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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台中市不動產業界代表9日在「台中PLUS+不動產投資趨勢展望」論壇一致認為，台中房市2019年推案量上看2,100億元，期望主管機關能加速建照、開工及使照請領的審查流程；而都發局則提出「宜居建築」獎勵機制，且針對業界最關切的建使照與審查機制，將研擬各項委員會簡化或整併，建立標準審查流程。
該項策略對談由中華民國不動產仲介公會聯合會理事長林正雄主持，與談人包括台中市政府都市發展局長黃文彬、瑞助營造董事長張正岳、總太地產董事長翁毓羚等人。
針對建商看好台中持續投資推案，今年推案量預估高達2,100億元，林正雄表示，政府要如何持續吸引人口流入台中，成為房市發展的堅實後盾？此外，在都審流程中，市府有何提升效率的規劃？ 對此，台中市都發局長黃文彬則指出，翻轉台中經濟的重點，分為都市計畫、建築管理以及社會住宅三個重點，為招商引資提供更合宜的土地資源。
在都市計畫部分，市府正在執行整併，因應都市發展需求調整為四大空間分區、十大都市計劃區，並就烏日高鐵、清泉崗機場等兩個重要門戶，提出新的定位及策略。
黃文彬強調，在建照發照及其相關委員會審議部分，檢討研擬各項委員會議簡化或整併之可能性，建立標準審查流程，並就委員審查項目單純化，減少審查認知溝通並加速審查時程；5樓以下工廠類建築，也正研擬單一窗口加速發照速度。
瑞助營造董事長張正岳表示，為持續吸引人口流入及企業持續投資，需要營造良好的產業投資環境，提供更多元的就業機會，如大里軟體園區，以文創產業為主軸，帶動大里不動產市場翻轉；又如北屯捷運機廠區段徵收區，自美商COSTCO確定進駐後，該區成為台中建案一級戰區，預期北屯區今年推案量達300億元。
建議政府可以重大亮點建設及特色招商方式，以產業帶動商業，進而活絡住宅市場。 總太地產董事長翁毓羚則表示，近年來土地價格飆漲，「宜居建築」政策提高綠化、增加建築特色與競爭力外，小坪數住宅建議應納入；危老條例的推動則是反向思考，建議市府透過房屋產權盤點建立資料庫，協助業者在危老開發上更有效率，舊城區活化，也是面對高地價時代的另一個思考；此外，她建議建照、使照的申請審查，可將行政作業的審查由局處人員辦理，建築技術與法規相關審查交由建築師公會作專業簽認，透過專業分工加速行政效率。
桃園市近年來致力於將資源聚焦於完善產業環境，積極規畫產業園區、產學合作計畫和實驗場域，根據調查統計，桃園市在「工廠營業收入」、「研究發展經費投入」及「就業人數」三項指標，均居全國之冠，而桃園市近年吸引台商回流投資金額達170億元，也在全台名列前茅。
根據2018年工廠校正及營運調查統計顯示，桃園市工廠營收2.9兆元，占全國總營收17.4％，居全國首位，且較次高的高雄市多出1,300餘億元；廠商研究發展經費投入桃園1,000億元以上，也居全台之首；從業員工人數52.2萬人，領先居次的台中市，居全台第一。
從各產業項目營業收入來看，屬高科技產業的電子零組件業，桃園市居六都之冠；電力設備製造業、汽車製造業、藥品及醫用化學製造業、產業用機械設備業，均位居全國之冠，其中電力設備、汽車製造業達全國總營收三分之一。
桃園市經發局表示，中美貿易戰台灣電子廠商紛紛展開分散生產據點，許多的台灣大型科技公司回台灣投資蔚為熱潮，桃園領先全台成立「台商回流小組」，桃園成為不少台商回流首選城市。
