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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
繼「宜蘭厝」、「高雄厝」之後，「台中厝」也成功催生！台中市府發布《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，鼓勵增設垂直綠化及鄰里空間，建立新的綠建築基準，減少都市熱島效應。
大台中不動產開發公會理事長紀吉川表示，建築構造如水泥盒子，綠化後讓建築有生命力，為花園城市增加美學景觀，開發商響應，也盼第二階段擴大到低樓層及小面積的建築空間。
為打造有特色及生態理念的城市發展模式，市府發布《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，透過提供免計算容積樓地板或建築物高度等獎勵措施，鼓勵開發商及建築師設計垂直綠化設施、雙層遮陽牆體、植生牆體、複層式露台、鄰里設施等設施。
都發局指出，經由政策引導將綠化植栽引入市民居家空間，增進鄰里關係與互動，逐步提升整體居住環境品質，打造宜居城市。 市府參考新加坡花園城市的概念，訂定《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，鼓勵起造人設置「垂直綠化」及「垂直鄰里空間」兩大類的宜居建築設施。
其中，包括以立體綠化、跳島概念設計的垂直綠化設施、雙層遮陽牆體及植生牆體，或是可增加建築物整體造型或提供遮陽節能效果的造形遮陽牆板，可供住戶集會、休閒、綠化及交誼等複層式露台也列入獎勵的範圍。
該辦法也要求起造人，需於領得使用執照前繳納回饋金，其中六成提供後續建築社區宜居建築設施的管理維護使用，四成做為宜居建築研究發展、特色景觀綠能發展補助、都市發展及行政管理費用。
紀吉川表示，建築物綠化從垂直、立面到地面，將建築物經綠化變成一座都市的森林，美化市容，綠化獲市府鼓勵法案相挺，為宜居城市邁向一大步。
近5年北市掀起一波摩天豪宅爭高賽，包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「琢白」、「西華富邦」、「天鑄」、「和平大苑」等高層豪宅陸續刻劃在北市天際線，不過，房地產業者指出，北市因大面積土地稀缺，加上容積管制嚴格，不若中、南部到處可見動輒30層以上的住宅大樓。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，摩天豪宅大樓需要一定的大面積建地，才能把建築拉得夠高，但北市開發飽和，大面積土地本來就很稀有，加上都審與容積管制嚴格，開發摩天住宅大樓比中、南部相對不易。
強調獨特景觀、名師設計
但因一線豪宅趨勢朝向「超高大樓、獨特景觀、名師設計」方向走，後起之秀若不跟進，在產品強度上就會輸人一截，所以近年摩天豪宅建案持續出現。然而，北市精華區大面積土地越來越少，摩天豪宅這種好貨，供給量很難放大，最好的都差不多端上檯面上來賣了。
進一步收集5大摩天豪宅的樓高與樓層數，並依據建物完工的時間點排序，其中2014年12月完工的有2棟，一是坐落大直的「西華富邦」，樓層數高達42層，建物高度達160公尺，為5大摩天豪宅中高度與樓層數最高的一案；同年完工的還有大安區的「和平大苑」，樓層數達38層、建物高度達143公尺。 相隔2年，也就是2016年9月，坐落天母一帶的「華固天鑄」也跟著完工，該案樓層數達38層、建物高度達153公尺。
去年完工的則有大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，南棟35層、高度143.9公尺，北棟31層、129.4公尺，以及信義計畫區的「琢白」，樓層數31層、建物高度127公尺。
