歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212)
房產新聞
產業新聞
信義全球資產統計顯示,純辦大樓買氣噴發,今年至5月,已有七筆純辦大型交易,總金額135.6億,創五年來新高,和去年同期37億元相比,大增逾三倍。
信義全球資產投資部資深協理歐人彰分析,受北市商辦租金上漲趨勢帶動,各地大型業主紛紛調漲租金影響,不少市中心企業租戶由租轉買,加上投資大戶看好都更商機,積極搶進老舊純辦,促使精華地段純辦躍升為市場新寵。
根據信義全球資產第一季報告指出,由於租賃市場需求依舊旺盛,北市商辦租金一路上揚,其中,信義計畫區平均租金已突破歷史高點,但在南山廣場進駐率高及聯合報總部大樓滿租下,區內辦公大樓租金持續喊漲。 由於未來兩年市場沒有大面積辦公室釋出,市場普遍認為在供給低、空置率低「雙低」帶動下,租金上漲將比往年顯著。
不少企業看漲核心區商辦,原本想租,現在紛紛探詢價格,考慮直接買下。 萬海航運即根據信義全球資產對標的物進行投資評估報告分析後,購入太平洋商業大樓3樓至5樓以及16個坡道平面車位,建物面積約1490坪,建物平均單價91.6萬,未來將做企業總部使用。
泰安產物保險則入主長春金融大樓,最後以37.68億元得標,建物面積約3559.85坪,以車位220萬/位,拆算2樓以上每坪單價約85.5萬元,未來也將做企業總部使用,部分出租。
商辦都更商機蓄勢待發 歐人彰表示,北市目前已超過十棟大樓申請或研議辦理都更,以金融業參與最踴躍,包括國泰、新光、元大等,紛紛提出都更改建案,老舊商辦都更商機蓄勢待發,也是純辦交易增溫主因。
實價統計,近一年雙北市中古社區,台北市以大直美堤花園交易最熱門,新北市以新莊區「東村A ONE」成交最多。新北市前五名熱門中古社區,有兩個社區平均房價都是1字頭。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,交易熱門的中古社區,房價大多相對便宜,且多位於生活及交通機能成熟區段,注重CP值的購屋民眾可多參考,或是選擇周邊相似的建案或社區。
根據永慶房產集團統計實價資料,近一年屋齡五年以上的中古社區,台北市以中山區大直美堤花園(基河國宅二期)最熱門,交易量達41戶,其次為內湖區麥帥新城、文山區觀星台北、大安區大安國宅以及萬華區青年新城。謝志傑表示,北市熱門中古社區前五名中有四個社區都是國宅,顯示國宅產品的區位及價位受到民眾青睞。
其中排行第一的大直美堤花園,位於大直重畫區,鄰近內湖科技園區,周邊有美麗華百貨商圈以及美堤河濱公園,實價資料顯示,該社區成交總價位於2,000~3,250萬之間,平均成交價每坪52.7萬元。
新北市屋齡五年以上中古社區,近一年以新莊區的「東村A ONE」成交89戶最多,其次為新店區達觀鎮、美河市,板橋區新巨蛋以及汐止區摩天薪樂園分居四、五名。
新莊東村A ONE,位於新莊區輔大商圈周邊,近捷運輔大站,周邊商圈成熟,總價在420~950萬元,均價2字頭,每坪27.6萬元,是交易熱門主因。
謝志傑表示,新北市熱門中古社區前五名,除了東村A ONE,達觀鎮、摩天薪樂園也都是低總價、低單價的產品,平均房價都是一坪17萬元,過去一年多來,分別交易85戶及62戶,顯示現今房市,價格仍是多數購屋人主要考量因素。低價,且生活及交通機能較成熟的社區,更是市場寵兒。
