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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
世界主要國家65歲以上人口佔總人口比重
政府最重視的銀髮、都更危老重建兩大政策有「二合一」空間，國內包括金融及建築業等業者及專家建議，政府現在不論是推都更或是危老建物重建，在新建物規劃時，都可將社區型銀髮安養宅的規畫納入，如此一來，不僅可同時助攻兩大政策，未來社區型的銀髮安養宅更可望在全台遍地開花。
相關統計數據顯示，世界各國中，日本步入高齡社會的時間最快，但日本在銀髮安養照護不論政策制度或老人住宅、安養機構，其多樣性及社區參與度，都最值得師法。
合勤健康事業董事長、台灣樂齡建築發展協會秘書長李柏憲引述日本近九年來的發展經驗指出，日本在2011年修訂「長者居住法」，放寬經營長者住宅的申請，甚至還能取得政府的資助修建老舊建物，為老人建立「無障礙生活空間」，同時給予租稅優惠，吸引更多的企業投入經營長者住宅。
到了2013年，在上述法規引導下，社區型的銀髮安養宅已如雨後春筍一般在全日本推展，日本的長者住宅已接近13萬戶，現在日本的目標是在2020年增至60萬戶，且日本這類附照護機能的老人住宅類型非常多，從附服務高齡住宅、小規模多機能機構到特別養護老人院、日照中心等，可滿足各類型長者不同的需求。
危老重建及都更授信是當前各大行庫執行的重要政策，有行庫主管就直言，很多必須進行危老重建的公寓，居住者都已50、60歲，未來建商在協助居民進行重建時，可試著結合建商、安養業者，一起打造「銀髮安養宅」，可讓銀髮安養宅未來成長速度更快。
例如合勤建設在台中烏日高鐵站旁的國內首座社區型銀髮安養宅，將會在8月完工，同時結合先前專精豪宅與飯店、現為國內首家投入老人住宅營運的景文物業管理合作，相關的產業正在形成新的產業鏈；該銀髮安養宅也是由合作金庫將所謂五大多元化信託執行的第一件個案。
李柏憲指出，所謂「共生」，有內共生，也有外共生；內共生指讓入住長者既有公共區的活動、餐飲可使用，又有私密的個人空間居住區，而外共生即指由外圍的客戶、社區的居民一起加入該生態系，於是使共生宅可以同時呈現多種面貌，既有長照機構的照護服務及安全條件，同時也具備旅館的生活服務及自由進場的優勢。
中央推動社會住宅政策，為照顧警察及消防人員，內政部盤點八處基地，規劃興建警消專案社會住宅，其中位於新北市中和區景平路的保安警察第二總隊約四千坪基地將納入規劃，將可提供五百至六百戶，解決在大台北地區服務警消人員住的問題。
可提供600戶 侯友宜與徐國勇達共識
新北市長侯友宜與內政部長徐國勇昨出席國際佛誕文化節活動時，侯友宜與徐國勇討論已有共識。
侯友宜說，保二總隊土地為國有地，若興建警消社會住宅，估計可提供五百至六百戶，新北市政府將協助都市計畫變更或推動都更，尤其基地鄰近捷運系統，將透過「都更三箭」的「捷運都更」提高容積，並建議中央設入住門檻，避免資源排擠。
為國有地 市府協助都計或都審
城鄉發展局住宅發展科長袁淑真表示，市府曾在二○一七年向中央爭取保二總隊基地興建社會住宅，但當時中央回覆仍有公用需求，目前現況一半為保二總隊辦公室，另一半為閒置宿舍。
由於該基地鄰近捷運環狀線景平站，因此將由國家住宅及都市更新中心負責社會住宅規劃設計，市府協助都市計畫或都更審議程序，未來建案獲得的增額容積將優先設置托幼、托老等公益設施。
袁淑真指出，目前全新北市社會住宅已經完成五二六七戶，另外還有一千九百戶施工中，包含新店中央新村北側一○七○戶、三峽國光段二四一戶、永和中正橋七十戶及土城員和段五四三戶，還有三千戶規劃中，預計至二○二二年將達到一萬戶。
