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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
預計明年完成徵收作業的桃園航空城計畫，目前進行地上物查估作業，迎四年來最大土地投資買盤，其中，不乏過去在六家、青埔因土地徵收獲利的投資客轉進投資；根據桃園市地政局統計，去年航空城計劃土地交易共305件、總金額54億元，均較前年增加1.2倍以上。
根據桃園市日前公布航空城特定區不動產季報，2015年至2017年每年僅百餘件土地交易，不過2018年土地交易件數衝破300件，反應出去年4月航空城特定區都市計畫再審核定後，看好未來開發後前景的投資買盤湧入熱絡。
2018年土地平均成交價跌破每坪7萬元大關，每坪6.59萬元，整年來看，年跌約8％，不過去年交易價格卻呈逐季上揚走勢，去年第四季已緩漲至每坪6.9萬元。 房仲業者指出，航空城特定區都市畫去年4月再審核定後，開發時程明朗，帶動一波外地投資客進場。
永慶不動產高鐵青塘園加盟店店長陳龍聖指出，買盤不少為過去在六家、青埔等在土地徵收出場獲利後轉進的投資客，特別是超過萬坪大面積土地，期待抽商業區的高資產投資買盤，不過今年以來因大選等政治不確定因素，買盤較縮手。
以蛋黃區每坪約8萬元、蛋白區約6萬多元來看，配地後價值回推可達每坪15～20萬元，相較於青埔周邊土地每坪近40萬元的行情，即使開發時程長、風險大，但航空城未來前景仍有相當潛在想像空間。
據地政局資料，這波航空城特定區農地買盤主要以機捷A16橫山站、A17領航的土地為大宗，陳龍聖表示，捷運沿線發展可預期性更高，區段徵收未來配地採原地原配，因此集中在橫山段湳子小段，過去價格較高、行情每坪約8萬元的沙崙段沙崙小段交易則略顯停滯。
財政部國產署公告11宗精華區國有地設定地上權招標，6月24日開標。高雄市竟推出四件，都是住宅用地，設定70年地上權。其中兩件是先前曾經流標過的。國產署官員說：「高雄房市很熱，我們想試試看。」 國產署認為高雄人可以接受地上權住宅？官員說：「現在規定大面積的國有地是不能賣的，透過設定地上權是企業可能拿到土地使用權的管道。」尤其這次推出的區位都很好。
官員指出，這11宗是上半年唯一招標的一批。 這批招標案的地上權地租條件都一樣，地租年息率為3.5％，其中1%是浮動的，隨申報地價調整而調整，2.5％是固定，計算基礎設定在民國108年的公告地價。通常建商推出地上權住宅銷售時，地租會轉由住戶負擔。
高雄市四件中，兩件先前流標過。一件是三民區灣和138地號，近鼎金國小、國中，官員說，這件於民國105年流過標，時隔三年，「底價調高了。」當年底價是6900多萬元，今年底價設定7600多萬元。
另一件曾流標的案子倒是調低底價，是鳳山區五甲段1028-1地號，該地的對面是環保公園。底價由約1億600萬元，降為9916萬元。 官員指出，重點是新案，一件是三民區義民段490地號，權利金底價達5億4443萬；另一件是小港區青島段二小段39-1地號等三筆，底價7222萬。
台南市永康區也拿出一件招標，是橋北段28地號，權利金底價1億6588萬元。 官員說，不要只注意高雄、台南的案子，台北市、台中市、新竹縣、彰化縣、屏東縣也有招標案，其中台北市內湖區土地為首次公告標的，鄰近國防醫學院、三軍總醫院、中山高速公路內湖交流道，交通位置良好。
另外，新竹縣及彰化縣標的均為首次公告標的，新竹縣新埔鎮土地，鄰近新竹縣立體育館、竹北光明商圈；彰化縣員林市土地，鄰近員林大道、員林火車站。
六都紛紛推動社會住宅，僅台南市依然掛零，第一波與國防部合作的公辦社會住宅，預計在平實營區、精忠二村、二空新村等地共五百八十戶，將於二○二一年動工。市長黃偉哲表示，市府也正在安南區尋找適合的地點，推動只租不售的社會住宅，本屆市長任期，預計四年目標兩千戶。
