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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台灣經濟研究院25日發布6月三大產業營業氣候測驗點，製造業、服務業同步下滑，僅營建業持續走揚，不過營造業和不動產業看法分歧，主要受到美中貿易戰與國內選舉紛擾，賣方開價趨硬，致使購屋氛圍轉趨觀望，下半年不動產業者認為景氣轉差的比重大幅上揚。 經過台灣經濟研究院模型試算後，營建業6月營業氣候測驗點為97.81點，較5月的93.47點上揚4.34點，為連續第2個月上揚。
但營造業和不動產業者對於下半年市場看法不一，以營造業而言，因應總統大選在即，不僅許多重大公共建設計畫提前辦理，目前興建中的工程即將完工的量體也不少，加上不少廠商對於大型商辦投資很感興趣，進而使得營造業對於下半年景氣看好比例上升。至於不動產業方面，6都6月建物買賣移轉量較5月衰退13%，主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾，加上賣方開價趨硬，促使購屋氛圍轉趨觀望，使得不動產業者認為下半年景氣轉差比例增加，而這也反映選前房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大、房市供給壓力不減等現象。
總統大選前政策傾向不打房，上半年房價驚驚漲，住展雜誌25日公布最新市調，北台灣2019年第二季新成屋、預售屋成交價「漲多跌少」，其中雙北市、基隆上揚，台北市更來到2016年第四季以來最高價；其餘桃園持平，新竹、宜蘭則逆勢下挫。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣房價近兩年緩步向上，房價正朝歷史高峰逐漸回漲；但下半年因有選舉與經濟變數干擾，房價走勢偏保守看待。
調查指出，台北市第二季預售新案每坪平均成交價來到85.1萬元，季漲0.5萬、漲幅約0.59％；年漲每坪2.6萬、漲幅約3.15％。何世昌指出，台北市投資、置產需求升溫，第二季包括大安、北投、內湖區等漲幅較明顯。另新北市Q2每坪均價38.6萬，季漲0.1萬、漲幅約0.26％；年漲0.4萬、年漲幅約1.05％。 何世昌分析，目前雙北市房價已來到近年相對高點，尤其台北市房價已追平2018年第四季、是2016年第四季以來最高價；新北市第二季房價則是2017年第四季以來新高。
此外，基隆房價第二季漲到每坪21.1萬，刷新歷史新高；年漲1.5萬、年漲幅約7.65％。何世昌分析，基隆房價創下統計以來新高，主因是今年推出新案開價偏高，導致平均房價居高不下，不過有價就沒量，在地客不買帳，外來的台北客又稀少，因此買氣清淡，房價面臨有行無市。
桃園第二季新案房價為每坪22.7萬與第一季持平，年漲0.5萬、漲幅約2.25％。新案開價普遍較平實，已鮮少漫天喊價，在部分需求強勁、價格合理的區域買氣活絡，例如龜山A7重劃區、蘆竹南崁、中壢內壢等市況都不差。 新竹第二季新案每坪約22.6萬，季跌0.3萬、跌幅1.31％；與去年同期相比持平。宜蘭第一季新建案房價已止跌反彈，但第二季逆勢下跌，每坪下挫至20.8萬，季跌幅約3.26％、年跌約3.7％，顯示房價還在下修。
最新市調指出，台北頂級辦公租賃總成本每坪平均6,445元，在亞太區32個城市中排名第18，專家預期2019年台北市A辦大樓租金行情可望上漲3.5％，挑戰十年來最大增幅。至於全球榜首，香港中環連四年蟬聯，每坪月租直逼3萬元、相當可租下台北市1間三房兩廳的住宅。
CBRE世邦魏理仕25日公布「全球頂級辦公室租賃成本」指出，全球商辦租金呈現穩步攀升，尤其香港排名全球第一高，2019年第一季每坪每月租賃總成本，包括辦公室租金、稅費和管理費等高達29,530元；至於台北市平均租賃總辦公約6,445元，是香港的21.8％。調查也指出，在CBRE追蹤的122個城市，有近七成、達85個城市商辦租金攀升，全球漲幅平均年增3.6％。 排名全球最貴的是香港中環，且是連續四年居冠。
調查指出，全球前十大最貴商辦市場中亞太區囊括六個，包括香港中環、香港九龍、中國北京金融街、中國北京中央商務區、日本東京都及印度新德里康諾特廣場。 台北市方面，CBRE指出頂級商辦租賃總成本較去年同期增加3.6％，每坪每月約新台幣6,445元，在亞太區32個城市排名中段班、名列第18，與前一年排名持平。
世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，受惠於跨國企業升級需求強勁，台北市A辦平均空置率連續五季下降，帶動租金水準攀升，2019年第二季每坪月租2,765元，年漲3.4％。其中信義計劃區、基隆路辦公商圈的頂級商辦去化順暢，第二季平均每坪月租3,428元，創歷史新高。