5大摩天豪宅案中，「華固天鑄」、「和平大苑」的頂樓戶已經賣掉，均為該豪宅案最高價，其中後者還是藝人「周董」周杰倫買下。
不過，5大摩天豪宅中，目前實價揭露單價最高的則是「One Park Taipei元利信義聯勤」，每坪299萬元，距離前央行總裁「300萬單價豪宅防線」僅差一步之遙了。
天鑄、和平大苑頂樓戶已售出
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台北市對於容積管制較嚴，除了商業區提供公共開放空間、都市更新、危老改建及之前台北好好看專案之外，目前只剩容積移轉有機會讓建築物長高，加上特定區低容積的規劃策略，甚至禁止容積移入，以及機場周圍限高管制，雖然台北市寸土寸金，但超高大樓難求，也凸顯高樓景觀、居高臨下的高價特殊性。
200萬元俱樂部豪宅的高低價差，除座向、樓層等因素外，檢視統計資料發現，高價紀錄多成交在2014、2015年，也就是房市高點時期；低價紀錄則多發生在房市盤整後的近兩年。房仲業者指出，豪宅規格與地段是該案價值所在，但不得忽略的是，落成時間是否恰逢房市盤整，也與銷售能否刷新高價有關。
實價登錄資料發現，除屋齡三年以內的新豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」、「文心信義」外，其餘200元萬俱樂部的交易高點都落在2013至2015年間，也就是房市高點期，這些豪宅在房市盤整之後，依舊陸續有交易，但價格開始下滑。
大家房屋企劃研究室主人郎美囡指出，買不動產若期待未來能增值，進場時間點很重要。 2014年以前，房市還處於看好的階段，建商推案不斷，不少買方進場，後來政府施力打炒房，豪宅成為主力目標之一，市場下修，影響交易狀況，截至目前，豪宅仍是沒有脫離央行房市管制的房屋類型。
郎美囡表示，雖然2017年下半年豪宅開始解凍，但買方不再追高，除非豪宅本身條件極為優異或特殊，否則賣方沒有一定的議價彈性，往往難以成交，因此建案預售時未完銷，完工恰巧碰到房市盤整，成屋去化時間跟價格都面臨不小的衝擊。
去年賣屋的民眾注意了，財政部南區國稅局提醒，去年間出售2015年12月31日前取得房地，今年5月申報所得稅時，不要忽略申報房屋的財產交易所得。
南區國稅局表示，房地合一所得稅自2016年1月1日起實行，個人在2018年間有出售2016年1月1日後取得的房地，可適用房地合一所得稅新制課，但如果取得日在2015年12月31日前，土地交易所得免稅，而「房屋」交易所得適用舊制。
適用舊制的房屋，必須以房屋出售時的成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後之餘額為所得額，併入個人107年度綜合所得總額申報。
高雄亞洲新灣區最後4期公辦重劃，包括台塑、台肥、中石化和國產署的58.4公頃土地，高雄地政局15日公布重劃之後的土地分配，地主可望加速釋出土地，作為招商引資、或自行開發的腹地。
高雄地政局長黃進雄15日表示，高雄亞洲新灣區由地政局辦理的開發區，土地面積總共有170公頃，其中，10期的公辦重劃面積合計約110.5公頃，另有205兵工廠的58.3公頃，採取區段徵收模式。
黃進雄說，包括第60、65、70、79、80、83、88、90、94、95期等10區的公辦重劃，其中，地主以中油為主的第60期、國泰化工的65、統一集團的79期、東南水泥的80期、以及台糖的83期等4期共44.1公頃的重劃工程，已經完工，至於以中石化為主要地主的第70期重劃區，面積8公頃，目前正施工中。
