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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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過去以陽明山為大宗的大台北豪墅魅力有消褪跡象，新店華城與內湖則躍升為近年大台北豪墅市場交易大宗，去年以來十大豪墅交易分別有四件、三件位於華城及內湖大湖山莊，今年初華城的「七天四季」以總價約1.2億元交易，則為今年第一件億元豪墅交易。
自2015年以來，大台北以別墅為主體的億元交易中，有15件位於陽明山區，新店華城七件次之、內湖大湖山莊與信義區各五件居第三，外雙溪及天母亦有零星交易。
去年至今的十大豪墅交易中，多集中在新店華城與內湖的國會山莊，較受矚目的是日前購入竹北豪宅「若合山」的資深藝人湯蘭花，以1.36億元出售信義區挹翠山莊別墅；新店華城「七天四季」、「城保山莊」等社區均有億元別墅交易，其中最新交易的「七天四季」，買主為中華建設。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，豪宅豪墅各有擁護者，台北市億元豪宅多位屬蛋黃區，著眼豪華公設，名家設計和五星酒店式管理，不過豪墅多在低密度開發的郊區、山區，雖然進出市區較遠，但自然景觀，加上地坪大，資產價值不亞於市區豪宅。
過去陽明山別墅以仰德大道為最精華路段，包括莊頂路及永公路，中庸一到五路，也有個別獨立別墅，不少台灣企業主在此置產，規劃私人泳池、庭院、車庫，甚至還有溫泉的獨立豪墅。
新店大台北華城的別墅採社區型開發，類型產品選擇多，有連棟也有獨棟豪墅，相對屋齡較新，近年的別墅買盤逐漸轉移至新店華城一帶；此外，過去名人政要聚集地的大湖山莊，因出入隱密、獨立地號，屋主可翻新改建，地坪90坪可改建約200坪別墅，吸引不少內科企業主，也成為近年的台北豪墅交易重點區。
台北市同行政區內的房價逐漸呈現Ｍ型化，以四大豪宅聚集的幾個信義、大安、中正等行政區來看，同區房價落差達三成之多，不過房仲業者認為，這樣的趨勢恐再拉大。
業界預期，2019年還有多個豪宅案在同場較勁，加上中古屋市場低迷不振落在中低總價，而短時間內也看不到提振的力道情況下，未來台北市裡豪宅聚集的行政區內房價，恐向兩極化發展。
從豪宅的交易狀況來看，2018年大安區超豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，在2018年以每坪單價299萬元，寫下「豪宅王」新紀錄，信義區豪宅「55Timeless琢白」每筆也站穩200萬元。至於平均單價百萬元的大直豪宅「西華富邦」、大安區豪宅「敦南寓邸」去年也接連狂銷。
住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，豪宅市場穩定去化，雖整體交易量沒有爆量成長，但突破200萬元的豪宅增加彰顯「真豪宅」的價值，這樣的趨勢也將延續，且預計今年第3季「陶朱隱園」也將全面完工，豪宅挑戰每坪300萬元應無懸念。
不過，徐佳馨指出，目前中古市場集中在中低總價交易，自用市場仍是主力的狀況下，房價緩修、議價空間也大，雖下半年總統大選前哨站開打，但整體趨勢不變、強者恆強，未來同一行政區的價差恐持續拉大。
REITs（不動產投資信託基金）曾被視為「小資族也能當商辦包租公」的熱門投資標的。據估算，國內REITs過去12個月累計殖利率，國泰一號、富邦二號、國泰二號與富邦一號都在2.5%以上，但與全球REITs、日本REITs殖利率近4%相較仍不夠亮麗，業者指出，國內的REITs的發展受法規不夠彈性，變成非常保守金融商品，確需要改變。
國泰一號REITs受益人發起受益人大會，希望改變受託機構土地銀行管理費收入的計算基礎，從總資產0.05%變成基金年度獲利1.2%，台灣金融市場原先頗被看好的固定收益商品國內REITs，可否因此有改善契機，備受關注。
國內REITs市場與國外蓬勃發展有落差，投信業者分析，美國REITs是走公司經營方式，經理人就是地產管理專家，可向銀行、私募基金借款做不動產開發收購，資產表現不佳也可立即處分，決策流程快速且具有效率，所有投資人都能分享獲利，所以能獲得較高的投資報酬率。