東區沒落議題近來吵得沸沸揚揚，台北市長柯文哲今在臉書上直言，當西門町、大稻埕、信義區，以及南港的人潮和金流大幅上揚的情況下，缺乏明確定位的東區相對就衰退了。
柯文哲表示，2017年台北的金流是12.5兆，去年（2018）達到13.2兆元，成長7千億元，也佔全台灣金流量的30%。去年（2018）台灣GDP成長率約為2.6%，但去年台北金流量成長5.7%，遠大於台灣GDP的成長。其中批發及零售業成長4.29%，住宿及餐飲業成長9.2%。
此外，去年（2018），台北市公司登記家數成長至23萬7523家，較前年成長6%，也創下新高紀錄。
柯文哲表示，這三個數據，代表我們靠著大量小額消費的經濟發展策略，台北的經濟仍有顯著成長。新開的公司也比倒掉的多，並沒有經濟衰退現象，不過當西區、南港的人潮和金流大幅上揚的情況下，缺乏明確定位的東區就相對衰退了。
柯文哲說，無現金交易、電商、無人商店與AI，在未來5年內會進一步改變台灣零售業的面貌。所以實體店面不再是賣東西（因為上網買更方便），而是賣生活體驗，這時候商圈定位應該要更明確。
柯文哲強調，東區的定位是什麼？不是政府跳下去自己定位，因為政府不會比業界更了解市場，所以在地的商圈要組織起來告訴市府他們要什麼，市府再來協助。
柯文哲說，其他市府可以主動協助的，包括透過大型活動引進人流，以及公共設施的硬體建設等等。過去幾年，超過五千人以上的活動，我們都有列管，每辦一次就修一次SOP，不只希望活動有人來，還要能讓商家賺到錢，政府存在的目的之一，就是幫老百姓賺錢。
柯文哲表示，不管是新北投、大稻埕，還是西門町，都曾經「倒下去再爬起來」，東區只是第一次面臨轉型的問題而已，相信在定位確定後，剩下的就是靠公私協力，讓這個地方找到新的亮點與特色，也找回人流與金流。
5月報稅季到了，內政部昨（28）表示，加入社會住宅包租代管省稅省很大，除了每月租金1萬元免稅外，1萬元以上租金可享60%抵扣費用額度，以每月收租2萬的房東來試算，今年報稅可省近2萬元。
除了加入社宅包租代管享優稅外，加入一般包租代管的房東，也同步享有減稅優惠，提醒符合資格的房東，今年報稅時，別讓減稅權益睡著。
經濟日報提供
內政部指出，房屋委託包租代管，依據參加社會住宅或一般住宅方案，所享有的減稅優惠有所不同。由於包租代管社會住宅具有公益性質，減免額度較高，可享有每月租金1萬元所得免稅，1萬元以上的租金收入，也可以60%抵扣費用，相較於未加入包租代管的抵扣額度僅43%，優惠許多。
而如果是交付一般住宅包租代管，且契約期間達一年以上，即使非做社宅使用，也享有每月租金6,000元免稅，2萬元以下租金收入可扣抵53%，超過2萬元部分回歸43%。
舉例來說，若房東林先生每月收租2萬元，且適用所得稅稅率為20%。在沒有加入包租代管下，沒有相關免稅額，扣抵費用以43%計算，租賃收入全年應納所得稅為27,360元。
假設林先生全年加入一般住宅包租代管，月租金2萬元扣掉6,000元免稅額後，再扣除53%必要費用，全年租賃收入應納所得稅則為15,792元，省稅11,568元。
新北簡政便民又多一樁！山坡地開放線上查詢測試囉(圖：新北市政府)
新北市侯友宜市長上任以來，就積極推動簡政便民措施，為方便民眾可直接線上查詢所持有土地是否位於山坡地範圍，農業局現推出山坡地範圍線上公開查詢測試網頁版，從2019年4月8日起，民眾可直接使用電腦或手機查詢新北市轄內土地是否座落於山坡地範圍，不用再以公文方式詢問，大大減少申請土地合法開發利用的時間。
從2011年以來，新北市持續辦理淡水、貢寮等7個區域山坡地劃出作業，另地籍資料每年皆有辦理重測或合併分割等作業造成地號變動，原有山坡地範圍圖資已不符現況。故新北市農業局完成山坡地線上查詢系統，將既有山坡地範圍紙本圖資剔除劃出區域並加以數位化，套疊至本市最新地籍網路平台上，現為公開測試階段供民眾使用，正式版預計5月上線，山坡地範圍線上查詢系統不僅可以讓民眾自行上網查詢是否為山坡地，亦提供特定水土保持區查詢，使民眾查詢後可依水土保持法相關規定開發使用，進而保育水土資源及自然環境永續發展。
