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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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六都購屋壓力地圖大公開！六都各行政區中，以台北市南港平均房價是平均年所得的21.5倍、居全台之冠，而大台北以外的桃園大園、台中神岡、高雄仁武均在13倍以上，顯示部分地區在建商投入開發下，帶動外來人口拉升房價，高房價現象自核心都會區外溢至周邊民眾所得較低的區域，房價偏離當地所得的基本支撐。 以最新公布的2017年綜所稅申報戶所得，對應實價登錄平均住宅總價統計，觀察各地區購屋壓力，台北市12個行政區普遍在15～21倍，不過台北市以外各地居民要負擔的購屋壓力差異極大，如新北市的蘆洲、三重、新莊高達15倍以上，購屋壓力超過台北市的後段班行政區，比起蛋白區的八里、淡水的九倍高出不少。 向來購屋壓力較低的大台北以外都會區，雖多在十倍以下，但也有不少行政區因外部人口移入、炒高了房價水準，讓該區民眾在當地的購屋壓力倍感負擔。
統計顯示，桃園大園13.5倍、台中神岡15倍、高雄仁武14.1倍，購屋壓力甚至不下於台北地區。 屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房價由少數人決定，每年不到30萬件的交易決定了價格，不少地區因為公建利多題材吸引建商和投資客湧入，高房價現象自核心都會區外溢至周邊民眾所得較低的區域，使這些非傳統高房價區，房價大幅偏離當地所得的基本支撐。 相較下，新竹地區在竹科高所得的支撐下，是全台購屋壓力最輕鬆的都會區。統計顯示，全台平均所得僅次於大安區的竹北市，平均所得達162.2萬元，與區域平均房價1,210萬元相較，房價僅是所得的7.5倍，此外同樣是高所得竹科人購屋主要選項的新竹市則為7.7倍。 七大都會區也有不少行政區購屋壓力低於七倍，例如年均所得逾百萬的高雄市前金、新興區，分別為6.5倍、6.8倍，同樣受惠竹科購屋力的竹東鎮約6.6倍，台中市老舊市區的中區、新北市外圍的瑞芳、三芝等區，則因平均房屋總價低，均在五倍以下。
北市屋齡高達30年以上、領有使用執照的建築物，將近9萬5000棟，約占83％。自去年8月至今年7月，台北市建管處核准的危老案已高達46件，數量高居全國之冠。一般認為，危老案重建享有優於都市更新的容積獎勵，是民眾接受度較高的原因。 全國老屋都更牛步，為了加快改建速度，政府前年推出《危老條例》，30年以上的老屋可直接受益，產權越單純越易成案。而且，現行都市更新之容積獎勵上限為1.5倍法定容積或0.3倍法定容積，加上原建築容積，但危老重建則為1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積，且只要在明年5月9日前申請重建，還能再享基準容積10％獎勵。 台北市老舊公寓社區密集的中山區、中正區、大安區每個月至少召開3、4場說明會，可見老舊社區參與的熱度之高。北市府建管處表示，危老重建可達到高齡友善環境、生活品質改善等好處，凡是經過評估可以適用於《危老條例》重建的民眾，就可以協助提具重建計畫申請重建。
建管處指出，台北市核准危老重建件數已達46件，其中有24件、逾半數案件集中在今年6月通過，預計可加速北市老屋更新。其中，南門市場改建基地面積3937平方公尺，堪稱全市最大規模危老案，且拿到1.3倍容積獎勵。改建後，容積率至少700％，低樓層作為市場，高樓層擬規畫市府單位進駐；六福客棧則於今年3月初遞件申請危老重建，近期也取得核准通過，預計將打造20層樓以上的商用大樓。
桃園市政府首次標售機捷A10站區段徵收抵價地，將在11日開標。此次共標售21標土地，總面積近萬坪，總底價約32億元，標售平均底價約在每坪29.5～36.7萬元間，一般認為，標售結果將是建商對於新開發區投資意願的風向球。 桃園市地政局指出，即將標售的A10周邊土地，將在10月完成全區公共工程施作。這次標售的土地均為住宅區，最小面積126坪，最大一筆面積1,322坪。 地政局局長陳錫禎表示，A10山鼻站位於機捷全線的中央位置，開發後可有效引導南崁地區人口移動進駐，成為南崁地區交通轉運中心樞紐。