4年前因地震導致未交屋梁柱便出現裂縫的「浮洲合宜住宅」,即使後來順利交屋,仍掀起一波退屋潮。5月該合宜宅出現1戶20樓的法拍屋,一拍底價1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,較當初跟政府承買的總價多出571萬元,增幅近6成。
合宜住宅是前總統馬英九時代推出,包括桃園龜山「A7合宜住宅」及新北市板橋「浮洲合宜住宅」兩處,合計逾8400戶,當時具有申購資格逾2.5萬戶。
儘管A7、浮洲合宜宅分別有5年及10年內不得轉售的「預告登記」限制,但兩案交屋不久就陸續有法拍訊息傳出;房產業者表示,部分法拍案有可能是投資客要運用「法拍」程序突破轉售限制,因為透過法拍程序便不受到「轉售年限」限制。
浮洲合宜住宅過去1年多便有數筆法拍轉手紀錄,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這些法拍資料大概具3個特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾搶標;法拍原因多是因為清償票款;一拍就被債權人承受,與一般法拍案可能3、4拍才被承受有明顯差異。
根據永慶房集團統計雙北市的十大熱銷中古社區,台北市屋齡五年以上交易量前五大社區中,就有四座為國宅,其中以中山區「大直美堤花園」一年來交易量達41戶居冠另外;至於新北市以新莊區「東村A ONE」89戶居冠,顯示大台北熱銷社區仍以低總價社區最受市場青睞。
台北市交易量前五大社區中,除了「大直美堤花園」41戶居冠外,包括內湖區「麥帥新城」、大安區「大安國宅」、萬華區「青年新城」一年多來都有20戶以上的交易量;至於非國宅社區則以文山區「觀星台北」28戶最多。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,國宅的區位及價位相當受民眾青睞,以基河國宅二期的「大直美堤花園」來說,平均單價約每坪52.7萬,總價約2,000~3,250萬元間,「麥帥新城」、「青年新城」單價則都在4字頭。
至於新北市則以新莊「東村A ONE」成交89戶居冠,新店區的「達觀鎮」、「美河市」分別成交85戶、79戶,板橋的「新巨蛋」、汐止「摩天薪樂園」也都有60戶以上的交易量。
相對於台北市熱銷社區多為高性價比的國宅社區,新北市價格分布差異極大,「新巨蛋」高達每坪66.6萬元,但「摩天薪樂園」、「達觀鎮」平均則僅1字頭房價,謝志傑指出,前五名中「達觀鎮」及「摩天薪樂園」皆是低總價、低單價的社區,即使交通及生活機能較為不便,仍受首購族青睞。
台中市山坡地面積約占全市72%,過去因測量儀器不精密,發生非山坡地被誤劃山坡地問題,市府通盤檢討山坡地範圍,初步篩選707公頃土地可劃出山坡地範圍。水利局長范世億今日表示,山坡地範圍檢討變更計畫已完成公開展示、市府審查等程序,預計5月底送行政院核定。
水利局長范世億以「台中市山坡地範圍劃定及檢討變更計畫」為題,今天在市政會議進行專案報告,他表示,山坡地範圍由省府在1980年公告實施,早期為方便管理,多以路界、水系或鄉鎮界為邊界劃設,過去因為測量儀器不精密,常有非山坡地誤劃山坡地的問題。
范世億指出,台中市面積超過22萬公頃,依農委會水保局統計,全市山坡地面積近16萬公頃,占全市面積72%;而山坡地開發須繳6%以上回饋金,超過500平方公尺還要提交水保計畫,才能申請雜項執照和建造執照,不但降低民眾投資意願,也影響當地開發。
