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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2019高雄港都盃馬術錦標賽，日前首度在夢時代附近土地舉行二天，亞灣區的10個土地重劃區進度，再度成為各界焦點之一。
高雄地政局28日表示，高雄亞灣區的10個土地重劃區，面積約110.52公頃，在台塑的88期確定27日完成公共設施登記之後，全部都在6月3日「大限」之前完成，未來，地主陸續領回總共的65.17公頃肉地，都可享有容積獎勵優惠。
高雄地政局指出，最後五個完成重劃區公共設施登記的期別，包括中石化為主要地主的70期、台肥的90期、中石化的94期、國產署的95期、以及台塑為主要地主的88期等，都在今年5月完成法定程序。
其中，前四個重劃區都在5月17日左右完成，最慢的是88期，但也在今年5月27日完成公共設施登記，至此，高雄亞灣區的10個土地重劃區，面積約110.52公頃，全部都在6月3日「大限」之前完成，未來，地主陸續領回總共的65.17公頃肉地，都可享有容積獎勵優惠。
高雄地政局說，後面五期重劃的地主，因重劃區仍有道路等公共設施工程進行中，地主目前還無法馬上領回肉地，但對於地主招商不會有影響，地政局長黃進雄已經指示所屬，只要地主已有確定的招商投資計劃，地政局將全力趕工、配合，儘早將肉地交給地主。
宜蘭縣非都市土地容積率及建蔽率比內政部規定的標準低，多位縣議員建議縣府應該調整至內政部的標準。對此，縣府秘書長林茂盛表示，將邀學者專家討論，待有定論後再依行政程序辦理調整。
宜蘭縣非都市土地容積率及建蔽率低於中央標準始於游錫堃擔任宜蘭縣長，他在86年12月卸任前夕將宜蘭縣非都市土地甲種建築用地建蔽率調降為40％、容積率調為100％、乙種建築用地建蔽率調降為50％、容積率調為120％，其他丙種、丁種建築用地也都有調降。
之後幾任宜蘭縣長也曾針對非都市土地建蔽率及容積率進行調整，現行的標準是呂國華擔任宜蘭縣長時，於96年8月訂定的。
目前的標準是：甲種建築用地及乙種建築用地建蔽率60％、容積率180％；丙種建築用地建蔽率40％、容積率100％；丁種建築用地建蔽率70％、容積率240％。
宜蘭縣現行的非都市土地建蔽率及容積率仍較中央規定低，依據中央的標準，甲種建築用地及乙種建築用地建蔽率可以到60％、容積率則為240％；丙種建築用地建蔽率40％、容積率120％；丁種建築用地建蔽率70％、容積率300％。
由於宜蘭縣非都市土地建蔽率及容積率已經超過10年未調整，多位縣議員建議縣府應該進行調整，並希望調到與內政部的標準一致。
而據了解，各縣市政府對於非都市土地建蔽率及容積率的調整，大多會考量人口成長需要、公共設施服務及地方產業發展等因素。
對於議員的建議，縣府秘書長林茂盛表示，將於縣議會本會期結束後邀學者專家討論，待有共識後，再呈報縣長進行調整並依規定報內政部備查。
為配合推動太陽光電政策，財政部國產署公告標租國有非公用土地，供設置太陽光電發電設備使用，國產署官員表示，過去多為在屋頂設置太陽光電設備施，此次是首次在地面公開標租，地點分別位於台中、台南及高雄，其中台中面積最大，現已有10家廠商感興趣，此案將於6月18日開標，租期20年，租期屆滿經同意可換約續租。
國產署官員表示，標租位於台中后里、台南善化及高雄美濃的3宗國有土地，設置太陽光電發電設備，其中台中佔地超過萬坪，為3案中面積最大，國產署中區分署本月27日已舉行說明會，已有10家光電業者參加。至於高雄和台南2筆土地標租，國產署南區分署將於本月30日召開說明會，邀請業者及地方政府參加。
官員說明，廠商投標時，須達到設備裝置容量（可發電量）下限、回饋金比率不得低於3%等招標條件，並以「投標設備裝置容量」與「回饋金比率」的乘積值展開競標；廠商若得標，年租金將按「回饋金比率」與「太陽光電發電設備售電收入」的乘積值來計算。 國產署表示，在標租機關公告應完成的設置期限前，承租廠商若未完成設置者，按土地當期依法應繳納的地價稅及土地管理等其他費用計收；租期為20年，租期屆滿後承租廠商經出租機關同意，可換約續租。
國產署官員表示，將進一步篩選適當國有土地標租提供設置太陽光電，由於日照較長等考量因素，目前主要集中在中南部，此次沒有屏東國有土地標租太陽光電，主要是因為台電在屏東的輸電容量已飽和。此外，若光電業者認為有適當國有土地，也可主動向各分署申請辦理標租。