截至目前為止，台商回流投資桃園近170億元，預估未來可創造就業人數逾2,500人，再加上現在進行式的「亞洲‧矽谷計畫」、「航空城計畫」，加乘產業成長以及競爭力道，可持續帶動產業創新發展。
台北市信義計畫區辦公室供不應求，租金也水漲船高，為活化資產，調整不動產規劃配置，PwC普華國際不動產接受國內金控資產管理公司委託，將公開標售頂級商辦「統一國際大樓」、「三連大樓」、內科廠辦及店面等六筆不動產，合計底價約19億至20億元，預計6月18日開標。
其中最受矚目是緊鄰市府轉運站「統一國際大樓」內的樓層，標的近350坪。商仲業者預估，市價每坪約160萬至170萬元，目前辦公大樓稀少，應能吸引投資人目光。
其次是位於基隆路與忠孝東路口商辦「三連大樓」的樓層，是大面積整層辦公室，坪數約530坪，對面為豪宅及商辦，適合傳產、金融機構等需要大坪數總部辦公室的客戶。
位於內科的廠辦，單一產權建物面積約2,396坪，地處北市科技產業軸帶上，銜接內科、南軟，適合製造業研發總部。
PwC普華國際不動產總經理田揚名表示，信義計畫區內少有A辦所有權業主願意割愛釋出，受到美中貿易戰影響，部分台商回流台灣，金融業及高科技業對台灣辦公需求日增，因此三筆標的備受矚目。
這次釋出標的中，還有公館商圈建物面積約190坪金店面，以及大直萬豪酒店周邊店辦、敦化民生一帶的收益型住辦。合計六筆公開標售不動產底價近20億元。
在供給有限、空置率持續下降，且高樓層或小面積租金成交價偏高帶動下，仲量聯行9日公布的第一季商用不動產市場報告指出，台北市A辦平均每坪租金2753元，已創18年以來新高；其中，信義計劃區平均每坪租金3316元，更幾乎滿租。
仲量聯行總經理趙正義更預估，在供給量有限，需求持續增加下，台北市A辦平均空置率將從今年第一季的4.4％，到年底降至3％以下，會是歷史新低。
仲量聯行認為，台北市辦公室新供給在2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預計將比往年更顯著，2019年預估年成長近3％，需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心，共享辦公室經營預期也將成為需求重心。
近期台北市商用不動產空置率的變化，仲量聯行認為，租賃需求維持穩健，大型租約進駐敦北於去年釋出空間，新大樓則持續吸引小單位租戶，北市第一季A辦空置率持續下降1.1個百分點來到4.4％，部分商業區趨近滿租，信義區新大樓一釋出即達滿租；非核心空置率已低於1％。
對於台北A辦商用不動產未來趨勢，仲量聯行認為，去年新釋出供給已趨近滿租，需求有望往敦北、敦南及市郊內湖、南港區域聚焦，整合營運或空間升級需求的租戶將持續尋求空間，預租交易將持續熱絡。
趙正義指出，目前國內商用地產投資市場上，可達法人投資者理想投報率的物件有限，投資方除將持續尋找直接投資的商用標的物，焦點也會轉至法拍、公私部門合作開發模式等多元化資產類型的物件。
仲量聯行表示，今年才第一季，不動產數筆拍賣交易除順利脫標外，其中兩筆土地交易並分別創下區域成交單價新高，反映投資人看好全台主要精華地區。國內土地交易市場預估在2019年會繼續增溫外，投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。
即便去年高雄新屋房市表現不俗，但成交多屬首購與首換型住宅，中大坪數宅買氣並未提升。台灣房屋智庫中心統計，扣除店面，高雄住宅大樓去年總價逾5000萬元成交僅15筆，產品集中在鼓山區，專家分析，資產客仍觀望房市風向，不急於出手置產，即便韓流效應提升高雄能見度，但今年受到下半年有總統大選影響，買氣難有突破。