『山坡地範圍線上公開查詢系統』(網址:www.ntpcswc.ntpc.gov.tw)，可於查詢網頁上，選擇土地所座落之區位，並輸入地段地號便可得知是否為法定山坡地，民眾也能於查詢資料後直接下載PDF檔，農業局提醒，倘查詢土地位於山坡地範圍，民眾於開發前應先擬具水土保持申請書件並經核定後，始得施作。因本系統現屬測試階段，倘若民眾對於系統操作、資料或水土保持申請流程等有疑問，請聯繫新北市政府農業局山坡地保育科02-29686345。
相較頂新集團一路出脫台灣房產投資，接手味全三重新燕廠土地的茂德機構，不到一年就砸下逾二五○億元在新北市獵地；業界分析，茂德機構敢以破區域天價標下大同旗下尚志資產新北土城區六○八○坪住宅用地，除了持續補充「土地原料」外，附近早期也有布局一些土地，可順勢拉高周邊地價，可謂一舉數得。
頂新集團魏家在台灣房市布局從指標豪宅或建物開始，包括二○○五年起陸續買進十四戶「帝寶」；二○○九年後，再吃下台北一○一大樓逾三十七％股權。但對房地產開發展現強烈企圖心，則是拿下「三重味全新燕」土地法拍案及「中華票券大樓」標售案兩項開發案。
但捲入食安風暴後，魏家從買家轉為賣家。二○一五年先後賣掉北市敦化南路上近兩百坪土地、中華票券大樓。
頂新一路賣 茂德一路買
隨後在二○一八年七月，頂新以六．六五億美元（約台幣兩百億元）將台北一○一大樓持股出售給日商伊藤忠；同月將持有三重新燕土地的頂率公司五十一％股權與三筆土地賣給茂德機構。
茂德機構卻一路狂買。除接手入主頂率開發，取得三重新燕案主導權後，今年一月以旗下和碩開發名義，砸四十六億元向遠雄建設買進新北市新莊區安泰段與中誠段逾萬坪工業土地；二月底，再砸七十．七八億元，以溢價五成擊退十五家競標業者，拿下大同集團旗下尚志資產釋出地土城逾六千坪住宅土地，拆算每坪標脫單價高達一一六萬元，改寫土城住宅土地價格新高紀錄。
經濟部推動歡迎台商回台行動方案，吸引40家廠商回台，總投資破2,000億元，經濟部將透過廠商回報需求，土地找不到合適區塊，會從工廠容積率解決，協助排除投資障礙，加速台商回流。
截至26日為止，經濟部總共核准40家台商回台投資，總投資金額2,057億元，創造出2.12萬個就業機會，後續還有50多家廠商等待審核，今年預訂達到2,500億元目標，預計5月中可望達標。
經長沈榮津日前透露，有企業大老多次打電話給他希望能解決土地問題，其中一家因工廠擴充找不到合適區塊，就從容積率調整，讓工業區立體化，容積率從140％變400％，讓工廠空間變大安心生產。
官員說，依「都市型工業區更新立體化發展方案」提供容積獎勵機制，強化產業用地使用效率，目前由經濟部或科學園區管轄，位於都市計畫範圍內容積可提升至240％的區域，有36個工業區、8個科學園區適用，讓土地靈活應用。
另行政院同意「都市型工業區更新立體化發展方案」，擴大適用非產創報編的地方政府轄管或民間開發工業區，以解決產業缺地問題，容積率上限可達315％，新北和桃園有迫切需求。
為滿足台商用電需求，經濟部針對工業區內高壓案件申請時間，從2周縮短至1周，特高壓案件由2個月縮短至1.5個月內函復。穩定供電方面，台電說，今年有三部大型火力機組加入供電行列，今夏備轉容量率可達10％以上，供電無虞。
供水方面，水利署長賴建信說，從去年到今年每日供水量增加100萬噸，且中庄調整池及曾文水庫壩體加高等工程陸續完工，跨區用水調度能力增強。他舉例，北部板新水廠二期計畫完工後，供水量提高到每日101萬噸，強化新北桃園供應；新竹地區發包桃園新竹幹管工程，預計2021年完工，竹科用水未來能從桃園供給；另高雄和台南清水管線連通工程正在進行，年底新工程完工可自5萬噸提升到20萬噸，對台商回台投資有萬全準備。
