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歐亞不動產估價師聯合事務所
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近年北市商圈爆發「空店潮」，不少知名老店淹沒在歷史洪流，陸客限縮對於各商圈空置現象現雪上加霜，台北市七大商圈中，東區商圈店面待租量不僅一年大增34％，待租期超過一年的店面更超過四成，空租店面增幅及長待租期比率，雙雙居於各商圈之首。 根據屋比房屋調查，台北市七大商圈中，東區商圈目前就有230間網路待租店面，二年來增加七成、近百間店面，不只東區慘澹，民生、師大、士林、中山晶華等商圈同樣低迷，待租店面量二年來都增加了三成左右，不過西門町商圈為少數特例，二年來待租店面數量變化不大。 從店面的待租期超過一年的比例，觀察出租店面的流通性，二年前台北市七大商圈店面待租超過一年比例普遍在10～20％之間，然而目前除了西門町、天母仍在二成以下之外，其餘五個商圈都超過二成，其中東區達40％外，民生商圈也達36％，不乏高掛二、三年的店面沒有租掉，房東心態、租金居高不下，加上零售業對街邊店需求與付租能力並未同步跟上，整體待租期拉長不少。
有頂好名店城的樓店開價僅不到每坪1,700元，租了二年還租不掉，顯示東區商圈沒落現象仍在加劇中。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，網路購物、外送訂餐服務的興起，消費模式改變衝擊街邊店，東區商圈逛街人潮明顯銳減，加上鄰近的信義計畫區百貨陸續開張，商圈移轉吸走了大量人潮，零售業在東區設點面臨營收減、高租金的雙重困境，陸續轉移陣地。 同樣的情形也發生在民生、師大、士林、中山晶華等商圈，近年來待租店面數量每年以約15％的速度增加，且待租期普遍拉長許多。同時擁有穩定國際客與年輕族群等多元族群支撐的西門町商圈，則是台北市各商圈中唯一例外，不僅空置率低，近年待租超過一年的店面比例也僅一成左右。 陳傑鳴表示，未來陸客來台人數將持續減少，各商圈空置率與待租量仍有持續升高的可能，商圈與店家的升級轉型、建立新特色、維持競爭力，才能持續吸引遊客消費。
因應國內企業擴廠及台商回流用地需求，財政部「大地主」國有財產署加緊釋地，積極推動「專案」設定地上權案件，預計今年將有三案成功簽約，可相當程度解決企業缺地危機。 國產署表示，相較於一般租地、委託經營方式，透過專案設定地上權提供用地給產業界，具有穩定、可預期、籌措資金更容易等三大優點。 經濟日報提供 經濟日報提供 國產署署長曾國基表示，配合台商回流等產業需求，國產署積極推廣專案設定地上權，希望提供另一種用地選擇，目前已有三案，分別位於台中市、高雄市及新北市，預計今年底都有機會簽約。 一般設定地上權案件，是由國產署主導公開招標，投標者只要不違反土地使用管制的開發項目，都可以進行最有利開發。專案設定地上權則不同，不純粹考慮商業化，主管機關須站在產業輔導、公共利益等角度評估，才能向國產署提出以專案方式，提供國有地給特定對象。
事實上，早在2010年，專案設定地上權方式就已列在作業要點內，但近十年來一直沒有正式案例，直到今年在積極推廣下，才有三案來洽談。 曾國基表示，依據企業型態、工廠翻修率以及需求不同，設定地上權期間可在30年至70年之間，權利金底價多在市值的三到五成。 曾國基指出，過去提供國有地供企業使用，多採用出租或委託經營方式，但若採專案設定地上權對企業而言有三大利多。 首先，30年至70年的地上權期間，企業土地使用受到長期契約保障，具有穩定性；其次，企業向銀行融資時，相較於租賃權，地上權更足以作為質押，銀行較願意放款，對企業籌措資金有利。 最後，採設定地上權，其地價稅是由國產署負擔，地租方面，則是按簽約當期的土地申報地價而定，不會逐年浮動，企業在進行財務評估時具可預期性，土地使用成本相當固定。