黃偉哲表示，因應南科二期開發、台積電五奈米及三奈米廠房興建、歸仁綠能科學城等都市發展，將吸引的就業人口需求，市府已在推動興建只租不售的社會住宅，台北市長柯文哲曾喊出八年要蓋五萬戶社會住宅，但過去四年總共動工約四千戶，相較於人口數有二百六十多萬的台北市，台南市的人口一百八十多萬，僅約三分之二，未來四年計畫供給兩千戶，是比較務實的目標。
都發局長莊德樑表示，南市社會住宅推動採租金補貼、包租代管、多元興辦三階段逐步推動，因台南市房價較其他五都低，房屋自有率高，包租代管部分，已完成一百八十五戶媒合，市府會持續作滾動式檢討。
首波580戶社宅 2021年動工 而公辦社會住宅部分，首波與國防部合作，透過提高容積率、都更方式興建，將在平實營區、精忠二村、 二空新村眷改土地公辦都更案中，以公益性設施回饋取得五百八十戶社會住宅（只租不售），預計七月招商、二○二一年動工後，二至三年完工。
租金比周遭打8至9折 至於未來的租金，莊德樑表示，將請估價師詢問周邊的租金後再打折扣，並訂出符合申請的資格，預估一般戶可能打八、九折，弱勢戶則會更低，但實際標準仍須進一步研議。
黃偉哲指出，過去大家的觀念喜歡住透天厝，現在有越來越多年輕人認為住在公寓大樓也很好，所以市場需求是存在的，社會住宅投入，可有效降低不動產的供需差距，讓年輕人購屋的負擔比較降低。
為加速危險老舊房屋重建，「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」去年3月23日實施（簡稱防災自治條例），其中規定，若取得全數所有權人同意，最高給予50％容積獎勵，優於中央危老條例的40％，法案送中央備查時，被內政部打回票，恐影響目前受理的5件申請案。
城鄉局表示，已發文向內政部溝通，若無法獲中央同意，將循都市計畫變更解套。民進黨市議員廖宜琨今天質詢指出，新北市長侯友宜推動「都更三箭」政策，至各地舉辦說明會，但內容太深奧，民眾根本聽不懂，無法達到預期效益；此外，中央危老條例與新北市防災自治條例兩套法規並行，但提供誘因不同、相互扞格，目前新北自治條例已被中央「打槍」，且時效到明年3月截止，他建議延長施行時間。
城鄉發展局長黃一平表示，新北防災自治條例送中央備查時，有部份條文未通過，爭議在於內政部認為市府不經審議程序，直接給予50％容積獎勵的門檻過於寬鬆，甚至比中央危老條例提供的40％容積獎勵上限還高，將造成環境容受力下降，城鄉局已發函向內政部說明。若中央仍不同意，針對可能受影響的5件申請案，市府研議透過都市計畫變更方式提高基準容積，盼維護住戶權益。 5件申請新北防災自治條例的案件分別位於蘆洲區水湳路、三重區長元街、淡水區自強路、淡水區平遠街與淡水區學府路，都更處皆已派員協助重建。
政府對台商回台實質投資開大門的同時，也採取避免資金流入炒房的配套措施；按現行法案規定，台商匯回資金，原則上不得投資不動產，因此設計了五年閉鎖期，資金匯入後，五年內不得投資不動產，第六年起，每年可提取三分之一，到第八年才完全解禁，可自由運用。
為鼓勵台商回台投資，行政院院會日前通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案，對匯回資金給予稅負優惠，但限制投資標的，尤其限制投資不動產，避免匯回資金進入房市炒房。
央行總裁楊金龍曾說，台商回台實質投資對台灣經濟成長有助益，但海外資金回流，若沒有適當控管、流到房地產市場去，不利金融穩定，所以央行還是持續對豪宅進行選擇性信用管制。
楊金龍的憂慮並非杞人憂天，回顧2009年政府大幅調降遺產與贈與稅，激勵海外資金大舉回流，但這些資金多數淪為炒房資金，導致房價大幅飛漲、釀成投資客炒房風氣，高房價更成為民怨之首。
在「境外資金匯回管理運用及課稅條例草案」裡，也將央行的憂慮納入考量，除5%的匯回資金可自由運用外，25%可投資金融商品，剩下七成，政府希望導入實質投資，明定五年內不能投入不動產市場，若在五年內被查獲匯回資金用來購置不動產，該筆資金將被課徵20%的稅率。
