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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部長徐國勇20日表示，全國社會住宅已完工與施工中戶數合計超過2.7萬戶，預計今年底可達3.5萬戶，明（109）年底將超過第一階段4萬戶目標值。目前已盤點183處土地，7月將把第二階段社會住宅規劃報院核定，直接興建8.8萬戶，有信心社會住宅八年達成20萬戶目標。 內政部20日在行政院會報告社會住宅推動情形，院會後記者會中政次花敬群表示，目前第一階段興建中的社宅有13,826戶，目前全國已完工與施工中合計27,767戶，達成率69.4％。未來規劃中約2萬戶，109年底前開工有1萬2,528戶，估計109年底前可達4萬0,295戶，達成第一階段4萬戶目標值。 花敬群說，第二階段內政部已盤點八個區位儲備用地，183處適合區位土地，面積約253公頃，約可興建8萬8,383戶。缺額最多為雙北地區，尚缺40.34公頃的土地，將儘速盤點用地區位。未來將視基地條件以多元方式創造社會住宅，善用每一筆土地。 他強調，地方政府做不來的，會運用營建署及國家住都中心「中央主力軍」的能量來協助與補足。7月份會將第二階段規劃全案報院核定，展現直接興建社宅12萬戶的決心。
為加速落實社會住宅政策，徐國勇說，內政部正積極推動「包租代管」，鼓勵房東釋出民間房屋轉化為社會住宅，除在社會住宅起步階段提供多元化的居住選擇，也發揮散居及融入社區的效果。 徐國勇說，六都試辦計畫，自去年1月開辦以來，已委託17家民間業者，提供專業租賃媒合與租賃住宅經營管理，除弱勢房客將獲得租金補助外，參與的房東可享有修繕補助、居家安全險補助及賦稅優惠，目前媒合戶數已超過4,200戶，等同創造了14個中型規模住宅社區，使就學就業青年及弱勢族群，能有更多樣的租屋選擇及安穩的居住環境。 內政部目前推動社會住宅包租代管第2期計畫，採雙軌制執行，除由六都擴大至全國各縣市共同辦理外，也配合租賃住宅服務業及國家住都中心攜手合作，全面提升包租代管媒合量能。徐國勇說，盼藉此擴大社會住宅供給，減輕地方政府興辦社會住宅負擔，並扶植住宅租賃市場與產業的發展。
根據永慶房產集團交易資料顯示，全台七大都會第2季房價「五漲二持平」，除新北、台中持平外，其餘都會區均上揚，且雙北、桃、竹四都都已達到2016年房地合一稅實施以來的水準；不過，與歷史高點相較，台北尚有11.9％的差距，新北、高雄也還有約8％，「低交易量、高供給量」現況使房價反彈力道仍受壓抑。 永慶統計顯示，台北市第2季房價每坪59.7萬元、季漲1.7％，為2016年實施房地合一稅、跌破6字頭以來單季最高位置；新北市今年第1、2季房價均為每坪31.8萬，相較2017、2018年間數季跌破3字頭，亦為相對高點位置；桃園市的每坪16.8萬、新竹的每坪18.4萬均較上季上漲逾2％，目前桃竹房價都是這波房價下跌以來的高點。 若目前房價與單季歷史高點相較，台北市與2013年第4季高點的每坪67.8萬元，還有近12％的差距；新北市與2014年第2季高點的每坪34.5萬元，也還有約8％的差距，不過新竹、台中、台南三都目前房價與歷史高點的差距都在3％以內。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，房地合一稅的實施讓房價回歸正常化，不易大起大落，近三年多以來房價多呈「鋸齒狀」的緩升，即使近年交易量緩步回溫、購屋信心回升，但全台每年不到29萬件的交易量與過往高峰相較仍屬低量，難以支撐房價有明顯漲幅；而房市新建房屋的超額供給，特別在供給量大的重劃區等，削價競爭壓力仍大。