他表示，15日公告土地分配的第88、90、94、以及95期市地重劃，主要地主分別是台塑、台肥、中石化和國產署，土地面積總共58.4公頃，公告分配土地的同時，也進行工程規劃設計及籌備工程發包作業中。
黃進雄說，這4期的重劃工程完成之後，可提供特貿用地面積約34.82公頃，公園、園道、道路、廣停、綠地及交通用地等公共設施面積約23.59公頃。
他指出，台塑、台肥、中石化及國產署為最大地主的這4期重劃區，根據高雄都市計畫規定，使用分區分別為特貿5B、特貿7C、特貿5A、以及特貿4B，未來可開發設置工商貿易、金融、會議中心、展覽中心、辦公大樓、觀光旅館及購物休閒等服務性設施。
黃進雄說，為了配合韓國瑜市長招商政策、以及地主開發需求，區內地主如果洽妥招商計畫，有使用土地需求，高雄地政局將會配合，儘早把土地交給地主開發利用，讓招商建築實體與重劃工程，同時進行，縮短完成時程，加速地方繁榮發展。
他指出，亞洲新灣區總計共10期的公辦重劃區，高雄地政局已投入重劃經費超過40億元，重劃總面積約110公頃。
開發完成後，各宗土地方整、臨路，更提供完善的公共設施及大面積的企業發展用地，可供觀光、遊憩及經貿產業使用，讓產業與休閒兼容，創造更多元的城市發展空間。
財政部國有財產署近日公告釋出國有非公用不動產使用權給民間利用，以標租方式提升國有財產運用，國產署表示，截至今年3月，租金加上權利金的收益，已達5592萬元，國產署南區分署本月將公開標租12筆土地，其中高雄就佔了6筆，盼提供更多地點頗優的不動產給民眾利用。
根據國產署統計，今年國產署共公開招標197筆，標脫筆數75筆，實際標脫金額達4433餘萬元，執行率達55.42%，若已面積來看，也已超過招標面積的一半。
國產署表示，南區分署本月將公開標租高雄市、台南市住宅區及商業區等12筆土地，租賃年限從3年至20年不等，其中包刮高雄前鎮、鳳山、台南安平等基地，面積都超千坪，其中鳳山的建軍段362、364地號土地面積更是將近4000坪。
國產署認為，本次標租土地地段大多頗優，商業機能佳，適合投資者規劃利用。國產署解釋，標租土地收取訂約權利金及年租金，以訂約權利金競標，房地則以年租金競標。
財政部官員表示，標租租賃年限以20年為限，若滿20年，將可優先競標，以最高價者得標。官員表示，一般來說，大面積土地都會以地上權案竟招標，綜合考量基地的市場性後，才會改用標租開標。
太平洋電線電纜公司標售位於桃園八德區的 8799 坪土地，今 (15) 日正式公告，此標案底價 27 億元，和大同 (2371-TW) 第 1 季完成標售資產獲 121 億元入袋相同，太電此桃園土地公開標售案，委由仲量聯行公開標售，標案將在 5 月 28 日開標。
太電擬標售桃園八德區土地總面積約 8799 坪，基地正臨 15 米永豐路，步行 5 分鐘即達未來台鐵地下化新設站體永豐站，車行 8 分鐘上國道二號南桃園交流道，南北往來便捷。
仲量聯行指出，太電此擬標售土地，位於永豐站生活圈內，區內設有桃園醫院、永豐高中與新興高中；鄰近生活機能的部分則有愛買、內壢火車站與家樂福商圈。未來台鐵地下化完工後，除與台鐵永豐站僅 400 公尺距離外，更受惠於地面平交道的消弭，擴大暢通交通便利性，區域商圈將更快速發展。
仲量聯行指出，太電擬標售此土地，正辦理乙種工業區變更為第二種住宅區作業，目前變更已進行至最終階段，僅尚未完成都市計畫變更公告。視投資人需求，可選擇變更為住宅區興建住宅，或是維持原工業區使用開發大規模廠辦，規劃彈性相當高。
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，在美中貿易戰升溫下，台商大舉回流積極購地設廠。據仲量聯行觀察去年工業不動產交易資訊，桃園市是全台灣工業不動產交易數量與交易金額最高的城市，交易數量與金額皆比次高之城市多出近兩倍。在台商回流申請案中，桃園是台商投資首選，在在顯示廠商與投資人對桃園工業土地的需求和渴望。