反觀台灣，REITs是用信託方式，受託機構為銀行信託部門，拿固定的管理費，通常不會任意調整租約，雖然這種作法可確保投資人有穩定殖利率，但不像國外REITs為獲得更高報酬率而積極操作，所以台灣的REITs交易冷清，無法獲得投資人青睞。
台灣REITs設計先天不良，關鍵在於「法規上沒有足夠彈性，發展遭到限制」，金融業者說。目前國內有七檔REITs，手上的物業就是那幾個標的、不太會變動，其中多數為閉鎖式，成立後沒有新資金進駐，雖然主管機關允許增資，但還要再經過主管機關審核，不像國外可以自由操作，具彈性與效率。
此外，投資人在REITs募集時可參與投資，等到募集完成後想再買進就不容易，必須有人賣出、才能買得到，流動性不足，也是導致國內REITs熱不起來的主因。
至於台灣REITs報酬率低於國外，其實與國內商辦租金長期偏低有關。 業者指出，國內REITs集中在商辦或百貨公司商場，主要收入來源是租金，但商辦要提高租金並不容易，百貨公司更因線上購屋興起，影響承租率與租金提價能力，未來仍有潛在風險。
以國泰一號為例，基金規模為139.3億元，信託標的為喜來登大飯店、西門大樓、中華大樓，近年來收益下滑，主要是中華大樓都更，承租人陸續退租所致，土銀強調，一旦中華大樓都更完成，約2022年，收益將可明顯回升。
花蓮強震，台北市兩棟大樓傾斜，讓北市都更、危老建物再度引起討論。台北市長柯文哲昨（19）日受訪再嗆中央，指中央都更條例修正案今年1月通過，但施行細要拖到6月；內政部次長花敬群對此表示，危老重建條例早已在2017年5月施行，目前全國有超過200件申請案。
花敬群還向北市府喊話，「台北市不是前兩名，實在不應該」，台北市應全力推動。
花敬群表示，危老重建條例早已在2017年5月施行，目前全國有超過200件申請案，此外，這半年來，國家住都中心也積極推動八大公辦都更，沒有卡住的問題。
內政部指出，危老重建條例在2017年5月已經施行，透過容積獎勵、租稅減免及簡便行政程序，鼓勵100%整合的社區，可簡單快速重建。 統計從危老條例施行到今年4月中，已有214件申請，114件核定，速度較以往的都市更新倍增。其中以新北市34件最多，其次是台中市28件，台北市與台南市都是12件，排名第五則是高雄市的10件。
都市更新條例則是在今年1月30日公布施行，內政部營建署也以最快速度訂定相關子法，並請各地方政府同步增訂自治法規，在新法制完備前，都更作業仍可先做整備或依原規定辦理，並非就此停擺。
內政部強調，政府主導都市更新即同時具備防災功能，內政部在去年8月已成立國家住宅及都市更新中心，強化政府主導都市更新的推動，正積極推動八大公辦都更案，此外，台北市政府也有公辦都更案正在整合規畫，並沒有如柯文哲所稱停擺情形。
北市府都更處副處長陳建華則表示，市長說的是公辦都更施行細則，依都更條例第13條規定應依中央訂定都市更新事業實施者公開評選辦法，辦理公開評選程序，但因子法尚未發布實施，以致公辦都更案暫時無法上網公告徵求投資人，目前處停滯狀態，需等中央施行細則公布才能有後續作業。
至於是否北市都更案全部被卡住，都更處表示，目前僅有忠孝懷生及南港商三等二案屬公辦都更受影響，不會影響一般都更案。 對台北市危老核准件數，建管處表示，因北市版危老條例比較慢公布施行，核准件數少，但會加快審核腳步，台北市目前申請已有68案。
中央、台北市近期互槓都更議題，台北市長柯文哲積極進行南門市場改建，原擬採用公辦都更，卻搭上中央推動「危老條例」順風車，享有10%時程容積獎勵，預計最快今年底動工，成了中央政策的受惠者之一。
全國老屋都更牛步，為了加快改建速度，政府前年推出「危老條例」，只要所有權人100％同意，即可重建，若3年內申請重建計畫，最高可享1.4倍容積獎勵。
台北市近年積極推動市場改建，擁有多年歷史的南門市場受注目，北市府去年初宣布，南門、東門市場將一併改建，搭配周邊地區、華光特區等，號稱啟動「三大公辦都更」的連動計畫，並投入100億元總經費。
不過，根據台北市建管處統計，目前全市已核定「危老」案共18件，南門市場列為名單之一，改建基地面積高達3937平方公尺，堪稱全市最大規模「危老」案，且拿到1.3倍容獎。
