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延宕多時的全國住宅價格指數報告,總算在昨日發布最新數據,去年第3季全國與六都房價指數同步較第2季呈現全面上漲,這是自2014年第2季後,相隔4年再度出現全面走揚的情形。
根據內政部不動產資訊平台發布最新住宅價格指數報告,以2016年全年為基期100,去年第3季住宅價格指數指數為100.63,較第2季上漲約0.55%,台北市為100.5、上漲約0.49%,新北市為102.56、上漲約1.26%,台中市為102.43、上漲約0.53%,台南市為101.62、上漲約1.08%,高雄市為100.24、上漲約0.6%。
該報告分析,去年第3季國內房貸利率仍持續下滑,持續處於低成本資金環境,因此,有助於維持購屋需求。加上又碰上買賣移轉棟數與建照申請宅數均同步增加,以及整體經濟緩步成長,促使房價持續維持穩定跡象。
低利率+買氣復甦 今年預料讓利案會減少
住展雜誌企研室經理何世昌分析,去年成交量增,助漲賣方調高價格的心態,買方則處於被迫追價局面,因此,去年不管民間、或是官方所統計的數據,均顯示全國主要都會區房價都出現反彈走揚格局。由於今年台灣升息機率不高,目前仍處在極低利率、資金浮濫的環境中,再加上政府頻對房地產釋善意,預料賣方讓利機率只會更低。
房仲︰市場在觸底回升階段
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,雙北市房價在經歷2-3年價格修正後,自住買氣回升不少,去年雙北交易量皆較2017年增逾1成,新北市因剛性買盤需求大,無論成屋交易、交屋潮持續支撐移轉量能。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,該指數以2016年全年為基期100,六都指數多數時間維持在100至104的區間,顯示最新的房價和2015年全年差異不大,也就是房價近3年進入盤整期,若搭配移轉棟數來看,市場已經進入一段價格盤整、交易量觸底回升的階段。
新北市政府2013年推動「簡易都更」政策,以簡便程序加速老屋重建,目前已有27案取得簡易都更適用證明,其中13案核准建照,並有4案完工。不過,這項措施必須取得所有權人100%同意,整合難度很高。
都市更新處長張溫德指出,完工的4案分別位於汐止新峰段、板橋新雅段、土城頂福段與五股登林段,其中汐止首案從申請到核發建照,只花費短短2個半月,縮短過去都更冗長繁複的審查流程。此外,已建照核發的13案分別位於汐止、板橋、五股、土城、中和、新店、三重及淡水等地區,其中有9案施工中或將於今年動工,預計2020年至2021年陸續完工,領取使用執照。
張溫德表示,有別於一般都更程序繁複,市府首創簡易都更制度,提供15%至20%不等的容積獎勵,只要住戶取得100%同意,市府提供程序簡化的申請流程,並明確告知建築配置情形,縮短審議期程,有助於改善居住安全,並提升都市防災功能與生活品質。 張溫德說,簡易都更從申請到完工,大約只需3至4年時間,其中申請核准至核發建照,平均僅約6個月,相較於一般都市更新程序須6至10年不等,甚至更久期程,大幅提升老屋重建的效率。
張溫德說明,都更處定期追蹤個案辦理情形,協助解釋法令、了解相關單位審查進度。例如最近取得簡易都更適用證明的新店區民權段社區,因建商與部分所有權人未取得共識,導致整合困難,為釐清雙方意見,都更處主動召開溝通會議,搭建溝通平台,協助雙方表達立場,盼加速社區整合。
2018年全台買賣移轉棟數為27.8萬棟,年增約4.5%,拍賣移轉棟數微增至5,234棟,繼承移轉棟數則持續創新高、達到5.6萬棟,3年來已經累積近16萬棟!台中市不動產仲介公會理事長吳本源指出,若與10年前的買賣移轉棟數相較,發現拍賣移轉棟數10年來減少約8成,繼承移轉棟數卻增加57%,「繼承移轉棟數創新高,可看出是受到房地合一稅的影響,這無疑是種警訊!」 吳本源還指出,2018年台中市則是3.99萬棟,僅微增1.2%,房地合一稅和暴衝的持有稅,對房市造成重傷;其中增值稅、持有稅加重,造成房價上漲、商圈空洞化,不單單是房地合一稅與持有稅,房市與稅制的問題需要政府更全盤的思考。