全台首座每坪百萬元豪宅「致和園」，完工後因產權糾紛閒置長達16年。今年3月20日經最高法院判決確定，終結致和園爭訟多年的產權糾紛，負責整合該案的久揚機構昨(20)日指出，考慮重新拉皮或拆掉重建，希望以最快速度重新開發。 「致和園」當初開價曾經超越「帝寶」，位於台北市仁愛路上，基地近500坪，原地主為掬水軒家族與第一產物保險、中國人壽等多人持有，2003年完工至今已達16年，該棟規劃地上16樓、地下三樓，並推出一層一戶面積約160坪。 該案於2000年為預售階段，雖然當時處於房市低迷期，但「致和園」仍喊出每坪百萬元，開價超過同時期推出的「宏盛帝寶」，也被業界稱之為「首座百萬豪宅案」。 後來因為持有的食品家族遭逢財務危機，由於「致和園」基地有部分土地的產權不明，引發「搶地」大戰，甚至爆發該家族遺產稅難以繳納，連帶使地上建物遭到法拍。
久揚機構經理陳淑貞表示，「致和園」當初完工後，連使用執照都沒有取得，因此其餘地主也無法分回持有部分。目前該棟住宅大樓長年無人居住，但久揚機構定期維護。 時隔多年後，全案在今年3月20日經最高法院判決確定，當初買方、現為久揚機構副總張輝明合法有效取得後，將其所有權移轉給迅邦建設都是有權處分。而迅邦建設與久揚機構為關係企業，也意味著久揚機構將主導整合「致和園」。
高雄鐵路地下化後，高雄市都發局盤點11處潛力都更區位，將從7月起展開輔導。但市府坦言，老舊國宅民族社區等地，想全面都更，面臨很大困難。 高雄市長韓國瑜近期指示都發局，加速推動都市更新及危老屋重建工作，都發局挑定鐵路地下化後，沿線周邊老舊建築物，計畫列為優先輔導都更重點地區。 高雄市都發局長林裕益表示，目前已針對台鐵左營站到鳳山站之間，沿線15.37公里兩側各約300公尺廊帶，總計812公頃的街廓，完成調查規劃，並盤點出11處較具都更潛力的老舊社區，將列為優先輔導都更的地區。 這11處包括果貿國宅、內惟、青海/九如四路間、鼓山車站、台電變電廠、三塊厝、高雄車站、民族國宅、科工南館、正義公園、曹公圳沿線等地，都發局將依都更條例規定，爭取更高的獎勵補助誘因。 林裕益表示，預定7月後，都發局將協請當地里長，徵詢社區意願，如有意願，市府即結合都更專業輔導團隊，走入社區進行說明會，並提供都更相關法規資訊及補助獎勵措施。
不過，其中的民族國宅、果貿國宅，住戶都多達2千多戶，想要全面都更的困難度很高，建商也不太有意願。 都發局住宅發展處處長翁浩建坦言，容積不是最大問題，最大問題在於大多數住戶不願出錢，想要一坪換一坪，因此要整合2千多戶的共識很難，但如果以切割方式，例如單棟更新，就比較可行。
太平新光地區區段徵收配餘地，前市長林佳龍規劃變更為創新產業專用區。市議員江肇國昨在議會總質詢指出，市長盧秀燕就任半年即標售其中四．七公頃，得款超過五十三億元，直批大量賣地無助於市庫優化而是敗家，盧恐淪為新一代賣地王；地政局回應，標售所得挹注市政建設，促進發展。 新光區段徵收配餘地八．六公頃，前市長林佳龍規劃變更為創新產業專用區，地政局去年四月已召開說明會，準備辦理都市計畫變更。但在地議員張玉嬿踢爆，盧秀燕上台後，該計畫已被喊停，其餘土地也會標售，引起地方譁然。 地政局長吳存金則回應，前市府規劃將配餘地變更為創新產業專用區，目前仍在都市計畫草案研擬階段，未來將改朝低碳創業生活區方向規劃。
