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歐亞不動產估價師聯合事務所
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北市天母「麥當勞」6月底熄燈號，再掀天母商圈沒落的討論熱潮，而據官方統計數據顯示，北市9大商圈店面租金行情排行榜，無論是主要幹道旁或是巷弄內的店面，單坪租金的冠、亞軍通通被忠孝及西門兩大商圈包下，反觀天母商圈店面行情卻敬陪末座，位居最後一名。 據北市地政局統計，北市店面租賃交易量去年度達近5年新高，交易件數首次突破600件，較去年度增加9.85％，其中忠孝、中山晶華、公館、南京西路、永康、天母、西門、站前、士林9大商圈店面最熱門。 該統計又分「主要街道店面」及「非主要街道店面」兩類型租金行情，其中以「主要街道店面」租金行情，前3名依次是忠孝、西門、士林商圈分別是1.52萬元、1.26萬元及1.12萬元。 另「非主要街道店面」也就是巷弄內的店面租金行情，前3名則為西門商圈、忠孝商圈及站前商圈，分別是6163元、5421元、4973元。 以「主要街道店面」及「非主要街道店面」兩類型行情，北市9大商圈租金排行榜，冠、亞軍全被忠孝、西門商圈包下，單坪租金破萬元，反觀天母商圈敬陪末座，每坪租金落在2931～1660元。
▼107年不動產動態年報。（圖／北市地政局）
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，天母商圈相較於資料中其他一線商圈，因為屬於住宅、封閉型，話題少加上沒有捷運通過，缺少外來客，租金表現不如其他商圈，並不意外。 此外，她表示，因為商圈內經營表現不錯的店家也不會任意退租，釋出的店面條件也可能較差，自然價格表現比較不理想。
台北市店面「東消西長」，住商機構調查，台北市忠孝東路四段實價最高租金已連二年未出現坪價2萬的店面，最高實價租金下跌四成，相對於去年西門町漢中街店面，仍有坪價2萬租金現身。以近三年來看，東區平均租金從每坪8,156元跌至5,540元，但西門町則從5,583元漲至近8,000元，東西區店面翻轉態勢明顯。 東區店面在電商衝擊與百貨商場環伺下，近來年不少名店撤出，每年度的最高租金逐年下滑，2016年每坪2.64萬元，在2018年時已無坪價2萬元的店面現身，今年最高租金單價則為本土服飾品牌MOMA租下原Superdry撤出後的店面，每坪約1.58萬元。 台北市另一頭的西門町，店租行情則呈上揚趨勢。去年4月漢中街行人徒步區店面，實價最高租金達每坪2.03萬元，今年成交的西寧南路店面，並非位於核心路段，也有每坪1.1萬元的租金現身。
大家房屋企研室主任郎美囡指出，東區在電商及百貨業的環伺下，商圈特色被稀釋，東區店面以中、大坪數居多，忠孝東路四段店面普遍在25坪以上，即使店租行情從2.5萬降到1.5萬，月租仍超過30萬，有能力及意願負擔高租金的店家有限；西門町近台北車站、中正紀念堂及龍山寺，觀光客多，商圈有特色店家及小吃，商品以潮流性及低單價居多，比較容易吸引年輕族群。 大家房屋台北雙連店店長曾世榮則表示，西門町特色性強，除了本國的消費者，來自國際的自由行旅客也多，國際旅客消費力道強，西門町店面頗為搶手，尤其靠近捷運站出口的徒步區，即使行情在每坪1.5～2萬，也是兵家必爭之地。