另外，立委江永昌質疑，央行前總裁彭淮南曾擔心，海外資金匯回是為富人減稅，對經濟造成不良影響，為何央行現在說法不一致？嚴宗大回應，經過這麼長時間，跟各部會充分討論後，確定鼓勵資金回台是以直接投資為主、經常性投資相對少，所以央行也有很好的管理措施，這是各部會長期討論的結果；在政策討論之初，對海外資金匯回法案有不同看法，是很合理的事。
為替集團開創下一世代科技、預防醫學及循環經濟市場創新做準備，台開集團董事長邱復生昨（22）日指出，將把過去十年加值的手中資產活化，投入下一世代5G、AIOT及預防醫學等開發創新，讓土地資產變成更有價值的資本。
根據台開集團的規劃，目前已委託商仲住邦佳士得國際資產，在五月上旬要公開標售台北市承德路、重慶南路與至善路等三處資產。 其中，承德路土地屬商三特，土地持分316坪，建物總面積2,320坪，可做百貨商場；重慶南路土地屬商四，持分面積114坪，建築物總面積1,110坪；位於至善路的「雙溪逸苑」則屬第二種住宅區，土地持分485坪，建物共670坪，是日本建築名師隈研吾所規劃設計。
另外，為解決工業用地大量需求，台開也將公開銷售花蓮縣政府委託開發的22公頃工業區土地。台開指出，確實公開時程要待花蓮縣政府審核過後決定。此外，台開經十年科技、文化創新加值的新竹新埔、台中大坑、南投草屯等共約48公頃土地，也將在5月過後委託住邦佳士得國際資產公開標售。
邱復生指出，這三處土地原為丙建，在經過集團創新並取得住宅、養生園區、旅館等建照後，未來將會是當地可開發的「明珠」。根據台開粗估，此三處帶照的土地，資產價值超過百億元。 邱復生認為最具開發潛力的花蓮洄瀾灣樂活園區，目前已取得建照並動工的「日出山莊」住宅，以及養生休閒的旅館建案，台開指出，也將在6月底之後陸續推出預售建案。
依台開的規劃，具有養生村色彩的花蓮「日出山莊」，以及度假風的旅館建案，在蘇花改2020年1月通車後，將成為台灣的新天堂。 邱復生表示，下一個世代是5G、AI、AR、VR、AIOT的科技時代，更是生技、預防醫學世代的來臨。未來建築更將講求綠建築、循環經濟，集團要跟上時代去改變，因此要不斷的透過科技的精進、新文化的創新，讓先前已加值的資產活化，為集團注入新的活力。
台北市叱吒風雲多年的名宅「僑福花園廣場」，頂樓樓中樓將罕見公開標售，賣家為廣豐實業，319.56坪的頂樓開價2.04億，將於6月5日標售，每坪底價約63萬，相較近幾年附近行情平均百萬以上幾乎打6折，以「佛心價」對外求售。
過去鮮少釋出的「僑福花園廣場」，罕見將公開標售頂樓樓中樓兩戶，並委託CBRE世邦魏理仕代理標售。世邦魏理仕22日表示，「僑福花園廣場」位於北市信義路四段及安和路口，標售的13樓兩戶總計319.56坪，每坪底價約63萬，總底價為2.04億元，預計6月5日上午開標。
至於廣豐實業為何要公開標售這兩戶樓中樓？世邦魏理仕指出，主要是廣豐已閒置多年，現在市場較活絡，因此董事會決議處分活化。先前廣豐曾在2017年自行辦理標售，底價未公布，但可能是當時豪宅市場遲滯，因此無人投標。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，「僑福花園廣場」是台北市資深名品豪宅，雖興建時間早，然地理位置優越，加上飯店式管理，造就「僑福花園廣場」的抗跌性，即便外貌稍顯歲月痕跡，但仍舊不失風采。此次釋出物件位於頂樓，適合自住置產或做為企業招待所。
依內政部實價登錄資訊，「僑福花園廣場」總計揭露8筆，扣除1筆是停車位之外，其餘7筆每坪行情最高是207.18萬元，在2014年8月房市飆漲時成交；第二高是2013年12月5樓以每坪120.26萬成交。
不過，2015年房市下修後，也跟著房市低迷而跌破百萬大關，2017年9月3樓成交價來到88.85萬；至於最近1筆是去年2018年5月，10樓成交價落在95.2萬元。
