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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北市公共設施保留地超過800公頃，若全面向地主徵收必須花2兆元天價，北市府今年6月首次動支5億元「容積代金」標購公保地，近期將公告第二波標購，不過傳出北市府擬鬆綁參與標購門檻，取消「持有土地5年以上」限制，遭質疑不公平。
明年適逢總統大選，外界質疑選舉年大規模買地，台北市都發局長黃景茂解釋，市府遲遲未取得公保地，讓地主感受財產受損，去年市議會三讀通過「北市容積代金基金收支保管及運用自治條例」，可以運用容積代金標購公保地，並非選舉考量。
早年政府把民眾土地畫為道路、公園及學校等公共設施，卻長年未開闢或徵收。據統計，台北市公保地約811公頃，若全面徵收需要2兆；北市府2014年設立容積銀行，讓建商繳代金換容積、爭取更多樓地板面積，北市府把代金用於取得公保地。 北市府今年6月首次動支5億元容積代金標購公保地，地主出售的土地，必須是台北市境內道路、公園、綠地、廣場及兒童遊戲場用地，且持有5年以上；最終標購結果出爐，僅花了約3.6億元。
近期北市府內部討論，有官員提到解除「持有土地5年以上」限制，研擬相關修法，黃景茂表示確實接獲陳情，希望市府放寬，但這涉及修訂自治條例，必須經議會三讀通過。 黃景茂指出，之前市議員建議，容積代金標購公保地，應優先考慮遲遲未被徵收的地主，而非近期被搜刮的公保地，若刪除持有土地年限的條件，有可能產生不公平問題，等第二波標購後再議，至於第二波標購規則將跟第一次標購相同，近期對外公告。
建商爭地、製造業擴廠，二大動能帶動二年多來土地市場交易持續飆升！自2017年以來迄今，已有超過3,000件的億元土地交易，以土地各「地段」分布來看，桃園龜山區善捷段以36件居冠，台南安南區國安段、新北三重區仁信段也都有超過30件居次，顯見這一波桃園A7、台南九份子、三重仁義三大重劃區土地交易動能，全台最為強勁。
據屋比房屋統計，全台億元土地交易在2016年時僅823件，但2017年1,256件、去年更達1,397件，二年來成長七成，在這二年的全台購地潮中，除了上述三個地段外，包括新店央北重劃區的斯馨段、桃園中路重劃區的中路二段、中路三段、龜山A7重劃區及其周邊的樂捷段、興華段，新竹金雅重劃區的金雅段，同屬台中北屯單元12的竹興段、文北段，高雄三民區中都重劃區的新都段，都有超過20件億元級土地交易。
不僅建商在開發住宅及商業的重劃區土地熱度高，企業在工業建廠的各大工業區交易也相當熱絡，如嘉義鹿草馬稠後段、彰化鹿港上林段與台南安南科工段，都有逾20件的億級元土地交易，顯示馬稠後產業園區、彰濱工業區、台南科技工業區等，中南部地價相對較低的工業土地需求強勁。 若以土地的交易金額來看，這一波購地潮中，全台億元土地交易金額逾百億規模的五個地段，全數位於新北、桃園，龜山樂捷段、善捷段分居一、二名，新店斯馨段、新莊副都心段與三重仁信段居三至五名。
科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，近年大型土地交易量大多數均屬土地供給量大的新興重劃區，具開發規模、近捷運、具河岸公園景觀的土地，能創造推案房價。 例如，全台最熱的桃園龜山A7重劃區樂捷段、善捷段，大型土地二年多來交易合計逾350億元，大型建商獵地推案，加上產專區吸引科技產業、中華郵政、台商回流設廠等買地進駐，推升土地交易大增。
