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房產新聞

  1. 彰化高鐵特區標出2.7億元 台商、北客南下購地

  2. 世貿三館、國泰營區 兩大地上權案 權利金上看250億

  3. 裕隆城住宅區喊卡 業者:因為新店餘屋多

  4. 北市房屋稅明年降至0.6% 新北仍依規定維持1.2%

  5. 江翠北側重劃區「沒人住?」 當地人指一條街3異象「生活機能爆棚」

  6. 人口高齡化衝擊需求轉向 3大房市趨勢成形

產業新聞

  1. 宏普商用不動產 明年收益爆發

  2. 元大銀 進軍Open Banking

  3. 轉單接不完,客戶聲聲催… 儒鴻印尼投資1.7億美元擴產

  4. 輕軌技術國產化 商機上千億

  5. 卓永財:上銀明年營運攻頂

  6. 數位銀行超車傳統金融 KPMG:整合、資安是關鍵

 


1、彰化高鐵特區標出2.7億元 台商、北客南下購地

2019/09/17 16:58 文/記者張瀞勻

彰化縣政府16日辦理高鐵特地區土地標售,本次標脫3筆土地、面積達0.8792公頃,標脫總金額達2億7,384萬元,縣府地政處表示,其中產專用地為台商回流,另2筆住宅用地皆為北部客出手。

本次土地標售得標總價最高的為產專用地的社頭段203-1段地號,總面積為2366.7坪,總金額達2.4809億元,每坪單價約10.4萬元,至於另2筆住宅用地,分別為高鐵段473-4地號,面積約60坪,總價640萬元,換算單價約10.6萬元,另一筆高鐵段473-6地號,面積達200坪,得標總價1,933萬元,單價為9.6萬元。

其中這2筆住宅用地均位於大社路上,與斗中路南北串連,值得一提的是,2筆得標人均為台北客,且高鐵段473-6地號得標人甚至已經第2次標售該區土地。

彰化縣地政處指出,高鐵特定區交通便利,除原有大社路、斗中路連通田尾鄉、北斗鎮外,新開闢聯外東彰道路亦讓北彰化、南投地區來往方便,加上區內有已接近完工的中央氣象站及彰化基督教醫院投資總面積達1.95公頃,此外,旅館區及住宅區也有民眾陸續建築開發,逐漸帶動區內建設,後市看好、前景可期。

此外,高鐵特定區土地可供標售建築土地面積共計155筆,面積約為66.4公頃,已標售68筆土地,共標脫約14.6公頃,尚餘87筆、51.8公頃土地可標售,預估年底再辦理標售。

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2、世貿三館、國泰營區 兩大地上權案 權利金上看250億

04:102019/09/18 工商時報林昱均

財政部國產署指出,房地產市場明年有地上權兩條大魚,分別是北市信義區世貿三館,及鄰近松山機場國泰營區設定地上權案,兩者市值分別為550億元、150億元,且據悉五大壽險業者積極探詢擬參與投標,國產署粗估權利金上看250億元。

2020年兩大地上權案雖不得作住宅使用,但因面積遼闊、鄰近捷運站與機場、交流道交通樞紐,相當有潛力。國產署長曾國基指出,世貿三館案市價高達500~600億元,潛力不下於一旁的信義微風南山廣場。

曾國基指出,世貿三館案目前規劃允許設置商場、旅館、美食街等,部分樓層限定容納5萬人以上的會議展覽區,未來不僅可透過展覽吸引人潮,各國大廠來台辦展也有適當場所。

另外,鄰近松山機場及民生社區的國泰營區基地也將捲土重來,將綁定台北市都市計畫變更,由國防部軍備局先行捐贈79筆小面積土地給北市府,國泰營區容積率即可提高到400%。該基地面積達2,982坪、市值約150億元,一旁就是民權大橋,附近又有國中小學區,加上街廓完整、交通便利,已有業者來函洽詢。國產署表示暫不考慮住宅用途,會以商辦、商旅為主要方向。

國產署法規明定,地上權案權利金是依照市價三到七成計算,近幾年多為市價35%~45%,像是空軍官兵活動中心市價約81億元、權利金底價為36.7億元、約占市價45%,而該案最後以82億元標出,溢價率為223%。

國泰、世貿兩大地上權案預計也是以空軍官兵活動中心方式計算權利金。換言之,依照比例而言,總價700億元的兩大案件權利金約為245億元~315億元,有望再突破空軍官兵活動中心的地上權「地王」(每坪單價720萬元)紀錄。