京華城向北市府力爭容積率，雙方纏鬥近七年，最後在台北市長柯文哲任內落幕，從北市府原主張容積率百分之三九二升至百分之五百六十，外界預期市值增近百億，京華城又以底價三百八十億元標售，不料多次流標收場；最近京華城捲土重來，提案新增住宅使用，態樣含「獨立、雙併住宅」、「多戶住宅」等，若北市府允許放寬，京華城有望擠身豪宅行列。
記者昨致電京華城發言人阮信囊，對方表達正在開會，暫無法受訪，之後就未再接聽電話。 台北市都發局長黃景茂表示，京華城於今年六月提案，表達放寬使用限制，但是都發局認為，若增加住宅使用應要有「回饋金機制」，並要求京華城補上計算公式，才進入公展階段，待公展結束之後，都委會才擇期排審該案。
高雄市今年的商用不動產市場沸沸揚揚，不論是買賣或法拍都非常熱絡，統計今年高雄交易金額前5名的商用不動產，總價至少都是億元起跳，前5大交易總金額，則超過70億元。高雄這些商用不動產都各有特色，以下就盤點今年高雄交易金額前5名的商用不動產。
第1名：海霸王54億標下85大樓 今年高雄市商用不動產交易金額最大的物件，就是海霸王集團在法拍市場，以54.4億元、標下85大樓部分飯店樓層，包括34~35樓及37~85樓，總面積3.2萬餘坪。該物件前兩拍都流標，到第三拍時，由凱德唐有限公司得標，該公司為海霸王集團第二代開設，而得標價僅比底價多1萬元。
第2名：皇普砸7.6億買南和興產土地 今年1月底，上市建商皇普建設鎖定高雄土地，以7.6億元向高雄大地主南和興產，買下位於苓雅區憲政路、樂善街口的1~2樓店面，也是今年截至目前為止高雄商用不動產交易的第2名，該地原為保齡球館及電子遊藝場，皇普建設購入後將把地上物拆除並改建首購、首換大樓。
第3名：皇家尊龍大飯店5.6億元終於賣出 鄰近高雄車站的皇家尊龍大飯店近期改名為Hù House互舍酒店，根據實價登錄資料，該飯店今年1月就已出售給錦鴻開發建設有限公司，交易金額為5.6億元，不過該飯店原本開價8.8億元求售，最後卻打了63折賣出，而該飯店四月就曾傳出原董事長狀告女兒賤價出售飯店，比飯店買賣更引人注目。
第4名：台商用1.75億元買鼓山區店面 店面一直都是許多高資產客層鎖定的投資標的，而位於鼓山區文信路、篤敬路口的1~2樓店面，今年1月就以總價1.75億元售出，該店面現為渣打銀行，建物移轉面積為313.3坪，換算單價每坪55.8萬元。據附近房仲業者表示，該物件是由台北的台商購入。
第5名：中正一路三角窗單價衝破600萬 排名第5的是位於中正一路、近福德二路的店面，該店面緊鄰加油站，建坪僅21.24坪，但總價竟然高達1.38億元，列在實價登錄上的單價竟然是每坪654萬元！不過實際檢視發現其實該店面土地面積達155.18坪，換算土地單價每坪則為89.5萬元，也符合區域行情。
「珍煮丹」豪氣買下信義市府店面！據實價登錄資料，台北市信義區成交一筆單價218.6萬元店面，創同路段的次高單價紀錄，據了解，由知名飲品店「珍煮丹」買下，顯示業者不想再當租客付房租，直接「以買代租」，買下捷運市政府站旁的黃金店面。 根據內政部實價登錄最新資料，今年4月份信義區忠孝東路五段，有一筆店面交易，單價218.6萬元，創實價揭露以來同路段的次高單價紀錄，該店面成交總價6500萬元，總面積29.74坪。 謄本資料顯示該店面買方為容誠駟有限公司，其公司即為知名黑糖飲品店「珍煮丹」，此次交易的店面為「珍煮丹」的信義市府分店原址，從租客直接變成屋主，代表該店在此商圈經營的有聲有色，業者看好該地點商機無限，直接豪氣買下店面。
