士林北投科技園區,擁有可觀的辦公需求,預計明年第三季動工,先建後售;「潭美辦公案」也是先建後售。
至於遠雄,汐止「U-TOWN」為史上規模最大的廠辦園區開發案,總銷達560億元,其中第一期300億元已完銷,第二期260億元預計第二季推出、已被預購近20億元,其中有六成是置產客。據悉,遠雄相中台商返台置產潮,已計劃擴大到台中市場,開發辦公大樓。 長虹則以台北市為中心,除既有的幾筆WTO系列廠辦土地外,近一年又加碼拿下幾筆廠辦的土地,包括內湖潭美、內湖;據悉,最近正評估卡位「東區門戶」南港,購置土地。
中央銀行昨發布一月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款金額達九四六二億餘元,創歷史新高,加權後平均利率一.二四五%、則創歷史新低,主因是政府為支付公務員年終獎金與薪資,短期貸款大增帶動週轉金貸款所致;另五大銀行新承作房貸也創三年新高,顯示國內房市正溫和復甦。 央行發布的五大銀行新承作放款金額與利率是包含購屋貸款、資本支出貸款、週轉金貸款及消費性貸款四大項。
其中一月份五大銀行新承作購屋貸款四九四億餘元,創三年來新高,較去年十二月增加三十五.六七億元,已連續兩個月上升,貸款利率因利率較低的青年安心成家購屋優惠貸款金額與比重下滑、微升到一.六二九%。 央行官員分析,去年底地方選舉造成房市買賣遞延,加上銀行業年底衝刺業務,從成交到登記會有時間差,才推升五大銀行新承作購屋貸款在一月份創下二○一六年一月以來新高,但這也顯示房市溫和復甦。
另從六都地政局發布的一月買賣移轉棟數來看,呈現北冷南熱。台北市一月份移轉棟數二二九三棟、年減二.一%;新北市四八七二棟、年減○.九%;桃園市三○九二棟、年增五.一%;台中市三八三九棟、年減五%;台南市二一四九棟、年增八.二%;高雄市三五一九棟、年增十三.三%。
台南鹽埕段5筆國有土地招商,面積2.3公頃(約7112坪),地處條件佳,發展潛力可期,南市經發局籲踴躍投標。 南市經濟發展局表示,與財政部國有財產署共同合作開發南區鹽埕段3100、3101、3103-8、3103-9、3103-10地號等5筆國有土地,位於南區中華西路一段與新興路街口東南側之商業區土地,以設定地上權方式引進民間機構投資營運,地上權存續期間為50年,並得申請延長20年。
經發局指出,開發基地方正且條件俱佳,對面為3.43公頃的明和公園,鄰近安平港、台86快速道路、國道1號、3號、台南機場、奇美博物館、安平老街等,周圍交通網路四通八達,具備聯外交通便捷及海空運輸中樞點的優勢。
經發局強調,順利執行後,將可進一步提升南市經濟動能,預估可吸引民間投資金額34億元、創造總產值270億元及提供466個就業機會。 即日起至5月29日止,有興趣廠商可至台南市政府網站/市政公告或台南市政府經濟發展局網站下載本案招商文件參用。市府投資招商服務單一窗口06-2982810。
台灣本田汽車啟動來台17年來最大投資計畫,日籍社長伊藤隆人25日宣布,五年內將對台投資40億元,投入屏東工廠生產設備更新,以及本田新車型國產化等相關工程,同時全台經銷服務據點年內將全面完成更新升級,展現深耕台灣市場的決心。
近來本田接連宣布將結束關閉土耳其、英國工廠,但逆勢在台擴大投資,除反映品牌在台銷售市占成長的實績,也凸顯本田看好包括台灣在內的亞洲市場成長性,啟動加碼投資計畫。這也是繼2017年福特六和汽車啟動五年40億元投資計畫後,近年國內第二家宣布對台擴大投資的外資汽車製造廠。
台灣本田25日召開年度記者會,伊藤隆人揭示三大事業體今年營運目標,分別為四輪(汽車)銷售3.7萬輛、二輪(機車)3,300輛、動力(泛用引擎、發電機、割草機等)4.7萬台;預估今年台灣新車銷售規模約42萬輛,較去年43.5萬輛下修,也是三大車廠(和泰車、裕隆集團、台灣本田)中最保守的。 2002年設立的台灣本田,是日本本田技研工業株式會社100%控股的子公司,成立迄今汽車累積銷售即將突破40萬輛。去年國內車市緊縮,台灣本田締造品牌新車總銷逾3.8萬輛的新高紀錄,不僅逆勢大增近14%,更躍居台灣車市前三強。
台灣本田的屏東工廠是在17年前接手自大慶汽車,當年以36億元的代價購入改造,也以此金額作為台灣本田的資本額,如今要注入比股本還多的資金投資台灣,格外引起外界側目。 伊藤隆人表示,本田總公司相當看好亞洲汽車市場的發展潛力,去年起陸續宣布區域內多個工廠的擴大投資案,包括日本、大陸、韓國等,台灣這次五年40億元投資計畫也屬這波本田亞洲加碼投資的範圍。 他指出,希望透過新的投資案,進一步提升新車品質與生產效能,並引進更多更具競爭力的新車型國產化,達到提升顧客滿意、擴大品牌市占等目的。 據了解,台灣本田將在今年第二季上市國產小型休旅車HR-V小改款車型,並持續強化包括CR-V等現有產品的配備與產品競爭力,迎戰對手全新車款踢館,力保市占版圖不墜。
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