隨著永福樓、名錶Swatch、糖朝撤離東區，正臨忠孝東路第一排的店面租金也有所震盪，根據實價登錄揭露，原本台北市長參選人丁守中租下的據點，是跟大陸電商業者「京東物流」分租，在選後空置店面今年2月由日本保養品牌ORBIS承租，但分租價格卻崩跌25％，只是專家分析，其實「淨坪」並沒有下滑。2018年8月實價登錄揭露1筆東區10坪店面承租案，以每月租金21萬元承租10.9坪，換算每坪月租金為1萬9103元，承租方是電商業者「京東物流」，但沒想到京東僅8個月就撤出東區。
京東承租的店面與一旁分租給丁守中競選據點的店面為同一權狀，今年2月由日本保養品牌ORBIS承租，但實價登錄揭露，26.1坪空間、每月租金37萬元，換算每坪租金暴跌到1萬4310元，相較一旁原「京東物流」承租的租金，等於暴跌了25％。
不過，PwC普華國際不動產總經理田揚名分析，2間店面都有騎樓，若以「淨坪」來看，京東的淨坪租金約2.2萬元，而ORBIS承租的空間在轉角，屬於雙騎樓又有樓梯，換算下來每坪淨租金2.3萬到2.4萬元，其實並沒有跌價。 田揚名認為，東區店面租金售價的確處於震盪階段，不同房東持有店面長短、資金狀況不同，也會影響是否降租金，這也是會出現部分降租、部份寧可不租，也要維持租金的兩極現象。
台北市南港超級大案「世界明珠」預計於近期搭建接待中心，並將於年底開賣。聯合報報導，台灣房屋表示，近年南港國家會展中心、流行音樂中心等重大公共建設逐步到位，南港房市需求回溫，待世界明珠正式開賣，可望為南港房市增添更多話題性。
「世界明珠」原為南港輪胎南港廠，歷經多年土地變更、都審、請照等程序，於今年取得建照，已確定由中鹿營造及華熊營造負責營建工程，將興建6棟住宅大樓、2棟辦公大樓與商場，總銷預計逾千億，預計於近期開始搭建接待中心，年底開賣。
台灣房屋南港經貿園區特許加盟店店長黃柏鈞表示，南港近年適逢房市修正，市場回歸基本面，但受惠於區域利多建設持續的動能，加上台北市蛋黃區由於房價影響，部分自住買盤外溢，預期未來南港將會呈現價穩量緩增的走向。
黃柏鈞指出，南港有4鐵共構南港車站，鄰近南港展覽館站，為文湖、板南線交會站，至內科也相當方便，此外，與中山高、北2高、環東大道聯通，交通機能便利。目前南港大樓平均成交行情約在60至65萬間，區內多為大樓新屋及屋齡10年內的產品，以3、4房為主。
黃柏鈞補充，與北市蛋黃區比較，相同價位能於南港購入更大居住空間，對於在信義、大安及內科或南軟就業的購屋族來說，以同樣價格換取更多空間及減少通勤時間，可說是相當划算。未來南港還有多項重大建設規畫、興建中，包含南港轉運東站將招標；三井LaLaport南港也已動工，將可為南港帶入更多消費人潮及提升生活機能。
老年化與少子化社會來臨，新光金子公司新光人壽規劃的出租式住宅「新板傑仕堡」三棟樓進度出爐，其中A棟月子中心下周開幕，B棟出租式樂齡宅年底前開幕，將與新光醫院、新光保全等合作，C棟旅館則預計明年登場，合計三棟建物開發面暨3,120坪，市場推估每年租金約2.8億元。 B棟出租式樂齡宅的租金雖然尚未對外公布，對於市場傳出最少月租8萬起跳，新光內部仍在討論階段，但據了解，將會搭配新光吳火獅紀念醫院SKMC金卡會員服務等等，以及不同房型等等再做最後討論，最終結果將在年底前出爐。
目前B棟出租式樂齡宅共有174間，分三種單位，包含逾130間兩房房型、包含公設約40坪，以及34間的一房房型、包含公設約30坪，及兩間最大房型約60坪等。 新板傑仕堡邀請專業食療餐廳銀廚，提供現做的星級飯店餐食，符合高齡長者健康及營養需求，租客入住後三餐享有頂級「黑卡級服務」。
出租式樂齡宅預約資格包含65歲到80歲以內、新光資深保戶、新光退休員工等等，由於新板傑仕堡座落位置佳，距離捷運板南線新埔站以及三鐵共構板橋站約700~800公尺，是雙北市近年大型多功能開發案，吸引市場目光。 下周正式開幕的A棟頂級「璽悅坐月子中心」，主打五種房型，坪數從9坪到22坪不等，9坪有41間、11坪六間、13坪四間、15坪三間、22坪為一間，每日入住費用目前最低為8,800元起跳，最高達19,800元。
高雄的中山路及博愛路南北貫穿高雄，堪稱高雄市最重要的中軸線，而過去高雄市的蛋黃區在南高雄的三多商圈，但近10年北高雄崛起，漢神巨蛋商圈成為新的市中心，而漢神巨蛋旁的博愛路也成為店家擠破頭想搶進的燙金門牌。 不過仔細看看博愛路靠近漢神巨蛋的大型店面，幾乎清一色是餐飲業，更特別的是，這些餐飲業幾乎都是從台中起家的知名品牌。包括台中起家的赤鬼牛排，就設點在博愛二路、明華一路口，而輕井澤集團同樣是來自台中，在漢神巨蛋周邊就有輕井澤鍋物博愛店、茶六燒肉堂博愛店。