市府也說，經發局已盤點中市產業用地需求，並積極推動相關產業園區開發計畫。 江肇國表示，市府歲入來源光課稅收入與上級補助就佔了九十％，出售土地對於優化財政是杯水車薪，毫無幫助且也違背市民公共利益，過去國民黨執政時代把市有地當成提款機，大量標售土地，成為輿論爭議焦點，盧市長上任半年竟也如出一轍。 江肇國又說，市府五月標售新光區段徵收配餘地，得款五十三億多元，前市府規劃為創新產業專用區，只租不賣欲靠擴大招商來健全財政，盧市府卻拋售此區域的土地，不但罔顧產業發展，也顯示對市有地出售之草率，市府持家靠賣地，如同賣祖產敗家一般。
江肇國批評，依據「公有土地經營及處理原則」第三點，公有土地應以保持公有為原則，市府急於標售新光區段徵收配餘地，是殺雞取卵、財政開倒車，失控的賣地速度若繼續下去，盧秀燕執政四年將讓市府消失十二萬坪的珍貴市有土地，恐淪為新一代賣地王。 吳存金強調，新光區段徵收配餘地標售並非販售市有土地，屬自償性基金財產，與一般市有財產不同，依法辦理標售後，盈餘均撥入實施平均地權基金，用於充實市政建設、弱勢族群補貼或其他社福，促進城市發展。
台北市議會2019年6月19日二讀通過台北市大龍社區土地使用案，後續將進行起造人變更，保障住戶權益。台北市政府除感謝議會支持外，並表示將持續與住戶溝通、協調，期盼大龍社區重建工作得以順利圓滿完成。 台北市大龍國宅係2011年經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子混擬土建築物，台北市政府於2012年5月公告為必須拆除建物，2015年7月辦理拆除工作。為推動大龍國宅拆除重建工作，台北市政府於拆除前即與96戶住戶積極協調，達成重建協議，重建期間並補助住戶搬遷費用、在外租屋之租金費用，及協助解決子女就學等相關問題。另為使住戶能隨時了解重建進度，並充分掌握住戶需求，台北市政府與大龍社區重建委員會均定期召開會議，截至2019年6月底，共召開26次重建委員會，並參與大龍社區全體住戶召開之住戶大會共5次，傾聽住戶的聲音。
大龍社區重建工作，預計於2019年7月28日竣工，2020年3月完成住戶搬遷入住，為了讓住戶順利遷回，台北市政府更編列預算補助住戶各項遷回費用，並加碼補助熱水器、瓦斯爐及排油煙機等三機費用。台北市政府期盼在市府與大龍社區住戶及議會的共同努力下，早日完成大龍社區重建工作，讓住戶遷回期待已久的家園。
又一間金店面生鏽！俋泰建設在公館商圈投資興建的「匯台大」，完工後，可能認為店面是金雞母，留下來自行出租，但之前承租的燒肉店、麵店相繼搬走，二年半前，租給知名運動品牌「Under Armour」，也傳出將於本月底提前解約歇業。 更慘的是，俋泰建設因財務問題，欠繳銀行利息，租給UA的店面日前淪入法拍，竟然前三拍流標，8月7日將進行第四拍，分甲乙兩標，底價從最早的甲標1.98億、乙標1.46億，降至甲標1.1億、乙標7,522萬元，和一拍底價相比，幾乎腰斬。 雖然底價已腰斬，寬頻房訊發言人徐華辰表示，乙標出入口位於窄巷內，且坪效不高，預估四拍拍定機率不大，甲標則可望在四拍順利拍出。