根據內政部不動產資訊平台統計，近8年房屋稅籍數量增加近80萬宅，其中單戶逾65坪宅數增加逾20萬宅，占比約25%；反觀15坪以下小宅，僅增加不到1.6萬宅、占比2%。 到今年第1季底，超過65坪的房屋稅籍宅數累積110萬餘宅，相較2011年第1季僅88萬餘宅，8年來增加近22萬宅，平均1年增加2.7萬餘宅，8年來增幅近25%；其中台北市8年僅增加1.5萬餘宅、占比不到7%。
至於15坪以下小宅，到今年第1季底為69萬餘宅，較2011年第1季68萬餘宅，8年僅增加近1.6萬宅，增幅2.32%，平均1年增加2000宅。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，因前一波房市高峰，百坪以上豪宅當道，加上總價高特性，賣1戶豪宅等於賣5戶小宅，不少建商將推案重心放在大坪數；但近幾年房市出現修正，大坪數豪宅反而成為「票房毒藥」，甚至有滯銷狀況。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，都會區人口成長速度極快，1990年有1336萬人住在目前六都範圍，現在已增加到1636萬人；因都會區土地供給有限，新增供給多只能從過往的透天厝轉為高密度的集合住宅，加上房價易漲難跌，台北市大坪數豪宅增速自然不如其它縣市。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）一改過往都市更新重建的容積獎勵多是「看得到、吃不到」。根據內政部最新統計，截至今年六月底，全國一六○個危老核准案中，有高達五十四案獲得容積獎勵總量為基準容積的逾三成比例，占整體核准案比重超過三成；而五十四案中，取得四成容獎案數為近三十案，占整體核准案比重近兩成。 統計顯示，目前全國每三件危老案，就有一案取得容獎總量是基準容積逾三成比例，且審議時程是以月計算，非過往都更動輒五年、十年慘況。 分析六都情況，北市危老核准案累積四十案，取得三成以上容獎的核准案為二十六案，占整體比重逾六十五％；北市取得四成容獎案數有十七案，占比逾四成，相當於每兩案就有一案能夠獲得四成容獎。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老案的確讓危險老舊建物改建動起來，突破都更實務上窒礙難行的窘境；基本上在時程獎勵前送件，只要基地面積不要太小，要申請高額容獎並不困難。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，危老案能夠立竿見影，除了沒有最小面積門檻、放寬建蔽率及高度管制、減免稅賦、時程獎勵之外，最重要的原因就是容獎額度給得明確且大方。
他說，所謂明確就是從適用資格、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、綠建築標章、無障礙、協助取得及開闢重建計畫周邊公共設施等，針對各種規劃設計條件，都給予二％到十％的固定比率容積獎勵，也帶動新版「都市更新建築容積獎勵辦法」跟進調整。 學者︰避免切割都更基地 更難整合 另外，提供重建的誘因是否充足，也決定住戶參與意願；對老舊公寓住戶來說，若能取得三成以上容獎，等於解決新增公設面積造成分回室內面積縮水的罣礙。 但前政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，危老案是妥協之下的產物，因過去都更難行，才會推出替代方案；但他建議危老案應以整體都市計畫為考量，而不是求快就好，甚至可能讓原本都更案被切割後，不同意部分的都更基地變得零碎，後續反而變得更難整合。