危老條例上路滿兩年，房仲統計北市老屋價格，和實施前相比，僅30至40年老屋單價小漲1萬元，40至50年以及50年以上老屋價格都呈下跌，其中50年以上老屋平均價格從9字頭滑落到6字頭。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，危老條例雖然提供各項獎勵及優惠，且沒有最小基地面積限制，但必需取得100％土地及建築物所有權人同意，跟都更一樣遇到產權整合的問題，交易量雖增加，但買方追價意願不高，因此房價並未走揚。
內政部自2017年5月正式實施危老條例，針對屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或沒有電梯的建築物，提供1.3倍基準容積，地價稅及房屋稅減半徵收等獎勵優惠，若在明年5月之前申請，還可增加10%容積時程獎勵。 大家房屋統計近年北市老屋實價資料，以30年以上老屋整體來看，2016年平均單價為53.5萬元，2017年持平，2018年上漲至54.9萬元，今年至今為54.5萬元，今年較2016年一坪小漲1萬元，漲幅不到2%。
分別來看，30至40年老屋交易量最大，今年均價53.6萬元，和2016年相比，也上漲1萬元。40至50年老屋房價則從先前一坪56萬元，今年下滑至52萬元。 50年以上老屋，交易量最少，平均房價也從2016、2017年一坪98.5萬元，去年降至64萬元，今年至今更進一步滑至61萬元。
郎美囡分析，北市50年以上老屋平均房價重滑，主要是50年以上老屋交易，交易價格多會考量土地持分，過去交易多為二、三層樓的建築，土地持分高，且不少是精華區店面，因此平均每坪房價將近每坪百萬。 這兩年屋齡50年以上老屋交易，主要是投資人看好危老、都更，多為四、五樓老公寓，土地持分少，且投資人不追價，因此價格明顯滑落。
郎美囡表示，危老重建10%時程獎勵將在明年5月截止，預計會湧現一波未班車申請高潮，也會帶動老屋買氣，從目前交易現況來看，預料仍不會出現追價風，價格波動仍不會太大。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，危老重建不走都更程序、也不必召開聽證會，重建速度相當快，很適合小規模的重建，但由於需獲百分之百住戶同意，若是產權複雜的房屋，想投資的民眾最好還是審慎評估。
為了推動都市更新和危老建物重建，台企銀今年放款目標為100億元，台企銀董事長黃博怡更有遠大的目標，期待藉此可以將台北打造成日本六本木、丸之內等國際都會。
台企銀去年12月成立「創新金融專案辦公室」，至今已經有半年時間，根據台企銀統計，都更危老案件已辦理8件，核准授信金額達60.67億元。
創新金融專案辦公室主任陳銅溪表示除已核准8件外，目前手上尚有都更案7件、危樓老舊建築物重建計畫案10件，共計17案件正洽談進行，對台企銀今年度都更、危老融資目標額100億元深具信心。
黃博怡表示，台企銀成立創新金融專案辦公室的目的是對危老重建、都市更新、綠能金融與文創產業提供專業輔導，並提出金融挺都更2.0進化版，有關都更危樓的重建。
在住宅方面積極改善人民居住環境，提升建築安全與生活品質；在廠辦方面：加入種電、儲能的建築元素，營造新的智慧型大樓，並架設太陽能板發電，解決缺電問題，創造企業最高效益。
行政院政務委員張景森表示，台企銀率先金融同業推動創新金融專案辦公室，將可發揮示範作用，且原本預估首年授信目標100億元，現在已經60幾億元，看來達100億元目標沒問題，甚至有機會上看150億元。
遠雄人壽28日公告，以22億元出售信義計畫區誠品大樓（原統一大樓）的二層樓，預計獲利4.18億元，遠雄人壽表示，主要是擁有該棟大樓27與28樓，大樓持有者眾多，若只是收租，管理不易，且預期未來增值空間有限，決定獲利了結。
遠雄人壽表示，二層樓都帶有二至三年的租約，且有二組買家表達購買意願，因此在各方案中選出最有利的方案出售，買主是萬世成世界、寶慶國際、聖彼得紡織、鴻伸投資等四家公司。 遠雄人壽出售的樓地板面積是1,689坪左右，以每坪158萬元的價格出售，總價22億元，是介於二家鑑價公司鑑價的中間值。
遠雄人壽到3月底帳上投資用不動產近363億，以公允價值評估，帳上約有近434億元增值空間，但因為遠雄人壽目前仍在金管會懲處期內，即三年內不得再新增不動產，禁令要到2021年的4月，在此之前遠雄人壽的不動產「只能出不能進」，若沒有即時運用且有收益，或收益率不到2.345％，都必須要處分掉。