俋泰匯台大位於羅斯福路三段316巷口，為套房產品。根據權狀資料，俋泰建設興建完工後，並未把店面出售，留下出租。本來租給燒肉店及麵店，但可能租金過高，相繼搬走，二年半前合併租給知名運動品牌「Under Armour」，月總租金傳出約100萬元，根據法院資料，UA原本租約是到111年8月，但傳出本月底即將歇業。 不僅租事不順，法院公告，俋泰建設因自2017年欠繳利息，作為抵押物的店面遭到法拍，雖是金店面，但前三拍都無人投標，8月7日將進行第四拍。
南臺灣陽光充足適合發展太陽能光電，屏東縣政府為東港鎮、林邊鄉、佳冬鄉及枋寮鄉訂作「嚴重地層下陷地區土地活化利用暨太陽光電發電」計劃，除為地主把關，也提高太陽能廠商進駐的誘因，目標是總發電量達八百MW（百萬瓦）。 農委會公告屏東縣的「嚴重地層下陷地區內不利耕作得設置綠能設施」（簡稱中央光電專區）近五百公頃全在林邊鄉，但三分之二的土地所有權或饋線問題讓發電「卡卡」，中央光電專區以外的地主，去年連署希望縣府劃定「縣級光電專區」。 屏縣府綠能辦公室指出，四鄉鎮早已劃定為嚴重地層下陷區域，土壤鹽化嚴重，加上務農人口老化，經地主連署希望由縣府劃定縣級光電專區後，研究法規決定招商，限定資本額兩億元以上等條件的太陽能光電廠商，已有十家廠商遴選入圍，現正擬定行政契約，近期就會和合格廠商簽約，接著廠商就能找地主洽談出租事宜。
綠能辦公室表示，中央光電專區以外的農地要種電，須繳交高達土地公告現值一半的農發條例回饋金，導致業者裹足不前，縣級專區為提高誘因，經遴選並簽約的廠商只要達到部分條件，如區域性整體開發廿公頃以上等各種「限定」條件得免繳，以加速整體開發。 對此，已躋身遴選的業者是直呼「利多」，但也有被排除在外的業者認為有失公平性，也有農民指若真正的良田也被拿去「種電」，令人擔憂。綠能辦公室強調，由於該計畫是全國首創，將隨時滾動檢討。
隨最近全台上升的氣溫，上半年國內的房地產市場似乎也有越來越熱的跡象！根據中央銀行最新公布的五大公營行庫（台灣銀行、華南銀行、合作金庫、土地銀行、第一銀行）5月份新承作的房屋貸款金額創下近42個月以來的新高點，代表房市的買氣不斷、資金動能無虞；至於五大行庫新承作房貸的平均利率則是持平，顯示銀行看好現階段房市的景氣風險小，依舊採取低利率策略爭食房貸市場。
五大公營 由於上述這五大公營行庫都是國內房市的老字號銀行，所承作的房貸市占率合計約占全國房貸市場的四成以上，因此五大行庫的房屋貸款各項數據就成為產、官、學界評估房市動向的參考依據。以5月份的這五大行庫新承作的房貸金額來看，數字來到523.8億元，不但比4月份的金額高岀47億元（月增率10％），也比去年同期大幅增加75億元，年增率達到16.7％，更重要的是創下了五大行庫新增房貸金額近3年半的新高紀錄，印證了近期房市景氣的熱絡程度。
針對這項有如回到房市多頭行情的房貸金額成長數字，房市業者分析主要是受惠於各地新成屋建案交屋潮，拉高房貸申辦金額所致，但是這也代表1、2年的房市買氣就已經進駐預售屋市場了，再加上近期的新成屋銷售率、中古屋成交率緩步上揚，以及銀行業積極以推出優惠房貸業務，使得5月份的數據一舉衝破500億元的大關，房市買氣溫和成長的情形相當明確。
提到銀行業近期搶占房貸市場的情況，不但有台灣銀行推岀「築巢優利貸」的公教員工優惠貸款專案，其他公、民營銀行更是鎖定首購族推岀1.6～1.7％起的低利房貸利率，顯示銀行業也認同現在的房市景氣處於溫和成長局面，房價下跌的風險已經減緩許多，五大行庫5月份的新增房貸平均利率維持在1.622％的谷底。業界認為，在中美貿易戰干擾國內經濟成長、美國聯準會可能降息等疑慮下，國內下半年的利率水準可望繼續維持在低檔區域。