都市更新時程冗長，住戶與建商之間不信任，整合較困難。市府新訂公辦都更認定辦法，未來民辦都更案只要公有土地面積超過五百坪，且占總面積一半以上、無特殊原因者，可轉為公辦都更，八月二十八日經市政會議審議通過，預計九月中旬上路。 城鄉發展局長黃一平指出，配合中央都市更新條例修法，市府制訂「新北市都市更新實施者擬訂報核事業計畫範圍內認定公有土地一定規模及特殊原因辦法」，強化政府主導角色，未來市府受理的民辦都更案件中，實施者將都市更新事業計畫送市府報核後，凡公有土地面積超過一六五○平方公尺（四九九．一二五坪），並占更新單元總面積一半以上，且無公私土地過於混雜、公有地未被大規模占用、政府機關開發量能無法因應需求等特殊原因，市府將主動轉為公辦都更，預計九月中旬實施。 都市更新處主任秘書李擇仁表示，以往都更推動困難的主因，在於建商缺乏公權力、公信力，且許多案件是「一案建商」，做完就倒閉，若有爭議民眾求助無門，公辦都更由政府主導參與，提高地主信賴度，整合較容易，且審查程序相對快，公辦都更案將優先提供托老、托幼或社會住宅等公益設施，創造市府、地主與公眾三贏。
有民眾質疑，市府設定民辦都更轉公辦都更條件太嚴苛，一般地區都更案基地規模小，公有地達五百坪以上的案件並不多，還要符合未被大規模占用、沒有公私土地交錯持分等情形，市府已將整合困難的因素全部排除，只會「撿便宜」。 李擇仁表示，過去公辦都更案是政府評估認為有需求、具有政策性指標的地區，才指定公辦都更，早期未訂定民辦轉公辦都更相關辦法，日後有法規可循，對實施者與地主都有保障，有助於加速都更推動，新法施行後將觀察成效，適時檢討調整。
財政部國產署推動專案設定地上權，今年將有三案可望簽約，包括台中市太平區調理食品業者擴廠、高雄市六龜區設置溫泉旅館以及飛機零件廠商選在新北市汐止區落腳。 目前成案的三案都是因應國內廠商需求釋地，不過官員表示，未來台商回流設廠找地，也可綜合考量自身狀況，透過主管機關評估後向國產署提出需求，也有機會可透過專案設定地上權取得用地。 目前三案中，以台中市一案進度最快。官員透露，此案用地有85%為國有地，15%為台中市政府土地，目前全案已經財政部核定通過，成為史上首件專案設定地上權案件，指定使用對象為國內調理食品業者，將在台中市太平區擴大設廠。 據悉，這家大廠主要生產冷凍調理食品，常供應各大超商也行銷國外，因其有意在台擴大投資，經濟部、國產署透過專案設定地上權提供用地，除非業者對招標條件有疑慮，需要重新協議，否則將有機會在年底完成簽約。
至於高雄市六龜區一案，目前正在進行估價階段，官員指出，此案是由六家溫泉業者共同合作，預計興建溫泉旅館；而另一標的則在新北市汐止區，一家飛機零件商打算在此設廠，目前業者正在評估地上權年期，仍在與經濟部、財政部洽談中。
台商回流帶動房市買氣熱潮，中央銀行上週發布7月房貸與土建融餘額，雙雙創下歷史新高；國發會發布7月景氣燈號也因內需轉熱，抵銷出口與機器設備進口下滑影響，對策信號分數維持21分高檔，燈號續亮黃藍燈。 央行發布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額7兆1,991億元、土建融餘額1兆9,652億元，雙雙創下歷史新高。其中，房貸餘額已連續30個月創新高，年增3,817億元、5.6％，連續4個月增幅超過5％；土建融餘額則年增1896億元或10.67％，連續2個月出現雙位數成長。 且根據統計，今年前7月，六都買賣移轉棟數13.3萬棟，為近5年新高，加上房貸與土建融資餘額成長幅度擴大，台灣整體房市不僅是溫和成長，更有「轉熱」跡象。其中，商用及工業用不動產成長趨勢更為顯著。 央行官員表示，土建融表現亮麗，除建商看好房市、增加土建融資，新建案銷售也需要周轉金；台商回流，企業有購置廠房、土地需求，更帶動今年土建融持續飆增。
另外，國發會上週發布7月景氣燈號續亮黃藍燈，對策信號分數與上月持平，維持21分；國發會景氣燈號由9項指標構成，7月海關出口值由綠燈轉黃藍燈；機器及電機設備進口值由紅燈掉到黃紅燈，各減少1分。 不過，股價指數由黃藍燈轉綠燈，批發、零售及餐飲營業額由藍燈轉黃藍燈，共增加2分，內需轉強抵銷外貿下滑，整體信號分數不變。