水利局在符合環保、水保及安全的條件下,初步篩選符合標高小於100公尺、平均坡度小於5%、未在崩塌地及土石流危險溪流影響範圍內等條件,包括外埔、大甲、大肚、烏日及沙鹿區17處、約707公頃土地,可評估劃出山坡地範圍,目前已完成公開展示、市府初審及審議小組審查等程序,預計5月底送行政院核定。
另外,民眾也可自行提出劃出山坡地範圍規劃建議書,目前清水區已有自行提報案例。
台中市長盧秀燕表示,她肯定水利局勇於檢討的作為,因為這是一項很龐大的作業,相信透過整體性改革及正確解編作業,可解除民怨、還民眾公道,讓這些被誤劃的土地可以適當開發利用,這也是台中整體拚經濟的策略之一。
花蓮港積極發展觀光,為打造複合港埠遊憩區,充份活化港區資源,釋出3.68公頃港區土地,以設定地上權50年方式,供廠商投資開發旅客服務和水陸遊憩設施,預估投資額2至3億元,6月17日截止投標,目前已有廠商向花蓮港務分公司詢問招標事宜。
台灣港務公司花蓮港務分公司港務長李順益今(21)日表示,花蓮港務分公司為實現「內觀光、外商港」整體規劃願景,積極辦理招商,已於網站公布「13~16號碼頭水陸遊憩觀光廊帶」招商訊息,徵求投資人。希望透過活化土地建物資產多元運用商港設施,創造最大整體效益,並積極推動兼具海上觀光與運輸功能的藍色公路。
他說,該招商案範圍包含#13~#16碼頭後線土地、#14號倉庫及#15~#16碼頭,總面積約3.68公頃,採一次招標、分區分期開發為原則,全區由得標商自行出資、規劃、興建暨管理建築物或其他遊憩相關設施,作為藍色公路營運基地及旅客服務之用,或經營水陸遊憩相關業務;同時為吸引投資人進駐意願。
他指出,招商案比照大型開發案,採讓與地上權方式(50年)進行招商,讓土地所有權人與有能力開發的投資人充分活用港埠土地、提高投資人參與並順利達到開發目地的雙贏局面。得標廠商未來須知業務開發權利金與土地租金給花蓮港務分公司。
花蓮港務分公司表示,該案預計於6月17日上午9時截標,招商文件可於台灣港務公司或花蓮港務分公司招商招租資訊下載,有興趣攜手打造觀光遊憩港埠新風貌的投資人可踴躍參與投標,共同創造海洋經濟綜效。
都更三箭危老建築優先協助,新北市府積極針對危老建築提供快速審查與相關行政協助,2019年5月21日中和區南山段12棟老舊房屋正式啟動危老建築拆除作業,未來新建築物將增加耐震結構安全,並成為綠建築與智慧建築,讓住戶不僅能住的安心、生活環境與機能也將符合最新時代趨勢。
中和區南山段危老重建案位於捷運景安站周邊的景平路與南華路交界處,為12棟4層樓48戶屋齡達43年的混凝土建築物與加強磚造建築物。申請人表示原有房屋老舊、居住機能不符需求,且鄰近距景安捷運站僅不到10分鐘的路程,近年捷運環狀線動工,對於自家的老屋也開始期待能早日重建改善,乃向市府申請危老重建計畫,審查天數僅22天即核准通過,而市府對於後續相關建築執照申請進度也積極追蹤瞭解並給予行政協助,促成該案順利進行。
協助民眾改善危險或老舊居住環境是都更三箭中首要任務,從危老條例發布上路至今新北市危老重建核准案量已達37案,為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市,此外也透過每月「危老重建推動行政協助平台」主動針對每一核准個案邀申請人瞭解推動進度與適時提供行政協助,目的均在於希望加快民眾推動都更的速度。
有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料,皆已置於新北市都更處首頁「危老重建計畫」宣導專區,提供民眾參考,相關資訊請上新北市都更處官網,或加入都更小百科Line群組(加入好友功能中輸入ID:@urradio1999)隨時掌握都更資訊,如有任何問題亦可電洽都更處詢問,電話(02)29506206。