信義房屋忠孝市府店店長何國正指出，忠孝東路店面租金不斷上漲，且此商圈店面空租期間短，讓屋主對市場有一定的預期心態，大多都惜售店面，少有釋出銷售，然而屋主也會挑選租客，期望承租的店家可以穩定承租，目前此商圈月租金每坪約8000元~1萬元左右，店面客源包括附近上班族以及觀光客等。 當地業者透露，「珍煮丹」店面原月租金約13~14萬元，以總價6500萬元買下其實不貴，該店位置就在捷運市政府站1號出口正後方，未來月租金還有機會達到18~20萬元，真的「買比租划算」，是很好的置產規劃。 原文網址: 影／租客變房東 「珍煮丹」霸氣買下忠孝東路金店面 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190702/1480132.htm#ixzz5sa6ituUo Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook
前一波鮭魚返鄉積極回台布局房地產、累積砸下逾百億元的印尼紡織大王宋良浩家族，其投資興建的首宗商用不動產已經開放「預租」，預計年底可以取得使用執照；業者指出，該案坐落在北市大直捷運劍南站附近，周邊租金行情每月每坪3000元起跳，若是滿租狀態，推估每年可帶來逾7000萬元的租金收入。 上述土地是在2015年5月由宋良浩孫子宋大江擔任董事長的虹光國際砸下9.5億餘元買進，土地面積340.3坪、拆算每坪約280萬元；2017年10月底取得建照，興建地上7層、地下3層的商用複合式開發案，預計樓地板面積1997.43坪，並取名為「虹光Live」；目前初步規劃1樓出租零售業為主，2至6樓則以餐飲業為主，7樓為虹光國際的總部，預計最快明年6月正式營運，該案為虹光國際開發在台的第三個建案，也是首宗商用案。
至於2017年12月底以近13億元向上櫃建商亞昕國際買進大直伊都汽車旅館，短期維持現況經營，未來將興建地上10層、地下3層的商辦，預計興建樓地板面積約2600坪，該案已通過都審，正在取得建照，未來也是以收取租金為主的獲利模式，興建時間預計3年。 據悉，宋良浩家族2009年回台布局房地產，主攻店面、辦公與土地等商用不動產，甚至自行推案，這幾年累積布局的房地產，推估投資金額超過百億元。
機械工業大廠財順集團今年1月以總價2億元，購入中山北路二段馬偕醫院對面「香榭富裔」店面，創下近五年來台北市最重要南北向主幹道中山北路「黃金門牌」最高總價店面記錄。 根據實價登錄資訊顯示，「香榭富裔」店面包含15個機械車位、3個平面車位，總面積225.4坪，為今年迄今台北市最高總價的店面交易，拆算單價每坪約181.5萬元。 謄本資訊顯示，財順建設背景為擁有50年歷史的機械工業大廠財順集團，其負責人江新財家族早期於「香榭富裔」預售時購入二戶住宅，增值幅度可觀，這次再向該大樓建商國礎建設董事長祝文定等三位自然人買進一樓店面。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「香榭富裔」樓高14層，屋齡11年，為高價住宅，也不乏店辦進駐，住宅平均單價在110萬左右，其緊鄰聯邦銀行大樓、合作金庫，且中山北路二段有多家銀行據點進駐，店面價值鍍金，區域店面行情單價約在每坪150萬元，優質的店面物件租金平均可來到每坪4,000元，換算投報率約3％。
