|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
歐亞估價實績
住展雜誌13日公布最新調查指出，雙北市都更案呈現「遍地開花」，大台北都會區都更案可望連續三年突破千億大關。值得一提的是，今年甚至有「古董級」都更案「昇陽信義」登場，在耗時30年整合後，終於取得建造並正式對外銷售。
2019年上半年，大台北地區已推出總銷金額達592億的都更案，預計下半年還有六筆對外銷售，如果全數如期推出，估計全年可售金額將超越2018年的1,291億元，不但連續三年突破千億大關，也將連續三年創新高紀錄。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，這一波都更案相當有亮點，包括「整合最久」都更案昇陽信義，「最美接待中心」捷運六張犁站附近「達永秋鄉」，「今年最熱銷」都更案「華固翡儷」都陸續登場。
何世昌表示，在建商積極整合，中央與地方政府大力推動下，近年來都更推案量火力全開，連年締造新猷。預計今年下半年推出的指標都更案包括信義區「昇陽信義」、萬華區「東騰元町」、大安區「正義大樓」與「BR4」、內湖區「富享家」、北投區「昭揚天際」等。
何世昌指出，這波都更案不但銷售金額可觀更大有來頭，其中，「整合最久都更案」除赫赫有名的「永春案」最近推出「森業永春」試水溫；整合20多年的三圓建設「正義大樓」案也準備銷售；至於信義區「昇陽信義」更是1993年、黃大洲市長任內就推動的「基隆路整宅都更案B基地」，耗時近30年。
另外「最美的接待中心」，為達永建設捷運六張犁站都更案「達永秋鄉」，其接待中心是與青鳥獨立書店合作，打造180天快閃書店，堪稱今年最美、最不像接待中心的接待中心。
至於「最稀有供給」則在豪宅路段仁愛路，今年終於有都更案「璞園至仁愛」開賣，是仁愛路二段近十年來唯一新案。另「最熱銷」都更案為總銷60億的華固建設北投「華固翡儷」，三月底公開迄今已狂銷50億元。
此外，「都更最大咖」由昇陽建設奪得，總計推出板橋「昇陽文薈」、永和「昇陽國詠」及上述「昇陽信義」三筆都更案，足見公司的整合功力。
為了解決台商回台投資廠房土地問題，內政部13日通過法規修正，放寬新市鎮毗鄰土地，可以申請增建臨時廠房，並能以立體化的方式增建，以強化產業競爭力和健全新市鎮產業發展，讓台商回台再添利多。
內政部通過《新市鎮特定區實施整體開發前區內土地及建築物使用管制辦法》第6條修正草案，解決新市鎮既有工廠廠房僅限原地、原規模使用的問題。
相關官員表示，由於新市鎮開發期程較長，加上台灣產經環境快速變遷，近期因中美貿易戰等因素，使得在中國大陸地區設廠的業者有意願回台投資，但有業者反映，無法在短期內快速覓得可新設或擴廠的的土地。
因此，內政部除了籌設高雄新市鎮產業專用區和橋頭科學園區外，希望透過修法，放寬在新市鎮未實施整體開發地區，既有工廠可在毗鄰土地申請增建臨時廠房，幫助廠商將投資重心轉回台灣。
同時，內政部參考《興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法》等規定，增訂申請增建臨時廠房的毗鄰土地面積，不得超過既有廠地總面積的兩倍，申請以一次為限。
配合都市更新條例(以下簡稱本條例)於2019年1月30日修正發布施行，營建署已完成修正「都市更新同意書」及新訂「專業估價者共同指定意願書」格式，置放於該署網站及都市更新入口網提供各界下載參考。
修正同意書格式 確保計畫安定性 配合本條例第37條第4項規定，土地及合法建築物所有權人於都市更新事業計畫公開展覽期滿前，如認有權利價值比率或分配比率較簽同意書時有權益受損之情形，得撤銷同意書，以確保民眾權益，並維持計畫穩定；營建署已重新檢討同意書格式，增訂權利價值比率或分配比率等選項，並配合實務需求酌作注意事項文字提醒修正。
新訂專業估價者共同指定意願書 維護民眾權益 另外本條例第50條專業估價者之選任，如屬共同指定者，應經全體土地所有權人與實施者共同出具專業估價者指定意願書，至於專業估價者係指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者所屬之事務所。
持續積極修正都市更新作業手冊 營建署表示，有關本次同意書、專業估價者選任等格式，因攸關人民權益並影響實務執行，經召開多次產、官、學研商會議討論後已予確認，為利實務執行，對外提供應用，未來亦將納入完整都市更新作業手冊修正規範。該手冊預計於2019年10月底前完成，屆時將會再提供外界參考。
