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房產新聞

  1. 五分埔爭商業區容積 台北市都發局不點頭

  2. 驚!北市新完工辦公大樓掛蛋

  3. 民生社區爆店面出走潮 每50公尺閒置1家 恐淪下個東區

  4. 二房東新規範 6月上路

  5. 加入包租代管 享減稅補助

產業新聞

  1. 供給失衡 五大建商靠攏商辦市場

  2. 新增房貸創3年新高 房市嗅到春意

  3. 地上權50年 台南鹽埕段7000多坪招商

  4. 本田啟動40億投資台灣計畫

 


1、五分埔爭商業區容積 台北市都發局不點頭

2019-02-25 21:32 〔記者鍾泓良/台北報導〕

台北市落實都市計畫以來,信義區從未進行都市計畫通盤檢討。台北市都發局日前公展信義區都計通盤檢討,其中五分埔商圈是否可重新活絡備受關注。五分埔商圈地方也透過這次機會,建議都發局要將五分埔商圈從住宅區變更為商業區,然而都發局表示,近年來考量到五分埔商圈發展,決定透過都市計畫細部計畫放寬零售業、批發業進駐,但不同意變更為商業區直接放寬容積率。

根據信義區通盤檢討檢討,五分埔商圈使用分區包括第3種住宅區、第3種住宅區(特)(遷)及第3之1種住宅區,容積率分別為225%、250%及300%。若依照地方需求變更為第2種商業區、第3種商業區,容積率可高達630%、560%,約是原本容積的1.8倍至2.8倍。 而都發局選擇透過都市計畫細部計畫放寬使用組別,准許建築物1樓、2樓及地下1樓作為零售業、事務所、批發業使用,較為符合五分埔既有的產業模式。

都發局進一步解釋,都委會在1995年的「台北市主要計畫商業區通盤檢討」變更149處、303公頃的商業區,但當時因擔心全市容積率暴增,都委會決議變更為商業區(特),也就是變更為商業區,但維持原本使用強度;因此已多次跟地方說明,既使五分埔變更為商業區,依往例不會增加容積。 另外,都發局補充,住宅區申請變更為商業區涉及主要計畫變更,需要通過台北市及內政部都委會同意,變更後依規定須回饋20%土地給市府,未來住宅使用也須低於50%;以往例地主多不願意回饋土地,更可能因為變了商業區讓既有住戶被迫搬離。

然而,永吉里長陳永昌批評,放寬使用組別毫無意義,只有變更商業區取得高容積才有意義。他表示,五分埔位於松山火車站對面,本來就應該開發為商業區,地方也可以藉由這個機會推動都更。 但都更後是否還能維持服飾商圈營運,陳永昌先表示,服飾店都是租戶,若有其他用途就會配合,再說都更可能還要10、20年,到時候生態怎麼改變沒辦法預期。但他提到,韓國東大門過去也是矮房攤販,當初要改建成大樓也面臨店家反彈,如今還是韓國服飾產業重鎮。

民進黨議員洪健益表示,五分埔變更為商業區需要通盤考量,若變更為商業區首先要面對的是住戶都必須課徵較重的商業用稅,若都更遙遙無期,未來又可能被迫搬遷,那麼住戶一定反彈。他說,五分埔沒落是不爭的事實,市府應該要探討沒落原因,提出長遠的規劃,再交由地方討論。

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2、驚!北市新完工辦公大樓掛蛋

2019年02月26日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

辦公市場這三年將面臨供需斷層擴大的罕見現象。最新市調顯示,2019年新完工的台北市整棟頂級和A級辦公大樓,罕見「掛蛋」。業者憂心今年將破天荒沒樓可租、可賣!預期未來三年仍是新供給短缺,最近租金行情已漲聲響起。

近一年台北市辦公大樓供需失衡的斷層,愈來愈嚴重,需求量刷新紀錄、租金行情也愈飆愈高;2019年更將面臨史上首見的供給「掛蛋」現象,市場預期供給吃緊的狀況會更明顯,「房東方」市場抬頭。 日前內政部實價登錄資訊顯示,2018年中完工落成啟用的北市信義計畫區「台北南山廣場」,出租率已飆破九成,最高租金行情位於38樓,每坪月租高達4,672元,超越「台北101」83樓的4,411元。

據統計,2018年包括頂級、A、B級等各級辦公室市場,全年淨去化量就高達6.1萬坪,遠超越2017年的4.1萬坪,刷新史上最大去化量的新高紀錄。最大的辦公室需求來源是高科技、金融和共享辦公室(Co-Working Space)。展望未來三年的新供給,2019年將面臨零供給,沒樓可完工釋出。