為了分散中美貿易戰帶來的風險，特力發展南向計畫，總裁何湯雄今（20）日表示，已與靠近越南胡志明市的工業區簽訂MOU，特力已幫合作供應商調了超過20公頃土地，其中3公頃將作為特力包裝廠，並已帶三家在大陸合作的廠商過去，協助供應商在越南布局，未來將可降低出貨主力中國大陸的依賴度。 何湯雄說，特力已幫廠商調了超過20公頃的工業區土地，他們也有帶友好的供應商到該地看土地，有的廠商已看過多次，不少廠商都喜歡越南的環境，並已有三家在大陸就有合作的廠商確定會在此設廠。「他們願意跟我走，是因為我們手上有訂單，過去特力也在東南亞耕耘很久，所以由我們跟當地政府應對，比他們從頭開始要好」。
會選擇越南，是因看好當地供應鏈完整，雖然印尼條件無論是人力、民主化等都比越南好，但是沒有完整供應鏈，因此特力到印尼會主打消費市場，不過目前進入印尼市場還未有時間表。 目前特力從大陸總體出口超過八成，是主力出貨國，不過今年上半年純粹從越南出貨就年增50%，未來為了要建立全新供應鏈，除了得持續談好的供應廠商一起去越南之外，特力也會找當地合作廠商。
何湯雄分析，好處是原本多半在中國下單，一旦轉到越南，供應商集中在一起，會建立起供應鏈能量，訂單就有比價就競爭性，也才能有新的機會。 他也提到，如果建好供應鏈，辦公室就會像大show room，採購廠商可以一家家訪談完畢後決定要不要合作，特力也會提供各式服務，不只是幫採購做服務，也能幫供應商做服務，因此未來將會形成服務平台。
鮮少露面的皇翔建設董事長廖年吉表示，貿易戰不確定，台灣房市很不景氣，豪宅稅又未解禁，皇翔在中南部很難推案，他自嘆「可能八字不合」，因此只好往飯店領域發展。 皇翔建設今天股東會順利通過各項議案，每股配發現金股利新台幣1.8元。有小股東會在股東會提醒皇翔建設千萬不能碰公共工程，因為有太多建築業的前例，參與公共建設之後「身敗名裂」，遠雄大巨蛋即為一例；另外皇翔的年報顯示目前存貨高達224億餘元，皇翔應該設法先打消一些存貨再說。
皇翔發言人游玉華則答覆，皇翔有些土地和建案存貨在台北市的精華地，未來要找地也不太容易，所以還是審慎銷售；另外則有台北火車站旁京站廣場對面的飯店、臨沂街的飯店案正在興建；新北市土城區的住商混合案預計今年可申請使用執照，預計明年可交屋。 廖年吉會後告訴媒體，貿易戰的不確定性太高，雙北市小坪數房屋好賣，但豪宅案卻因豪宅稅未解禁而難銷售，至於中南部推案他則「不敢碰」，大概是「八字不合」。他過去曾在桃園南嵌推案，未料碰上大家樂瘋狂賭博，工地根本沒有勞工來做，情況相當糟糕。
廖年吉指出，皇翔這幾年改走飯店建案，例如台北車站台汽北站的五星級飯店案由萬豪集團來經營、臨沂街的飯店案則租給台灣藤田觀光來經營。 游玉華說，台汽北站的飯店案還在打地基，預計2022年完工，臨沂街飯店案2021年完工；位於土城的住商混合案推已售出2、3成，位於台北市民生社區的全棟12戶大坪數豪宅案，希望整棟出售為主。 多年未推新住宅案的皇翔目前在捷運永寧站附近推出30餘坪的小坪數住宅案，已獲取建照，目前正待容積移轉中。（編輯：楊凱翔）1080620
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