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3、裕隆城住宅區喊卡 業者:因為新店餘屋多

2019-09-17 17:50好房網News記者李彥穎

裕隆集團前董事長嚴凱泰,生前一手催生的新店「裕隆城」計劃,傳出住宅區工程喊卡。裕隆集團表示,「經濟景氣不好,工程難度超過預期,我們在進行各種可能性的評估,目前還沒決定」。

裕隆城整體投資金額超過百億,其中商業區基地有6783坪,2017年第2季就已動工。裕隆集團在今年5月舉行的法說會,曾說明開發進度,商業區規劃興建地下5層、地上40層大樓,總樓地板面積達6.6萬坪,其中B至B5為停車場,B1至7樓為商場,預計2023年第2季取得使照,2024年第1季開始營運;8至40樓為住宅,共632戶,坪數規劃為26至52坪,預計2020年第3季公開銷售。

至於住宅區,基地有7509坪,原本規劃興建地下5層,地上46樓建築,其中B1至B5是停車場,1至46樓則全部都將作為住宅,共有525戶,規劃為73坪跟146坪的大坪數戶,2019年4月已取得建照,現在傳出住宅區工程要喊卡。

裕隆集團表示,目前整個新店不包含安坑,至少已有4千多戶新屋,加上目前房地產景氣不好,既然住宅區還沒動工,就順勢暫緩。

至於商業區的部分,裕隆集團表示,8樓以上住宅部分,目前也正在研議,是否回歸商業用途,若集團做出此決定,就需要變更設計,因此目前工程也暫緩,等到確認變更設計之後再動工。

這麼一來,商業大樓住宅的銷售時間勢必暫緩,是否也將連帶使商業大樓的使照取得時間延後?裕隆集團表示,目前討論的選項,除了取消商業大樓的住宅部分,也包括縮減大樓建築高度,若最後決定縮小大樓規模,完工和拿到使照的時間,說不定反而會提前。

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4、北市房屋稅明年降至0.6% 新北仍依規定維持1.2%

2019-09-17 10:52聯合報記者胡瑞玲

台北市政府「單一且自住」房屋稅明年確定調降至0.6%,還擬加碼調降地價稅,對此,新北市稅捐處長黃育民表示,台北重大建設已幾乎完工,市民對於公設需求較少,但新北市正值重大建設尖峰,「沒有條件調整」,目前新北房屋稅只要是自住,為法定規定的1.2%,非自住則為1.5%。

為了鼓勵房屋自住,北市於2017年推出「單一且自住」課輕稅,將房屋稅實質稅率從1.2%降至1%,明年確定再加碼,從1%又降為0.6%,預估至少20萬戶受惠。

然新北市房屋稅仍依照法定規定進行課稅,黃育民表示,每個縣市的情況不太一樣,北市的重大建設、境內到路幾乎已完工,市民對於公設需求較少,對於房屋稅的調整有較大的空間。

反觀新北市處於重大建設尖峰期,不論是捷運三環三線、淡海輕軌、安坑輕軌、淡江大橋、防洪排水設施,都需要大量財源的支撐,「新北沒有能力和條件調降房屋稅實質稅率」,每一分錢對新北來講都很重要。

儘管北市府祭出「單一且自住」房屋稅明年調降至0.6%,但新北仍依照房屋稅條例規定,擁有3棟之內且自住者,房屋稅為1.2%,非自住者則為1.5%。

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5、江翠北側重劃區「沒人住?」 當地人指一條街3異象「生活機能爆棚」

2019-09-17 15:46ETtoday房產雲記者黃靖惠

新北板橋江翠北側重劃區新建案多,許多人也將周邊生活機能劃上不成熟的等號,實際上江翠地區仍有熱鬧商圈,以文化路、雙十路二段兩側商家,吸引連鎖餐飲爭鮮、星巴克咖啡店以及美髮店搶插旗,且有「銀行、診所及連鎖餐飲」全擠在一條街的3大異象,令在地居民反問「生活機能哪裡不好?」

江子翠最熱鬧路段非文化路、雙十路二段莫屬,眾多餐飲店群聚之處,與北市一橋之隔、與新板特區10分鐘車程,交通便利,無論人潮、車潮都匯集到兩側,吸引美式餐廳、咖啡廳、日式餐飲店、生活用品、健身房及連鎖店林立,不只如此,還有松柏市場及江寧傳統市場,方便菜籃族採買。