中鋼昨天舉行法說會公布業績展望指出,第三季鋼價下跌機率高,但不會虧損銷售,雖然第二季營業利益率比第一季差,但房地產業外收益大增,獲利貢獻高達二十二億元,將成為支撐第二季盈餘最大功臣,足以抵擋鋼鐵不景氣的影響。
中鋼集團今年首度跨足房地產市場,法人表示,「欣灣時代」位於中鋼總部大樓旁,基地面積二○八七點八五坪,規畫四棟建築,南面的D、E兩棟是中鋼集團員工認購戶坪數較小、四十至五十坪;面北的A、B兩棟則對外銷售,坪數七十九至九十一點七坪,高樓層還有海景,開價二十五點八萬至三十三點八萬元,戶戶都可配到二個車位,入門價二千四百萬元。
資深建商說,中鋼建案開賣前預約組數就達上千組,現場採兩階段銷售,依預約順序來現場先看公設,如果有意願再到接待中心議價,車位不能挑,都是用分配的,儘管限制頗多,但不少民眾直接說,「不用看了,先付訂金吧」,全案一周完銷,驚動房地產業界。
中鋼指出,預期第二季獲利情況比第一季差,但隨著建案交屋,業外房地產收益入帳,全部營收估六十多億元,獲利貢獻逾二十二億元以上,絕大部分會在今年第二季認列,部分在第三季入帳,足以化解第二季鋼市不景氣陰霾。
鋼鐵本業部分,第一季因全球鋼鐵產量增加,供給增加了百分之四到六,台塑的越南河靜鋼廠跟大陸鋼廠最近每公噸價格都跌十五美元,中鋼第三季盤價下跌機率高,但因為原材料價格上漲,不致虧損銷售,預期鋼廠會縮減產能,重點還是看中美貿易大戰的影響。
興富發建設集團總裁鄭欽天年初在旺年會宣示今年將啟動「十年倍增計劃」,目前確定從住宅、商場、飯店、餐飲四路齊發,目標資產要翻倍,品牌要遍地開花;其中,全新事業高雄悅誠廣場「JOY PLAZA」6月5日將開幕試營運,跨出多元化經營的一大步。
鄭欽天去年上半年即率先指出「台灣辦公大樓將掀起換殼潮、升級潮」趨勢,看好商辦市場,訂出集團五年內開發30棟商辦大樓目標;2019年初也宣示將啟動「十年倍增計劃」,鄭欽天表示,這個計畫內涵包括資產翻倍、多元化新事業啟動、品牌遍地開花等,創造股東更大利益。
興富發第一季資產負債表的總資產已達1,394億元。據鄭欽天的規畫,目標未來十年要翻倍,策略上會大舉開發商辦大樓,部分銷售、部分保留出租,獲取長期穩定租金收益,並伺機整棟處分、或發行REITs,另有部分則長期持有,視每年土地存量和基地條件而定。
至於今年主要計畫,台北市復興北路頂級辦公大樓案會申請建照;另首度跨足商場,新事業「悅誠廣場」即將開幕營運,五大新品牌也將登場。興富發建設副總廖昭雄表示,高雄「悅誠廣場」預計6月5日試營運,至於五大新品牌包括豐悅匯日式料理、探饈鐵板燒、花果盒子果汁吧、悅誠超市、里拉家飾生活館等,五大新品牌會先進駐「悅誠廣場」,年營收目標12億元。
飯店部分,興富發集團已備妥金山、台中、台南、高雄四筆開發案。廖昭雄表示,金山與凱悅飯店合作的溫泉休閒飯店案已請照中;台南攜手喜達屋飯店集團旗下Aloft雅樂軒精品飯店,2018年已動工;高雄與凱悅飯店合作案正變更設計中;台中中港路與日本大倉久和飯店集團合作案則是大股東個人持有。
房市交易量持續回升,各家銀行紛紛祭出低利,搶房貸客戶,根據金融聯合徵信中心統計資料,至去年Q4為止,六都銀行新增房貸平均利率全部跌破1.8%,均創下近五年同期新低。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房貸利率不斷走低,雖讓民眾購屋負擔下降,但也容易讓民眾忽略自身能力,購買超過自己能力的房子。低利就像毒品一樣,一旦利率攀升,就會出現戒毒症候群,購屋人可能面臨繳不出房貸,甚至斷頭法拍。