近年科技業配發股利狀況佳，相關企業主置產不手軟，除了信義計畫區「55 Timeless琢白」再現科技業新買家，去年底購置「西華富邦」買方也有科技產業背景，創見集團束崇萬家族日前再買第七戶「昇陽國寶」。
房仲業者表示，去年科技業獲利績效佳，在房市盤整、豪宅市場緩步復甦後，置產仍是企業主的首選。
信義區知名豪宅「琢白」再現買家蹤跡，根據謄本資料顯示，位於8樓、9樓的低樓層物件，由電子業者榮益科技分別以艾爾瓦國際投資、美利亞投資的名義買下，且未貸款。但兩戶交易尚未揭露，房仲業者以過去揭露資訊推估，該社區低樓層仍能擠身200萬俱樂部，兩戶交易金額應逾5億元。
台灣電子科技產業老闆財力雄厚，除了榮益科技一口氣買兩戶琢白，實價資訊於去年底揭露「西華富邦」8樓交易，單價為158.5萬元，總價近2.4億元。謄本資料顯示買方中勝投資，經查該投資公司負責人張明雄，為全球精密量測儀器及系統廠商致茂科技前董事，背景同樣為科技業。
而日前大手筆、以近9億包棟購買忠孝東路五段靜巷豪宅「U House」，買方包括匯茂投資與陳姓自然人，皆和致茂集團相關。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，台灣電子科技業獲利績效佳，相關集團或人士置產，不動產仍是主要選項。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近年科技業配發股利狀況佳，加上目前資金流動不若以往便利，許多經營者將手上資金購置資產，除讓資金暫時有去處外，不動產具備擔保品價值，也是老闆們青睞的主因之一。
台灣科技電子業大老闆日進斗金，買豪宅多有先例，像是國巨董事長陳泰銘去年買了第七戶「文華苑」，近日創見科技束家也買進七戶信義豪宅區的「昇陽國寶」，和碩董事長童子賢鍾情天母一帶豪宅，話題人物鴻海郭家也買進五戶「信義富邦」。
台南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收案全面啟動 台南科學工業園區周遭的開發一直是台南市府團隊的重點政策，為了加速區域性的產業進程，循序漸進地提升周邊發展，因應其生活及服務性設施需求提升，台南市政府依南科特定區發展趨勢，擇定開發區塊Ｆ、Ｇ，採區段徵收方式開發，提供生活服務區用地以供就業人口住屋需求，興闢必要性公共設施使本區成為帶動台南市朝多核心發展觸媒之一。
黃偉哲市長表示，南科LM區塊已大部分開發使用，區段徵收取得必要公共設施，公私互蒙其利，未來為南科產業擴廠提供支援的生活及住宅用地。本案開發後可無償取得約31.78公頃公共設施用地，整體交通網路建置完成後，透過目加溜灣大道串連L、M區、F、G區至麻豆、善化與新市之市中心區，可快速到達鄰近大型醫療院所，提供當地居民更佳的醫療保障，有效提升居民健康風險之防護程度；此外藉由必要性公共設施的興闢，更能整備本區防救災系統。
台南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收案全面啟動(圖：台南市政府)
4月26日李文俊議員在議會總質詢關心本案開發進度，地政局局長陳淑美表示，徵收範圍暨抵價地比例已於2019年4月報請內政部核定，待內政部核定後，即可依序辦理協議價購、區段徵收公聽會及區段徵收計畫報內政部核定等作業，預計於2019年底完成土地徵收作業，儘速於2020年開始本區的公共工程。
另地政局也提醒各位土地所有權人如聯絡住址與土地登記簿上登載住址不符時，請儘速向台南市新化地政事務所辦理「住址變更登記」，台南市府將據以辦理資料更正，以利後續各項資料能確實郵寄送達。
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