今年一線豪宅、新豪宅話題不斷，據悉，大安區「敦南寓邸」6月單月狂銷十戶，一戶約在2億元左右，全數尚未揭露，買方背景多為海外回台的台商；房仲業者指出，在近年價格盤整過後，部分台商手頭上資金充沛，認為修正已達滿足點，紛紛出手購置豪宅。 此外，同樣位於大安區的「和平大苑」，今年以來順銷17戶，同樣備受台商及企業主的青睞，也是今年以來一線豪宅銷況的資優生。在前一波價格修正過後，2018下半年開始，高資產族出手意願提高，像是大安區豪宅「敦南寓邸」，今年6月單月狂銷十戶，但全數尚未揭露，不過，該案也因此進入倒數八戶銷售階段。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，因天后蔡依林看屋而聲名大噪的「敦南寓邸」，共計50戶，地上27層，其身價設定高樓層每坪約在140~150萬元，中低樓層則在120~140萬元。據了解，該案一戶約在2億元左右。 由於其價格在新豪宅中相對實惠，不少名人已購置入住，包括藝人張震、台鈴SUZUKI集團、仁寶等企業主，今年再增阿瘦集團生力軍，貴氣逼人。 據悉，今年6月「敦南寓邸」單月狂銷十戶佳績中，其中兩筆交易一次購置二戶。
業界人士指出，「敦南寓邸」在這波新豪宅供給價格相對實惠，受到買方青睞，雖然隨著銷售進入尾聲，業主惜售態度價格轉硬，但仍不影響買方陸續出手，至於買方背景多數為海外回流台商，以及科技業、服飾業等企業主。 住商不動產企研室經理徐佳馨分析，由於相較於房價高點，台北市房價下修逾一成，過去膨風的豪宅價格也走過修正期，讓買方進場意願增加，連帶讓高端豪宅買氣增溫。 而對這些買方來說，原本就存在置產及換屋需求，而優質豪宅原本量就不多，自然體質優的「真豪宅」、「新豪宅」較能吸引資金進入。
台南市興建社會住宅困難重重，市府目前採取與國防部合作方式，藉眷村改建取得社宅，預計在111年後約有500戶，台南市府表示，南部因租金低，如果由市府自建，財務很難平衡，不只台南興建困難，中南部各縣市的情況都差不多。 台南市府都發局公布將在北區小東與北門路口，興建350戶社會住宅，大約112年完工，此外，也與國防部合作，將在永康區忠孝路旁的精忠二村與仁德區的二空新村眷舍合辦都市更新，市府藉此無償取得約150戶社會住宅。
都發局表示，中南部租金水準低，興建只租不賣的社會住宅雖是國家政策，但施行上困難度很高，以目前計畫中的小東、北門路口社宅，地段非常好，但未來恐仍入不敷出。 都發局說，該案總經費約15億，雖爭取到營建署9億7千萬元補助，未來只要自償5億多元，但以出租8成、每坪租金500元計算，30年都無法達成財務平衡，而房子經過30年後，可能已經老舊租不出去，回收更困難，無法像北部以財務平衡的方式興建。
市府為了興建社會住宅想盡辦法，之前還曾盤點老舊公有建築，清查出29處共約百戶，但因房舍老舊，必須整修才能出租，與新建相比實在不划算而作罷。 都發局表示，老舊眷村都更重建，原本就有回饋社會福利部分，市府可藉此免費取得社宅，是目前南部最可行方式之一。
高雄市也以此方法取得社宅，台南市目前規畫中的精忠二村與二空新村地段佳，精忠二村鄰近東台南都會區、大灣交流道及永仁完全中學，二空新村靠近南台南站副都心，預計出租的狀況都不錯。 另外，還在洽談中的平實營區都更案也是眷改，市府預計可取得350戶，由於該區是「精華中的精華」，目前土地標售中，預估每坪市價百萬元以上，都發局表示，希望未來台南社宅可以有不同出租對象，不一定都是弱勢，也可以是針對年輕家庭做不同規畫。
中國大陸對陸客來台自由行下禁令，陸客團配額也大減，嚴重衝擊飯店業營運，掀起飯店轉售潮，影響所及，已有銀行限縮對飯店業融資，甚至連飯店轉售要以建物不動產作為擔保貸款，銀行也未必肯承作，令業者跳腳。
