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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受美中貿易戰延燒、總統大選議題發酵等影響，市調機構最新統計，今年北台灣房市520檔期推案量初估2,211.88億元、年減二成。雖然520檔期量縮，但案量破2,000億元，是歷史第三高的紀錄。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年520檔期推案量縮有三大原因，第一是中美貿易大戰持續，第二是總統大選議題發酵，可能都會造成市場觀望氣氛濃厚；第三是去年520檔期案量為歷史新高、達2,768.61億元，超過2014年推案高點的2,740.08億元，在去年基期偏高，加上國內政經情勢不確定因素影響，削弱建商推案信心。
住展雜誌最新統計，今年北台灣房市520檔期推案量初估2,211.88億元，較去年同期減少556.73億元、年減幅度達二成，是近四年來衰退幅度最大。以區域來看，新北市仍是推案量最大地區，初估案量達858.59億元，且集中在板橋江翠、新店央北兩大重劃區，前者將有150億元大案「立信帝國花園廣場」，後者有總銷70億元「宏普中央公園」指標大案登場。 台北市由於豪宅市場推案冷清影響，今年520檔期預估案量達353.98億元，推案較熱絡地區為北投、南港；市中心新案相對稀少。 桃園市520檔期推案量達640.3億元，是北台灣案量第二大，並出現兩大百億元新案，包括桃園藝文特區豪宅案「麗晶」、龜山A7「竹城甲子園」。
另外，中壢青埔特區有總銷85億元「冠德A19案」，顯示桃園已揮別近幾年推案量縮格局，在市場達到一定去化程度之下，建商逐漸重燃推案信心。 雖現階段預售、新成屋市場買氣仍有基本溫度，但去年下半年至今，新建案開價持續墊高，尤其指標重劃區如江翠北側、新店央北等兩大重劃區，在品牌建商國泰、潤泰、宏普建設等新案開價可能續創區域新高下，買氣能否跟上，還要觀察。
資金「錢」進不動產市場的力度出乎預期，最新統計發現，今年前四月商用不動產和土地市場，累計交易金額直逼1,200億元，比去年同期激增70％，也刷新歷年同期最大量紀錄。 世邦魏理仕（CBRE）9日公布2019年前四月商用不動產、土地兩大市場交易現況指出，建商帶頭衝帶旺土地市場，推升前四月土地交易量達837億、年增率達90％；商用不動產也成交356億元、年增36％。總計兩大市場成交1,193億，直逼1,200億關卡，刷新史上同期最大量紀錄。 土地方面，光是元利建設創辦人林敏雄拍下北市信義計劃區D3的1,553坪土地，就砸下112.58億元，佔了近一成的土地交易量。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，新北市也有多筆千坪以上的大面積土地成交，吸引本土建商搶進，佔全台總交易額的四分之一強。
自用型買方部分，李嘉玶表示，各類型產業大戶紛紛出手搶地擴產，包括大成長城以9.17億購買桃園市楊梅區土地，全家便利商店斥資14.05億買進台中市大肚區土地，將興建物流廠房。另建商也是搶地大戶之一，今年前四月斥資78億購地，是去年同期的8倍，積極投入廠房及廠辦市場熱潮。 商用不動產市場也同步升溫。世邦魏理仕研究部統計，較大型成交案包括海霸王集團以54.4億標下高雄85大樓三萬多坪空間，台達電斥資25.68億購入桃園中壢區廠房，泰安產險以37.69億元買下台北市長春金融大樓5千坪的面積，華碩也以14.2億買下淡水輝瑞大藥廠廠房及土地。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台灣不動產市場歷經兩年多的修正，自去年下半年起出現曙光，商用不動產市場今年更呈現百花齊放的盛況，尤其是工業地產為不動產市場注入強心針，今年前四月成交近275億，年增23％。 朱幸兒說，儘管各界預期台灣經濟成長今年將受全球景氣影響而下滑，但目前產業界因應擴產而衍生的置產需求仍相當旺盛，預期未來數季，工業地產市場依然熱絡。
國泰建設近日公布今年第1季國泰房地產指數，數據顯示各地房市「價漲量穩」，景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，去年底九合一大選後，房市士氣大振，央行也說回溫，從首季報告來看，果不其然，但仍談不上好，頂多就是暫時穩住。