美中貿易戰衝擊、市場趨勢，工業地產話題持續發燒，許多科技業大咖積極回台投資，信義全球及安信建經13日下午舉辦「舊廠房•新進化」主題講座，吸引上百位工業區地主到場，座無虛席，業者指出，近3年工業地交易最熱就屬林口及新莊。
信義全球資產專案經理賴志瑋表示，許多上市櫃及大型廠商持續投資新北工業地產，買地蓋廠房趨勢日漸明顯，雙北及桃園是企業家首選，近3年新北市工業土地交易熱區在林口及新莊，廠辦則是中和及汐止，其中又以新北產業園區土地漲幅最高。
主因在於，新北市重大建設持續推動，三環三線若通車預估帶動沿線工業區行情上漲，而許多工業區開始轉型為科技廠辦型，未來純製造業將會往中南部外移。
而安信建經看準工業土地、危老都更商機龐大，近年推出「全案管理」服務，今年截至6月為止，簽約執行中的有5件、總銷金額上看40億元。
其中，興建中的危位於土城永寧站的廠辦案，總銷達7億元，送審規劃中的北市中山區、大同區危老都更案總銷金額上看22億元；新北市還有鶯歌住宅案、蘆洲住宅案，總銷金額分別為5億元、6億元。
彰化縣屋齡30年以上老屋超過2萬棟，不少老屋破漏，影響市容，且有防震上的隱憂，在各界推動重建進程，彰化縣政府配合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》發布，召開危老條例施行後首次重建計畫書審查會，首波通過員林及和美2件申請案。
均獲得容積率獎勵 彰化縣建設處長劉玉平指出，首波申請審查通過，分別坐落在和美都市計畫住宅區，該建築相當破陋，領有使用執照，但結構安全性評估未達最低等級，業者願搭配基地退縮、採用智慧建築等級和耐震設計，合計取得容積獎勵38％。
另棟是為於員林市都市計畫住宅區及商業區，原來建築物同樣領有使用執照，但結構安全未達到最標準，業者搭配時程獎勵，合計取得容積獎勵18％。
建設處表示，危老重建要件只要是位在彰化縣市計畫區，取得土地及合法建築物所有權人全數同意，符合危老條例規定須限期補強、拆除，或屋齡超過30年以上，且經文化局確認非屬歷史、文化藝術價值建築物，結構安全性能評估耐震能力未達一定標準等，均可依法提出危老重建計畫。
及時申請可減稅賦 劉玉平指出，都市更新審查程序冗長，危老重建針對小基地，能有效縮短行政程序，雖容積獎勵上限不及都市更新1.5倍，但都更容積獎勵需由都市更新委員會審議通過才可獲得，實務來看，危老重建獎勵能獲得30％至40％的獎勵容積來看，快速又明確，明年5月9日前申請，還有減免稅賦優惠。
繼「馥敦飯店」、「六福客棧」等飯店通過危老審核後，日前民權東路和中山北路交叉口上海銀行總部，屋齡近50年，也通過北市府核准危老重建，預計未來打造樓高16樓新銀行總部大樓。
位於北市中山區民權東路和中山北路交叉口的上海商銀總部，其前身是「美琪大飯店」，1989年上海商銀用26億元買下改裝後，1991年進駐作總部辦公大樓，初估屋齡將近50年，地坪近700坪、樓高12層樓，建坪約6000坪。
該棟大樓年限老舊、經結構技師評估有安全疑慮，日前向北市府申請危老重建，本月10日共有36件核准通過，其中之一為上海銀行位於民生東路段總部。
北市建管處公告，上海銀行基地面積將近700坪，總建物面積約6000坪，土地使用分區第四種商業區，全案獲得容積獎勵額度34％，推估未來能夠興建樓地板面積逾8000坪以上。
上海銀行表示，目前通過北市府核准重建後，規劃未來全棟作商業辦公大樓使用，預計樓高16樓、地下4樓，總樓地板坪數逾8000坪，目前規劃自用、做新總行大樓。施工期間，上海銀行將暫時搬離現址，最快下半年開始搬遷，同步向北市申請建築執照進行拆遷，預計最快明年動工興建，預估最快也要3～4年時間才能完工啟用。
信義房屋中山民權店店長林豐建表示，「上海銀行總部」走危老條例改建對於周邊住宅、商業辦公大樓租賃買賣市場影響並不大，但可能成為周邊老舊公寓申請危老重建的「領頭羊」，也讓住戶更看好老公寓行情。
林豐建表示，以周邊新生北路以西，到大同區承德路範圍內，很多土地使用分區為商三，一旦走危老重建申請容積率會比一般住宅地多很多，也擁有更大的都更潛力，說不定能帶動老舊公寓重建。 他指出，目前周邊老公寓平均屋齡40～50年，平均約20～40坪，平均單價40～60萬元，總價帶落在1000～2000萬元不等，以自住客、中長期置產族為主買盤。
