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房產新聞

  1. 六都交易熱區 6成房價強彈

  2. 危老、都更容獎利多 北市老公寓買氣回籠

  3. 還地於民! 宜蘭公保地擬解編100頃

  4. 不動產較現金贈與,更具節稅效益 首季贈與移轉棟數年增1.9%

  5. 中市招商添佳績 中科經貿特區地上權順利標脫

產業新聞

  1. 北啤工場開發 利益上看50億

  2. 國壽砸9.8億買桃園市春日路土地 規劃蓋商辦

  3. 華碩砸14億 買輝瑞淡水廠

  4. 燿華上海展華廠拆遷補償34.33億元 南通新廠將銜接產能

 


1、六都交易熱區 6成房價強彈

04:102019/05/08 工商時報郭及天

房市交易量微幅回溫,但房價止跌後反彈的漲勢卻相當強勁,在低利環境、打房鬆手與房市供需調整缺乏彈性等因素,全台六都18個交易熱區中,有11個在過去一年房價上漲,比重超過六成;雙北以外的房價強勢反彈,桃園區、台中西屯區等四區還創歷史新高,顯見近年修正的房價低點已過去。

據屋比房屋比價平台調查,六都住宅交易量前三大、共18個熱銷行政區中,在過去一年來漲幅最大的為台中市西屯區15.5%,桃園中壢區、高雄左營區也都有超過一成的年漲幅。

若與歷史高點比較,雖然多數熱銷行政區房價與歷史高點相較,仍有5%的差距,不過第4季包括桃園市桃園區、台中市西屯區及台南市東區、安南區都還創歷史新高,顯見雖然房市尚未完全復甦,但不少住宅熱銷區房價已止跌回升。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,政府管控房市鬆手、銀行低利率搶食房貸大餅,使近兩年剛性自住買盤逐步回歸,不僅交易量能回溫,不少熱銷地區房價也開始止跌反彈,特別是雙北以外的熱銷區,因房價基期低,房價回升速度最快。

即使交易量與過去熱絡時期每年近40萬棟相較仍屬「窒息量」,但長期以來國內房市資訊不透明、房市供需調整缺乏彈性,一有房市各項利多訊息的帶動,交易量雖僅微幅回溫,但房價回升速度卻相當快。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,這波熱銷區房價止跌反彈的速度快,但房價與歷史高點普遍仍有一段距離,不同區域房市走勢並不一致,大致仍呈「北冷南熱」,目前雙北賣壓居高不下,房價明顯高出其他都會區甚多,仍有繼續「價跌取量」的風險,以去年第四季房價年漲8.4%的淡水區來說,與歷史高點還差了8.9%,顯示不少供給量大的區域為「跌深反彈」。

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2、危老、都更容獎利多 北市老公寓買氣回籠

2019-05-08 06:00記者徐義平

危老、都更容積獎勵大放送,北市精華區老公寓再度成為投資新寵。房仲業統計,今年前4月大樓成交量較2014-2018年平均成交量增加15%,公寓成交量更大增35%,創下近6年同期新高。

房仲業者分析,除了自住型買家喜愛老公寓坪數實在外,近期危老與都更政策釋出不少容獎利多,使得北市出現一波「資產型」公寓買盤,希望能夠取得因重建而資產增值的機會。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然北市舊公寓屋齡老舊,但因生活機能便利、單價較大樓便宜,加上公設比不高,坪數相對實在等多重誘因,使得自住型的公寓近期交易狀況穩定。

早年台北市推出一坪換一坪的都更政策,創造出一波公寓置產風潮,但是隨著房價下跌且都更推動不易,老公寓的都更題材退燒;不過,近幾年政府積極推動都更與危老改建的利多下,近年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。

信義房屋忠孝敦化店長盧漢寶表示,過去2、3年市中心老公寓的確很難銷售,自住買方普遍認為屋齡太老舊,轉往內湖等區域購屋;但是去年初危老政策逐步發酵,過去一年市中心的老公寓買氣明顯回籠。