實地走訪雙十路二段及文化路兩側,不乏可見知名房仲品牌、咖啡店、連鎖速食店的廣告招牌,更有髮廊與牙科、小兒科、中醫等診所招牌排排站,也造就商業活動繁盛奇景。

信義房屋板橋江翠店主任黃浩銓表示,居住在江子翠地區人口多,光靠在地居民足以支撐商圈發展,更何況周邊有多間學校以及住商混合大樓,也增添了營業店家種類的多元性,有住戶及就業族當靠山,商圈也較不受外界波動影響。

黃浩銓表示,捷運江子翠站生活圈內食衣住行不成問題,沿著雙十路及文化路主要示範道路,可見全聯、摩斯漢堡、康是美等連鎖業者插旗,且捷運只與新板特區隔兩站,沿街都有騎樓、適合行人徒步,雙十路段上透天店面,建坪約25坪,月租20萬元左右。

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6、人口高齡化衝擊需求轉向 3大房市趨勢成形

2019-09-17 16:55 ETtoday新聞雲記者張菱育

台灣逐漸進入高齡化社會,對於未來人口老化現象,住宅的需求也逐漸改變,銀髮商機成為熱門行業,有些住在老公寓的銀髮族,可能因為爬不動或想要搬到有較好管理服務的社區大樓,對電梯大樓的租屋及購買需求增加,另外像是銀髮繼承成為趨勢,以及以房養老的需求都因此受到影響而增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年首購與換屋的比例已經逐漸拉近,可以明顯看出換屋型的需求正在增加,尤其是大台北地區的生活條件拉近,捷運也縮短城市間的距離,民眾逐漸接受跨出市中心向外購買電梯大樓,或者中南部地區捨透天換電梯的行為,某部分與國人的壽命拉長,長輩膝蓋爬不動有直接關係。

近年繼承移轉的數量也屢創新高,但若對比人口結構來看,1965年調查22~39歲的有偶婦女活產數平均為3.8胎,至今他們年齡已經是76歲~93歲,即使遺留下來不動產可以繼承,繼承人不僅人數眾多,同時繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

曾敬德表示,以內政部統計國人平均壽命80.7歲來看,若是長輩遺留有不動產可繼承,可能就有將近4個人有繼承資格,而統計女性的壽命又比男性長,因此可能還會出現高齡配偶繼承的狀況,根據台北市地政局曾經做過的繼承人年齡統計,80歲以上的繼承佔了5%,50歲以上的繼承佔了高達71%,真正在40歲以下繼承的只佔繼承比例中的16%。

至於近年推動的以房養老,銀行自2015年11月開始辦理,根據銀行局統計,至今年上半年銀行辦理以房養老的件數已經達到3598件,金額為198億元,相較於去年12月底,今年以房養老增加的件數為529件、金額28.25億元,且申請數量有逐漸增加的趨勢。

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1、宏普商用不動產 明年收益爆發

04:102019/09/18 工商時報蔡惠芳

宏普建設(2536)17日召開法說會指出,今年住宅新案暫時進入入帳空窗期,年底前業績來源主要將靠新成屋銷售來挹注;展望2020年,宏普耕耘商用不動產的效益,將進入開花結果期,出租給日本三井不動產的台北市忠孝東路「三井花園飯店」,將在2020年完工開幕,屆時將使得商用不動產貢獻租金收益進入大爆發時期,業績可望翻揚。

宏普經理詹俊炫表示,宏普攜手三井不動產集團進行的海外第一家飯店「三井花園飯店」,2017年9月開工,基地為450坪,預計明年中完工,興建完成地上17樓、地下5層的300間客房,屆時,將可望正式貢獻宏普租金收益。

宏普表示,明年在商用不動產的效益將大幅顯現,除了「三井花園飯店」之外,今年上半年完工的德行西路「宏普世貿」辦公大樓,總計地上15樓、地下四層,採出租、出售併進的方式,迄今已剩下2個樓層,租售成績相當亮眼,全案預計9月至年底將陸續認列租售的營收,2020年認列效益將全部展現。

除了上述兩筆商用不動產外,宏普手中還有大直金泰段2,640坪、內湖舊宗壹電視大樓旁1,265坪,兩筆可供開發為辦公或廠辦的素地,為2020年的開發重點。 在住宅方面,詹俊炫表示,今年已陸續推出新店「中央公園」約60億元、「宏普頤和」24億元;接下來還有新莊副都心10億元、北投洲美25億元、桃園青昇段20億元、新店央北70億元等。

