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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
法拍土地市場今年表現欠佳，累計前五月全台土地待拍量達14,477件，與去年同期相比年增11.1%，但成交率卻全數下滑，平均較去年同期少1.71個百分點，落在11.47%。 至於六都，前五月待拍量6,856件，年增11.15%。 法拍市場算是房產落後指標。寬頻房訊發言人徐華辰表示，由於近年釋出的多半是持份土地，或坪數不大的標的，整合上仍須花時間，難引起開發商興趣，但從今年前十名來看，順利標脫多半是建商出手，因此若是區塊完整的土地，建商獵地意願還是最高。 值得一提的是，美中貿易戰持續升溫，促使台商回流設廠。
不過，徐華辰表示，確實有台商在觀望法拍市場，但實際投標意願不高，並非法拍市場購地主力。 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，法拍市場釋出土地類型多，包括住宅與商業等，而台商所需的完整大面積工業土地或廠房在法拍市場十分少見，且這波台商回流，有將近八成傾向在既有廠區增建或活化閒置廠房，僅有約兩成台商會直接購置土地或廠房。 不過若是價格或是特殊交易來看，統計今年前五月、底價前十名法拍土地案發現，若有完整或條件較好的土地，出手背景皆為建商，其中，最大筆莫過元利建設以112.59億元取得信義區「最貴停車場」，創下法拍土地市場新高紀錄。 這兩筆高價法拍土地案，業界人士皆認為是特例，「最貴停車場」三拍底價仍超過百億元，並非任一建商皆有能力出手，宏普建設出手拿內湖工業地，則是有整合用途考量。
新北市政府昨（17）日表示，配合《都市更新條例》修法實施，新北市釋出二大稅捐減免，包括「房屋稅」減半徵收二年，若二年期間未移轉，可以再延長減徵十年，共12年；另外，未來「協議合建」案件更新後，原地主與實施者辦理產權移轉時也可以減徵40%的「土地增值稅」及「契稅」。 新北市城鄉發展局長黃一平表示，都市更新是新北市首要政策，但民眾往往考量都更後，要負擔更多稅負，因而降低都更意願，經新北市財政局及稅捐稽徵處研議可行後，決定配合實施減稅政策，提升民眾意願。 至於減稅能吸引多少新增的都更案件，新北市政府坦言，較難評估。 黃一平說，中央於1月30日公布修正都市更新條例，並要求地方配合辦理相關事項，包括「房屋稅」、「土地增值稅」及「契稅」等稅負減徵措施，授權地方政府主管機關可視地區發展趨勢及財政狀況同意減徵。
新北市政府表示，新北市的財政狀況許可，因此與北市府同樣採以最寬鬆的方式提供民眾；新北市都更處說，即便減免稅徵，但以「薄利多銷」的概念誘因，預計整體的稅收進帳會更多。 減徵能替民眾荷包省下多少錢，新北市都更處舉例，以板橋區鋼筋混凝土的20層建物，以30坪按自住用稅率1.2%估算，每年房屋稅是2.6萬元，減半徵收延長至12年，共可減徵15.6萬元。 但政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，減徵非都更卡關因素；癥結點在於協商談不攏，而經試算的減徵數據微薄，對民眾實質誘因不大，反而是日前公布的估價師建議名單較有實際幫助。
百坪大樓住宅越來越冷，房仲依據實價登錄資料，統計雙北近五年前四月百坪以上住宅大樓成交量，台北市較去年同期減少逾六成，新北市也減少四成，都比房市交易落入谷底的2016年還低。 大家房屋企研室主任郎美囡分析，目前市場以剛性自用為主力買盤，且家庭人口減少，買方對百坪住宅的需求自然減少。
根據住商機構統計，今年截至4月，台北市百坪以上住宅今年僅成交56筆，較去年同期142筆大減60.6%，為近五年新低，比交易量最慘的2016年，還少了15筆。 新北市去年1~4月交易143筆，今年僅84筆，降幅達4成，同樣寫下近五年新低。 郎美囡分析，2016年房地合一上路，投資置產的買方減少，且大坪數總價高，不符合多數自用買方需求，因此百坪住宅交易量大幅縮減，但因為大坪數交易急凍，價修空間放大許多，加上由2015年之前大坪數及豪宅熱度高，建商推出許多預售案，陸續在2017~2018年交屋，因此交易量又反轉向上。