高力資深執行董事楊慧明表示,2018年新完工落成五棟辦公大樓,出租率都衝上九成,為歷年首見;觀察2019年,若「台北大巨蛋」1.022萬坪的辦公大樓,還沒有復工並完工,那麼全年將出現罕見的零供給。 至於2020年,只有「中壽台北學苑」、「新星興業仁愛」二棟大樓、約2.65萬坪完工;不過「中壽台北學苑」,可能對外出租面積不多。 進入2021年,將有「國壽松江」和「富邦長春」二棟大樓完工落成,面積共約1.07萬坪。

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3、民生社區爆店面出走潮 每50公尺閒置1家 恐淪下個東區

2019年02月26日【唐家儀╱台北報導】

店租高漲導致商家出走的效應持續蔓延,台北市民生社區也爆出店面空置潮。《蘋果》調查,從民生東路四∼五段的1.5公里間,有27間空店面,換算每50公尺即1間待租。有商家怨,老舊店面的房東不換管線、不降租。專家直指民眾消費力下降、店家獲利減少,房東卻未警覺,恐淪為下個東區。

民生社區是全台首見美式街廓規劃,富錦街近年更進駐許多文青咖啡店,但帶來的人潮也炒高附近店租,繼而導致商圈衰敗。《蘋果》實際勘查民生東路四段、五段店家,四段短短500公尺就有7家閒置店面,五段1公里間亦有20家空店面。 從五段1號開始,懸掛招租看板的22坪店面,前身是連鎖美式三明治店Quiznos,目前月租開12萬元,單坪約5500元;2號店面原是金石堂,2017年12月撤離後,空置至去年5月底才由凱基銀行租下;39號原是DVD出租店,也在閒置近半年後租給澳洲寢飾特賣會,31坪租金11萬元,單坪約3550元。 1.5公里爆27家閒置 五段的中間商家更顯蕭條,原由全國健康素食承租的92號店面,去年5月退出;98號的新東陽2年前打包走人;隔壁的111、113號同樣鐵門深鎖,其中1間前身是阿瘦皮鞋,已閒置逾1年,月租開價25萬元。

去年10月撤離的日藥本舖,30坪月租開價19.8萬元,換算單價為6600元,至今仍空蕩蕩;隔壁的CoCo都可飲料店也已收攤,12坪月租開價7.8萬元,換算單價6500元。其他如163號、167號店面等亦閒置中,共計短短1.5公里有27家空店面。 此外,三民路108巷的角窗店面已換過好幾手租客,前身分別是鐵板燒店、爭鮮迴轉壽司店、連鎖藥局,然藥局也已在去年12月退租。不具名房仲透露,「該藥局店面面積約30坪,開價每坪6500元,但即使屋齡已40年,管線老舊,房東在價格上仍不願讓步」,藥局業者表示,「簽約前試著與房東協商租金,但房東堅持不降」,期間雖沒調漲,但因健保一直砍,藥局利潤變低,房租成本居高不下,決定撤走。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,依實價資訊,民生社區租金每坪2500∼3000元,「有些房東因取得時間早,經濟壓力低,所以態度較強硬,不願調降租金,認為就算沒人租也沒關係。」 房東有感忙降租2成 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,「房東覺得社區經濟狀況佳,具高消費力,自認店面人潮多等因素,才開出較高單價。」房產專家sway也說:「民生社區這幾年房價沒跌很多,很多持有店面的都是在地屋主,仍認為民生社區非常昂貴與值錢,所以不願降價。」

不過永慶房屋民生店店長楊証舜表示,民生東路四∼五段因位主幹道,店面坪數大,每坪租金4000∼5000元,近幾年景氣不佳、消費力下滑,租客無法負擔大型店面而收攤,「近期經手幾位房東,已有意願下調租金,幅度在15%∼20%間。」 對於消費力下滑問題,陳炳辰認為,2、3年前富錦街掀起文創咖啡風,聚集不少人潮,但現在熱潮退燒,客層回歸附近居民為主,房東若仍堅持抬高價碼,就較難租出去。Sway表示,該區住戶多是軍公教、上班族,年金改革導致消費力下降,加上網購便利,民眾不去店面消費,「店家做不下去只好搬走。」估計若房東持續不低頭,恐淪為下個東區。

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4、二房東新規範 6月上路

2019-02-26 01:41經濟日報 記者翁至威/台北報導

內政部昨(25)日表示,為保障房東、房客及包租業者權益,日前公告包租、轉租契約,明確規範契約中「應約定」及「不得約定」事項,包括必須強制告知凶宅訊息、電費不得超收等,未來包租業者擔任二房東,必須「照步來」,若違反相關規定,除契約無效外,最高還可處30萬罰鍰。 內政部23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(包租契約)以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(轉租契約),將在今年6月1日實施。

經濟日報/提供 

內政部指出,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限不得超過二個月、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範,且要求房東必須揭露,此出租房屋是否曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡情事。

在轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款,限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等,也規定包租業不得收取超過台電夏季電費最高每度金額,避免收取過高電費牟利。 內政部指出,違反規定的包租業者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。

地政司副司長王成機表示,租賃條例上路後,所有二房東都必須依法加入包租業,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,可處公司負責人4萬以上20萬以下罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業。 王成機也提醒房客,今年6月包租、轉租契約上路後,房客在簽約時,要記得檢視契約文件是否符合規定,以保障自身權益。 此外,內政部積極推動社會住宅包租代管,截至去年底為止,全台媒合件數約3,000件,愈來愈多房東及業者投入,王成機透露,除了六都已成立租賃服務業公會外,全國聯合公會也已成立,未來發展會更加蓬勃。

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5、加入包租代管 享減稅補助

2019-02-26 01:41經濟日報 記者翁至威/台北報導

內政部積極推動包租代管,也在稅負、補助上提供許多利多,有三個不知不可,包括各種租稅減免、修繕補助以及保險費用補助,藉此吸引更多房東加入包租代管。 內政部表示,依據住宅法規定,加入包租代管試辦計畫的房東,在稅負上享有許多優惠。首先在綜所稅方面,房東將房屋交付包租代管,契約時間達一年以上者,每屋每月最高6,000元租金收入免稅;如果交給業者代管的房屋是作為社會住宅使用,則是每屋每月最高可有1萬元的免稅額。

房東租賃所得必要費用,原本以租金收入43%計算,但加入包租代管的房東,其月租金6,000至2萬元部分,可以53%作為必要費用率,至於超過2萬元部分,再回歸43%計算;若作為社會住宅使用,必要費用率則可以60%計算,省稅省更多。 而房屋稅、地價稅則屬於地方稅,由地方政府訂定自治條例,多數都是比照自用住宅優惠稅率。

政府也提供修繕補助每年1萬元,可逐年申請補助至契約終止日,只要備妥申請書、所有權人修繕同意書、租賃契約影本、修繕後照片等文件,就可提出申請。 居家安全險費用補助方面,每年每件最高補助3,500元,房東可由業者協助檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件,向主管機關申請補助。

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1、供給失衡 五大建商靠攏商辦市場

2019年02月26日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

商辦大樓市場供給失衡的窘境已浮上檯面,需求也從台北市中心蔓延到新北市,國建、興富發、華固、遠雄、長虹等五大建商,今年同步向商辦市場靠攏;其中遠雄汐止史上總銷規模最大案「U-Town」、總銷高達560億元,第二期將於第二季正式登場,最具指標。 台商資金回流潮發酵,帶旺科技廠辦、商辦大樓的需求,連過去鮮少著墨商用、辦公市場的國泰建設,也大轉向。國建表示,去年國建和國壽攜手Marriot合作的萬怡酒店已開幕,接下來又有兩筆商辦開發案,其中南港已簽下利百代辦公大樓改建案,預計2022年可望完工;另外,也簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,預計2025年可完工。

興富發集團總裁鄭欽天早在去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計劃橫掃北中南辦公市場,除台北市「CBD台北時代廣場」已接近完銷、去年正式推出高雄「CBD時代廣場」外,今年更計劃加碼北中南辦公大樓購地計畫。 據悉,興富發集團接下來還會陸續跨足民生和生活相關產業,進一步提升商辦大樓的配套機能。

建築業界早年被封為「廠辦三雄」的華固、遠雄、長虹三大建商,今年更積極重返商辦、廠辦市場。其中,華固來勢洶洶,手中已有大直「華固亞太置地」辦公80億、潭美辦公33億、承德路16億三大辦公開發案。 據悉,「華固亞太置地」商辦大樓第一季可能會傳出成交半棟的好消息;另外「承德路」辦公案位於士林北投科技園區,擁有可觀的辦公需求,預計明年第三季動工,先建後售;「潭美辦公案」也是先建後售。

至於遠雄,汐止「U-TOWN」為史上規模最大的廠辦園區開發案,總銷達560億元,其中第一期300億元已完銷,第二期260億元預計第二季推出、已被預購近20億元,其中有六成是置產客。據悉,遠雄相中台商返台置產潮,已計劃擴大到台中市場,開發辦公大樓。 長虹則以台北市為中心,除既有的幾筆WTO系列廠辦土地外,近一年又加碼拿下幾筆廠辦的土地,包括內湖潭美、內湖;據悉,最近正評估卡位「東區門戶」南港,購置土地。

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2、新增房貸創3年新高 房市嗅到春意

2019-02-26 06:00〔記者陳梅英/台北報導〕

中央銀行昨發布一月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款金額達九四六二億餘元,創歷史新高,加權後平均利率一.二四五%、則創歷史新低,主因是政府為支付公務員年終獎金與薪資,短期貸款大增帶動週轉金貸款所致;另五大銀行新承作房貸也創三年新高,顯示國內房市正溫和復甦。 央行發布的五大銀行新承作放款金額與利率是包含購屋貸款、資本支出貸款、週轉金貸款及消費性貸款四大項。

