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房仲統計雙北市各行政區公寓和華廈大樓房價,台北市信義區價差最大,公寓比電梯住宅便宜二成七,1坪便宜20萬;新北則以林口區價差最大,公寓均價一坪17萬元,比大樓便宜26%、6萬元。
永慶房屋表示,相較去年,雙北市今年整體公寓和大樓房價有拉近趨勢,以信義區來說,去年公寓比大樓每坪便宜25萬,今年拉近到20萬元;價差排名第二的士林區,去年相差18萬,今年也拉近至約14萬元。
主要是危老題材發酵,今年購買公寓的民眾,大多選擇市中心產品,市中心公寓房價高,拉近和大樓差距。另外,由於房價回穩,部分地區甚至上揚,市區電梯大樓尤其明顯,許多民眾購買外圍較便宜電梯住宅,也讓公寓、大樓價格拉近。
根據永慶房產統計實價資料,今年上半年,北市公寓以大安區均價一坪67萬最高,其次為松山、中正,信義區每坪54.5第四,中山區54.4萬第五。 北市電梯大樓也以大安區最貴,一坪達81萬,為北市唯一8字頭,其次為信義區74.6萬,松山區72萬、中正區70萬元。
以公寓和電梯大樓來比較,信義區一坪相差20萬元,公寓比大樓便宜27%,價差最大。其次為士林區價差25%,一坪相差14.3萬元,內湖區價差23%,一坪相差13萬,排名第三。 價差最小的則是文山區,公寓均價每坪約39萬元,大樓約45萬,公寓僅比大樓便宜一成四。另外中山區、松山區、中正區、大安區公寓、大樓價差也都在一成多,不到二成。
新北市部分,林口區價差26%最大,主要是林口電梯大樓今年成交集中在重畫區,為林口高價區,比起舊市區公寓,一坪多有6、7萬元價差。泰山價差24%,淡水價差22%排名二、三名,也都是因為當地公寓位於舊市區,但目前房市以重畫區、鄰近捷運站的物件交易較熱,區內大樓都是相對高價,因此價差較大。 新店、新莊、中和、蘆洲等公寓、大樓價差相對較小,,主要是公寓多成交在商業發展較成熟的市區,大樓則以相對平價社區交易較多。
近來房市回穩後,不時有民眾上網詢問,在台北買房,買公寓還是大樓好? 房仲業表示,公寓公設比低,目前同一地區,公寓至少可比大樓便宜一成五以上,不用繳管理費,是公寓三大優勢,但公寓也普遍有屋況差,無人管理、爬樓梯不方便等缺點。 大樓則相反,除了有電梯,也大多有管理。選擇買公寓或大樓,可從預算,需求做衡量,購買合適的產品。
市調機構統計,台北市目前銷售中的「億元級」豪宅建案總計有40案,以大安區最多,達10案,相當於每平方公里便有0.88案億元豪宅,為北市12個行政區中密度最高,堪稱「天龍國裡的天龍區」,其次則是信義區、中山區各有8案。 根據住展雜誌統計,北市12個行政區的「億元級」豪宅分布,依序為大安區有10案,信義、中山區各有8案,中正區有5案,士林區有4案,內湖區有3案,以及松山區有2案。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然台北市許多行政區都有新的億元級豪宅冒出,但大安區仍穩居台北市豪宅的龍頭區,地位難被取代。 大安區不僅億元級豪宅建案數量最多,豪宅密度也是最高,目前該行政區正在銷售中的建案合計有17案,其中高達10案便是「億元級」豪宅,佔比近6成,至於,該區億元級豪宅中,最低每坪平均開價為145萬元,若以平均月薪5萬元推算,即便雙薪家庭的年收入也負擔不起一坪。
至於,億元級豪宅密度位居第2的信義區,每平方公里有0.71案億元級豪宅案在銷售,億元級豪宅多數集中在信義計畫區內,以目前信義區銷售中建案共有16案,億元級豪宅案共有8案,豪宅案比重為5成,稍遜於大安區。
海砂屋重建牛步,台北市政府昨表示,19處已公告列管「須拆除重建」的海砂屋,將畫為「迅行劃定更新地區」,降低提送都更事業計畫門檻,所有權人同意比例僅需1/2,並享有最高10%時程容積獎勵,估計有1000餘戶受惠,盼增加重建誘因。