寶成國際集團鄰近桃園高鐵站的8,868坪土地將有開發動作！寶成工業董事長詹陸銘13日在股東會後表示，上述土地將作為北部行政據點與員訓中心，目前還在規劃中，預定明年第一季動工興建，粗估投資金額30多億，至於是否一併規劃adidas研發中心也備受外界矚目。
兩大國際品牌Nike與adidas是寶成集團兩大運動鞋客戶，若adidas研發中心可落腳寶成桃園據點，將是繼寶成福興廠區Nike研發中心之後，另一處品牌客戶的專屬研發中心。 因應集團營運規劃，寶成旗下寶建企業2017年12月以總價20.17億，分別向聯上開發及聯上實業取得桃園市大園區土地約8,868坪，但購地迄今1年半都還沒有動工跡象，讓外界還誤以為寶成是在「養地」。
對此，詹陸銘透露公司即將申請建照，並有意以「台商回台投資」方式辦理開發。 寶成2018年度合併營收2,933.16億元、年增5.27％，稅後淨利107.08億元、年減17.13％，EPS為3.63元，低於2017年度的4.38元。
寶成13日股東會除通過去將配發現金股利1.5元外，並改選九席董事（含獨立董事三席），包括寶成董事長詹陸銘、集團執行長蔡佩君、蔡明潔、寶成總經理盧金柱、蔡明倫及何宇明等6人均順利連任，將擇期召開董事會選出董座。
與會的集團旗下寶勝國際董事會主席吳邦治說，寶勝旗下的勝道（YY Sports）健身體驗俱樂部，在大陸共有哈爾濱、瀋陽、北京及上海等4家店；另由集團旗下寶悍運動平台公司在新竹好市多附近開設的首家「運動體驗店」，預定9月開幕，一旦新竹首家運動體驗店營運模式成功，未來將複製拓展至大陸。
看好桃園發展潛力並因應其產業快速發展而日增之物流需求，全球國際快遞服務業者DHL桃園服務中心全新落成。全新服務中心總面積超過4,000平方公尺，總投資金額約新台幣8,000萬元，為目前DHL國際快遞在台灣最大的服務中心。
其貨件處理效率及倉儲空間等皆有大幅提升，將可為DHL桃園客戶提供更高品質的國際快遞服務、協助桃園進出口貨件快速流通至全球超過220個國家及地區。
DHL國際快遞台灣總經理黃湧君說：「桃園是台灣的工業重鎮，全台五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠，是DHL在台灣最重要的營運據點之一。為提供在地客戶最高品質國際快遞服務，DHL承諾將不斷的加強全球網絡建設和服務。全新落成的服務中心，貨件處理效率大幅提升，將使DHL能夠更充分的把握桃園的快速發展，讓我們在地的客戶能夠在全球市場取得優勢。」
桃園市政府經濟發展局資料顯示，桃園工業年產值約新台幣2.6兆元，常居全台之冠。DHL全新落成、作業效率大幅升級之桃園服務中心，將可協助台灣客戶更有效率的建立全球供應鏈，搶占商機，快速接軌國際市場。 全新落成的服務中心是DHL在台灣經營穩健、永續發展的重要象徵；其配備升級、效率提升，每小時貨件處理能力較原桃園服務中心提升兩倍。
位於桃園市青埔特區的全新服務中心，其服務範圍涵蓋大桃園地區4及新北市林口區，總服務面積超過900平方公里。 全新DHL桃園服務中心緊鄰高鐵桃園站及機場捷運桃園站，距離國道一號及二號僅5分鐘車程，便利的交通位置，有利於加強貨件轉運效率。
新廠房全面採用節能LED燈具，並於屋頂設置太陽能板，呼應德國郵政DPDHL集團2050年達成零碳排放的環保目標。 作業區內部大量鋪設抗疲勞地墊，並建置健身房、影音娛樂空間等，提供在桃園服務中心的近80名DHL員工舒適健康的工作環境。
「家電五雄」的大同、聲寶、三洋電、東元及禾聯碩，均有可觀的土地資產，尤以大同的土地資產最為可觀，其他四家也不遑多讓，成為土地資產概念股之一。
大同在土城推案的大同莊園一期已近完工交屋，第二期有4,000坪土地，預期下半年進入新建案開發；捷運萬大線中和聯開案，鄰近大同中和廠有5,000多坪土地，配合政府重大交通建設，開發案完成後有可觀利潤回饋，挹注大同業外收益。
聲寶今年將啟動土城廠近4,000坪土地的興建案，共有三棟大樓，其中一棟為老人住宅，只租不賣，成為新北市老人住宅的範例。林口總公司生產線逐步移至近8,000坪的台南冰箱新廠，預計明年上半年啟用，林口廠4萬多坪土地規畫開發為高科技園區，達到活化資產品最大效益。
東元在新莊的1.1萬坪土地，原先規畫工商綜合區將轉為住商、購物中心為開發主軸。東元本業的重電、馬達及家電等營運穩健，對土地資活化、資產重估的迫切性較低。
禾聯碩近年來因應營運規模擴大，相繼在台中、台南及高雄三處買地成立物流中心；其中台南土地約3,300坪，台中有1,800坪，已在去年底相繼起用。在高雄和發工業區有土地2,886坪，作為冰箱生產新據點及南部物流、營運中心，預計第3季產線投產及開始營運。