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2、元大銀 進軍Open Banking

04:102019/09/18 工商時報朱漢崙

元大金控旗下元大銀17日宣布進軍Open Banking,首波將攜手「中光電智能雲服」、「CWMoney」、「麻布記帳(Moneybook)」等業者及元大人壽,透過開放應用程式介面(Open API)模式,已明確定位朝金融資訊、身分識別、支付應用、生活繳費、行銷推廣等五大領域打造應用場景,同時高度重視手機App的運用。 在元大銀導入的五個項目裡,就有包括保險管家、保險存摺、麻布記帳(Money book)等三種App運用,透過五大應用場景來導入運用Open Banking,使生活更數位化。

財金公司今年3月成立「開放API研究暨應用發展委員會」,元大銀也是首波上架該平台的金融機構,隨即積極進軍開放銀行尋找合作夥伴,而今年以來,元大銀已取得六項金融專利,同時將這些專利運用在開放銀行領域。

與保險相關的保險管家及保險小存摺App,元大銀與錢管家及百商數位科技公司合作,前者發揮對保單管理及保險組合推薦等功能,後者則能掌握自身保障與保險花費,進行投保試算;在線上投保方面,元大人壽也透過開放銀行的發展,擴大定期壽險、利變型年金、旅平險等線上投保。

麻布記帳App的特色,則在快速比較各家銀行的匯、利率產品,並分析客戶的收支,讓客戶隨時掌握自身財務收支,在各銀行產品間進行資金調度及產品配置。 元大銀指出,目前金融業Open API運用以行動裝置App的使用場景居多;除了大量研發新的App,元大銀和中光智能雲服公司將合作人臉辨識技術。

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3、轉單接不完,客戶聲聲催… 儒鴻印尼投資1.7億美元擴產

04:102019/09/18 工商時報袁延壽

全球品牌服飾客戶積極要求,成衣代工廠儒鴻將投資1.7億美元,在印尼新建織布及成衣一貫廠。儒鴻指出,此一月產能成衣200萬件、每月布100萬公斤的生產基地將分三階段完成。預計今年10月啟動,第一階段在2021年投產。

儒鴻目前在越南、柬埔寨及台灣設有17間的成衣生產據點、二處紡織布料生產據點。 其中,紡織布料二大生產據點在台灣及越南,針織布總產能每月約1,500萬碼。17間的成衣生產據點則設在越南及柬埔寨,成衣總產能每月約1,000萬件。 儒鴻指出,在中美貿戰發生後,全球品牌服飾廠陸續撤出大陸,把訂單移轉到東南亞地區。

最近一年因轉單效應,現有產能已不能滿足客戶需求,客戶因此積極要求新設生產線。 儒鴻強調,建構垂直整合、及具有生產規模經濟的生產供應鏈,致力成為功能性布料與成衣產品領域的市場領先者,一直是儒鴻追求的目標。不過,儒鴻董事長洪鎮海曾指出,越南雖然是目前東南亞市場紡纖供應鏈最齊備的地區,不過在全球企業一窩風到越南投資下,土地成本已大漲,技術員工缺乏且工資上漲速度快,越南已不是最佳投資地區。

儒鴻表示,選擇印尼除新建成本比越南划算,當地的紡纖供應鏈也越來越齊全,加上人工不缺、薪資合理,成為優先考慮地點。市場指出,儒鴻是為分散生產基地集中之風險,擴大生產規模以滿足產能需求,且考量全球紡纖供應鏈有集中化的趨勢,因此才會大手筆投資印尼設新廠。

儒鴻指出,將加快建廠腳步,第一階段60條生產線、每月100萬件產能的成衣產線會在2021年投產。第二階段會展開第二條60條生產線、月產能100萬件,以及月產能100萬公斤布的生產線。儒鴻指出,以目前公司手中的客戶數及訂單能見度,加上每年儒鴻都會有5~10個新客戶,明年的訂單無虞,預期營運可延續今年的成長軌道。

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4、輕軌技術國產化 商機上千億

04:102019/09/18 工商時報郭建志

為加速軌道技術國產化,交通部決先從輕軌著手,鐵道局17日表示,已公告的「輕軌系統採購作業指引」,針對不受政府採購協定等限制的地方政府,要求招標國產化下限為50%,估2021年起將由基隆輕軌打頭陣,共6案輕軌採購均適用,合計國產化商機上看千億。

鐵道局表示,全台輕軌陸續布建中,包含基隆輕軌、桃園捷運棕線已通過可行性評估,新竹、台南輕軌正進行可行性研究,而淡海二期及安坑輕軌已進入興建階段,六案總經費達1,520億元,土建部分700~800億可望由台廠全吃下,但機電部分國有技術程度不一,盼至少留350億元給台灣產業。