針對新措施,OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱認為,這次調整算明確宣示,但海砂屋能重建早重建了,政府以往就一直釋誘因,但關鍵仍在於整合,除畫定「迅行劃定更新地區」,北市府應思考是否自行擔任實施者,推動公辦都更。
彭揚凱指出,海砂屋既被列為拆除重建,可能有危險之虞,當整合到一定程度,仍有不同意戶時,公權力就該強制介入、甚至拆除,畢竟海砂屋的容獎已經很優渥,能談成早就談成了。 北市府統計,目前全市公告列管的海砂屋共57處、3242戶,其中48處屬於「須拆除重建」。
但截至今年8月5日,仍有20件「須拆除重建」的海砂屋尚未進行重建或都更,重建進度根本是零。 都更處表示,20處「須拆除重建」的海砂屋,型態多為公寓、電梯大樓,考量所有權人整合較困難,除1處位於山限區海砂屋不適合都更外,其餘依「都市更新條例」,共畫定成19處、約4.56公頃的「迅行劃定更新地區」,其中以士林區7處最多。
都更處說,一般常見「自劃更新單元」,土地及建物所有權人同意比例需4/5,才能提送都更事業計畫,而政府主動畫定「迅行劃定更新地區」,僅需1/2同意,大幅降低門檻。
另外,中央今年5月公告「都市更新建築容積獎勵辦法」,都更處說,「迅行劃定更新地區」的時程容獎,前5年享有10%、後5年降至5%,相較於「自劃更新單元」7%及3.5%,這次政策算是降低審議門檻、提高容獎誘因。
高市府地政局今(22)日公告今年第3季開發區土地標售,共計18標19筆建地,其中,中都重劃區精華地被市場高度矚目,預訂9月18日開標,合計總底價為15億9,271萬950元。
市府地政局指出,中都重劃區位於愛河中游區域,鄰美術館特區及農16,擁有廣達12.6公頃的中都濕地公園、愛河美景、中都磚窯廠古蹟及多處公園綠地,發展潛力受不動產業界肯定。
本季推出1標2筆住四用地,合計面積約834坪,臨九如三路及遼寧三街,近中都溼地公園及中庸公園,具備腹地大、利於規劃、商業價值高等優勢,又有20%開放空間容積獎勵,因條件優及土地稀少性,勢必再掀搶標熱潮。
而第77期市地重劃區,位於鳳山區快速道路台88線旁,近中山高五甲系統交流道,重劃後成為建商推案之重點地區。本季推出3筆土地,面積約87坪、120坪及237坪,均雙面臨路,分別臨南華一路及紅毛港路、和成路及鳳和二街、家和八街及代德一街,近公園、兒童遊戲場及鳳翔國中,交通便利,居住環境佳,適合興建透天店面住家,搶先入主增值潛力無窮。
至於高雄大學區段徵收區,公共設施規劃完善,且土地價格相對市中心具吸引力,區內因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢,已營造優質社區環境。本季推出4標4筆土地,其中1筆住四用地,臨德中路,面積約757坪,近後勁溪、斜對公園,商業、休閒條件佳;2筆住三用地,面積各約869坪及729坪,分別臨大學5街及大學19街,近高雄大學,是規劃興建優質大樓之首選;另1筆小面積商三用地,位於大學27街,投資自用兩相宜。
在大坪頂1號及5號道路區段徵收區部分,因市府開闢莿蔥腳溼地公園及孔宅綠園,並辦理空地綠美化,景觀環境佳,近年標售成績亮麗,本季各推出1筆商五及特商土地,面積約429坪及374坪,近公園,適合規劃興建各式建築。 另有第9期、37期市地重劃區、高坪1、2期區段徵收區及林園農地重劃區各推出1或2筆土地,供投資人多種選擇。
地政局局長黃進雄特別表示,第3季土地標售作業於8月22日公告,投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單,或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料,在期限前完成投標, 此外,該局已修訂投標須知及轉介得標人申請貸款作業要點,開放得標人可向各金融機構申請貸款管道,以滿足投資人需求。