但今年住宅市場買氣雖仍穩定，但高資產族回流市場目標鎖定商用不動產或指標性豪宅，加上預售成交的百坪宅先前已大致交屋，百坪住宅市況現出原形，成交量大幅緊縮。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於家庭人口減少，對住宅的需求多在2~3房，況且許多父母購屋或換房，不再要求子女同住，而是以同一社區為訴求，因此豪宅市場也開始出現精緻小豪宅，住宅坪數規劃正在轉型。
近來不少藥妝、服飾品牌搶進桃園火車站站前商圈，店舖空置大幅降低，日系藥妝札幌藥粧首度進軍桃園，以月租38萬元租上中正路一、二樓店面，每坪租金8,158元，創下近二年來桃園店面實價登錄單價最高記錄。 位於桃園火車站前中正路一間原為港商美妝通路Sa Sa的46.58坪二層樓店面，近期由札幌藥妝租下。札幌藥粧在日本有超過200間店舖，自2017年進軍台灣以來，目前在台中麗寶Outlet Mall、南港Citylink、西門町等地已有五間門市，桃園站前的據點則於4月開幕營運。 近年大舉展店的藥妝通路成為支撐店面租金行情的主流業種之一，桃園統領百貨去年底重新開幕後，站前商圈相距僅約200公尺內包括新光三越、桃園遠百在內的三大百貨，合計70億年營業額所帶動商氣、人流，也有不少零售業種看好桃園站前商圈的高人流效應，搶進以中正路為主的站前商圈。
例如統領百貨對面原為佐丹奴的80坪店面，近期由6ixty8ight租下，據悉租金為80萬元，租金高達每坪1萬元；原為PUMA、SKECHERS所承租的店面，近來分別由訴求平價便利的美妝通路平台小三美日實體門市、法朵服飾租下，雖未有實價登錄，推測租金普遍在每坪8,000元以上。 台灣房屋智庫經理江怡慧指出，過去桃園租金單價最高的10大店面，多數均位於桃園及中壢二大火車站站前商圈。近來零售業展店時，對於市場規模評估時間極長，桃園站前商圈統領百貨以餐飲為主的策略，重新帶動人潮進入，不少流行性高與人氣名店跟著搶攻市場，帶入年輕化客層。 江怡慧表示，在桃園第一條自辦捷運桃捷綠線全數發包動工、鐵路地下化等公建投入下，桃園火車站未來將成雙鐵交會，未來商圈將以新風貌呈現，帶動通勤、商務及娛樂人潮匯流，帶動新商機。
公館商圈也掀逃命潮嗎？據了解，位於羅斯福路三段316巷內的運動用品牌「Under Armour」，自2016年底開幕以來，經營約2年半時間，即將悄悄撤出。周圍業者透露，UA所租賃的店面含1~3樓，總權狀坪數約250坪，月總租金上看100萬元，「依照現在的租金行情來看，單價並沒有特別高，房東也沒有漲租，應是品牌自己的營運計畫，所以撤出。」 據公館商圈業者透露，背負單月百萬租金，進駐公館商圈約2年半的「Under Armour」將於本月底歇業，而即將空置的店面，也已開始招租。據了解，該店面共計地上3樓，總權狀坪數為250坪，使用面積約100坪，月總租金100萬元，以權狀坪數拆算，1樓每月每坪租金為7100~7200元，2樓以上則在1700~3600元不等。業者私下表示：「此案的單坪租金不算高，但是坪數大、總價高，適合的業種就會較為受限。而UA退租，基本上跟房東漲租無關，應是品牌自身營運考量。」
UNDER ARMOUR品牌對於撤租公館商圈表示：「商圈周邊已具備有足夠的銷售據點，可提供服務，因此調整目前街邊店的配置。目前UA雙北共有近20家門市與百貨櫃位，皆可提供多元的運動裝備需求。」 香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫指出：「UA撤出，只能以個案來看。基本上，台北市包括西門町、南西、及公館商圈，都還是空租率較低、表現較好的。」吳懿倫補充：「公館向來就不是以『觀光客』為主流的商圈，包括學生、居民及周圍上班族，都是消費主力。不大容易受到景氣更迭，影響商圈衰盛。」 信義房屋羅斯福路店專案經理張貴登認為：「對於UA撤出後的店面租賃，保持樂觀，這裡的消費族群多以年輕人為主，且百坪待租空間少，像是運動品牌、連鎖服飾品牌、藥妝店，都應該會有興趣。」 Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook
中美貿易戰後台商回流，帶動中港園區設廠或租廠轉熱！車王電集團投資逾36億，在中港園區租地約2.07公頃，預定今年底動工興建新廠。此外，台商峯美木業已承租中港園區的盟鑫工業約3.17萬平方公尺樓地板面積，計畫投資7.2億生產石晶地板。 另外，宏全國際旗下無菌飲料充填三廠也租地1.57公頃，將分年投資，總投資額逾26億元，全案已獲經濟部加工處審議通過。對此，加工處中港分處長梁又文表示，宏全中港園區三廠建築物已興建完成，未來將斥資購置機械設備，預定明年可投產。 峯美木業，主要從事石晶地板（乙烯樹脂薄板）生產，主要原料為環保無毒、無輻射、可再生的聚氯乙烯（PVC）及碳酸鈣，這次回台將引進先進製程管理及生產技術。 梁又文說，因中美貿易戰，大陸輸美的木地板恐被美方課徵25％的關稅，因此，峯美計畫把大陸產能移回台灣，將在中港園區租廠生產石晶地板。
車王電日前董事會通過租地委建廠辦經費，由13.2億追加至15億元，將陸續發包。車王電發言人蔡淑貞指出，新廠B區工廠建築物將從3樓調高至4樓，建築面積可增加1,500坪，使經費因而提高至15億元。此案預定年底動工，最快2021年完工，除車王電自用外，旗下華德動能也向車王電租用2.05萬平方公尺。 華德原本在中港園區主要生產包括電動車底盤系統，及「三電系統」（含車身的電控、馬達驅動，及電池的能源管理），但中港分處透露，華德租用中港園區廠房，擬再擴大至電動車整車生產，還向該分處詢問園區是否有閒置土地，可供作為電動車新車停放場所。
彰化銀行為響應政府加速推動都市更新政策，設置「都更業務推展小組」，由業務推展前台單位，統合全行資源、協調辦理都更事宜，成員涵蓋商品策劃、信託、法遵、授信審核等部門，可適時提供營業單位必要協助，提升承作效率。 彰銀統計，今年都更融資累計件數為18件，累計核貸金額超過240億元，目標達成率為117％；都更信託累計件數為12件，目標達成率為60％。
彰銀主管指出，彰銀積極推展都更及危老重建業務，其中積極協助地方政府推展都市更新業務，例如參加台中市政府都發局辦理的都市更新（再生）發展趨勢研討會，分享都市更新融資業務經驗；另外，參加新北市政府推動都市更新相關宣傳活動，以協助地方政府推動都市更新業務。 另一方面則是有效掌握都更及危老業務案源，並加強推展，目前彰銀已加入新北市政府規劃的「新北市自力更新媒合平台」，並與台灣金融聯合都市更新公司訪談，提供相關融資方案，期建立合作模式，掌握都更案源。
彰銀主管指出，彰銀主要是透過參與地方政府架設的媒合平台及與台灣金融聯合都市更新公司合作，以獲取案源。銀行同時提供都更危老融資與信託的專業服務，甚至與建經公司合作，就都更危老房貸問題、營建融資、建築管理、信託機制乃至後續完工交屋、分戶房貸等問題，提供住戶專案輔導與諮詢。
台茂購物中心在四大明星店家貢獻下，今年前5月業績年增5.8％，面對商場影城、餐飲進入紅海市場，台茂總經理苗延梅表示，將投資8,000萬元，結合鄰近5,500坪戶外綠地，打造全台擁有最大綠地的百貨商場，目標將營業額提高至65億元、年增8.3％。 台茂購物中心經營第二度易手後，成為全台唯一為外資與REITs共同持有的商場經營模式，苗延梅表示，台茂自2016年至2018年營業額穩定站上60億元，不過影城營收因市場上供給大增而衰退，大桃園區各大新舊商場致力提高餐飲比重，形成紅海市場，加上電商衝擊，台茂營業額無法如往年高度成長。 苗延梅表示，近年周休生活型態改變，結合公園綠地的商場型態將發揮導客效益，因此投入8,000萬元將過去一直閒置的鄰近5,500坪綠地改造，規劃為兒童遊戲區、標準籃球場、直排輪場，與商場腹地結合，18日動土，今年底完工，打造成為全台擁有最大綠地的百貨商場。