為何從「公辦都更」轉「危老」？台北市新工處、市場處表示，南門市場原本就是海砂屋，符合「危老」條件，經顧問公司評估後，認定走「危老」比較適合，目前南門市場改建後，容積率至少700%，低樓層作為市場，高樓層擬規畫市府單位進駐。
北市市場處補充，南門市場的中繼市場將於今年中旬完成，後續將跟攤商點交，最快今年底完成攤商搬遷，之後將正式拆除南門市場。
不動產市場回溫，資產大戶紛紛趁機出售手上存貨，有辦公室、店面，整棟商辦、工業土地等，業者表示，公告後領標熱絡，預料會掀起新一波標售熱。
PwC普華國際不動產總經理田揚名表示，美中貿易戰促使不少台商以及壽險業資金回流台灣，過去一年，國內商用不動產投資市場急速升溫，今年第1季更是買氣噴發，土地交易創歷史新高，商用不動產交易金額也寫下近五年新高。 買方出動獵樓、獵地，資產大戶嗅到強勁需求，也不再保留，積極出清活化資產。
中信金旗下中國信託資產管理近日即釋出六筆台北市精華區資產，總底價約20億元，預計6月18日開標。 其中最受注目的是緊鄰市府轉運站的統一國際大樓兩個辦公單位，以及位於基隆路與忠孝東路口的三連大樓辦公室，底價未公開，估計總價都約在5~6億元之間。 其他物件還包括羅斯福路三段三角窗帶租約店面；大直萬豪酒店旁店辦、內湖安康路廠辦等。
三商美邦人壽位於北市長春路的長春金融大樓，也再度公告標售，底價下調至36.6億元，預計4月23日開標。 負責標售的戴德梁行表示，長春金融大樓位於南京松江商圈，目前近乎滿租狀態，以底價拆算，2樓以上每坪底價約71萬元，已低於區域行情90萬元，目前領標組數已有10餘組，預料本月可順利脫標。
另外老牌電線電纜廠太平洋電線電纜公司近日也委託仲量聯行，以底價27億元出售旗下桃園市八德區的舊廠區8799坪工業用地，預計5月28日截止投標。
仲量聯行副總經理吳瑤華表示，該筆土地近未來台鐵地下化新設站體永豐站，屬永豐站生活圈，區內設有桃園醫院、永豐高中與新興高中；鄰近生活機能則有愛買、內壢火車站與家樂福商圈。
目前該地正辦理乙種工業區變更為第二種住宅區作業，目前變更已進行到最終階段，僅尚未完成都市計畫變更公告，投資人可視需求，選擇變更為住宅區興建住宅，或是維持原工業區使用開發大規模廠辦，規劃彈性相當高。
國際局勢瞬息萬變促使台商回流，亟需廠房和商辦，加上國內企業也同樣換新商辦或擴廠需求強烈，在供給有限下商用不動產價格看俏，商仲發現，熱絡行情促使不少老廠和土地尋求活化。
在美中貿易戰、中國需求疲軟，及國內新任縣市長積極招商下，在海外長年打拚的台商逐步回流。經濟部投資台灣事務所統計，經濟部至今已通過35家廠商，總投資金額逾新台幣1370億元，帶來超過1.18萬個本國就業機會。 回流的台商和國內既有廠商適巧都需要廠房和商辦擴大營業，但台灣地狹人稠，在適合的廠房和新商辦供給有限下，價格自然水漲船高。
外商商仲世邦魏理仕（CBRE）觀察，為期3年的「歡迎台商回台投資行動方案」從今年元旦起實施，整合提供回流的台商土地、人力、稅務、水電及資金等政策。
世邦魏理仕統計，光是2018全年已有多家廠商選擇自中國返台設廠。
大型交易案例包括蘋果供應商廣達電腦斥資新台幣42.8億元，購入桃園龜山華亞科技園區8895坪廠房，預計將作為高階產品回台生產基地，並設立人工智慧實驗室。
台達電去年也花了20.4億元，買下中壢工業區7909坪的工業土地，17日再公告以25.68億元向廣運機械工程公司買下中壢區的9726坪土地和1.2萬餘坪廠房。
另外台郡科技以16.7億買下高雄市和發產業園區1萬8265坪工業土地；國巨則花了7.9億，購買高雄市大發工業區6271坪工業土地。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台商返台設廠多項協助措施將有助簡化台商回流設廠的行政流程。預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加；在區位方面，以台北、新北及桃園為首的北台灣將持續吸引投資人進駐，而高雄作為台灣重要製造聚落，亦獲得廠商相當青睞。