嘉義縣政府因應中美貿易大戰、台商回流投資需地殷切，除開發一、二期大埔美精密機械園區及馬稠後產業園區一期外，馬稠後二期開發案，經縣長翁章梁及立委陳明文、蔡易餘與台糖多次協商，6月蔡英文總統南下視察園區，指示經濟部及台糖協助，台糖董事會上月29日通過與縣府共同開發案。 縣府說，馬稠後二期園區開發，預計明年2月辦理土地出售及招商作業，民國113年10月可完成開發及投資廠商進駐投產，屆時預計將有800億元產值，創造2萬個就業機會，帶動嘉縣的智慧產業製造與經濟發展。 馬稠後基地鄰近縣治特區，位於貫穿國道1、3號的台82快速道路祥和交流道旁，107年取得內政部及經濟部開發許可與編定，面積343.78公頃，可供生產用地212.42公頃，為國內目前最適合台商返鄉進駐的園區，可作為中科和南科產業的輔助園區，形成產業鏈。 縣府與地主台糖洽商合作開發模式及土地釋出方式，會卡關久，主因是台糖依規定要求開發完成，配發30%比例土地，縣府希望調降比例，經多次開會協商，台糖董事會上月29日通過同意開發案，發還配地比例仍維持30%；合作開發案通過後，得標開發商進駐園區，開闢道路等公共設施 。
馬稠後二期園區除精密機械產業進駐，其中約90公頃土地，縣府將配合中央長照政策及嘉縣長照需求，規畫國內第一個「智慧健康照護科技園區」，引進輔具製造、醫療器材、生物科技、藥品、老人食衣住行等相關製造業，配合廠商需求，規劃大中小坵塊用地標售，帶動南台灣長照及相關產業科技發展。
台北市東西區軸線翻轉，西門町成為信義計畫區外北市最夯觀光熱點，晶華酒店集團旗下Just Sleep捷絲旅西門館，已斥資近億元全面換裝並自9月以全新面貌營運；而海霸王集團旗下德立莊酒店則啟動客房擴增計畫，預計年底完工，兩大集團冀望藉換裝或擴增強化競爭優勢、擴大營運動能，並問鼎台北西區旅店龍頭寶座，掀起北市西區飯店市場熱戰。 Just Sleep捷絲旅是晶華酒店集團旗下第一個設計風格旅店品牌，2009年的西門館則是捷絲旅第一個據點，晶華也是國內首家創副品牌搶進西門町插旗的觀光飯店集團，其後才陸續有國賓飯店集團的amba意舍酒店、海霸王集團的德立莊與Hotel Papa Whale搶進西門町。 晶華酒店集團董事長潘思亮表示，無畏景氣桎梧，西門町年年名列外人來台旅遊「十大人氣景點」，即便陸客限縮，每天仍有近10萬人次港、澳、星、馬、日、韓旅客在當地吃喝玩樂買，足見集團發展策略精準。如今捷絲旅立足市場已10年，當地旅館飯店數量增加，故晶華決定斥資近億元，以「打造全新飯店」的思維全面換裝。 捷絲旅西門館改裝後，客房數由原149間減為143間，Check in櫃檯將移到5樓，與餐廳、社交公共空間與lounge整合，各樓層新設健身房、網美打卡拍照區、兒童閱讀休閒區等。此外，客房換裝並融合「在地鄰里」元素，備品亦升級。 捷絲旅西門館2018年平均房價約3,300元、年均住房率近85％，今年上半扣除裝修中房間，平均房價為3,400元、平均住房率94％。
捷絲旅總經理陳惠芳表示，西門館以新裝營運後，今年平均房價可望突破3,500元、年均住房率達95％。 位在西門町蛋黃區、由新生報業大樓改建的海霸王德立莊飯店，原客房數567間，為西門町量體最大飯店，因自2015年開業迄今，住房率均能維持高水位，為此海霸王集團決定將原本閒置的2樓與3樓規畫為150間客房，加大飯店接客容量，目標年底完工。 德立莊2018年平均房價3,100元、年均住房率93％，今年上半平均住房率94％，平均房價3,000元左右，海霸王旅館事業總經理李慧珊表示，下半年是台北西區旅館住房旺季，全年住房率與平均房價可望維持與上半年一樣水準。2020年客房數增加後，營收可望再上層樓。
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