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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
歐亞估價實績
光明絲織董事會通過購買新北市汐止區同新段、昊天段不動產(遠雄U-TOWN)案
豪宅解凍，交易量攀升！據內政部統計，去年全國土地買賣登記狀況，土地買賣登記共51萬筆，買賣移轉面積共8220萬坪，是2016年房地合一稅實施後的新高。其中台北市土地買賣交易筆數年增10.5%、交易面積年增超過1倍，2項數據雙雙居於六都之冠；新北市緊追在後，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%；表現最差強人意的是桃園市，土地交易筆數年減約1.6%、交易面積年減約3成。
桃園表現最差強人意
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市豪宅解凍、交易量攀升，「這類型房屋屬於大坪數、土地持分較大，因而大幅拉升土地交易面積，此外，換屋型買方進入市場，這也促使雙北市交易量大幅提升。」郎美囡補充，台商回流，瞄準土地、廠房及辦公室，也帶動部份區域的交易量提升。
而住宅交易表現並不遜於其他直轄市的桃園市及高雄市，在土地交易部分，表現卻成「難兄難弟」。據統計，桃園市及高雄市在土地買賣筆數及面積雙雙下滑，桃園市土地買賣筆數年減1.6%、面積年減29.8%，高雄市筆數年減1.6%、面積年減19.7%。
高雄觀望氣氛較濃厚
郎美囡說：「受惠台商回台設廠，近年土地、廠房熱度雖高，但價格翻漲，對買方而言成本偏高。另一方面，住宅市場缺乏再上一層的力道，而高雄市去年受選舉影響甚深，觀望氣氛濃厚，因此交易量走低。」
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年市場受選舉影響，故土地買賣移轉量不如預期，不過隨著中美貿易戰持續拉鋸，資金回流、回台設廠的依然讓土地市場增溫，故交易量還有發展潛力。
人力移入帶動房價發展！桃園市近7年共14.5萬人移入，為六都之最，繼而推升房市剛性需求。根據統計，2008年到2018年，桃園市房價從每坪10.1萬元增至每坪18.9萬元，10年成長近9成，爆發力不容小覷。
移入人口六都之冠
信義房屋觀察內政部統計處資料，近7年各縣市人口遷移趨勢中，淨遷入累計正成長人數前2位為桃園市、台中市，其中桃園市7年累計移入14.5萬人，為六都之冠。另從就業機會增加的態勢來看，2011∼2016年桃園就業人口數從83萬人增加到93萬人，增幅約12.4%，六都之中則僅次於台中的18.5%。
持續增長的人口與就業機會帶來穩定的住宅需求，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，桃園市房價從2008年每坪約10.1萬元，漲至2018年每坪18.9萬元，「桃園房價所得比約在8倍水準，購屋壓力不若雙北嚴峻，因此吸引自用買盤出手。」
房價約新北市一半
信義房屋南崁光明店店長賴國右指出，桃園市房價約是新北市的2分之1、台北市的4分之1，相較北市屋齡動輒逾30年，桃園則有許多屋齡10年內大樓可選，「如南崁、中壢與藝文中心周邊，都是北客偏好的購屋區段。另外新開發的中路、經國等大型重劃區，新案平均房價多在2字頭，平價的八德擴大重劃區在價格修正過後，甚至還有1字頭新大樓可選。」
台灣房屋智庫經理江怡慧認為，桃園房市在首長就職後更穩定，政策持續發展，如航空城、亞洲矽谷等計劃，有機會帶動產業發展與房市，交易增幅多以建商讓利大的區域及低單價區為主，尤其在1字頭房價區更吸睛，近3年交易量有放大的趨勢。
繼北市府建置預售屋信託線上查系統，新北市府也將跟進。信託公會祕書長呂蕙容表示，台北市政府為方便民眾查詢，並強化預售屋銷售的管理，2018年建立預售屋買賣信託機制資訊公開平台，現在信託公會進一步與新北市府合作建置，預計在2019年3月底於新北市政府不動產買賣交易服務網內，建置各銀行辦理預售屋買賣信託機制的查詢專區。
呂蕙容分析，預售屋的建案從整地到完工至少需耗時1至3年不等，交易糾紛時有所聞，為提升民眾權益，目前內政部規定預售屋履約保證機制有5種，分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。