「僑福花園廣場」屋齡37年，為地上14樓、地下3層的住宅大樓，共113戶，坪數68～160坪，主力坪數為80～138坪，頂樓樓中樓約138坪，其餘樓層每層配置4戶。
鑑於台北市婚宴市場供過於求，而信義區A級商辦「缺貨」，世貿聯誼社決定自今年10月退出婚宴市場，位在台北世貿中心國際大樓33樓的「世貿33」婚宴場地原750坪空間，將改為商辦樓層，希望以每坪3,500元至3,700元爭取單一企業承租整個樓層進駐。
世貿聯誼社暨國貿大樓副董事長杜麗萍表示，雖然面臨不景氣，世貿聯誼社的中餐廳與西餐廳近兩年營收仍持續成長，但婚宴事業卻因台北市近年設有宴會廳的觀光飯店與獨立婚宴廣場增加，市場被瓜分而業績下滑，為有效運用資產物業，世貿聯誼社決定退出婚宴市場。
以高檔菜餚與個人化服務著稱的世貿聯誼社，會員涵蓋各領域企業領袖與菁英，挾優質口碑形象，可同時容納45桌客人宴會的世貿33婚宴會館，也是許多企業主二代嫁娶的熱門場地，全盛時年營收可達2.8億元。但近年因供需失衡，加上少子化與晚婚和不婚的人口增加，業績逐年下滑，去（2018）年宴會營收2億元。
世貿聯誼社總經理張所鵬表示，因食材用料高檔加上講究服務，所以扣除食材與人力成本後，世貿33婚宴淨利其實僅占營收10％，去年業績2億元、淨利約2,000萬元。如今因信義區A級商辦需求旺，將婚宴樓層改為商辦樓層後，每年租金進帳約3,100萬元至3,500萬元，可較做婚宴每年淨利多出1,000萬元以上。
國貿大樓共34樓，使用面積約2萬4,500坪，整棟大樓內企業租戶約200家企業，其中資誠聯合會計師事務所、安永會計師事務所、貿協、HSBG匯豐銀行與新思科技是5大指標客戶，另外並有許多外國駐台商務辦事處均位在此，等同信義區內的「小使館區」。
同時身兼國貿大樓執行副總的張所鵬表示，國貿大樓每年租金收入約8億元，但每年維謢費加上優化設施的資本支出平均都超過1億元，約占租金15％。但也因為「永保如新」加上重視管理與服務，所以每年出租率都超過99％，並多次被評鑑為「台北市10大名辦」或「10大商辦」。
國泰金控今天(22日)公布「國民經濟信心」調查最新結果，民眾在經濟信心與消費意願連續3個月穩步上揚，且由於調查期間，台北股市大盤指數持穩在10600點以上，民眾對股市樂觀情緒持續改善，為2017年12月以來的高點。不過，在不動產市場方面，買賣雙方都認為，目前非下手的好時機，比例分別高達近7成和5成多。
國發會日前公布最新景氣對策信號，連續兩個月呈現黃藍燈，景氣瀕臨低迷藍燈，再加上3月的製造業採購經理人指數已經連續5個月處在50以下的萎縮區間，顯示景氣成長動能仍相當弱。
不過，由於美、中貿易談判仍朝向正面發展，加上中國經濟出現止穩跡象，從國泰金控最新的「國民經濟信心」調查結果也顯示，民眾對景氣現況樂觀指數持平，景氣展望樂觀指數連續3個月上揚。 儘管經濟基本面數據還沒有明顯改善，不過，民眾對於股市的樂觀情緒連續3個月改善，但風險偏好趨於保守。
國泰金控分析，這可能和調查期間，台股指數都持穩在10600點以上，使得民眾的股市樂觀情緒持續改善，為2017年12月以來的高點。不過，台股從年初以來漲幅已經超過10%，民眾風險偏好小幅下降，是今年以來首度出現轉趨保守的訊號。
至於在不動產市場部分，買賣雙方對於目前市場都不看好，買方有近7成的人認為，目前不是買房的時機，賣方則有57%多認為目前非賣房的時機。
至於在時事題部分，詢問民眾是否支持央行在進行貨幣政策，有關升息或降息的決策？有高達3成7的民眾希望央行升息，希望維持不變的也有近4成，但也有22%的民眾則是希望央行降息。
這項調查是國泰金控針對旗下國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出的電子郵件問卷，進行日期為4月1日至7日，並成功回收共14,471份有效填答問卷。
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