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「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)的10%時程容積獎勵明年落日,內政部決定不展延;但正擬與各地方政府商討針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻,甚至取消限制,讓危老建築在時程容獎到期或條例落日後,能改為接軌都更案。
內政部透露,危老條例施行時間僅10年,預計2027年5月底落日,加上10%時程獎勵明年5月到期,讓不少房產業者擔心之後無相關因應措施;內政部正在研擬危老接軌都更各項方式,未來就算時程獎勵或條例落日,危老也可改走都更,甚至可獲得1.5倍容積獎勵。
改走都更 有更高1.5倍容獎
官員說,針對危老條例中的危險建物部分,在短期無法獲得地主、建物所有權人的百分百同意,而基地面積又無法達到各縣市都更劃定最小面積等雙重難題,近期將與各地方政府商討降低劃定面積門檻,不排除讓危老案接軌都更案時,可不受都更基地最小面積限制(都更最小面積為1000平方公尺、約304坪)。
政治大學特聘教授張金鶚指出,危老、都更出發點不同,危老案有急迫改建需求,是「危險」、而非「老舊」建物,而都更是改善環境的工具;若為了讓危老案能轉走都更,去降低都更,甚至取消最小面積限制,他並不樂見。 他強調,並不反對「小型」都更案,只是前提得具公共利益及公共建設規劃;目前不論是危老或都更,都是給容獎蘿蔔,卻沒有看到棒子,建議應制定部分罰則,才能更加速都更進度。
市場︰可增進都更意願
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,調降都更最小面積門檻,不僅可讓更多小面積老建物得以適用各項重建優惠,增加更新意願,也能讓部分整合困難的都更案,可加速送件、推動重建。 他說,這雖然不盡然符合都市整體發展、景觀等公共利益需求,但對於地主權益保障,或達成居住安全目標,將有一定的助益;對於不願參與更新的地主,或想以小吃大、用畸零地卡住開發的都更蟑螂,也可因此被劃出,降低都更案推動的不確定性。
國家住宅及都市更新中心推動公辦都更,其中台銀圓山、信義兒福B1-1、B1-2等三案,已在7月中旬完成公開閱覽程序,並預計舉辦地區說明會,7月31日就會正式公告招商,今年年底前可望完成招商簽約,為都更注入新活水。 國家住都中心表示,台銀圓山案預計投資額為36億元,預計採複合式商業使用,與周邊捷運圓山站、花博公園及台北數位產業園區結合。
兒福B1-1基地預計投資約9億元,提供幼齡及高齡照護等社福設施,分回部分優先做為中繼安置住宅。兒福B1-2投資額約10億元,將以商辦大樓或以企業總部型態進駐,吸引信義計畫區的產業能量跨越忠孝東路帶動附近地區再發展。 由於這三處基地已是台北市難見的稀有素地,招商成果值得期待,此波招商是國家住都中心首度推案,能否打造典範都更案,成為都更火車頭,也被寄予厚望。
根據住展雜誌調查,若以近幾年銷售的都更案估算,整合時間至少15年起跳,大台北屋齡逾30年老屋要花1400餘年才能全數完成都更。 科達機構房產研究中心經理于靜芳指出,都更案從整合、都審程序到後續興建、銷售,得花10、20年,主因除「1坪換1坪」迷思,還有都更拆遷、分配問題,及負擔稅賦沉重、容積獎勵誘因少等相關機制不完善;光是要通過所有產權人同意,就是極大的困難點,加上公權力多未能介入,都更申請案量就呈現年年遞減。