大陸突如其來的大動作令觀光產業猝不及防，而飯店轉售熱潮也再升溫，有房仲業者發布統計，指待售飯店間數7月超過200間，年增六成，交通部觀光局資料顯示，觀光旅館住房率從2013年70%，去年底降到63%。
觀光產業景氣受創連帶影響銀行授信態度，最近有飯店業者抱怨，即使找到買主，買主要向銀行作擔保借款，銀行也不肯，交易談好了，卻無法完成買賣。 據悉，被飯店業者點名的銀行，包括兩家上市金控旗下銀行，一家股票上市銀行，一家公開發行的銀行。
銀行業者不諱言，這兩三年持續關注飯店產業，對於飯店業者增貸或續借都較保守，現在大陸連下觀光禁令，若客源以陸客為主的業者，銀行自然敬謝不敏，即使轉售飯店案已談好買家接手，由買方做擔保借款，銀行也會看被賣的主體為何營運不善，如果只看到有不動產作擔保品就放款，「銀行豈不是像當鋪？」 被飯店業者點名的公開發行銀行高層指出，去年因為放款高雄地區飯店出現呆帳，好不容易因為高雄市長韓國瑜上任解套，得以回收債權、順利下莊，幸未發生打呆侵蝕獲利情形，基於風險承受考量，他們確實已對飯店產業授信喊停。
獨立上市銀行高層指出，2016年換黨執政，兩岸關係轉差，他們對飯店業就採總額管制，壓低對飯店產業授信餘額，三年來飯店業放款餘額占該行產業授信比重，才退出前十大，現在又有陸客不來問題，基於保守穩健原則，對飯店業授信餘額只會減少不會增加，要有舊額度空出才會承作。
金控旗下銀行高層表示，對飯店業放款沒有全面暫停，但對個案調控，若是借款飯店大股東實力堅強、有集團背景，或是連鎖系統、品牌強，較有可能評估放款，目前手頭上還有個案在評估中，而客源以陸客為主的，就盡量不碰，因此買其他飯店的業者來融資，也要看其營運計畫與潛能。
台開集團攜手全球知名酒店品牌宜必思（ibis）合作，將在花蓮打造「新天堂樂園2」，可望吸引ibis全球一億多個會員客群入住。 新天堂樂園2旅館採積木旅館概念設計，應用3,675個三米立方模組打造而成，占地約3,173坪，總樓板面積達1萬2,630坪，地下一層，地上十層，樓高近50公尺，房型坪數11.4坪－22.8坪，1－2房，最低投資總價399萬起，預計將在2020年年底完工，並且在2021年初試營運。
台開花蓮「新天堂樂園 2」旅館也採分享經濟制，可投資、可買可租，有平台可做入住分享（一年有30天住宿券），年投報率約10％左右。同時與宜必思酒店全球一億多個會員與全球旗下2,051個ibis酒店連結，如巴黎、蘇黎世、上海、新加坡、雪梨、東京與首爾等城市，可望吸引ibis會員客群入住，預計飯店運營後，將帶動附近1,000家以上商家運營。 住商不動產忠孝統領加盟店王敬紅經理表示，台北市的投資型不動產，要能吸引投資客下手的，除了地點較佳外投報率也要2％以上，到了中南部5％以上的投報較能吸引客戶。
花蓮有東台灣特有的好山好水好環境，加上交通建設持續發展中，花蓮市區五、六年前中古大樓房價每坪約12、13萬元，但目前新建大樓開價每坪逾26－35萬元，成交單價也達25萬元以上，一戶買下來總價800－1,000萬元成常態。台開推出新天堂樂園2，以年投報率約10％左右（一年有30天住宿券），總價帶不高，可投資享受獲利亦可享受花蓮好山好水，這種創新的銷售方式，值得北部投資客關注了解。接待中心：花蓮縣吉安鄉華北二路6號，洽詢專線：（02）2313-1553，官方網站：https://www.tldc.com.tw/。
輸出入銀行融資及保證雙管齊下，助陣台商進軍東協營建工程。根據輸出入銀行的最新統計，在保證業務方面，合計出口及海外營建工程保證，今年上半年依序由越南、菲律賓、印尼等東協三國拿下前三大，其中尤以在這些國家的基礎建設營建工程保證最受矚目，也展現輸出入銀行助陣營建業者南進開發基礎工程建設新商機的成效。