吳本源認為,租賃專法快速三讀通過,是實現居住正義重要的一環,但建議政府在實施租賃專法的過程中,仍須配套租金全面實價登錄,健全租屋市場。 展望2019年,吳本源表示,不動產交易狀況仍視個案、區域表現,不乏區域破盤價建案支撐交易熱度,由於首購換屋族群仍為主力買盤,且銀行爛頭寸過多,而在房市已軟著陸後,「建議政府應推出加強版青年安心成家方案,以鼓勵青年輕鬆擁有自己的家園,此舉也將同時解決餘屋及銀行資金過剩問題。」
此外,過去不少人因繼承取得房子後,如果房子位處偏遠或老舊,通常會先賣掉然後買新屋。但房地合一實施後,「繼承房屋採公告現值、取得後立即轉售卻採實價課稅,動輒繳數百萬、甚至上千萬元的稅,乾脆打消賣房換屋的想法,」因為一來一往很難買到同樣條件的房子,交易量也跟著打消,稅制改革已經是刻不容緩的時候了。 而在台版肥咖條款上路後,高資產族可望將海內外「現金資產」轉往收益型不動產,其中以租金報酬率2.2%以上店面、商辦為主,台中建地因單價較北部低,交易可望持續熱絡。
北市府擬課徵空店稅來救商圈,引起部分學者討論。房產專家李同榮認為,空店稅奈何不了東區口袋超深的老房東,唯有市場機制才會讓房東體認事實,一旦降租,空置率自然下降。 學者們對課徵空店稅有不同見解,吉家網不動產董事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮表示,從實際市場面來看,北市東區商圈地段人潮仍多,只是受商圈消長因素影響加上缺乏購物的主題誘因,被排擠而淪為傳統商圈,尤其是網路盛行新零售時代,傳統商圈大店面空置率必然會升高。
李同榮指出,空店現象已不只是東區的問題,這些傳統商圈因消費氣勢轉弱,但房東們尚未體認事實,堅不降租,過渡期空置率才會增加,這種轉變須要調整1到2年,市場機制自然會讓房東體認事實,一旦降租,空置率自然下降。 李同榮表示,空店面是老地主口袋深,並不代表沒有房客,商圈夠強時並不代表店面不會空置,主要是東區很多老地主為了漲租,寧願空置也不降租,甚至空置一年半載,減少收入幾百萬元甚至上千萬元照樣不降房租,所以區區幾倍空店稅奈何不了老房東,唯有經歷一段市場機制調整,房東們才會知難而退。
至於空店稅是否會被房東轉嫁給房客,李同榮認為,空店稅的不良效應在於「強時助強,弱時助弱」。也就是商圈夠強時,仍會有店面因漲租而空置,房東不但會調漲租金,當然還會把空置期的成本與稅金往上轉嫁,就算不能轉嫁,他們也不會降租。 他觀察,房東們會耐心等待大品牌或旗艦店入駐,一旦課徵空店稅,更無法降房租,在商圈強勢時,其實是一種無形的轉嫁,而是否轉嫁主要是看市場供需強弱,譬如住宅市場的房客經常為了申請政府的租金補貼,房東因要報稅便轉嫁調高房租,這就是在需求大於供給時會有的現象。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示,參考過往經驗,政府透過稅制影響店面市場並不容易。店面空租除與房東個人因素有關外,消費型態改變、商圈轉移與銀行對標的態度都是原因。 徐佳馨指出,空店稅若上路,民間必定會想出因應之道,例如透過臨時特賣會、自動販賣機等方式營造出租假象,對商圈毫無助益,屆時未見效果反而擾民,市場的問題還是要回歸市場機制調整較合宜。
主計總處發布國情統計通報指出,根據中央銀行統計,近年消費者貸款餘額持續升高,去年4月底消費者貸款餘額首度突破8兆元,12月底續升至8.3兆元,較2017年底增加4.4%。其中,仍以購置住宅貸款為最大宗,規模直逼7兆元,比重也升至84%。 主計總處說明,消費者貸款是指金融機構承作以購置住宅與消費性支出等用途的個人貸款。