業者也無奈︰從未婚到結婚,等到小孩都上國中了 以近年新推出的指標都更案「忠孝詠吉」與「昇陽信義」為例,整合時間都15年起跳,前者是由上市建商長虹建設主導,董事長李文造曾公開說:「若早知道要整合16年這麼久,當初便不會做了」;負責此案的李文造兒子、長虹建設副總經理李耀民也說,他從未婚到結婚、到小孩都要升國中了,這個都更案才整合完成、推出。
住展雜誌企研室經理何世昌形容,台灣都更已變成一盤「珍瓏棋局」(意指難解棋局),大部分都卡在權利變換談不攏;在有限容積內,建商要有足額利潤才肯做,屋主要分回夠多的坪數才願參與,兩方都沒有錯,關鍵就是容積不夠分,雙方利益角力,注定都更是條漫漫長路。
商仲業者調查指出,租賃熱潮已從台北延燒至台中,去年台中七期市政商圈辦公租賃去化面積高達1.7萬坪,促使每月每坪租金均價從928元上揚至943元,增幅約1.7%,頂級商辦租金已站穩千元大關。 高力國際投資部執行董事黃正忠指出,台中商辦需求主要來自線上服務業者、軟體科技業、以及銀行保險業者,以及因為版圖擴及國際,需要相對體面及國際級的辦公室或是企業總部的傳統產業。 黃正忠指出,前兩三年,建商已嗅出台中商辦市場龐大需求,從2017至2019年新增供給逾7萬坪,目前光是台中七期新市政中心辦公室總供給面積逾20萬坪,但市場仍舊呈現需求大於供給情況。
以去年才興建完成的中信金控臺中金融大樓為例,短短6個月進駐率即突破五成,進駐產業包括中信金控集團中國信託、中信證券、台灣人壽、勤業眾信台中分所、愛齊科技以及優策資訊等,實際成交租金單價都在千元以上。 高力國際表示,台中除了企業門面升級、軟體科技業等辦公室需求外,美中貿易戰議題升溫,不少中部企業主將部分產線遷回台灣,在台灣設立研發中心,也激發出不少辦公室的需求,不論是買或是租賃需求,都相較過去暢旺。
臺南市政府今年度第一次農地重劃區抵費地及零星集中土地標售完成開標作業,此次共標售六十五標,其中二筆暫停標售,開標結果共標出廿二筆土地,標出總金額為九百四十六萬餘元,標出總面積約五千一百餘平方公尺。 地政局此次標售土地係農地重劃抵付重劃費用抵費地及重劃後零星集中剩餘地,按農地重劃條例施行細則規定以公開標售方式辦理,土地分布於七股、下營、六甲、新市、柳營、白河、安定、西港等八個已完成的農地重劃區,脫標土地週邊多種植稻米、玉米農作,得標人多為鄰近地區農民或鄰地所有權人。
地政局長陳淑美表示,市府透過農地重劃改善農業生產環境,調整土地結構,也開闢農水路,使各宗耕地均成整齊坵塊,直接灌溉、排水及臨路,有利於農民耕作及發展現代化農業,另標售所得價款將作為農地重劃區更新改善及管理維護之用,以改善農業生產工作環境,促進土地有效利用,發揮重劃效益。
近年釋出極為稀少的竹科園區廠房傳出法拍,去年因營運不善歇業的竹科LED廠富圓采科技,位於園區廠房遭法院查封,本月24日將以底價2.99億元執行二拍。 一般認為,竹科營業額連續九年破兆,又為全台最大的科技產業聚落,園區近年廠房供需吃緊,可望成為有擴廠需求科學園區廠商出手的標的。
據新竹地院筆錄顯示,富圓采科技位於新竹市園區二路的廠房,此次拍賣標的除總面積約2,799坪廠房建物之外,尚包括長晶爐、晶片表面分析儀、圓邊機等128件動產,均為作為藍寶石產業的生產設備,科學園區土地屬國有,拍賣的廠房建物租金為23.5萬元。 近年竹科園區廠商持續進駐,核准入園廠商超過520家,土地及廠房供需吃緊,新竹園區274公頃土地全數滿租,440個單位的標準廠房出租率達97%。