短期收租 長期等改建增值 以東區商圈為例,即使老公寓總價超過2000萬元,但土地持分比高,公告土地現值和市價也相去不遠,吸引置產族的目光;而且短期內可以整層出租收取租金,長期則可以走危老或是都更重建,讓資產翻新增值。

另外,有一些舊公寓的屋主年紀較大,手頭上可能需要資金,或者在市場上已銷售一段時間,遇到不錯的價格也願意出售,使得交易量出現明顯回溫。

貸款成數有機會超過75% 至於房貸部分,銀行認為,市中心的老公寓具保值效益,若買方經濟條件不錯,即使屋齡超過40年,貸款成數也有機會超過75%,利率落在1.6%左右,與買屋齡較新的大樓住宅貸款條件相當。

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3、還地於民! 宜蘭公保地擬解編100頃

2019-05-07 23:45聯合報 記者戴永華

宜蘭縣政府還地於民,檢討並解編全縣19個都市計畫區的公共設施保留地,把用不到的私有土地歸還給民眾,預計284公頃的公保地將可解編約100公頃。縣議員昨肯定縣府作法,有人還建議為慈心華德福學校尋找不足的校地。

宜蘭縣12個鄉鎮市中,除大同鄉,其他11個鄉鎮市都有畫設都市計畫區,區內的公共設施保留地未徵收面積約284公頃,有的被畫設為公園綠地、停車場、學校或道路,地主不得開發利用,年代最長從日據時代至今6、70年,嚴重損害民眾權益。 縣議會昨天召開專案報告,請縣長林姿妙與建設處長黃志良說明宜蘭縣都市計畫公保地的解編進度。

黃志良表示,各縣市都在檢討,宜蘭縣動作最快,19個都市計畫區的公保地面積1625公頃,其中284公頃未徵收。 縣議員劉添梧、邱素梅及楊弘旻都認為,政府把人民土地畫入公共設施,長年未徵收又不開發,非常不合理,縣政府應全面檢討開放,實在用不上的就「還地於民」,且近年來慈心華德福校地嚴重不足,也建請縣府從中幫忙尋找校地。

黃志良說,公保地只要土地成一塊且完整,全納入解編,除非私有地主另有考量不願辦解編;另外有些既成道路的公保地已在使用中,無法解編還地於民,須由政府盡速辦理用地徵收,以免損及地主權益。

黃表示,公保地大都集中宜蘭市與羅東鎮兩處,縣府加速審查後,已把兩個鄉鎮市都市計畫區的公共設施保留地解編案送內政部審查,只要內政部通過即可還地,預計全縣可解編的公保地約100公頃。

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4、不動產較現金贈與,更具節稅效益 首季贈與移轉棟數年增1.9%

04:102019/05/08 工商時報郭及天

根據內政部最新繼承及贈與移轉顯示,今年第一季繼承移轉棟數年減2.4%,贈與移轉棟數年增1.9%。值得注意的是,在房地合一稅實施後贈與移轉大幅減少,不過2017年5月後遺贈稅率改累進稅率,因不動產較現金贈與具節稅效益,加上年輕人購屋負擔壓力仍大,使生前不動產贈與比例逐年提高。

今年首季贈與移轉棟數1.36萬件,年增約1.9%,六都均呈同步成長,其中以桃園市年增9.2%增幅最大。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,目前房價水準及薪資水準相比較,多數民眾買房不易,加上少子化影響,許多長輩會選擇運用繼承及贈與將房產轉給晚輩,即使遺贈稅在2017年5月後改為累進稅率,以公告現值計算的房產節稅效果驚人,依舊是許多父母的心頭好,尤其贈與每年每人有220萬免稅額,生前贈與有不同的操作方式,因此贈與移轉量持續增加。