根據統計,近年消費者貸款餘額持續升高,並於2013年底突破7兆元,去年4月底則突破8兆元大關,12月底持續攀升至8.3兆元,較2017年底增加4.4%。 觀察消費者貸款業務,向來以購置住宅貸款為主,規模由2011年底5.3兆元增至去年12月底6.97兆元,較2017年底增加5%,占消費者貸款餘額比重也升至84%;若從央行公布的今年1月數據,購置住宅貸款已經升至6兆9,948億元。
央行官員指出,若從近來買賣移轉棟數來看,房市交易確實稍有回溫,但相較於往年的熱絡情勢,仍然不可同日而語。 另一方面,去年底汽車貸款1,405億元,年增5.6%,也是成長幅度相對顯著的類別。 官員解釋,除了因為車商祭出年終優惠,受到舊車換新車可享折扣等政策激勵效果,也會吸引消費者的買氣;至於房屋修繕貸款,則因政府嚴控濫用,持續從嚴審查申貸作業,規模降至917億元,年減19.2%。 官員表示,由於房屋修繕貸款需要先附上單據,審核程序較為繁瑣,加上當前利率偏低,民眾如果需款孔急,也會利用其他途徑借款。
新光人壽「新板傑仕堡」A棟將於7月啟用,即將進駐的頂級「璽悅坐月子中心」6日搶先舉辦月子餐介紹、孕婦水中運動造勢。新光人壽表示,「新板傑仕堡」共ABC三棟,包含醫療大樓、樂齡宅、旅館,合計三棟建物開發面積共3,120坪,樓地板約2萬多坪,未來每年可望挹注租金2.8億元。 新光金控董事長吳東進相當重視這棟結合醫療大樓、樂齡宅、旅館的建案,對坐月子中心也如數家珍,「我們是全台單一點最多房間的,超過150床,坐月子餐一天要吃六次」。
吳東進表示,「新板傑仕堡」3樓的健康樂活俱樂部提供室內溫水游泳池、健身房、韻律教室等,並設有水療池可提供較為緩和的運動健身空間,還可提供孕婦產前水中有氧運動,十樓還有音樂廳。 新光人壽指出,2019年下半年到明年年初,新壽有四棟新不動產開發案集中在新北市,包括「新板傑仕堡」三棟、「三重水漾傑仕堡」一棟。其中,「新板傑仕堡」當初投資6、70億取得50年地上權,比自有土地取得成本便宜,所以投報率不錯,未來可望挹注年租金2.8億元。
新光人壽指出,「新板傑仕堡」樂齡宅位在新板特區內,距離捷運板南線新埔站及三鐵共構板橋站約700~800公尺,走路僅約五至十分鐘,規劃用途包括醫療診所大樓及做月子中心、新型態出租住宅及旅館大樓。 新光人壽表示,位在南港軟體園區、斥資41億的「新光南港軟體園區南軟大樓」租戶「老爺行旅」也預定在3月21日開幕,其他樓層規畫為一般商辦與科技軟體業辦公室。 目前新壽手中不動產開發案約九棟,包括新板傑仕堡、三重水漾傑仕堡、士林見潭傑仕堡、杭州北路、台中烏日、重慶南路、內湖陽光街等。
海灣國際開發將大舉投資布局!海灣董事長劉至誠6日表示,擬斥資近20億元(含土地),在原東山樂園,建置占地2萬坪的亞洲最大寵物樂園-「海灣樂世界」寵物主題區,並將原旅館改為七星級寵物旅館,房間數306間,預定2019年6月開幕,搶攻寵物美容醫療及寄宿商機。
此外,海灣也將在台中港附近,籌設五星級飯店。劉至誠指出,公司在台中港附近土地約1,400坪,因日本三井Outlet已帶動遊客人潮,因此,公司已持續進行希爾頓(Hilton)飯店籌設案,目前進行當地「住宅區變商業區」案,一旦完成,粗估投資超過20億元(含土地費),並開始興建。
海灣的Hilton飯店籌設案,與Hilton合作備忘錄期限至109年11月14日止,屆期將續簽延長。 海灣樂世界設有亞洲最大的寵物游泳池、首創寵物溫泉池、亞洲最大七星級寵物專屬度假飯店,房間數306間、高端專業寵物醫院、可舉辦「犬聚活動大型舞台與看台」、寵物美容室及寵物相關商品販售等,試圖搶攻寵物飼主消費商機。
劉至誠指出,2018年6月入主四星級飯店的台中「通豪大飯店」,已斥資3億元進行整修,並更名為「海灣藝術酒店」,除裝修酒店設施,還包括新增大型旋轉木馬造景與設施,打出「HAIWAN」自有品牌,2018年12月營運已達損益兩平,2019年1、2月單月均有獲利。