台北市政府昨(22)日在行政院會的臨時動議上重提將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」,行政院長蘇貞昌裁示,請財政部洽妥各地方政府意見,尋求共識,審慎研議。 台北市政府曾向行政院提議,短期先修正房屋稅條例,將房屋標準價格修正為每兩年重行評定一次;長期目標是將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」。
因財政部於2017年4月徵詢各縣市政府意見,多數地方政府不贊成,所以未修正。 台北市政府財政局副局長游適銘表示,2016年開始房地產交易採實價課稅後,基本上就是房、地稅合一,但現在公告地價評議委員會,是兩年進行一次,不動產房屋標準價格評議委員會則是三年審議一次,兩個稅率評定是分開的,每六年才會同時進行,因此希望中央考慮一致化,都改為兩年評定一次。
游適銘說,這個好處是同一步調,可以同時掌握房地市場價格變化,且作業簡便,房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」,一年只要寄一次繳稅通知書即可,不會像現在5月繳房屋稅,11月繳地價稅,何況不少國家都是採用房地合一稅,如美國、加拿大、英國等都是。
至於房地稅合一開徵不動產持有稅,費率是否會有變化,引人關注。對此,游適銘指出,稅收涉及稅率評定,評定後還須再計算,很難說開徵的稅額會不會增加或減少,但至少行政效能可以提高,且較簡便。
據了解,房屋稅和地價稅是地方最大、最重要的稅收來源,房地稅合一徵收後,稅收金額會否改變,還需進一步精算,但有地方政府擔心稅收可能減少,持反對意見,因而財政部於2017年4月徵詢各縣市政府意見後,多數地方政府並不贊成,所以未予修正。
交易量較2014年增長近7成 肇因台廠重新布局生產基地美中貿易戰引發台商回流,也帶動工業類地產的需求上升。根據商仲統計,2018年工業不動產成交總額達819億元,相較於2014年低迷時僅494億元,增加約66%。
高力國際調研部董事梁儀盈指出,台灣7大類與工業地產有關的行業,包括礦業及土石採取業、營造業、製造業、批發零售業、電力燃氣供應業、運輸倉儲業,以及用水供應與污染整治業等,今年經濟貢獻度已達55%,比重較9年前增長;加上面對美中貿易戰衝擊,為分散產能、重新布局生產基地,回台設廠成為台商選項之一,工業地產成為不動產交易寵兒。
內科單一產權 廠辦全棟交易熱絡
觀察主要都會區工業地產交易情形,2011至2019年上半年,北市工業不動產成交總額達1442億元,占全國交易比重近5成,大幅超越其他縣市,光是內湖科學園區的成交總額便達1281.5億元,更占北市整體交易比重88.87%。
高力國際董事總經理劉學龍分析,內科單一產權且全棟出售廠辦大樓機會較多,租金及售價穩定,長期吸引自用型以及投資型買家的目光。
交通優勢 桃園工業用地交易最熱
此外,桃園市因有穩定產業聚落,具陸海空交通優勢,為製造業及物流業者進駐首選,工業用地交易熱度高,2011至2019年上半年成交總額704億元,占全台約4分之1。桃園身為北部製造業重鎮,產業聚集效應明顯,每年製造業產值達2.9兆元,占全國比重約17%。
至於未來可望帶動工業地產的因素,包括年產值超過14兆元的電子電腦及光學製品產業,為穩定擴張產能,將持續增加工業地產的投資規模;再者,台商回流方案擴大適用、海外資金匯回專法上路,預期將為工業地產市場注入資金活水,工業區立體化方案也將帶來工廠新風貌。
房市今年以來買氣增溫,又適逢民俗月的提前交易效應,中央銀行22日公布7月五大銀行新增購屋貸款金額637.09億元,創43個月來單月新高,也較前一月增加153.25億元;前七個月合計新增房貸3,426.37億元,創八年來同期新高。
央行統計五大銀行7月單月新增房貸金額大幅增加,為2016年1月房地合一上路以來的單月新高紀錄,月增31.67%,年增更高達54.82%。 台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行的近四成,一向被視為房市風向球。