據悉,富圓采廠房上月以3.74億元一拍流標後,近期評估出手或詢問的科學園區合格廠商不少。 金融海嘯後,製造業景氣榮景不墜,據寬頻房訊統計,自2010年以來新竹科學園區也僅有五件廠房因廠商營運不善廠房遭查封拍賣,且在拍賣市場一有釋出,幾乎都被園區同業接手。
寬頻房訊發言人徐華辰表示,觀察自2005年近十餘年來,屬於國公有土地的科學園區、工業園區及加工出口區的廠房地上建物拍賣釋出共有72件,以2015年為分界點,在2014年以前每年多有6~7件,不過自2015年迄今合計僅有10件,每年平均不到3件,反應出低利率環境與製造業、科技景氣熱絡。
財政部最新預告都更投資抵減相關辦法修訂草案,出資協助公辦都更的民間企業,相關支出可在一定比率內抵減營利事業所得稅額。若都更案在主管機關核定的預定期限內完成,公司可抵減支出的20%;期限後五年內完成可抵減10%;期限後逾五年完成則可抵減5%。這是配合《都市更新條例》修法而新修訂的辦法。本次都更條例修法重點之一,就是特別增列「政府主導都市更新」專章,盼強化公辦都更量能,讓公辦都更作為領頭羊,帶動都更2.0。
也因此,都更條例第70條明定,出資並協助實施公辦都更者,實施都更支出可適用投資抵減規定,希望藉由這項租稅優惠,為公辦都更導入民間資金及力量,打通任督二脈。 依財政部預告的「股份有限公司組織之都市更新事業機構及協助實施者投資於都市更新地區適用投資抵減辦法」,將出資挹注、協助公辦都更者納入投資抵減租稅優惠適用對象,藉此增加誘因、吸引民間投資。
草案規定,出資並協助實施者可依都更事業計畫完成年度,依規定抵減應納營所稅額,計畫在主管機關核定預定完成期限內完成,可抵減支出總額的20%;超過期限五年內完成,可抵減10%;超過期限逾五年才完成,只能抵減5%。 若當年度不足抵減,可在往後四年內抵減。每一年度抵減總額,以不超過當年度營所稅額50%為限,但最後年度抵減金額不在此限。
申請投資抵減企業,須在都更事業計畫完成一年內,檢附實際支付費用證明文件及主管機關的成果備查函,申請核發投資抵減證明。 舉例來說,國家住都中心推動公辦都更,近期就有台銀圓山、信義兒福B1-1、B1-2基地等三件關鍵都更案將招商,參與投資廠商投入都更的相關費用,例如規費、建築設計費、公聽會費用等,都可以用來抵稅。 草案也明定兩大但書,若都更事業計畫或證明文件有虛偽不實,或是未依核定的都更事業計畫執行,將無法核發投資抵減證明。
國內不銹鋼大咖大成鋼集團再併購,近期已收購國內老牌窗簾品牌隆美窗簾48%股權,預計一年內持股過半,除了要替目前旗下百葉窗品牌百麗樂增加銷售通路外,也要搶進窗簾市場,壯大版圖。 大成鋼是美國不銹鋼通路王,主要銷售不銹鋼品、鋁捲、不銹鋼扣件等,年營業額約800億元,但外界較少知道該公司以百麗樂布局百葉窗市場已經15年,內外銷都有。
據了解,初期大成鋼取得隆美窗簾48%股權,但金額公司並未透漏,唯大成鋼將實際主導隆美的經營,讓隆美成為大成鋼集團的一員,未來一年內大成鋼的股權比重將增至51%。目前隆美全台有72個據點,大成鋼投資主要是兩考量,一是替百麗樂強化實體通路,近一個月業績已提升五成,二是為大成鋼集團開闢窗簾家飾的全新市場。