根據內政部最新實價揭露，基隆市廟口商圈出現1筆地上3層樓的建物交易，總價高達1.41億元，該建物屋齡達64年，換算土地單價每坪落在57.6萬元，對照謄本資料，為都發建設所取得，也就是天鵝湖、白天鵝機構旗下子公司，房仲業者指出，該建物即是在50、60年代相當知名的「大華戲院」，而區內可開發素地稀少，土地價值相當可觀。
觀察實價資料，該3層樓建物位於南榮路、精一路路口，屋齡達64年，在去年12月以總價1.41億元，由都發建設購入，總地坪為244.7坪、建物面積為233.71坪。而都發建設為白天鵝機構旗下公司，白天鵝機構負責人陳清堯以代銷起家，在基隆推出許多熱賣建案，只要提到「白天鵝」幾乎沒有人不知道，去年還南下搶標高雄市美術館特區土地，出價比興富發高出9400萬元標下，顯見陳清堯的財力相當雄厚。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，該物件被看中的應在於土地價值，換算該筆土地單價落在57.6萬，以區域行情平均40-50萬來說微幅偏高，不過由於土地完整，開發後改走住宅大樓銷售，目前周邊新案單坪均價在25萬，改走高價宅路線，欲達三字頭也不無機會，交易價格顯然精打細算，來勢可望符合買方預期。
而都發建設表示，購入大華戲院後，還會陸續整合周邊土地，今年年底前會有明朗結果，而該土地也將規劃2~4房、24~43坪產品。全國不動產基隆仁愛加盟店店長杜芳珍指出，白天鵝機構推案在基隆地區幾乎零負評，前年推出的豪宅產品《璽悅》更創下接待中心該蓋好就完銷的秒殺紀錄，買方多是廟口商圈的自營商，口袋頗有深度，預期屆時推案價格每坪開價3字頭以上，將吸引許多死忠粉絲購入。
材料-KY生產醋酸纖維素，主要包括塑料級醋片、紡絲級絲束，繼2012年引進策略性大股東，擴充絲束產能，今年3月再擴充產能，盼有效供應東南亞、及中東市場。
材料-KY解釋，醋酐、木漿可製成醋酸纖維素，再分為兩個應用產品，一是塑料級醋片，可製成膠粒，再做成膠板，製做眼鏡框；另一應用為紡絲級絲束，可製成濾嘴，常見的就是香菸濾嘴。
材料-KY說，紡絲級絲束全世界只有幾家大廠在供應，屬高技術門檻的寡占產業。絲束主要銷售地區為南美、北非 、東南亞、中東等地區，醋片主要銷售地區為中國，皆非美國市場，以目前美中貿易戰持續進行的狀況下，公司銷售地區，並不會受美中貿易戰影響。
材料-KY強調，絲束廠主要擴充產能階段除了2012年引進策略性大股東Macrifer時，擴充6千噸，今年3月更擴充至1萬3千噸；Macrifer集團旗下擁有南美最大的濾嘴廠及前5大的菸廠，藉由引進Macrifer成功打入南美市場，以擴充出海口。
塑料級醋片方面，材料-KY表示，透過上游垂直整合階段自製醋片，自2016年引進策略及技術股東ThyGlory(祈耀)入股醋片廠中峰化學，使醋片廠快速提升產品品質、縮短產品開發的時程，快速攻占醋片市場。
另外，經過下游策略聯盟，材料-KY指出，2019年結合溫州第2大膠板廠金亮塑膠及祈耀，共同策略性參股義大利第2大膠板廠LA/ES於香港成立全資子公司，間接打入全世界最大的眼鏡架的品牌大廠。
材料-KY統計，2019年第1季營收新台幣4.58億元，較去年同期成長5.21%，因成本結構改善，將使2019年本業獲利可望較去年同期大幅提升。隨著上下游布局完成，今年營運狀況有機會逐季成長。
為因應前幾大絲束客戶的需求，材料-KY表示，積極與客戶共同開發目前成長性極高的加熱式菸品（IQUS），有機會於下半年進行合作生產。
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