其中茶六燒肉堂博愛店位於博愛二路、明誠二路口，三角窗非常醒目，據了解該店面土地就有185坪，租金更是達到每個月100萬元。要負擔這樣的店面壓力豈不很大？但信義房屋明華博愛店專案經理王韋翔表示，去過該燒肉店的民眾一般都給予高評價，而且每天都可以看到排隊用餐的人潮，加上位置吸睛，對於連鎖餐飲集團來說應該是非常划算。
而赤鬼牛排同樣承租三角窗店面，不過坪數較小，該店面土地134坪、建坪333坪，住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰表示，周邊的租金行情約每坪2000元，因此合理推估赤鬼牛排的店租約在50~60萬元。而同樣位於博愛二路的輕井澤鍋物博愛店因為不是三角窗店面，而且據了解該店僅承租土地，地上物是餐廳自建，因此租金較低，約在40萬元以內。
不過高雄的精華蛋黃區都是台中餐飲集團進駐，是希望將博愛二路改造成高雄的公益路嗎？王韋翔認為難度較高，因為博愛二路路幅寬、車潮多、車速快，停車位也不好找，不太可能全面性改成如同公益路的餐飲商圈。
龍頭銀行台灣銀行危老重建及都更動起來。除了力拚民間的都更及危老重建業務之外，家大業大、土地資產雄厚的台灣銀行也已挑出自家行舍來進行危老重建，目前台銀旗下已有四處行舍入選，包括台北的南門分行、經研處、公庫部，以及離島的馬祖分行等四大行舍。 據了解，原本板橋分行也在評選之列，但由於未達到耐震安全度要求必須重建的標準，因此最後以上述四處行舍進行危老重建定案， 其中，南門分行、經研處、公庫部，分別位於南昌路、中華路、延平南路的台北市中正區、博愛特區等優質地段，坪數分別接近300、500、800坪，相當有開發價值。
台銀對危老重建及都更可說火力全開，若以貸款金額來看，台銀在八大公股行庫裡，已把危老重建與都更業務量作到在八大公股行庫排名第二，僅次於不動產專業銀行土銀。根據台銀最新統計數據，截至23日止，都更及危老重建案的核貸總金額已從5月底的460億元，增至突破500億元，其中撥貸餘額已超過220億元。
台銀主管指出，台銀三年前成立都更金融小組，同時設置總經理出任召集人、各部處經理為小組成員的都更服務平台，由總行出動找案子，而非以從分行進件為主，也因此能帶動整體績效。 台銀主管指出，危老重建由於地坪較小，一般大多在50、60坪左右，因此比起都更的整合難度較少，且有相當的容積獎勵，相對已成為現在進行重建案的主力。而由於雙北市危老建物在全台可說最多，因此台銀在推動危老都更以雙北市佔絕大多數，根據台銀最新統計，目前占比已超過九成。
房市買氣上半年逐月增溫，根據中央銀行公布6月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額及建築貸款（土建融）餘額，各為7.143兆及1.953兆元，雙創新高；尤其年增率各為5.29％、10.16％，分別是97、82個月新高，反應房市持續升溫。 根據央行統計，6月房貸及土建融餘額月增各有431億及287億元，維持近年相對較高水位，且與去年同期相比，房貸年增率逐月上揚，至於排除農曆年2月工作天數少的季節因素，土建融年增率同樣逐月上揚，代表不論是買方及供給側建商，進場意願呈現節節上揚走勢。
央行總裁楊金龍日前也提出看法，認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關。 銀行房貸主管表示，房市這波榮景可追溯自去年11月，九合一選舉結果抵定後買方意願明顯升溫，今年三二九房市檔期建商也相對積極，反應在上半年的房貸年增率逐月向上，建商建築貸款與週轉金需求也衝高，餘額續創新高。儘管台商回流效應，以商用及工業用不動產會較明顯，住宅部份相對平穩，「但氣氛上就是會帶動整個房市，可說已不僅回溫，而是轉熱」。
央行統計顯示，6月底房貸餘額已連續29個月創新高，年增金額3,589億元，年增率5.29％，連續三個月位在5％以上的高水位。央行官員說明，房市目前幾乎都屬自住需求，占比約85％，加上過去的建案陸續交屋，均推高房貸餘額，「近兩年來房市復甦，與房價變動小及利率低有關」。 上半年土建融累計增加也達1,801億元，年增率10.16％，連續30個月為正數，更創2012年9月以來新高，睽違六年多來首見兩位數成長。
銀行房貸主管強調，土建融增幅擴大趨勢，代表建商對房市穩定成長有信心，尤其看好這一波台商回流的商機，推案態度轉趨積極，餘屋去化的周轉金需求同步增加。如果台商回流持續發酵，預料下半年房市仍可望有好表現。
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