其中不動產開發信託及價金信託機制，雖可確保興建資金依工程進度專款專用，避免建商挪用興建資金，但此機制主要是在促進建案之順利完工，而不是在施工興建的品質，民眾在買預售屋時「慎選建商」仍是首要考量。
民眾若購買將價金交付信託的預售屋，如果是將錢先交給建商再繳入信託專戶，一定要至受託銀行網站查詢，所繳的款項建商是否有確實交付信託，如果建商並未交付信託，則民眾是無法取得分配權益的，所以至銀行網站查詢自己繳納的價金金額，隨時掌握交付信託之價金明細及相關資訊，才能確實維護自身的權益。
過去為強化賣方責任，外界曾建請內政部建置預售屋公告查詢網站，讓建商負責在網站上提供消費者查詢繳款資訊，以督促建商盡速將消費者所繳價金存入信託專戶。不過內政部認為預售屋買方繳款情形，屬於買賣雙方權利義務個案關係，由建商或受託銀行協助買方查詢比較適宜。
呂蕙容表示，主管機關和信託業一直在為民眾權益保障努力，民眾自己更應審慎面對，如能直接將應付款項交受託銀行是較有保障，若將款項交建商一定要至受託銀行查詢，若發現建商怠於交付趕快要求建商匯入並反應給銀行或監督建商的地方政府，例如台北市政府或新北市政府，才能有效落實對建商的監督，保障權益。
內政部26日指出，2018年住宅補貼核准達到7萬2,041戶，創下歷史新高，補助項目包括租金補貼、自購住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼。2019年住宅補貼將新增線上申請，民眾可於7、8月間辦理住宅補貼。
內政部於每年7、8月間，會開放民眾申請住宅補貼，給予經濟狀況較差的民眾申請，主要項目包括租金補貼、購屋貸款利息補貼、修繕利息補貼。
統計顯示，2018年住宅補貼共有8萬6,742戶申請，經審核後，核准7萬2,041戶，核准戶數較2017年6萬6,483戶，增加8.3％。其中租金補貼核准戶數6萬5,815戶、自購住宅貸款利息補貼核准戶數5,540戶、修繕住宅貸款利息補貼核准戶數686戶。
核准補貼戶數創下2007年開辦住宅補貼以來的新高紀錄，內政部表示，補貼戶數增加的原因，除了有提高租金補貼的計畫戶數外，也放寬評點，把胎兒數量納入家庭成員和未成年子女數，並增加新婚家庭評點權重。
租金補貼部分，依不同地區，每戶最高3千元至5千元，自購住宅貸款利息補貼依不同地區，最高210萬元至250萬元，修繕住宅貸款利息補貼最高80萬元。
內政部將於6月公告2019年具體補貼方案，於7、8月間開放民眾申請，今年將新增線上申請方式。
茂德機構近半年多購地「連三買」
茂德機構董事長張高祥再度大動作出擊！旗下和碩開發26日砸下70.78億元，擊敗15家一線建商競爭者，標下大同旗下尚志資產的新北土城區6,080坪住宅用地，得標單價每坪高達116萬，溢價率高達50％，也一舉改寫土城住宅土地的新高紀綠。
茂德機構繼去年7月砸130億買下味全三重廠土地，今年一月以46億買下遠雄建設新莊1萬坪土地後，26日再度展現驚人企圖心，在尚志資產土地標售案力壓群雄，短短半年多至少灑下250多億銀彈，在新北市「掃」進2萬3千多坪土地。
尚志資產委託仲量聯行公開標售土城住宅區土地，總計有A標3,168坪、B標2,912坪，共6,080坪，底價為47億元。公告招標期間累計領標多達30多組，26日實際投標總計投入16標，幾乎都是一線大型建商，包括國建、興富發、長虹、遠雄、豐邑、聯上等統統到齊，競爭相當激烈。
由於投標者多達16標，因此仲量聯行動員兩位常在法律事務所律師、法務與稽核等，總計8位審理標單，耗時1.5小時才審完標單，顯示這競標過程相當激烈，一線建商也普遍看好這塊土城大面積土地。
最後，茂德機構的和碩開發殺出程咬金，以70.78億元，擊敗所有競爭對手，一舉得標土城六千坪土地，換算每坪得標價達116萬元，溢價率高達50％，讓現場人士幾乎要跌破眼鏡。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，這塊地是土城區近年少見釋出的方整大面積住宅土地，掀起熱烈搶標情形，顯示住宅需求殷切，建商普遍看旺區域發展潛力，待重大建設陸續營運啟用後，區域房市熱度有望增溫。本標案順利標脫同時，也達成尚志資產資產活化的目標。
趙正義表示，今年才剛開春，這筆土地標售案就成功脫標，反映台灣土地交易市場在2019年會繼續增溫，也顯示出若標的物位在市中心精華地段、稀有且具增值潛力，勢必也成為投資人積極出手布局的焦點。