央行官員指出,其中土銀在7月承作較多新完工成屋的整批分戶貸款,也是新房貸增加的主因;另六都移轉棟數統計月增達兩成之多,前七個月六都合計移轉棟數13.3萬棟,也是五年來高點。
統計六都7月移轉棟數,除高雄市月增為個位數的6.4%,其他台北、新北、桃園、台中、台南市等五都月增在18~37%之間;與去年同期相比,台北市、新北市年增5.9%、8.1%,其他桃園、台中、台南、高雄四都年增在10.8~34.5%不等。另六都合計月減13%、年增2%,前七個月合計為年增8.2%。
房價變動部份,根據信義房價指數(代表中古屋價格變動),7月台北市、新北市月減各為1.8%、1.5%,與去年同相比北市年減2.74%、終結連續15個月年增,新北市年增2.07%、已連續22個月成長。
五大銀行7月新承作房貸利率月減0.002個百分點,來到1.619%的今年新低水準。央行官員強調,低利率「青年安心成家貸款」月增57.2億元、占比9.0%,6月為50億元、占比10.3%,雖然占比減少,由於土銀承作較大量的整批分戶房貸利率相對低,使得整體利率續下滑。
三家純網銀首度董事會議都預定在本月底、下月初召開,金融業人士透露,多家金融業股東的董事名單已出爐,且其中含董總級高層,可見得金融業大股東對於純網銀的高度重視。 其中,將來銀行最大金融業股東、持股25.1%的兆豐銀,將取得將來銀行四董一監,分別由總經理蔡永義、主掌資訊業務副總陳國寶、數位金融處長許繡鶴、信託處長邱玉玫出任董事;前兆豐銀總經理,現任票券公會理事長楊豊彥,因為洗錢防制經驗豐富,被規劃出任將來銀行監察人。
其中邱玉玫出線,是因為熟悉信託業務,希望能對將來銀行之後在信託專業上的需求派上用場。 將來銀另一金融業大股東新光金,則將派駐二席董事,分別為新光人壽總經理蔡繼雄,和新光保全總經理洪國超;持股2.1%的關貿網路董事長許建隆,本人也會親自出任將來銀行董事。 另外,LINE BANK(連線商業銀行)在席次規模上與將來銀行類似,大致也規劃13~15席董事,2~3席監察人,其中富邦銀行總經理程耀輝亦在董事之列。
國票金與日本樂天合資的樂天國際商銀,則規劃五董二監,除了由日本股東取得三董一監,國票金將派出兩席董事,除了樂天國際商銀董事長簡明仁,另一席董事據悉將由國票金董事長魏啟林出任。 金融業指出,從上述陣容可看出,不論是哪家純網銀,投資的金融業都直接派出董總級大將出馬,充分表達對這份策略性投資的重視。
據透露,其實三家純網銀早在7月面試前,就已由籌備處把全體董事會的董監事規劃名單送交金管會,此外,純網銀的金融業股東仍須自行再正式呈報一次派駐董事名單給金管會,這二天已完成全部報送流程。
以東京「六本木之丘」都市更新案聞名的日本地產開發商森大廈公司,今天宣布啟動新一波都更案,除了是森大廈有史以來最大規模,也將打造一棟高約330公尺的日本第一高樓。
日本產經新聞報導,森大廈(Mori Building)公司今天宣布在東京都港區虎之門及麻布台地區的都市更新計畫概要,其中最受關注的是要興建一棟住商混合約330公尺高的超高大樓,預定2023年完工,屆時將超越目前日本第一高樓、300公尺高的大阪市阿倍野Harukas大樓,成為新的日本第一高樓。
森大廈這項都市更新計畫總經費達約6000億日圓(約新台幣1767億元),是森大廈有史以來最大規模的都更案。 森大廈社長辻慎吾在記者會上說,為了確保廣大綠地,330公尺高的超高大樓有其必要,表達了都更案與綠地取得平衡的想法。 都更案面積約8.1公頃,將興建3棟高樓,中心區域則是綠地廣場;屆時將招商引進國際級高級飯店等進駐,打造具國際化樣貌。
森大廈表示,開始與當地居民為這項都更案進行對話,可回溯到30年前的1989年;透過整個平成年代的30年間不斷地跟約300名土地所有人溝通,最後達成協議。幾乎所有的土地所有人都表達留在當地的意願。
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