中山北路是台北市最重要南北向主幹道，據實價登錄統計，橫跨中山及士林二區的中山北路門牌中，近七年來一段至七段有超過300間店面交易（不包含透天厝），交易量最大主要集中在中山北路七段，不過若以單價超過百萬的高價店面交易來看，共計有59間，其中以二段28間最多，其次為一段的13間。 陳炳辰指出，中山北路一、二段為南西、雙連商圈，最具店面價值，商圈人潮匯聚，也有金融、企業總部坐落，三段是晴光、雙城商圈，也是婚紗業者大本營，而以大同大學分界，往美術館一帶店面逐漸變少，價值滑落，四、五段是南士林板塊，六、七段為天母商圈，一路不乏餐飲店面，但整條中山北路仍是前端中山區市中心最具看頭。
建商瘋少子化商機！繼國泰、麗寶、鄉林、志嘉等大型建商，陸續跨足坐月子中心之後，房地產代銷龍頭甲山林集團也宣布投入頂級產後護理中心市場，建商有志一同把原本是房市利空的少子化趨勢，轉化為商機。 甲山林集團董事長祝文宇表示，位於台北市龍江路地上權開發案，已規劃全棟作為坐月子中心，走金字塔頂端客層路線，規模逾100床，規劃一天一房費用在一萬元以上，目前籌備中，採單點經營，將準備作為長期投資的商用不動產。
國泰建設早在2012年即率先跨足坐月子中心，透過旗下子公司國泰健康管理公司，開出「國泰台北會館產後護理之家」20床 、「國泰台南產後護理之家」31床等連鎖據點，主要結合國泰醫學中心的醫療服務、及訴求精品飯店服務的專屬住房服務；據悉，許多名人都陸續入住，開幕兩年就宣告獲利。
麗寶建設集團也相中少子化的潛在商機，去年轉投資麗馨國際產後護理之家，採全台遍地開花的策略，在北中南都會插旗，建立連鎖的坐月子中心，包括去年10月起陸續開幕試營運的淡水「麗格產後護理之家」39床、台中「麗馨產後護理之家」47床，不只拚硬體、更拚軟體，為baby打造嬰兒獨立泳池SPA室，還為新手媽咪提供新生兒命名、baby開運的諮詢服務。
據悉，麗寶集團的麗馨國際產後護理之家，預計在台中、三重陸續開出分館，並計劃揮軍南台灣，今年高雄舊市府的後側土地，將興建飯店和產後護理中心複合式大樓，預計2022年完工營運。 鄉林建設集團則選在大陸南京涵碧樓飯店起步，跨足頂級坐月子中心。鄉林集團董事長賴正鎰透露，中國大陸少子化更嚴重，頂級坐月子中心每月要價至少8萬人民幣，在所有商用不動產當中，租金報酬率最高，若40床滿租，每月就有320萬人民幣收入；預計將來成都涵碧樓也將規劃坐月子中心。 另外，志嘉建設，則選在台北市內湖設立嘉禾產後護理之家。（新聞來源：工商時報─蔡惠芳／台北報導）
中美貿易戰一波又一波，許多跨國企業已經發現，「大陸製造」真的回不去了！《遠見雜誌》深入剖析，高階回流台灣、中低階布局南洋，已成台商最佳解方。除了台商正在大挪移，其他國家的跨國供應鏈也正在下南洋，前進東南亞。 《遠見》團隊直擊，今年截至6月21日，台商返台擴產共3864億元，全台各工業園區，從高雄和發、嘉義大埔美、台中、桃園各工業區，瞬間冷門大翻身。 《遠見》團隊並前往越南、印尼、緬甸等地採訪，帶回第一手觀察。發現越南已成為外資投資最熱國，FDI比去年同期成長七成；印尼政經情勢穩定，和碩、寶成、聚陽都選中印尼分散產能；緬甸則是由政府主導拚經濟，成為人力密集傳產的最佳聚點。 供應鏈下南洋，企業的真實狀況與心聲如何？企業又如何在貿易戰中逆勢求生？ 「客戶一句話，不轉移產能就轉單，你說，我們能不走嗎？」6月初，《遠見》記者與人在蘇州的台商通電話，他語帶無奈地說。他的公司做感測模組，在大陸無錫、南昌都有工廠，客戶主要是美國公司。