台灣房屋智庫中心針對高雄大樓住宅，不限屋齡統計總價逾5000萬元成交量發現，去年全市僅15筆成交紀錄，產品集中在鼓山、前鎮、前金與左營區，表現較佳個案為京城集團位於農16特區凹子底森林公園首排豪宅「京城」，實價登錄揭露5戶，成交總價介於5600萬至1億1561萬元。
另同屬農16特區「華人匯」則成交2戶，美術館地區則有「高雄HH」、「美術園」等有成交紀錄，左營區漢神巨蛋商圈則有「京城鉅誕」成交。南高雄僅有位於新灣區「海洋帝寶」成交3戶總價逾5000萬元，與1戶位於愛河畔京城建設豪宅「京城凱悅」。
台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐指出，數據分析可看出整個高雄高總價豪宅產品集中在幾個指標豪宅新案，中古屋買氣仍十分冷清，高資產族不急於進產購屋，主因是仍待觀察未來台灣房市景氣，加上高雄總價逾4000萬元以上必須限制貸款成數最高僅6成，因此買氣不佳，「今年下半年受到明年初總統大選影響，依過往經驗豪宅買氣不會出現大幅提升，整個高價宅市場仍待解凍。」
傳統市場充滿人情味，是許多民眾的共同記憶，但時代變遷，許多傳統市場逐漸沒落，新北市長侯友宜昨天到板橋黃石市場視察後表示，將於四年內公私合作投入四十億元經費，推動傳統市場更新，改造八座、重建三座，打造現代化、智慧科技、衛生安全與觀光功能的傳統市場。
板橋黃石市場、金山第一市場先改建
侯友宜指出，新北市三十八座公有市場都已超過二十年，超過五十年者也比比皆是，建物老舊，三十二％的經營者超過六十歲，部分市場也不符合安全、衛生標準，未來四年將選定八座市場進行改造，另有三座老舊市場急需改建。
將結合公托等多目標使用
他表示，先選定板橋黃石市場、金山第一市場優先改建，另一處評估中，金山第一市場已鑑定是海砂屋，有安全疑慮，改建後除了容納原有攤商及外部攤販，並結合公托、社福單位、市民活動中心等多目標使用。
市府市場處表示，傳統市場面臨建築設備老舊、超商賣場的競爭及行銷不足等，希望從永續化、硬底子與軟實力三大面向推動市場改造。
傳統市場更新 花4年打造
市場處副處長何國誠說，板橋黃石市場及金山第一市場改建案預計在二○二○年招商，二○二二年九月完工，另外，初步規劃改造淡水中正、汐止秀峰及中和枋寮市場，分別打造美食廣場、提升安全衛生及營造銀髮友善空間。
黃石市場自治會長徐式勳表示，市場共有一三三個攤商，改建期間將暫時遷移到附近等待都更的空地；八十八歲、第一代攤商魏金忠說，時代變遷，黃石市場盛況不再，道路狹窄、動線不佳，盼改建後能改善硬體設施，重現市場風華。
另外，侯友宜昨天也到汐止區濟德宮參拜媽祖並贈匾「慈悲德澤」，再到濟德宮後方佔地三千五百坪的「公八公園預定地」視察，當地鄰近中正老街與圖書館，地方多年來希望有多元休憩場所，侯友宜要求市府通盤規劃，透過容積率轉移來增加地主配合開發的誘因，將於四月十五日會勘討論。
全台灣第一座將「循環經濟」理念導入住宅的台糖沙崙智慧綠能循環住宅園區，今（9）日舉行動土典禮。東元（1504）在眾多競爭廠商中脫穎而出，將負責循環聚落建案中的機電、空調、監控系統工程，東元表示，競爭勝出的主因，一部分可歸因於擁有執行「建築資訊建模（BIM）」技術的豐富經驗。
台糖智慧綠能循環住宅園區，在設計時除考量一般綠建築、智慧建築等常見手法，特別以「循環經濟」為理念，導入BIM的技術。東元直言，導入BIM在國內是項創舉，對承攬廠商而言也是一大挑戰，而東元能源暨工程事業部團隊，曾在住宅建案、大型癌症醫院、國際數據及資訊儲存中心建案等採用BIM技術，曾獲得好評。