郎美囡指出,生前贈與移轉可利用每人每年220萬來做規劃,不動產也可利用分割分次移轉來節稅,此外,若贈與標的是房屋或土地,其價值認定是依照房屋評定現值及公告土地現值,這兩項評定價值都低於市價,產生節稅效果。

不過,近年逐年提高的繼承移轉首季為1.29萬棟、年減2.43%,六都中除台北市微幅成長外,其餘五都均呈衰退,住商不動產企研室經理徐佳馨分析,主要原因應與部分長輩在生前安排好資產分配有關。

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5、中市招商添佳績 中科經貿特區地上權順利標脫

記者李梅金2019年5月8日 上午12:05

台中市政府財政局今年3月公告8筆市有非公用土地招標設定地上權,日前開標順利標脫北屯區鑫新平段67地號市有土地,由東吳投資股份有限公司以存續期間30年,權利金4,929萬元得標,溢價率1%。市府除權利金收入外,每年仍有租金收入167.3萬元,未來引進民間投資興建營運後,也將有營業稅、房屋稅等相關稅捐收入,持續挹注市庫財源。

財政局表示,本案基地面積約1,761平方公尺(約532坪),都市計畫使用分區為第一之一種住宅區(建蔽率50%、容積率140%),位處於台中市核心地帶,近鄰80米74號快速道路及中山高速公路中清交流道,交通便捷,區位及基地條件俱優,生活機能佳,深具投資開發潛力。得標者預計規劃為商業或住宅建築,做多元經營,有助當地經濟發展。

財政局進一步指出,以往各級政府機關進行公有土地招標設定地上權,常採限定單一存續期間招商,較無彈性,易排擠部分不同經營型態的業者參與投標。 另外,該基地坐落於中科經貿自辦市地重劃區內,設定地上權的存續期間採30年招商,此次開放得標人可在該存續期間屆滿前,申請延長存續期間,最長不得超過20年,將有助於市府招商及得標廠商規劃經營。

財政局表示,市府近幾年設定地上權招商成果亮麗,已釋出的土地供民間作商場、長照醫療或營運總部等多元利用,永續經營市有財產,增裕市庫收入,創造民眾、業者及政府三贏。

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1、北啤工場開發 利益上看50億

04:102019/05/08 工商時報林昱均

占地5.2公頃的台北啤酒工場今年將進行都市更新計畫,台灣菸酒董事長丁彥哲指出,預計台北啤酒工場開發利益上看50億元,每年還會有1億租金收入。而台菸酒將依「都市計畫工業區變更審議規範」提供40.5%土地(約2.11公頃),回饋給台北市政府。

不過,台北市的都市計劃將台北啤酒工場的包裝工廠列為歷史建築,等於生產設備主導權將交由北市府。丁彥哲表示,將全力爭取包裝工廠歷史建築的優先經營權,第一是歷史淵源,台北啤酒工場建廠百年,文化上自然是台灣菸酒公司;第二是其資產設備本身就是台灣菸酒所購置,理應為台灣菸酒所有。

台灣菸酒官員指出,台北啤酒工場早在日治時期就設立,為當時全台唯一生產啤酒的酒廠,去年台灣菸酒也投入2億元購置精釀設備,如果包裝工廠經由台北市政府採公開招標方式給其他廠商,一邊是台灣菸酒總部,結果旁邊生產線設備是台灣菸酒所有、但經營權卻被競爭對手把持,恐怕有所不妥。

官員也指出,台北市府預計將在6個月內做法規釋疑,因此整體的招標時程也會延後至明年後啟動。 如果台北市與台灣菸酒對於包裝工廠達到共識,才會啟動台北啤酒工場設定地上權招標,最快預計明年招標、後年決標,台菸酒總部最快將於2024年從現址南昌路進駐該園區大樓。