去年中美貿易戰一開打，一家美系品牌就率先要求他，必須在中國以外地區增設備援工廠，「當時氣氛還沒這麼緊張，沒想到，今年3月，就緊急要我們將產能轉出，還說，愈快愈好！甚至強烈暗示，如果我們做不到，就考慮換其他供應商。」 台商紛紛驚醒覺悟 「中國製造，回不去了」 他們唯一競爭對手是一家大陸廠商，已到越南設廠。雖然他自認技術更好，良率高出對手三成，但美國不讓中國製造了，「若涉及高科技、資安，中國製造更是一點機會也沒有！」「我們不轉移產能，只能眼睜睜看訂單被拿走。」
幸好，當初西進時，這位台商的林口舊廠房還留著，最近他決定先把部分設備搬回台灣。但大陸也風聲鶴唳，為防堵業者出走，祭出查稅、追稅等手段，「我看，就連要把機械設備搬回來，都不容易……」蘇州台商愈說愈無奈。 「就算關稅談判和解，中國製造的榮景，也回不去了！」另一位身經百戰的70多歲台商，一路觀察中美貿易情勢，下了這個結論。 他分析，表面上美國是為了縮小貿易逆差開戰，骨子裡就是「老大打老二」。過去美國曾這樣對付日本，結果日本經濟失落了近30年；這次對中國，也不會短期結束，可能5年、10年，甚至更長！ 去年貿易戰剛開始，台商還普遍觀望，但現在大多覺悟，不管結果如何，勢必得準備中國以外的產能，雞蛋不能放在同一個籃子裡。 嚴峻情勢下，「分散產能」已是唯一活路！「這陣子，很多蘇州台商都在移動產能，能回台灣最好，不然就去東南亞。大陸工廠還留著，只是產能分散了，」一位蘇州台商說。
英業達董事長卓桐華也分析，若未來變成「一個世界，兩個系統」，當然兩邊都要靠，「選邊站，是愚蠢的行為。」英業達也早有準備，除了緊急擴增台灣產能達3倍，備援的馬來西亞檳城廠，今年也開始出貨。 面對變局，卓桐華信心滿滿，「台商的應變能力，真的很強！」 過去，中國製造像漩渦，不管願不願意，都被吸進去；如今，這股力量，正在裂解！ 喊出打造「非紅供應鏈」，在大陸以外重新建立供應鏈版圖的行政院政務委員龔明鑫直指，這次是台商轉型的最佳機會！ 他解釋，過去所謂的亞洲供應鏈，從日本、韓國、台灣，再轉到中國、東南亞，每個國家在供應鏈分工上都扮演一定的重要角色。但自從中國改革開放後，紅色供應鏈崛起，「它就像個漩渦，所有能量全被吸進去，台灣在供應鏈的分工角色也沒了。」 加上中國政府對於AI、5G、未來科技，補貼更是毫不手軟。聚陽董事長周理平以自家開發中的智慧衣為例，在中國，這是政策明訂重點發展項目，不只補助研發專案，就連參加研討會的差旅費都全額補貼，還不限名額，「發展很快，未來會很可怕。」 龔明鑫分析，尤其「中國製造2025」一宣布，等於最後一哩路，都集中在中國，再賣到美國，這讓美國更焦慮。 不過，這波遷徙潮，貿易戰僅是最後的推力，主要關鍵仍是，中國廉價製造成本優勢不再。龔明鑫分析，過去十幾年來，大陸陸續推出勞動合同、騰籠換鳥、五險一金等政策，很多台商早就想走了，只是下不了決心，一直拖延，這回川普一記重拳，成為最後的關鍵推力，紅色供應鏈逐漸裂解，推了台商一把。 只是，相較於東南亞，台灣不管是購地建廠、人力等都不便宜，加上台灣是貿易孤兒，很少國家跟台灣簽署FTA，並不是每一家企業都適合回台灣。
經濟部長沈榮津也承認，台商供應鏈遷徙，高階可以回台灣，例如高科技關鍵零組件，涉及資安，一定要留在台灣。中低階最好去東南亞，才是最好的布局。 龔明鑫透露，自從貿易戰開打後，東南亞各國也紛紛看上台商，去年就密集來台，洽談合作，建立「非紅供應鏈」。他們深知，只要掌握關鍵台商，上下游供應商跟著移轉，產業聚落形成，就會帶來就業機會、稅收、經濟發展。 《遠見》獨家掌握，鄰近馬來西亞檳城的吉打州，已劃定2000公頃，希望與台灣政府、產業，合作打造所謂的「非紅供應鏈」聚落。