苗延梅指出，目前每年約910萬入館人次，預估將再增加50萬人次，透過營銷活動、強化商場Life Style主題，創造新的人流與導客效益，目標將營業額提高至65億元、年增8.3％。 台茂今年在桃園獨家小米專賣店、日藥本舖、TGI FRIDAYS、海底撈等四大明星店家，可望貢獻4億業績帶動下，前5月業績年增5.8％。苗延梅表示，過去商場零售比的是「品牌力」，餐飲比的是「規模」，但餐飲品牌力日漸重要，因此下半年將持續以「首家人氣特色店」、「A咖店」招商優化品牌
永大（1507）轉投資大陸上海永大配合九亭醫院擴建計畫，17日董事會決議，出售宿舍、教育訓練中心及工務辦公室等土地及建物，以人民幣6,621萬餘元，賣給上海市松江區九亭鎮人民政府動拆遷辦公室，預計年底前完成產權及廠房交付，可認列處分利益人民幣5,880萬元。 永大18日將召開經營權變天後首次股東會，日立製作所雖不滿經營權旁落，全案進入訴訟階段，暫無進一步動作。永大新任董事長許作名與寶佳集團旗下和築及和發兩投資公司名義，共同公開徵求委託書，18日股東會主要承認去年財報、營業報告書及配股等議案，並無爭議或改選議題，外界預期應順利進行。
永大主管指出，永大轉投資大陸上海廠位於上海市松江區九亭鎮，其中教育訓練中心、宿舍及工務辦公室緊鄰九亭醫院，上海永大配合九亭醫院計畫擴建，17日董事會決議將土地總計10,550平方米、建物8,529.52平方米，以總價6,621萬餘元賣給上海市松江區九亭鎮人民政府動拆遷辦公室。 上海永大委請上海當地房地產評估鑑價人民幣3,386萬餘元，多出部分應屬於拆遷補償費，預計年底前會完成產權及廠房交付，等完成移轉，就可認列處分利益人民幣5,580萬元（約新台幣2.5億餘元）。永大強調，永大上海廠房仍繼續生產，並不在這次搬遷範圍。
國內金控最看好、具有投資獲利潛力的地區在哪？據金管會17日公布的最新統計，近五季金控持續加碼投資且金額較大的六個國家，分別是美國、法國、加拿大、澳洲、阿拉伯聯合大公國及墨西哥，從2018年第一季到今年第一季的15個月中，金控加碼此六國金額共達新台幣1.18兆元。 金管會定期統計國內金控的銀行、壽險、證券等子公司對外曝險額，包括拆借、存款、放款及投資金額，今年3月底金控曝險前十大國家或地區，依序仍是美國、大陸、英國、香港、法國、澳洲、加拿大、日本、南韓與墨西哥。 較特別的是，今年首季金控對外投資曝險金額增加新台幣3,068億元，但對國內投資曝險金額卻增加3,452億元，代表金控第一季投資國內比投資國外還多，是2017年第一季之後首見。 去年第四季因為全球股債價格都下跌，造成金控國外投資項下認列未實現評價損失達1,471億元，到今年3月底已轉正為309億元，算是近年來的新高數字；更特別的是國內投資認列未實現評價利益高達1,703億元，創一年來新高。 首季金控海外曝險金額增加最多的是法國，有538億元，且主要來自投資金額增加；曝險額增加第二大是大陸，增加463億元，但主要來自放款及拆借金額增加650億元，及投資未實現利益回升；第三名是日本增加421億元，也是放款增加。
金控首季投資增加的前三大地區是美國增加1,314億元，第二名是法國增加433億元，第三名是盧森堡增加305億元。 但拉長來看，若從2018年第一季開始的五季內，金控持續加碼投資且增加金額較大的地區則有六個，美國增加6,051億元為第一大，金控一直以來都是持續加碼投資美國，主要還是因為壽險資金主要還是投資美國。 第二大是法國，五季加碼投資2,255億元；第三名是加拿大，有1,238億元；第四名是澳洲有906億元；第五名是阿拉伯聯合大公國，增加700億元；第六是墨西哥，加碼677億元。 此外，金控這五季對英國增加投資金額也達1,502億元，同樣算是金控偏好的投資地點，但因為去年第四季有減碼，中斷了連續加碼的趨勢。
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