而得標廠商預計將支付57億元權利金給台菸酒公司,但必須幫台菸酒蓋一棟約23億的20層樓企業總部大樓,合計開發金額為80億元。但廠商剩下土地可享有50年地上使用權,依商業土地用途可興建商辦出租。

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2、國壽砸9.8億買桃園市春日路土地 規劃蓋商辦

2019/05/07 12:19 文/記者廖千瑩

國泰金控旗下國泰人壽3日公告,將砸9.8億元買下桃園市春日路土地,土地面積約972.14坪,國壽買入後規劃蓋商辦,估計租金報酬率將在3%以上。這也是國壽今年第一筆不動產投資。

壽險業在全台投資不動產累計金額破兆元,其中全台最大包租公國泰人壽,去年底已使用的投資用不動產金額共4,271億元,年收租金100.72億元,首次突破百億元,租金收入是其他壽險公司的2倍以上。

國壽全台獵地腳步未歇,近年買下台北市松江路長春路口土地、去年則是基隆市仁一路千葉火鍋的300多坪土地,去年底再下一城買下台中市台灣大道與文心路交叉口土地,今天又公告以9.8億元買下桃園市春日路土地。 國壽3日公告買下的桃園市春日路土地,面積約972.14坪,1坪約100.99萬元,交易相對人為自然人。

國壽表示,桃園春日路土地將蓋商辦出租,投報率估計有3%以上,且附近都是住宅區,僅二塊商業用地,該筆土地價格還算合理。

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3、華碩砸14億 買輝瑞淡水廠

2019-05-07 23:56經濟日報 記者謝艾莉

近期不少台商回流、加大在台灣的投資,品牌廠華碩昨(7)日公告,將購買位在淡水的輝瑞大藥廠建物與土地,交易總金額14.2億元,擴大研發團隊規模,為未來研發實力預做準備。

華碩主要研發團隊在台北市北投,企業總部所在的台灣員工人數約7,000人,昨天公告購買淡水的輝瑞大藥廠土地與建物有4,149坪,華碩規劃做為研發團隊使用辦公室。

美中貿易戰延燒,法人關注華碩對策,華碩共同執行長胡書賓昨天在線上法說會中表示,去年貿易戰第一階段時,已與供應商、代工廠討論並提出解決方案,代工廠已將受影響的產品線拉到台灣、越南生產,預估影響有限。

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4、燿華上海展華廠拆遷補償34.33億元 南通新廠將銜接產能

鉅亨網記者張欽發 2019/05/07 19:51

上市 PCB 廠商燿華電子 (2367-TW) 今 (7) 日公告上海子公司展華獲官方通知,其遷廠案獲補償金約人民幣 7.43 億元,折合新台幣約 34.33 億元,燿華主管指出,此補償金將在明 (2020) 年入帳。而燿華江蘇南通投資設立的新廠已動工,預計 2019 年年底完工,預計 2020 年首季量產,將可銜接上海展華廠產能。

燿華轉投資上海展華電子,在上海設廠的土地達 94.32 畝,而取得大陸官方國有土地非居住房屋補償協議,補償總金額人民幣 7 億 4268 萬元,約折合台幣 34.33 億元,但展華電子本身仍有因拆遷案的人員補償等費用必須支付。

對於取代上海展華廠的新產能,燿華江蘇南通投資設立的新廠已動工,預計 2019 年年底完工,2020 年第 1 季量產,將可無逢銜接上海展華廠生產,設計月產能為每月 90-100 萬呎,高於目前現有上海展華廠產能。

燿華去年營收 195.4 億元,創新高,年增 7.77%,毛利率 13.86%,年減 2.02 個百分點,為 6.57 億元,年減 2.58%,每股純益 1.06 元。燿華董事會決議,擬配每股 0.4 元現金股利。

燿華 2019 年首季自結營收 48.32 億元,季減 7.55%,年增 8.79%;稅後純益 2.04 億元,年增 3.15 倍,季減 26.61%,每股純益 0.33 元,為燿華歷年首季新高。

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