據了解，台灣政府也積極「揪團」中。 越南政府也積極對台灣優質企業招手，創辦公司58年的建大工業總裁楊銀明就體悟頗深。 走進建大工業位於彰化員林的全球總部，牆上掛滿了全球各地的工廠照片，包括斗六、深圳、昆山、天津、越南、印尼和美國，楊銀明每回巡廠，幾乎是半個地球跑透透。
「越南政府給我們很好的優惠，」楊銀明欣喜指出，越南准許新廠與舊廠隸屬同一家公司，可以用舊廠累積盈餘投資新廠。換句話說，不用再勞煩台灣母廠再設一家新公司匯入資金，既省匯損又省時間。 儘管健身器材不在前三波2500億美元的課稅產品內，但健身器材大廠喬山為了分散風險，除了回台，也首期砸下1200萬美元，在北越北寧順成工業區設廠，今年4月23日動土興建。 歷史總是驚人的相似，喬山在北越蓋新廠，如同2001年西進大陸一般。董事長羅崑泉的掌上明珠、喬山業務副總經理羅雅芳被派去上海，8年後才回到台灣。在大陸，4個月能蓋好新廠，北越則要抓8個月。 在越南建廠這段時間，羅雅芳感受強烈的是，幫忙蓋廠的建商應接不暇地接待大陸新客戶，一個比一個出手更闊綽，進度更紛紛要求提前。 羅雅芳評估，越南當地供應鏈約可供給五成的零組件，其餘在北越找不到的，便由上海廠透過海運過來，再尋求珠江三角洲的電子物料商走陸路供應。 只是，對不少中小型台商來說，很難具備如建大、喬山這樣分散產能的能力。
輔導台商全球布局多年的KPMG策略長林恒昇指出，「電子五哥分散產能，可能五地設廠，但那些中小型供應商，可能嗎？」光他接觸的台商，就有高達三成私下透露，「走不了，打算做到無法做，就乾脆關廠或賣掉。」 林恒昇進一步解釋，「這些台商並非經營能力差，他們有獨家技術，獲利比很多『毛三到四』的電子業都好，只是產能分散，購地建廠，動輒十數億，對他們而言，就像打掉重練，風險實在太高。」 一位電子業負責人也承認，某些關鍵零組件衛星廠，因為成本、管理，種種原因，想移也移不出來，「斷鏈，將無可避免。」 和碩集團董事長童子賢也表示，未來，像中國這樣一廠十幾萬工人的模式，不可能再有。「產能分散、短鏈供應、長鏈管理」將是台商未來得面對的課題。
6月10日，中越邊界氣勢磅礡的友誼關，一個台商高層參訪團神祕出現。這團10餘人，包含台灣上市公司董事長和台廠的大陸總經理，盡數來自自行車製造的上下游大廠，包括鏈條、輪胎到整車等，總市值加總上千億元。 行程安排很特別。一連五天，先在大陸邊境小城憑祥市參訪，再到越南境內諒山市視察。 帶隊的佳日科技董事長簡永昌很興奮。提供台商從選址、營造到機電一條龍服務的他表示，這幾家台灣上市公司，2019年第一季出貨到美國，總共衰退了200多億台幣，所以非常急切，想在大陸以外建新廠、避關稅，正在探索一種全新的生產模式：「邊境雙國聯合製造。」 也就是，在大陸邊境的工業區，生產50％，持續善用大陸技術較佳的人才。再運到越南的邊界生產50％，善用免稅優勢，拿到越南的原產地證明，外銷到美國。 如果可行，就堪稱兩全其美，他們會在友誼關附近組建起一個全新的自行車聚落，面積有500公頃之大。 簡永昌表示，已有一家台商要求70公頃，已在憑祥找好地了，越南這邊正在找，兩邊同時要蓋廠。 台商的靈活彈性，在邊境雙國聯合製造的新模式中顯現無遺。
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