根據國泰房地產指數，第1季成交價相較上季及去年同季，除新北市下跌外，其他地區均呈穩定或上漲；各地區成交量相較去年同季，台北市、新竹縣市及高雄市減少，其他地區呈穩定或增加。 章定煊表示，雖然價量表現不錯，但各地區30天銷售率都不高；最好的台中市不過12%，最低的新竹縣市只有7%。 這顯示強弱分明的狀況已經不再，大部分的個案雖然有人買，但都處於慢慢賣的狀況。 至於出手買的是哪些人? 從推案熱區跟類型來看，大多是被市中心的房價壓到喘不過氣來的自住、首購族群，他們看到外圍某些地區交通成形了，且在建商控制坪數下，總價落在可以負擔的範圍，就去買了。
比如台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域，以前這兩區透天居多，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在1,000萬左右。 台南推在安平跟安南，這兩區過去是台南市的邊陲，狀況跟台中一樣，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數下，主力總價落在600萬左右。高雄也一樣，推在楠梓與三民區，單價往上拉到2字頭，但控制坪數讓主力總價落在800萬左右。 章定煊表示，之前房市北冷南熱，南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶，由透天轉推大樓，價格一路拉到2字頭所造成的。只是僅靠都市邊陲地帶，首購自住族群，而且低落的銷售率，要翻轉市場難度有點高。
台北市都發局規劃把傳統產業居多的內湖區北勢湖、新明路工業區轉型為科技工業區，當地居民陳情盼改為住宅使用或變更成住商混合區。都委會今天審議後，決議下次再討論。 台北市都市計畫委員會下午召開審議信義區、內湖區都市計畫通盤檢討會議，討論包含北勢湖、新明路傳統工業區將變更為科技工業區等案。 都市發展局資料顯示，北勢湖、新明路工業區鄰近內湖科技園區，因性質相近為傳統工業區，近年來，隨整體產業環境變遷，導致傳統產業逐漸式微，加上工業區開發較早、工業住宅混合使用等狀況，讓都更速度緩慢、環境品質低落。 都發局為提升內科產業及改善環境，提出內湖區通盤檢討案，擬把北勢湖、新明路工業區變更為科技工業區。
都委會下午召開審議會，當地多數居民陳情，該2處工業區，因傳統產業工廠逐漸外移等因素，目前僅剩少數工廠還在使用，有8成以上都改為住家，若市府擬改成科技工業區，是無法住人，住戶可能被裁罰、被迫拆遷，盼比照南港產業生活園區，並改為住商工使用區，納入都市更新指定地區。 都發局官員在會議上解釋，針對在地居民需求，已委請顧問公司調查，結果預計今年9月出爐。 都委會委員審議後認為，新明路、北勢湖工業區變更案，市府日前已參考民眾陳情訴求，並配合全市工業區轉型，規劃變更成科技工業區。2件變更案在去年公開展覽期間，接獲民眾陳情案件達55件，多數內容是盼比照南港產業生活特定專用區，並改為住宅使用或變更成住商工混合區。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」獎勵重建容積時程，將於2020年5月底到期，基隆市議會多位議員今天質詢時指出，擔心過了時效誘因不再，民眾更沒有動能去辦都更；也有議員建議借鏡台北市設「危老重建推動師」當推手，加速危老房屋重建腳步。議會最後結論，請市府研擬相關配套作業規定，並鼓勵民眾以「自主更新」方式重建，並請市府酌予放寬建蔽率與建築高度，加速市容提升及老舊房屋改建。 議員張耿輝說，基隆老舊建物都更腳步慢，因台北市及其他縣市容積、建蔽率高，基隆的房子無法一間換一間，造成民眾寧願房屋放著老舊，甚至於危險了仍居住。
張耿輝建議，容積率明確化、並且因地制宜，他說，民眾有能力早就買新屋居住，不可能蹲在老房子，唯一就是希望借都更能夠一間換一間，但建商要來都更蓋房子，沒有2、3成利潤不會做，所以，基隆都更難，影響都市發展。 議員鄭文婷指出，基隆市現況，70％建蔽率，100坪土地只能蓋70坪，現在最普遍容積率300％計算，可以蓋到3倍，適用危老條例最多390坪，比原本蓋到4樓的坪數少，在此困境下，如果沒有其他獎勵措施，
南山人壽今天晚間公告，將斥資新台幣7.4億元向恆隆行投資（股）公司購買桃園市龍潭區中豐路的物流中心。南山強調，賣方出售給南山後，由其關係企業恆隆行貿易（股）公司承租，主要為倉儲物流使用，投報率符合法令規定。 南山人壽強調，此案位於龍潭地區，土地面積約4435坪，建物面積約39461坪，該區為發展多年的物流業集中區域，周邊聚集物流、化工、及材料等廠房，且距離區域內已規畫的國道三號龍潭第二交流道約1公里，未來交通便利提升，對區域內物流業將帶來長期正面效益。