根據聯徵中心統計資料,儘管央行利率連11凍,重貼現率維持1.375%,但由於銀行資金氾濫,為求去化,不斷下殺利率爭取房貸戶,六都平均房貸利率近三年仍不斷走低。
以台北市來說,2015年Q4平均利率為2.06%,央行自2016年Q2開始利率維持不動,但2016年Q4台北市平均利率仍滑至1.81%,2017年Q4降至1.78%,去年Q4進一步降至1.74%。
新北、桃園、台中、台南、高雄走勢全部一樣,2015年Q4平均房貸利率各別都在2%以上,最高的新北市達2.08%,到了2017年Q4都跌至1.8%上下,2018年Q4更全面跌破1.8%。和五年前相比,六都房貸利率都下滑了0.28至0.34個百分點。
陳傑鳴表示,低利環境有利購屋,尤其是銀行面臨龐大資金氾濫壓力,現在幾乎殺紅眼,除了房貸利率下殺至約1.7%,位於近五年的低檔區外,還競相推出長寬限期、長貸款年限,供購屋者挑選。甚至民眾若缺乏自備款,還有民營及公股銀行推出二胎房貸,讓民眾拉高房貸成數,現階段民眾購屋資金相當容易取得。
他表示,受美中貿易戰衝擊影響,短期內台灣升息機會不大,加上銀行爛頭寸高,急需房貸這類安全放款管道,預料未來一兩年內民眾買房貸款仍較為容易,負擔也較輕。
不過,陳傑鳴指出,長期低利環境,加上寬鬆借貸條件,雖讓購屋人容易上手,但房市仍面臨所得比過高問題,目前主要都會區賣壓仍高,房價也多在歷史高檔區,民眾因低利率環境而進場前仍須審慎。
伺服器機殼廠富驊(5465)斥資6.91億元,合計直接、間接取得台翰(1336)股權達41.16%,並入主台翰董事會取得四席董事席次。 由於台翰主打日系客戶,富驊則以美系客戶為主,雙方在機殼、塑膠模具、射出成形、金屬沖壓件上各有互補,雙方可望發揮結盟效益。
根據兩家公司董事會決議,富驊將認購台翰3萬張私募新股,每股認購價格12.85元,比較停牌前一交易日收盤價15.35元,相當於折價16.28%,總價金約3.86億元;加計富驊買進台翰股東--台橋投資、昱廣投資100%股權,約當斥資2.7億元、3,500萬元,總計這筆交易合計高達6.91億元,預計將於6月4日完成交割,未來富驊也將取得台翰四席董事席次,台翰最快6月開始納入富驊的合併報表。
偉訓為富驊持股50%之大股東,偉訓董事長柯吉源表示,富驊以美系客戶為主,台翰則以日系客戶為主,在東南亞等地擁有工廠,足以避開中美貿易戰;此外,富驊的強項在電腦及伺服器機殼、零件,大股東偉訓的強項在電競領域,雙方的客戶群互補、不重疊。
此外,台翰專注於印表機的塑膠射出、模具,但是印表機產品需要金屬沖壓件,這是富驊強項,加上台翰旗下客戶有Brother、京瓷、EPSON等,有助於拓展富驊的客戶群;柯吉源也指出,因應物聯網時代,印表機加入WiFi功能,現階段適逢印表機的換機潮,有利於此次結盟。
台翰董事長楊劍平表示,此次策略聯盟可結合雙方資源包括人事、採購、研發等,降低經營成本,透過兩家公司結盟,快速拓展台翰在電腦、伺服器機殼等事業領域,進一步提升全球塑膠射出佔有率。 台翰預計將發行3萬張私募普通股供富驊認購,私募股必須鎖住三年,台翰的資本額將提升至11.4億元,台翰的資本額將從目前的8.41億元提升至11.4億元,股本提升達36%。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。