東元董事長邱純枝表示，雖然困難，但絕對有能力如質、如期完成，而且建模資料庫是值得投資的knowhow，東元願擔任國內業者的開路先鋒。 沙崙智慧綠能循環住宅園區著重於「循環經濟」、「智慧建築」、「綠建築」三大面向。在「智慧建築」方面，以取得智慧建築黃金級證書與標章為目標。
東元電機為了符合此需求，在全區的綜合布線、資訊通信、系統整合等機電工程上，都要達成高度門檻要求。 系統整合上，東元依業主要求，施工方式將採用「Web方式」監控整合全區建築的各項電力、排水、保全等系統，以達成建築物安全、便利、節能又永續環保的使用效益，也兼具人性化的管理。而要達成「鑽石級綠建築」的目標，機電工程方面，東元將採用高效能空調機組，搭配熱能回收設備，有效的將冷、熱能源循環再利用。
東元在機電工程領域，已有30年以上的施工能力及工程介面整合經驗。 邱純枝表示，此次承攬台糖沙崙建案的機電工程，其環保概念和智慧化的應用、管理，與東元願景切合，而且節能環保住宅是未來趨勢，東元將投入最佳之人力和技術，期使沙崙智慧綠能循環住宅園區能成為國內智慧宅之指標案件。
法院公告，墾丁泊逸渡假酒店淪入法拍，底價6.8億元，預計本月17日一拍。寬頻房訊發言人徐華辰表示，這是墾丁旅遊人數雪崩之後，首見飯店法拍，由於墾丁人氣仍未見回復，一拍拍出機會不大。
墾丁泊逸飯店先前經營不錯，但陸客大減，加上墾丁旅遊負評不斷，國人旅遊人數也急遽減少，去年1月5日宣布結束營運，稍後因積欠銀行2億餘元遭提告，近日法院公告法拍。
根據司法院公告資料，17日將進行一拍的丁泊逸渡假酒店，位於屏東縣車城鄉海口路，其中5層樓總坪數約942坪、一拍底價約9,531萬元，9層樓建物總坪數4,896.6坪、底價為5億8,478萬元，2筆拍賣總額合計逾6.8億元。
徐華辰表示，屏東墾丁過去曾有恆春富悅飯店遭法拍，但主因是股權爭議，這是墾丁首見飯店法拍，宣告墾丁旅遊進入澟冬，旅遊人數若遲未上升，恐怕後續還會有業者面臨危機。
信義企業集團旗下的安信建經推動「全案管理」，看好政策推出工業區立體化及危老建築重建政策，帶動工業用地轉型進化，將鎖定新北市三重、新莊等工業區傳產地主對於資產活化的需求，預估擴大工業區全案管理後，到明年承攬件數可望累計至十件，總銷金額上看百億元，目標三年後來自全案管理營收由目前二成衝高至五成。
安信建經投入協助地主規劃設計、稅務、融資、營造、銷售等服務的「全案管理」第三年，已完成土城永寧站總銷7億元廠辦案動工，目前亦有三件住宅商辦及工業案承攬執行中。
安信建經總經理張峰榮9日表示，近年由於政府推動危老重建，帶動工業地轉型進化需求，以目前執行個案來說，不少傳統產業地主因面臨產業外移、二代接班、不諳營建等，想改建的需求激增，因此先以新北具交通、活化效益的三重包括頂崁、中正北路與三和等三個工業區為首選，以個案總銷規模約10~15億元的個案切入。
安信建經不僅持續擴大全案管理的團隊，同時陸續在三重、新莊等工業區舉辦VIP體驗列車，主打「深耕在地、便利諮詢」，服務當地想資產活化的地主。張峰榮舉例，原本有汽車零組件工廠的地主，透過安信全案管理規劃包裝，加上都更或危老容積獎勵加乘，翻新改建後的廠房比單純出售土地，價值增加2.5倍。
安信建經目前營收結構中，來自信義房屋中古屋履約保證約占三成，包括顧問諮詢與融資協助的「專案管理」約占五成，收取總銷5～10％服務費的「全案管理」約占二成。
行政院長蘇貞昌關心回台投資的企業，昨日到網通廠智邦（2345）參訪，智邦總經理李志強指出，智邦回台設廠，初期增加5條生產線，但終極目標是要建造萬坪以上的生產基地，人力、土地等需求極大，希望政府開放建教生、外籍勞工以及中國技術人員的限制，同時，智邦過去1、2年在5G技術投入相當多資源，也盼政府在推動5G下，可以開放企業5G投資抵減。