壽險業近來展開投資不動產動作，國泰人壽上週也公告，要斥資9.8億元買下桃園市春日路土地，土地面積約972.14坪，國壽買入後規劃蓋商辦。今天南山人壽也公告投資桃園市龍潭區不動產，兩家公司在不到一週時間，都選擇投資桃園不動產。
華固（2548）9日舉辦法說會表示，依目前工程進度來看，2019年完工交屋量將會呈現大爆炸，全年有三大案、總銷172億元完工交屋，挑戰史上新高紀錄。法人估計，全年再賺一個股本無虞。 華固2019年第一季營收9.62億元，合併稅後盈餘1.02億元，年減52.23％，EPS 0.37元；不過第二季起，將邁向交屋高峰，業績可望三級跳。 華固表示，目前在手個案至少19筆，除三筆在大陸四川成都、高雄三多路外，其餘16筆，都集中在雙北市。 其中已開始預售的個案有六筆，包括台北市「名鑄」、「樂慕」、「碧湖天」、「敦品」、「翡儷」和新北市「新代田」，總銷共288億元；「樂慕」和「碧湖天」已100％銷售一空，「名鑄」也近完銷。 新成屋個案方面，「天鑄」、「新天地」、四川成都的「沙河灣」和「一品」，總計待售金額為81.6億元。 至於儲備庫存，則至少有九筆。
包括「亞太置地」、「潭美辦公」、「江翠」、「翡儷」、「承德路案」、「學府案」、「信義光復案」、「高雄三多案」和「新莊廠辦案」，可售金額高達429億元，華固後續幾年業績成長動能無虞。 展望未來五年，法人估計，每年平均完工貢獻案源至少都在100億元以上，華固將邁向高速成長階段。
經濟部投資台灣事務所昨（9）日再核准岱稜科技、敬祐科技、某電子關鍵零組件大廠、某電子零組件廠、某高精密金屬零組件廠共五件投資案，五家投資總計近400億元，新增逾4,000個本國就業機會。 其中，某電子關鍵零組件大廠投資額達330億元，最受到市場關注。
據了解，該電子關鍵零組件大廠為上市櫃公司，且為電子業前十大，但經濟部拒絕透露公司名稱。 經濟部表示，這家電子關鍵零組件大廠係因應美中貿易戰高關稅而調整全球布局，持續提高台灣製造比重，將於高雄與桃園地區加碼投資330億元擴建廠房添購機器設備，生產伺服器、電動車之零組件，大舉招募3,360位本國人才，以利整合產業上中下游廠商，形成產業群聚效應。 經濟部指出，岱稜科技為全球燙金箔前三大，以獨門精密塗佈與真空蒸鍍技術結合自創品牌Univacco行銷60餘國，這次回台擴大生產規模，第一階段預計先投資8億元、新增35個本國就業機會，將在台南麻豆新建高效能智慧化產線與倉庫，開發節能環保材料。 敬祐科技為世界前三大窗簾品牌的亞洲地區硬質窗簾主要廠商，經濟部表示，因貿易戰，應美國客戶要求轉移生產基地。
壽險業接軌保險魔王財報IFRS17，可能要增提大量準備金，金管會將要求2021年底要提足，金管會主委顧立雄9日表示，現在就是要壽險業每年試算且就缺口去增提，大股東增資及不得再賣無助弭平利差損的保單，他認為只要逐年去作，2O21年底前一定有辦法達成目標。 保險局副局長王麗惠表示，為協助保險業者逐步接軌IFRS17，從2012年就要求各公司就有效契約部分計算公允價值，若有缺口者，要提「補強機制」，有些公司是調整保單商品結構，有些是增提準備金，但強調目前都是試算階段。
王麗惠表示，連國際上也是2017年5月才發布草案，是以原則基礎，來衡量合約未來現金流量，還要分組分群測試保單利潤等，具有極高複雜度及困難度，且各國都尚未揭露其保險業接軌及需增提的金額。 立委陳賴素美9日在立法院財委會質詢，2022年前壽險業經營是否有極大壓力。顧立雄則回應，接軌IFRS17必須要好好因應，過去高利率保單造成的利差損問題，要逐年增提準備，並要以新商品去降低資金成本，壽險公司不要再一味吸收高利新資金，但無助解決利差損問題。 顧立雄表示，壽險公司資產面已採公允價值，即股債部位會隨資本市場變化，影響資產價值及淨值，接軌IFRS17是負債面也採用公允價值，有助壽險公司財報更透明及完整。
至於國內壽險業要增提多少準備金？顧立雄回答，距離接軌仍有幾年的時間可以準備，金管會將要求各公司逐年試算，求取更多經驗值，但「有一定的增提是必然的」，即國內壽險公司一定會針對過去高利率保單，逐年增提準備金，不過這種增提涉及很多假設及對未來的預期，目前仍有許多變數。 除增提準備金，就是大股東增資，強化資本能力及少賣高利保單，顧立雄說，只要逐步到位，希望每一家公司都能在2021年底追趕上目標。
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