區段徵收完成後，全區公共設施建設完善，包含兼具生態休閒及防災功能的五座埤塘公園及全區自行車道，並結合原有的水圳，提供親水遊憩空間。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，自前年起新鼻段土地即陸續有權利買賣或持分移轉，目前具開發規模的的土地行情每坪在27～32萬元，相較於大竹與南崁建地價格，對建商更具有吸引力，現階段生活商圈雖仰賴山腳商圈與上南崁商圈，待未來重劃區啟動後，住宅推案相對A8、A9價格親民，對在地工業區內或是機場就業人口等購屋族屬一大利多。
依最新統計顯示，全台房屋移轉數至 5 月止為 11.7 萬棟，估全台移轉數今年約達 28.5 萬棟，就此數據解讀，全台房市成交量能連 3 年溫和反彈，但推升價格力道極為有限，受到房市供給量持續增加影響，今年仍見不到 10 年平均移轉量 30 萬棟水準，這也是房市重要指標「魔術數字」。 30 萬棟是房市普遍判斷是否復甦的關鍵數字，自台灣內政部 1991 年有統計以來，至 2014 年房市反轉前，24 年來，僅 2 年買賣棟數低於 30 萬棟，其他大多在 35 萬棟以上，最高達 50 萬棟。 外商商仲戴德梁行董事總經理顏炳立及潤泰新 (9945-TW) 董事長簡滄圳都指出，今年下半年全台房市交易量會微幅增溫，簡滄圳以「量增價穩」形容；顏炳立則估全台今年買賣移轉棟數可達 28.5 萬棟，不過交易價格仍是緩跌。 以顏炳立全台 2019 年房屋賣買移轉棟數估計來看，為全台房市交易連續 5 年來低於 30 萬棟水準，雖較 2018 年 27.8 萬棟微幅增加約 2.5%，但增幅明顯較去年 4.5% 低，主要在於房地產市場現況為剛性需求，實質上沒有見到追價買盤。
此房市交易預估數據，顯示今年全台房市已走過過去 4 年的急跌格局， 交易活絡並沒有快速提升，就房價來看，2019 年仍以「成交量緩升、成交價緩跌」為主，但供給量持續攀升，對市場仍具殺傷力；以今年上半年全台房市實際交易價格來看，仍無見到房價反彈、回升。 房市買賣移轉數是重要指標之一，價量關係上，成交量越高代表市場愈活絡，也就是「量先價行」的指標意義，在商仲業者眼中，30 萬棟的成交量是基本門檻，全台全年成交買賣移轉棟數不到 30 萬棟，就是代表緩跌格局，超越 30 萬棟才算進入盤整。 今年底的總統大選前也是干擾房市交易因素，加上美中貿易戰未解，市場對總體經濟衰退的疑慮，引發消費市場觀望氣氛；相反的，今、明年全台房市供給量節節攀升，也造成市場賣壓更重，且買方觀望的重要原因。
金融機構搶攻房貸業務，傳統不動產融資競爭激烈，規模較小的地區性銀行將業務觸角轉向冷門業務，包括都更、危老貸款，甚至鎖定公共設施保留地解編貸款等特殊業務，企圖在競爭激烈的金融市場突圍。 包括華泰銀行、板信銀行、瑞興銀行、陽信銀行等地區性銀行，因銀行大股東、董事本身擁有不動產專業，熟悉相關業務流程，都積極搶攻此類特殊的不動產融資，利差明顯高於傳統不動產融資。 業者舉例，行政院推動規劃解編公共設施保留地，將以往僅能被動等待徵收的土地活化，解編後的土地，可變更為住宅用地或商業用地，產生開發價值。 華泰銀行是搶攻解編地放款最積極的金融機構。
華泰銀行解釋，「解編」後，可讓原有土地變更使用分區為住宅用地或商業用地，產生開發價值，因此鎖定「還地於民」商機，全力搶攻土地融資授信。 華泰銀近期已完成2件解編地融資業務，包括桃園市桃園區埔仔段的道路用地，及台中市西屯區兒童遊樂場用地解編，提供客戶公設保留地融資，帶進逾50億元的放款量。 都市更新、危老建築改建也是地區性銀行積極搶攻的業務；大稻埕起家的瑞興銀行，部分分行本身或周邊建築就有都更需求，得以發揮「深耕客戶」特性；瑞興銀行指出，如果客戶有都更、危老改建需求，可針對借款人房屋所在地，量身訂做融資專案，再搭配信託管理，提供「一條龍式服務」。
東高雄文山特區最貴店面成交！高雄推案龍頭建商之一的城揚建設集團，以總價4.5億元，每坪約90萬元，剛買下目前租賃給極鮮火鍋的500坪店面基地。城揚建設集團董事長楊振宗表示，文山特區澄清路旁的大筆精華地相當稀有，因極鮮火鍋生意興隆，每月營業額超過1200萬元，租賃期仍有3年，待租期到期後，將朝向首購、首換的高質感住宅大樓產品方向規劃。 文山特區的商圈發展成熟且交通便利，地價與房價水準也居東高雄之冠，高樓層具備賞景優勢的景觀宅，單坪價格已達25萬元以上，甚至高於北高雄美術館園區第二排房價行情。