人員需求大 盼鬆綁人力限制
智邦目前在中國有20條生產線，台灣3條生產線，為因應美中貿易戰，在竹南承租1個廠房，李志強表示，新增的竹南廠面積約5300坪，規劃有5條生產線，預計第二季投產。
李志強說，竹南廠人員需求量大，盼政府推動建教生合作，以及開放招募外籍勞工的限制，另外，很多新產品從中國廠移轉到台灣，需要很多中國高級技術員工來台協助設廠，因此也希望政府開放中國技術人員協助設廠。智邦竹南廠需求人力約1173名。
就產學合作方面，李志強進一步指出，目前智邦研發人員主要在台灣，而中國、歐洲、美洲也有軟體與系統架構技術人才，隨著公司持續擴增，需要更多技術人才，但在台招募員工的過程中，看到產業界與學術界沒有順利連結，希望政府推動產業界與各大學建立更好產學技術合作平台。
李志強說，智邦過去3年營收、獲利快速成長，因此除承租的竹南廠外，終極目標是希望取得1萬坪的工業用地，設立12條生產線，以建造生產基地與總部。
呼籲開放企業5G投資抵減
智邦昨日也公布3月營收，除既定訂單外，5G相關電信白牌設備也陸續出貨，帶動3月營收達43.6億元，年增約47.02%，創歷史次高，第一季營收111.19億元，年增22.15%，不僅單季營收破百億元，也創歷史同期新高。
智邦直攻電信商的5G相關電信白牌設備，包括與基地台連接的閘道器（gateway）、連接局端的交換器（carry switch），3月陸續小量出貨，另外，使用400G晶片的白牌交換器也小量出貨，進而帶動3月營收走揚。
都市更新進展中，永遠都不缺釘子戶，可能是不想離開既有生活方式，亦或想得到永遠都不滿足，這點在全球皆然，每到這時候，拆遷搬離的賠償款就會成為一個頭疼的問題，讓很多區域的規劃無法順利進行。
在中國上海的國際金融中心，光復里就被稱為世界最貴的廢墟，也是個這麼特別的釘子戶社區。 光復里，位於寸土寸金的上海內環線以內，屬普陀區的「黃金地段」，也是上海房地產發展最為迅猛的地方，周邊清一色林立著每坪百萬元等級的超級豪宅，可以說是所有房地產商夢寐以求的寶地，但是核心地帶卻有著一堆堆廢棄瓦礫和垃圾，也成為當地人稱的「最貴廢墟」。
從2004年開始，上海光復里就開始了拆遷收購的計劃，但礙於產權和補償等問題，直到現在都依舊未能全部清除，當地樣貌始終都還停留在1940年代樣貌，拆遷陷入僵局，留下的是過去10多年時間中，人口繁雜、亂搭亂建、髒亂出名。也因為拆遷工作未完成，不願離開的居民仍然住在廢墟中搖搖欲墜的房子裡，漸漸成為了房地產商的噩夢。
光復里中的「釘子戶」，大約有著10多戶原始住家，據中國媒體報導，有的釘子戶甚至開口就是1億的賠償，這些長時間不願搬離的居民，有的是因為對補償不滿，有的則是對土地歸屬權的不清晰。
舉例來說，早期當地房屋是以單位配給制，但是當中國推行產權時，這裡的人被允許繼續使用他們所居住的房屋，但是卻沒有實際產權證明，而且還附帶條件是當地政府以後可以重新安置，再給予他們某種形式的補償，但是補償往往不及民眾期待，也無法在當地立足更生，也因此導致了居民的抗議以及所謂的「釘子戶」現象。
舊的拆不動，新的無法動工改造，但這也給許多外來工人帶來了一個臨時的落腳點，尤其面對上海高漲的房價、動輒幾千元人民幣的房租費，在這裡雖然破舊，卻還有著一個月數百元人民幣的房間，對許多討生活的人來說，成為一個最佳選擇。
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