接下來，尚志活化資產將有二部曲，預計3月7日公開標售台北市復興北路及長安東路口的土地，底價近50億元，據悉領標數已衝破20組，也會是炙手可熱的標案。
「發樓ME」為新北第一件通過法規取得建照之危老案，不僅為最快動土的危老重建案，更透過「全國都市危險及老舊建築物加速重建協會」的協助，順利與「台灣企銀」合作協助地主完成共8億元融資，此案由「鈞碩建設」整合新北市板橋區江子翠的14筆土地，快速獲得新北市政府核准重建，使老舊住宅得以更新。
鈞碩建設副總莊勝宏受訪表示，該案基地座落於板橋區江子翠雙十路商圈，距離江子翠捷運站四號出口僅約100公尺，周邊商圈機能完善，本案基地面積共536坪，更新前為12棟3至4層樓RC公寓，原住戶因長年面臨建物老舊、結構不安全、鄰房棟距小且無電梯與停車不便等窘境，因此與鈞碩合作重建為地下4層、地上14層之電梯大樓，並納入綠建築、智能住宅與耐震設計，除獲綠建築標章外，更爭取到中央給予高達40％的危老容積獎勵。
「全國都市危險及老舊建築物加速重建協會」理事長胡睿鈞受訪指出，台企銀不僅作業時間在2周內即可完成，讓建商在協助地主融資時，地主們更加安心、放心，同時由於台企銀董事長非常重視政府推動的危老惠民舉措，親自與地主直接完成對保，讓地主感受到台企銀的誠意，協會目前還有30件以上的危老案件啟動中，將會與台企銀合作推動。
台灣企銀董事長黃博怡表示，都更金融的背後是人口老化速度過快的問題，只有危老重建能直接讓廣大的民眾受益，因此成立專責都更與危老的「創新金融專案辦公室」，由具地政背景的陳銅溪主任偕同專業法律人才等專業人員協助地主與建商完成融資，目前台企銀已完成一件危老案、二件都更案，預估合作案量將會倍增，未來將全力協助民眾投入危老重建。
美中貿易爭端未解，台商以分散生產基地因應，自行車代工大廠永祺車業規劃擴大在台產線，投審會今天核准永祺匯入相當新台幣1億元外幣，用於台中新廠建設投資。
經濟部投資審議委員會今天召開第1172次委員會議，會中核准3件僑外投資共約2527.8萬美元，2件陸資投資共337.3萬美元，1件對外投資6.4億美元，4件對中國大陸投資共4.8億美元。
其中一件陸資投資，是由在中國大陸投資多年的永祺車業申請增資國內事業，投審會發言人楊淑玲表示，此筆增資規劃用於台中建設新廠，將部分產線移回台灣，主要從事自行車及其零件製造。
對中國大陸投資共4.8億美元的4案，包括新光三越、建大工業、台灣化學纖維、奇美實業，楊淑玲說明，都是由第三地投資事業轉增資大陸事業，並未直接從台灣匯出。
至於近期傳出中資疑慮的台北市政府雙子星開發案，楊淑玲表示，已要求申請者南海團隊補件說明股權結構及股東背景資料，目前也正同步送相關單位審查，但因尚未收到補件資料，今天會議並未討論此案。
台灣銀行董事長呂桔誠昨天表示，今年推出市場規模最大、利率最優的「台商返台購建廠房專案貸款」，及公教人員購屋貸款「築巢優利貸」，目標量都要達到一千億元。
據了解，台銀推出的台商返台購建廠房專案貸款，額度千億元為目前國銀最大，在授信條件上，會視產業彈性調整，最高貸款額度可達八成，優於同業。在利率方面，目前市場上的利率水準約在百分之一點八上下，台銀會視企業的情況，盡量給予較優惠的利率。
呂桔誠表示，台灣金控是百分百國營，除了要獲利，也要負擔政策任務，去年子公司台灣銀行稅前獲利創新高，若扣除配合政府政策因素，台銀的獲利可以增加約一百億元。
呂桔誠表示，今年台銀因得標公教人員購屋貸款「築巢優利貸」，台銀訂出千億元的承作目標，與新增房貸千億元的目標猶如「雙胞胎」。
他強調，房市穩定發展，但房貸量不完全等同於房市表現，因為房貸有剛性需求，即使房市不好還是有買房的需要。
他還指出，台銀今年會徵才二百至二五○人，因應未來四、五年的員工退休潮，台銀也開設「卓越管理人才培訓班」，加速經理人的培育。派外職等也規畫將下修，讓年輕人進行後很快就能去海外歷練。
因美中貿易爭端衝擊海外台商全球布局，公股銀行響應政府推動台商回台投資政策，繼兆豐、一銀後，台銀也推出台商返台購建廠房專案貸款，額度達千億元，主打市場最優惠利率，充實台商返台購地建廠銀彈。
呂桔誠表示，鼓勵台商返台投資，不僅能創造內需，也能提供更多就業機會。