最新土地成交訊息傳出，城揚建設集團以總價4.5億元、每坪90萬元，買下澄清路旁現為極鮮火鍋的500坪店面住四基地，創下東高雄店面成交新高記錄。 業界評估，日後推案售價可望挑戰3字頭。城揚建設目前在文山特區內2千餘坪興建中的高質感大樓案，預計928檔期進場，高樓層售價將上看28、29萬元，傳出已有多組正修科大教授與長庚醫生客層積極洽詢。 城揚建設集團董事長楊振宗表示，因澄清路旁的大筆精華地釋出稀有，且商圈發展成熟，基地具備良好店面價值，加上極鮮火鍋生意興隆，每月可賣出3萬鍋，月營業額達1200萬元，店面月租63萬元，加上後方停車場月租18萬元，基地月租金可達81萬元，店面租賃期仍有3年，待租期過後，仍將朝向高質感首購、首換大樓方向開發。
台商回台方案已執行半年，期中達標率已破8成。但也引發假回台、獨厚台商、政策買票等質疑。對此，經濟部表示，台商回台效益在數據上已經顯現，例如第1季製造業不包含土地的固定資產投資就成長3成。自7月1日開始，台商回台方案將開始執行「2.0」版，納入根留台灣廠商及中小企業，讓回台及在地雙引擎都能掌握貿易戰下發展機會。 經濟部官員分析，從第1季「製造業投資及營運概況調查」顯示，第1季製造業不包含土地的固定資產投資成長29.8%，不僅是2011年第1季以來最高，也是上次金融海嘯復甦後的最大增幅。而且，該項統計不含對土地投資，主要是擴建廠房及增購生產設備，證明台商資金回台並非炒房、炒地。
根據統計，台商回台較重要的產業，均呈現明顯成長；其中電子零組件業年增44.5%，金屬製品業年增30.9%，主因持續進行離岸風電相關投資。若以固定資產型態分，產線擴增的主要投資即機械及雜項設備年增31.5%最高， 其次是房屋及營建工程年增22.6%。 經濟部官員表示，根據中央銀行統計，今年4月底建築貸款餘額2.2兆元，創下歷史新高。主要就是受到台商資金回流效應；因有建構廠房需求，使得建築貸款餘額上升。
另，根據行政院主計總處統計，截至5月中，經濟部通過55家廠商回台投資，這些廠商第1季資本設備進口年增4成、出口年增3成，顯示廠商已開始落實投資計畫。 主計總處並針對回台廠商電訪，其中50家都表示聘僱人數的確增加；而回流台商的勞保投保人數也顯示，與去年7月貿易戰開始增稅時相較，勞保投保人數增加5%，相較於整體勞保投保人數成長不到1%，回台台商的勞保投保人數11個月來增幅達6%到7％，成長顯著。
外界也質疑，不願公布名單的「無名氏」廠商相當多，這些廠商是否真的回台？經濟部官員表示，廠商若不願公布名稱，除了想要自行公布外，最主要原因就是擔心大張旗鼓回台將受到中國阻撓，包括資金匯出或是在中國營運將受影響，因此選擇匿名。 自6月20日起，台商回台方案改為「2.0版本」，雖降低原本1.5%的委辦手續費減免，但納入根留台灣企業及中小企業，後兩者已於7月1日正式啟動。 新版方案分別框列三種不同額度，台商回台投資「2.0方案」3年預估投資1兆元，核貸額度由200億元上調至5,000億元；根留台灣企業方案則執行2.5年、預估投資1,500億元，並提供800億元核貸額度；中小企業2.5年預估投資為250億元，提供200億元核貸額度。經濟部表示，貸款額度若有不足，未來每年也會滾動檢討。
救國團部分土地被認定不當黨產，台中市政府討回豐原精華地段的市有地，與一旁的舊豐原派出所合併，規畫為複合式商場。但開標5年多以來，民間投資興趣缺缺，幾經流標後，市府放寬為土地標租案，終於由大車江公司得標，地上物8月拆除完畢，將興建平面停車場。 豐原段778-8地號等9筆市有地位於中山路、中正路商業區，面積達1700坪，原為豐原派出所、救國團使用。相關單位搬遷後，台中市府在2014年納入「豐原副都心」發展計畫，以設定地上權方式，規畫複合式商場，結合歷史建築「豐原郡附屬官舍」，打造文創商業園區。 2014年11月首度開標，民間投資興趣缺缺。當地房仲表示，該標案原計畫引進民間資金，除招商外，附帶完成拆除工程、同時興建豐原派出所，並提供400坪文創商品展銷空間。底價達2億2780萬元，因近年景氣不佳，在地建商普遍較為保守，加上外地業者觀望，流標多次。
台中市財政局表示，因複合式商場歷經多次流標，因此放寬為地上權標租案，今年3月由大車江以7000萬元得標，租約9年。地上物拆除作業預計8月完工，業者將興建平面停車場，提供158個小型車停車格，有助紓解當地停車空間不足問題。
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