看好台中剛性購屋市場潛力，寶佳集團旗下的佳福、勝美、和宜等建設公司，28日一口氣標下台中市政府位於太平新光地區區段徵收配餘地6筆，每塊土地的面積從1,100坪至3,200坪不等，總標售金額逼近50億元、重押太平新光重劃區！ 太平新光地區區段徵收配餘地集中在育賢段，28日共釋出8筆大面積住宅用地標售，合計吸引近40封標單搶地。
其中，競標者最多的育賢段181地號、土地面積3,200多坪，由於土地面積大且完整，共吸引7封標單搶標，最後由寶佳集團旗下的建商、以溢價率近37％成功得標，每坪標售底價29.62萬元，最後脫標價達41萬元，標售金額超過13億元。
此外，育賢段181-1地號3,200多坪土地，同樣吸引6封標單搶地，最後由勝美建設以溢價率31％得標，每坪標售底價29.32萬元，最後得標價38萬元，標售金額12.36億元；另一筆同樣吸引7封標單的育賢段204地號、1,100多坪土地，由佳福建設以溢價率35.5％得標，每坪標售底價28.2萬元，最後得標價38萬元。
寶佳集團這次一口氣標下6筆土地，平均溢價率在22％-37％之間，顯示該集團搶地勢在必得。 太平新光重劃區受惠於74號快速道路全線通車，加上靠近台中捷運機廠附近，近幾年成為各地建商爭相競逐購地的主戰場，吸引包括惠宇、大毅、以及寶佳集團旗下的櫻花、勝美、和築、和宜等建商陸續進場推案，個案均創下銷售佳績，房價也從每坪「1」字頭邁向「2」字頭。
事實上，北部建商近幾年來紛紛插旗台中房市，其中，寶佳集團尤其看好太平新光重劃區、台中高鐵特定區與台中港特定區；此外，遠雄建設與長虹建設分別搶搭台中港三井OUTLET攜來的熱潮，聚焦在台中港特定區購地推案。
其中，遠雄建設規劃在台中港特區推出十一期「遠雄之星」大型造鎮計畫，總戶數高達4,200戶、總開發面積高達1.9萬坪、總銷270億元的「遠雄之星」大型造鎮計畫，目前交屋五期，銷售破1,500戶。
營建股「股王」長虹建設（5534）28日公告，再度出手搶地，首度「插旗」台北市北投士林科技園區，砸下7.9億元買下北投軟橋段502坪土地，計劃開發辦公大樓。
營建股獲利王長虹，從去年迄今已連續購地七筆，其中計劃蓋辦公大樓的土地就囊括四筆，購地策略大幅轉向。
去年建商信心爆棚，推案狂潮一波接著一波。然而，或許推案爆量已引發業者憂心，今年以來，緩推案的氛圍反居上風，供給量已比去年減少許多。
據住展雜誌統計，今年北台灣新成屋、預售屋推案量約一七八三億元，較去年銳減近六百億元，季減幅約二十五％。與去年同期相比，則減約三百多億元，年減幅約十六點六％。
北台灣今年新建案推案量不增反減，出乎預期之外，原因可能與市況遜於去年同期，業者自發性「戒急用忍」，以及建照取得時間嚴重落後、無法如期開賣有關，導致原本要推的量能出不來，尤其以大台北地區推案量衰退的幅度最為劇烈。
豪宅案少 北市縮量 台北市今年推案量僅約三八八點六億元，較去年大減約兩百億元，年減幅逾三成，是北台灣案量減幅最大的縣市。
北市推案呈現「蛋白熱、蛋黃冷」，蛋白區又以北投、大同等區推案量最多，兩區合計案量近一八○億，占了全台北市總量的四成六之多。傳統蛋黃區如大安、中正等區，推案量均不到五十億，而松山、信義等區更是掛蛋。
受到新增供給量減少，以及市區遞延性買盤逐漸出籠的交叉影響，客源稀釋的問題獲得紓解。今年二月到三月期間，北市市中心市況明顯回溫，案場來人量與成交組數普遍較去年上揚。
板橋最猛 衝破百億 新北市今年案量約五七二點五億元，推案金額較去年同期減少近二成四。新北市以板橋、新莊推案量最大，案量分別約為一三六億元、九十九億元，兩區占新北市總量的四成一左右。另，土城、三重等區案量也不少，均超過五十億以上。
除了大台北地區推案量衰退外，其他如宜蘭、新竹地區等地，今年案量也同步下滑。其中，宜蘭案量約二五點六億元，年減近一成。新竹地區案量約二二一億，年減近二成六。 桃園、宜蘭 逆勢正成長 然而，桃園與基隆推案量卻逆勢走揚，桃園單季案量更一舉突破五百億元，直追推案量最大的新北市。
桃園市推案量達五一九點二億，較去年同期增加六十幾億元，年增幅約十三％。桃園推案重心落腳在桃園、中壢、八德等區，其中又以桃園區案量逾百億最可觀，主要是受到中路、經國等重劃區新案釋出所帶動。
基隆市推案量五十六億元，與其他縣市相比並不算高，但因去年同期僅有九億元；基期偏低，年增高達五倍多。 雖然今年推案量下滑，但對市場而言卻很健康。由於整體買氣增幅有限，假如推案持續爆量，反而加重市場賣壓，對未來房價與房市復甦並不利。
在業者克制、「緩推案」的情形下，若線上供給能順利消化，房市可望越來越健康，並非壞事。
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