其中一月份五大銀行新承作購屋貸款四九四億餘元,創三年來新高,較去年十二月增加三十五.六七億元,已連續兩個月上升,貸款利率因利率較低的青年安心成家購屋優惠貸款金額與比重下滑、微升到一.六二九%。 央行官員分析,去年底地方選舉造成房市買賣遞延,加上銀行業年底衝刺業務,從成交到登記會有時間差,才推升五大銀行新承作購屋貸款在一月份創下二○一六年一月以來新高,但這也顯示房市溫和復甦。

另從六都地政局發布的一月買賣移轉棟數來看,呈現北冷南熱。台北市一月份移轉棟數二二九三棟、年減二.一%;新北市四八七二棟、年減○.九%;桃園市三○九二棟、年增五.一%;台中市三八三九棟、年減五%;台南市二一四九棟、年增八.二%;高雄市三五一九棟、年增十三.三%。

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3、地上權50年 台南鹽埕段7000多坪招商

2019-02-25 13:52〔記者王涵平/台南報導〕

台南鹽埕段5筆國有土地招商,面積2.3公頃(約7112坪),地處條件佳,發展潛力可期,南市經發局籲踴躍投標。 南市經濟發展局表示,與財政部國有財產署共同合作開發南區鹽埕段3100、3101、3103-8、3103-9、3103-10地號等5筆國有土地,位於南區中華西路一段與新興路街口東南側之商業區土地,以設定地上權方式引進民間機構投資營運,地上權存續期間為50年,並得申請延長20年。

經發局指出,開發基地方正且條件俱佳,對面為3.43公頃的明和公園,鄰近安平港、台86快速道路、國道1號、3號、台南機場、奇美博物館、安平老街等,周圍交通網路四通八達,具備聯外交通便捷及海空運輸中樞點的優勢。

經發局強調,順利執行後,將可進一步提升南市經濟動能,預估可吸引民間投資金額34億元、創造總產值270億元及提供466個就業機會。 即日起至5月29日止,有興趣廠商可至台南市政府網站/市政公告或台南市政府經濟發展局網站下載本案招商文件參用。市府投資招商服務單一窗口06-2982810。

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4、本田啟動40億投資台灣計畫

2019年02月26日 04:10 工商時報 陳信榮/台北報導

台灣本田汽車啟動來台17年來最大投資計畫,日籍社長伊藤隆人25日宣布,五年內將對台投資40億元,投入屏東工廠生產設備更新,以及本田新車型國產化等相關工程,同時全台經銷服務據點年內將全面完成更新升級,展現深耕台灣市場的決心。

近來本田接連宣布將結束關閉土耳其、英國工廠,但逆勢在台擴大投資,除反映品牌在台銷售市占成長的實績,也凸顯本田看好包括台灣在內的亞洲市場成長性,啟動加碼投資計畫。這也是繼2017年福特六和汽車啟動五年40億元投資計畫後,近年國內第二家宣布對台擴大投資的外資汽車製造廠。

台灣本田25日召開年度記者會,伊藤隆人揭示三大事業體今年營運目標,分別為四輪(汽車)銷售3.7萬輛、二輪(機車)3,300輛、動力(泛用引擎、發電機、割草機等)4.7萬台;預估今年台灣新車銷售規模約42萬輛,較去年43.5萬輛下修,也是三大車廠(和泰車、裕隆集團、台灣本田)中最保守的。 2002年設立的台灣本田,是日本本田技研工業株式會社100%控股的子公司,成立迄今汽車累積銷售即將突破40萬輛。去年國內車市緊縮,台灣本田締造品牌新車總銷逾3.8萬輛的新高紀錄,不僅逆勢大增近14%,更躍居台灣車市前三強。

台灣本田的屏東工廠是在17年前接手自大慶汽車,當年以36億元的代價購入改造,也以此金額作為台灣本田的資本額,如今要注入比股本還多的資金投資台灣,格外引起外界側目。 伊藤隆人表示,本田總公司相當看好亞洲汽車市場的發展潛力,去年起陸續宣布區域內多個工廠的擴大投資案,包括日本、大陸、韓國等,台灣這次五年40億元投資計畫也屬這波本田亞洲加碼投資的範圍。 他指出,希望透過新的投資案,進一步提升新車品質與生產效能,並引進更多更具競爭力的新車型國產化,達到提升顧客滿意、擴大品牌市占等目的。 據了解,台灣本田將在今年第二季上市國產小型休旅車HR-V小改款車型,並持續強化包括CR-V等現有產品的配備與產品競爭力,迎戰對手全新車款踢館,力保市占版圖不墜。

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