大成鋼指出,公司生產PVC材質的百葉窗外銷美國市場有15年的時間,藉由大成鋼的美國通路,對應500家經銷商。但這個產品在台灣,卻沒有其他公司生產,過去累積投入的設備投資超過15億元,在台灣公司卻只有十個人透過網路銷售,銷售規模只有美國市場的百分之一。 適用於海島氣候的PVC材質百葉窗價格與調光簾相差不遠,但美觀與耐用度卻有不同,而且還有15年的保固,大成鋼認為未來潛力無窮。
於是與隆美窗簾的合作成為快速成長的最好機會,隆美全台100多個業務人員,藉由大成鋼原本的網路強項,加上隆美的實體通路,可望為大成鋼的百葉窗找到更大的商機。 從6月1日開始到6月30日,隆美窗簾加入大成鋼大家族之後,大成鋼百葉窗在台灣的銷售已經較前一個月成長五成,7月才半個月銷售量已經和6月一整個月相當,大成鋼預期隆美窗簾的百葉窗業務未來還會再繼續成長。 近期全台隆美窗簾的店招都會全面改變,宣示加入大成鋼的集團。
據了解,目前隆美一年營業額約5億元,未來整併後,除了大成鋼既有的百葉窗可望藉由隆美窗簾的實體通路結合原本的網路銷售可以快速帶動銷售。大成鋼也因為併入隆美窗簾,使集團事業進一步往窗簾和家飾產業發展,大成鋼並認為,增加百葉窗的業績已經使得隆美的營業規模逐漸提升,大成鋼的團隊也準備開始為隆美原本的窗簾業務也設計出具備效率又易於管理的系統,可望協助隆美提升獲利能力。
藍天電腦(2362)持續活化集團資產,位於日本東京市蛋黃區的三幢住商用不動產,以總金額逾137億日圓售出,估處分利益近14.73億日圓(約合新台幣超過4億元),預計第三季入帳貢獻獲利,預計可拉抬每股盈餘約0.68元。 法人預期,藍天加速手上資產活化的進程,除可調節其負債比、有助未來規畫資金貸款外,亦將節省數億元的利息支出,對營運資金運用帶來效益。
看好2020年東京奧運效應,對東京市區房產價格有拉抬效果,並可趁此機會逢高出脫,藍天去年11月間董事會即通過欲進行資產活化標的。其中,位於東京蛋黃區內的三棟商用不動產大樓已於近日完整處分,總計達617.65坪的土地面積,建物面積合計4060.7坪,交易總金額近137.73億日圓,預估處分利益近14.73億日圓,將於第三季認列。
藍天表示,三棟不動產係2014年下半年於房地產價低點時購入,4年多來平均超過96%的出租率,已經替藍天每年挹注7、8千萬元以上的租金收益。 據了解,藍天原本規劃有機會取得台北雙子星聯合開發案之最優申請人資格、優先議約,因此本就準備加快資產活化速度,以備妥更充足的銀彈。
儘管目前台北雙子星因南海控股資金爭議而卡關,藍天及關係集團宏匯也尚未得知是否能遞補、取得第一順位資格,但藍天原規劃的資產活化仍將持續進行,以創造集團商場經營績效。 藍天已列入處分活化的標的,還有位於中國大陸北京的一幢商業大樓,因考量當地針對租金收益的課稅率偏高,藍天估將以7∼9億人民幣(約合新台幣32∼41億元)出售。
目前藍天含括旗下的IT通百腦匯及百貨商場經營的群光匯,在台、中兩地的商用不動產近35棟,總市值超過800餘億元。依藍天規劃的活化順序,將先以去化商辦大樓為主,接下來除了北京大樓外,還有百腦匯位於哈爾濱、青島及淄博等經營效益有限的通路賣場都將陸續處分,目標總額約達89.5億元。 另預計2020年針對中國包括大慶、北京、南昌、蘇州、惠州、錦州等地之商用不動產活化的總額目標,則約達133.25億元,累計在利息支出的部分也至少可節省高達15億元支出。推估近兩年內,藍天的資產活化目標總額超過200億元。
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