外商商仲第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，從去年第4季起至今確實看到很多台商回流急著找工業土地或廠辦大樓來擴建；由於商用不動產相當熱絡，今年首季更出現許多非典型的陌生買家(例如某投資公司)也出手購買商用不動產。
丁玟甄指出，台商回流找地蓋廠一事更觸動了原本在新北和桃園擁有不少閒置廠房土地的企業主上門，希望商仲代尋回流台商，由他們為這些台商「量身訂做」專屬的廠房，建好後連同土地一併售予台商。
丁玟甄說，另外更有台商原本在台灣有早年留下的土地和廠房，趁著這次回來台灣，重新整理土地、興建新廠房、添購新設備再重新出發。 丁玟甄提醒，除了台商回台找地蓋廠或買商辦大樓外，更值得注意的是「全球大追稅」這股動力會促使一些資金到台灣進駐在商用不動產、豪宅、珠寶、藝術品等交易物件上，有可能帶動另一股特殊的投資氣氛。
行政院長蘇貞昌21日至新北市視察「捷運環狀線一期工程與北環段規劃情形」時表示，希望環狀線一期能在今年底前順利通車，蘇揆並宣布已核定總經費近1,400億元環狀線二期計劃，此為實現捷運環狀線「虛線變實線」的一大步，也是送給雙北市民的大紅包。
蘇揆21日視察機場捷運與環狀線共構的新北產業園區站時表示，他與捷運非常有緣，機場捷運及環狀線一期，都是他擔任台北縣長時，成功向中央爭取到的重大建設，如今機場線已經圓滿通車，成為國人進出國門的重要動線，環狀線一期也即將完工。
蘇揆要求交通部大力協助完成履勘，讓環線一期年底通車的目標能夠順利達成；此外，也要讓新北市要出國旅客，不需要再進到台北市，只要藉由環狀線轉乘到機場線，就可以在新北產業園區站直接預辦登機通關及行李查驗，這不只是給予新北市民便利，也有助首都減壓。 至於環狀線二期（北環段及南環段）計劃，蘇揆指出，在經過相關部會專業評估及審查後，他宣佈行政院核定此一總經費近1,400億元重大建設案，未來將與環狀線一期共同串接十幾條幅射型捷運。
蘇揆指出，工程需要一定的工期，但行政作業則可以設法縮短，他希望新北市長侯友宜要拿出魄力、監督效率，相關都市計畫變更北市已經通過了，新北市也要加快一點。
交通部則表示，北環段從新莊、五股、三重、蘆洲連到士林、大直，連接機場線、蘆洲線、淡水線和文湖線；南環段從新店連到木柵，連接文湖線和新店線，環狀線二期通車後，未來運量預計一日可達80萬人次，將可大大減少通勤時間及私人運具。
由於國際經濟局勢走軟，蘇揆說，政府積極推動擴大內需，盼持續透過前瞻基礎建設及其他重大建設，帶動相關投資及產業產能、提振國家經濟，藉由軌道建設，讓雙北、桃園更方便。
「殯葬大亨」萬安生命總裁、上市建商大華建設的大股東吳珅篁，20日透過好友、大華建設大股東─泰有投資總經理劉兆生宣布，將依循公司法第220條、第173條及第173之1條等三項規定，拿下華建經營權。
吳珅篁表態，預計華建6月5日召開股東常會後，發動召開股東臨時會，提前進行董監事改選。 劉兆生是協助吳珅篁進行團投資布局的幕後推手之一，吳的泰有投資公司華建持股達15％、約4萬張，派駐法人代表也是劉兆生，現擔任泰有投資總經理。
3月20日吳珅篁曾和劉兆生等團隊召開記者會，抨擊大華建設林家經營團隊多年來的「不作為」和漠視大股東。面對林家至今對於股東指責依舊沒有任何回應，吳決定要依公司法相關程序，召開股東臨時會，發動董監改選。
劉兆生表示，吳珅篁家族10年前買下第一張大華建設股票，迄今持股已達41％，期間看著房市經歷一波榮景，許多上市建商因此快速壯大、成長，華建的保守、不積極作為及漠視大小股東，讓人感慨。 劉兆生指出，目前吳珅篁可運用發動股東臨時會工具不少，首先是公司法第220條由獨董召集；第二，是公司法第173條，持股一年以上3％少數股東召集；第三，是公司法第173條之1，持股3個月的過半股東召集。
接下來會評估對股東最好方式。也並不排除三路並進，發動改選。華建已公告將在6月5日召開股東常會，前2個月是停止過戶，因此市場派將會在股東常會後再發動改選。 劉兆生認為，目前吳珅篁家族已達41％，加上盟友大股東之一的榮志投資董事長林朝榮的8％（現有一獨董一監），至少可掌握49％股權，「估計在七席董事（含三席獨董）中，應可坐四望五，力拚過半。」
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