海灣2013年購入台北深坑假日飯店(Holiday Inn)後,改名海灣假日酒店,已連5年有穩定獲利,公司2018年斥資逾4,000萬元,進行酒店多項備品與設施更新,提升客房質感。 至於旗下海灣中科大飯店與海灣后豐商務會館,均主攻商務客源,並採取聯賣做法,目前2家飯店營運都獲利。劉至誠透露,2019年計畫分別投資逾2,000萬元及800萬元,更兩家飯店的房間設施。
彰化高鐵特區從2015年完成,至今已標售約15公頃,剩下52公頃,彰化縣政府6日舉辦今年首場土地標售說明會,推薦該區土地增值大,是中小企業的投資首選,1坪只有8至12萬元,不像中科等高達3、50萬元:彰化市地政公會建議,開放產業類別比放寬容積率,更能帶動投資。 1坪只有8至12萬元 彰化縣高鐵特區全區204公頃,區段徵收183公頃,從2015年開發完成,投資和企業等陸續進駐,向銀行借貸61億元,已償還僅剩15億元,共標售出14公頃餘公頃。
為鼓舞投資彰化,協助中小企業尋找用地,縣府再辦土地標售說明會,彰化縣長王惠美表示,區內有住宅區、商業區、旅館區、產業服務專用區、轉運專用區等23種以上企業可進駐投資發展的產業及運輸等特定專用區;公共設施、聯外交通路網建置完成後,已讓彰化縣進入西部一日生活圈範圍。
縣府同時成立專案銷售小組,除地政處、財政處提供標售資訊,建設處也專人提供投資後,申請建造的諮詢服務。 鼓舞投資 提出好康 地政處長劉坤松簡報,特區土地規畫方正,建築開發日益增多,除中央氣象局田中氣象站已接近完工外,旅館區、產專區及住宅區亦陸續有申請建築開發;預計4月再辦標售,鄰舊聚落貓村住宅區細分,總價才580萬起,提供民眾逐夢造屋;至於基地整體開發建築,也有容積獎勵。
地政士公會理事長邱銀堆指出,目前土地標售兩成,進駐採取表列,其實開放產業的類別比起放寬容積率,更能吸引投資,只要不造成汙染,都應允許。
聯強(2347)積極布局新南向政策,該公司昨(6)日宣布,子公司聯強印尼投資6億元自建運籌中心,已於2月底正式落成啟用,一口氣提升印尼當地三倍儲配貨能力。 聯強指出,集團於2011年投入印尼市場,至今不到八年,聯強印尼營收成長4.5倍;去年營收達新台幣220億元,獲利6億元,穩居市場龍頭地位,並名列印尼公開發行公司前50大。
印尼是擁有2.6億人口的龐大市場,聯強表示,當地有相當長的時間處於稅制與經營環境不規範的情況,走私猖獗,不利於正規經營。一直到2009年總統直選,並大幅改善政經環境之後,聯強才開始積極探路,2011年與CIPUTRA集團旗下資通訊通路公司ME(PT Metrodata Electronics,Tbk)合資成立聯強印尼(PT Synnex Metrodata Indonesia,SMI)。
聯強總裁杜書伍指出,運籌中心啟用後,將提高客戶滿意度並降低運籌成本,為即將爆發的印尼資通訊商機預作準備。 聯強運籌中心位於印尼首都雅加達東南方市郊,土地面積2萬平方公尺,含土地取得成本、第一期運籌中心建造成本與第二期自動倉儲設備導入,總投資金額將達6億元;本次係完成第一期的建造,約可擴增1萬個儲位。
杜書伍說,印尼人口紅利是台灣的11倍大,雖然現階段當地人均國民所得尚低,但近十年經濟成長率都在6%以上;五年後聯強印尼的營業額極可能會超越台灣,極具發展潛力。 聯強印尼產品線涵蓋資訊軟硬體系統、通訊、資料中心、雲端、安全與監控、物聯網等,全印尼共20個銷售據點、14座倉庫,業務覆蓋150個城市,服務超過4,500家通路客戶。
聯強受惠於去年流通事業群業績再創歷史新高,帶動全年合併營收衝上3,855億元,連續三年創新高。若加計合資事業,集團去年全球營收首度突破400億美元大關、達410億美元,居全球第二大通路服務商地位。聯強昨天股價漲0.25元、收37元。
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