為活化與提升不動產效益，國內雨衣龍頭廠商達新工業（1315）26日表示，經董事會25日決議通過擬處分位於台中市西屯區台灣大道附近的不動產，共計五筆土地，總面積約661.57坪。不動產業者估計，因地處精華區，達新此次土地交易總價超過4億元。
另達新董事會也決議通過公司轉投資大陸子公司－「達新塑膠工業（東莞）公司」結束營運及辦理註銷案。
達新表示，上述地點位於台中市西屯區惠來厝段1202地號等，共計五筆土地，其中，1970年元月竣工的「達新新邨」大樓，目前是公司宿舍區。
不動產業者透露，因鄰近西屯上埤段的小面積土地，每坪喊價56萬元，粗估達新惠來厝段土地，每坪行情超過70萬元，讓該土地買賣具有重要參考指標，因而備受不動產、建商高度關注。
針對上述土地處分案，達新指出，公司已委託2家專業估價公司完成估價，將依公司取得或處分資產處理程序辦理。
達新表示，為改變營運型態、降低營運成本，調整不具競爭力的生產線，以提升整體營運管理績效，董事會才決定旗下持股100％的子公司－達新塑膠工業（東莞）公司，擬於2019年正式結束營運及辦理註銷作業。
達新指出，東莞廠主要營運以生產護貝膜、卷宗夾、文件蛇圈及塑膠書皮等產品為主，2018年營收人民幣2,059萬元，營運處於虧損。
日 期：2019年02月26日
公司名稱：光明絲織 (4420)
主 旨：董事會通過購買新北市汐止區同新段、昊天段不動產(遠雄U-TOWN)案。
發言人：李業振
說 明： 1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
新北市汐止區同新段6地號、昊天段872地號之不動產
2.事實發生日:108/2/26~108/2/26
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
(一)交易單位數量：
1.土地：329.25平方公尺(99.60坪)
2.建物：4,834.5平方公尺(1,462.46坪)
(二)單位價格：約31.2萬元/坪(含車位180萬/個)
(三)交易總金額：新台幣455,600仟元
(建物總價：約新台幣434,000仟元，車位總價：約新台幣21,600仟元)
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關係人者，得免揭露其姓名）:
(1)交易相對人：遠雄國際投資股份有限公司、遠雄建設事業股份有限公司
(2)與公司之關係：無
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明認列情形）: 不適用
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定事項:
(1)交付或付款條件（含付款期間及金額）：依買賣契約書付款
(2)契約限制條款及其他重要約定事項：無
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及決策單位:
(1)交易之決定方式及決策單位：
決定方式：委請歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書。
決策單位：108.02.26光明絲織廠董事會
(2)價格決定之參考依據：歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
(1)事務所或公司名稱：歐亞不動產估價師聯合事務所
(2)估價金額：新台幣464,776,184元
11.專業估價師姓名:黃昭諺
12.專業估價師開業證書字號:(104)高市估字第000104號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:不適用
17.會計師事務所名稱:不適用
18.會計師姓名:不適用
19.會計師開業證書字號:不適用
20.經紀人及經紀費用:無
21.取得或處分之具體目的或用途:投資
22.本次交易表示異議之董事之意見:無
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:不適用
25.監察人承認或審計委員會同意日期:不適用
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:無
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