除了保證業務，輸出入銀行同時透過融資，來協助營建業者在開發海外基礎工程建設業務時所須的資金援助。 根據輸出入銀行的最新統計，輸銀今年對出口和海外營建工程的保證業務，光是今年上半年已作到約當台幣28.4億元，已等於去年全年的業務量，年增率高達一倍，其中東協國家的占比和2019年相較，集中度更已超過98％。 輸出入銀行理事主席林水永指出，協助國內大型營造廠商南進開發基礎工程建設的商機，也是輸出入銀行在新南向政策上協助廠商開發南進商機的重點。
輸銀主要是以提供海外營建工程的融資及保證為主，一方面結合國發基金所提供的資金，來進行對廠商的海外營建工程融資，另一方面也協助開立廠商所需的保證，讓廠商在爭取海外工程業務時能符合最起碼的財務強度要求。 林水永分析，目前國內廠商參與海外包括捷運、電廠等基礎建設營建工程的商機，除了爭取統包商資格，另一種形式則是在其他國家的大型廠商得標作為統包商之後，爭取出任其「分包商」的資格，而輸出入銀行在這兩種參與方式，均能提供國內廠商爭取參與海外營建工程所需要的保證業務援助。
由輸銀目前最新的統計數據及協助台灣廠商開發海外基礎工程建設商機的領域來看，台灣營造廠商在海外的表現的確愈來愈活躍，特別是在新南向國家的基礎工程建設需求大，也有更多台商表現的空間。 林水永舉例指出，台灣廠商在越南、印尼、菲律賓、緬甸、印度等新南向國家營運工程參與相當活躍，這些營運工程項目已包括了胡志明市的捷運系統、菲律賓電廠、緬甸的廠辦大樓、孟買的捷運及印尼的發電廠工程。
紐約州自7月起調漲豪宅轉讓稅率，儘管稅率增幅不大，但依舊吸引大批富豪趕在6月完成交易，推動紐約市豪宅銷售在6月創下史上新高。 紐約市豪宅銷售總額在6月突破48億美元，是2003年市政府建立線上房市資料庫以來最高紀錄。無論是價格在200萬美元以上的紐約市豪宅，或是1千萬美元及2,500萬美元以上的豪宅，銷售量都在6月創新高。
紐約市在6月一共有673筆成交案的成交價在200萬美元以上，其中351筆都是在6月最後一周完成交易，可見日子越靠近7月買家越心急。光是6月最後一周的豪宅成交量就贏過歷年來許多單月成交量，足以顯示7月增稅的影響力有多驚人。 事實上，7月起針對豪宅實施的新轉讓稅率稱不上太高，例如總價200萬的豪宅須負擔0.25％稅率，相當於5千美元稅金。總價2,500萬美元以上的豪宅須負擔3.15％稅率，對購買豪宅的富人來說只是零頭小錢，但省錢心態依舊讓買家趨之若鶩。
房地產經紀公司Nest Seekers International主管斯韓特（Ryan Serhant）表示：「紐約房市多年來缺少的就是一股搶購熱潮，現在突然間買家都急著成交。」他領導的團隊在6月締造最佳單月業績，成交總額高達1.6億美元。 資料顯示，6月紐約市共有16筆成交案是價格2,500萬美元以上的頂級豪宅，數量創下史上新高，且相當於同價位豪宅歷年單月平均成交量的7倍。這16筆成交案當中有5筆都是趕在6月最後一周完成交易，因為價格愈高省下的稅金愈多。
參與6月這波紐約豪宅搶購潮的買家不乏美國富人榜上的名人，例如亞馬遜執行長貝佐斯（Jeff Bezos）就在6月買下一間總價5,160萬美元的高級公寓閣樓。知名對沖基金經理人法爾康（Philip Falcone）也在6月買一棟總價7,710萬美元的獨棟豪宅，省下超過220萬美元稅金。
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