今日股東會的三洋電，超過九成反對2.3萬坪泰山廠出售案，朝向自辦都更方向進行，精華地保留長期出租 ，後段地興建住、商混合大樓出售 ，謀取股東最大的利益。
不只大企業回台投資，中小企業也回來了。經濟部13日召開台商回台審議會，會中核准誠岱機械等四件投資案，總計投資金額超過64億元，新增1,114個本國就業機會。
投資台灣事務所執行長張銘斌表示，以往大多是大型企業回台，本周則要照顧中小企業的需求。 投資台灣事務所13日表示，誠岱機械為台灣第一、世界前十名起重機械設備龍頭大廠，品質廣獲鴻海、友達、台電等企業及歐美非等國客戶青睞。
由於貿易戰高關稅嚴重衝擊營運，決定將原訂大陸擴廠計畫移回台灣，投資5.2億元於台中大甲新建兩座廠房及智能化產線，預計可新增49個就業機會。
至於某不具名電子零組件大廠，因貿易戰導致供應鏈重整，須隨主力客戶返台以便就近供應，規劃砸下30億元，將南科原有廠房擴建為智慧化工廠，增設7條銅箔基板產線，並招募227位本國專業人才。
張銘斌說，這家電子零組件大廠，主要從事上游銅箔基板的生產，後續出貨給下游的印刷電路板，可用在手機、筆記型電腦及伺服器等應用，過去投資台灣事務所已經審議通過許多家印刷電路板的台商回台，現在上下游都回到台灣，相信供應鏈會變得更為完整。
同欣電子:補正公告-公告本公司董事會決議購置土地案
同欣電 103-0.48%
第20款
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 桃園市八德區中華段 (地號:818-21等15筆、816-2、818-24、818-38)
2.事實發生日:108/6/13~108/6/13
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額: 交易數量：謄本登記土地總面積18,466.87 平方公尺，折合 5,586.23坪。 交易金額：新台幣1,413,316,190元整。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 交易相對人屬自然人，且非本公司之關係人，免揭露其姓名。
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 不適用
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: 待契約簽訂後另行公告
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 經董事會決議授權，並參考估價報告及市場價格後議價
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額: 1.中華徵信不動產估價師聯合事務所 估價金額:新台幣1,601,460,923 元。 2.歐亞不動產估價師聯合事務所 估價金額:新台幣1,439,742,220元。
11.專業估價師姓名: 黃景昇 紀孟偉
12.專業估價師開業證書字號: (99)北市估字第000157號 (102)高市估字第000074號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見: 不適用。
17.會計師事務所名稱: 不適用。
18.會計師姓名: 不適用。
19.會計師開業證書字號: 不適用。
20.經紀人及經紀費用: 待契約簽訂後另行公告
21.取得或處分之具體目的或用途: 因應未來擴產需求
22.本次交易表示異議之董事之意見: 無
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期: 民國108年06月13日
25.監察人承認或審計委員會同意日期: 民國108年06月13日
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定 評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規 定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項: 無。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。