鐵道局副局長楊正君說,過去各縣市建造輕軌是各自獨立進行,不僅規模小、規格也不一,市場被切割的結果致使台廠不願投入;現發布指引後,將採「最有利標」,營造有助國產化採購環境。 例如,過去廠商需有經驗或實績才能獲得參加評選的門票,現改為評選時的項目,有利於沒經驗的廠商參與,並允許兩家以上廠商共同投標。

另外,鐵道局將要求沒簽協定、不受政府採購協定限制的地方政府,明訂招標時國產化下限為50%。 此外,市場破碎的另一主因是規格不同,楊正君說,希望輕軌建設朝向統一標準,鐵道局將針對不同的次系統,像是車門、防火、軸距等車體規格訂出標準,讓各地採購機關可共同遵循,合組需求、做大市場。

楊正君說,新指引共有兩項效益,第一是確保建造的同時,讓軌道建設產值、工作機會盡可能留在台灣。 第二,是技術國有化程度盡可能提高,未來台廠可組成國家隊,出國競標承攬他國的輕軌建設。但楊正君坦言,台灣目前在機電設備中的「號誌、車輛建造及電力設備」等,自有技術含量僅有一至四成不等,是需加緊追趕之處。

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5、卓永財:上銀明年營運攻頂

04:102019/09/18 工商時報沈美幸

外貿協會董事長黃志芳17日率領貿協主管,拜訪上銀及台灣引興兩家工具機零件廠。上銀集團總裁卓永財表示,目前至明年首季是台灣工具機產業景氣谷底,農曆年後至明年第二季景氣慢慢好轉,上銀、大銀兩公司2020年營運有望超越2018年再創新高。

卓永財表示,上銀集團旗下上銀、大銀再度攜手參加歐洲工具機展,使用84個單位,居零件業參展攤位之冠,上銀百分之百持股的英國MATRIX另設攤位展出齒輪磨床、EPS汽車轉向機等產品。上銀開發智慧滾珠螺桿,帶動世界風潮,勁敵日本THK也急起直追,今年布局台灣市場,明年在歐洲放量,也改變傳動系統生態。不過上銀迴轉工作平台搭載大銀開發力矩馬達,已獲日本北村精機採用,工具機廠發展五軸機需用迴轉工作平台搭力矩馬達,日本有家百年工具機廠將在美國發表採用大銀力矩馬達的五軸機。上銀迴轉工作平台明年慢慢放量,2021年真正放量。

卓永財指出,日韓爆發貿易戰,韓國這幾個月減少向日本採購,上銀線性滑軌產線從8月起至12月恢復加班趕工。大銀則因韓國3C及半導體設備業之前都向日本廠商採購線性馬達,現轉向大銀下單,先前未曾使用的產品需先驗證,9月營運與8月相比持平,10月才會好轉,韓國轉單是大銀明年營運成長的契機。

卓永財表示,上銀協助台灣醫療器材業者建置整廠智慧化產線,一千台機器人都是向上銀採購,全案預計明年進行。且上銀集團具有機電整合能力而獲手機大廠青睞,從製造組裝設備將上銀及大銀納入其中。

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6、數位銀行超車傳統金融 KPMG:整合、資安是關鍵

04:102019/09/18 工商時報林昱均

今年7月底金管會宣布發放三家純網銀執照。KPMG安侯企業管理顧問公司副總賴偉晏17日指出,未來純網銀或數位銀行必須從四大面向滿足客戶需求,包括整合服務、自動化、資訊安全、以AI解決問題能力,以取得金融產業競爭優勢。

未來世界強調的是融入客戶的生活,給予最優化的情境體驗。賴偉晏舉例,過去傳統銀行提供的是安全、穩健品牌形象,因此純網銀或數位銀行要追上舊有競爭者,資訊安全將是最大差異化因素。

賴偉晏建議,未來銀行要透過區塊鏈技術保護客戶數據安全性及隱私,善用客戶資料提供有用的理財規劃建議,並將資料所有權簡便賦予客戶進行設定及調整,進而建立永續的客戶信任度。

除資安以外,未來整合民眾的生活、消費方式將是純網銀首重目標。而自動化已在Amazon、阿里巴巴等無人商店初步實現,透過臉部或語音辨識,免帶證件即可付款。

另外,未來純網銀或數位銀行必須具備預測、偵測並解決問題的能力。賴偉晏認為,隨著IoT普及,未來銀行的人為錯誤率將大幅下降,透過AI及機器學習,銀行不僅能即時偵測,還能有效預防問題。

舉例而言,網銀透過AI評估家庭經濟狀況,為學生設置消費特定金額限制,可省去檢查及紀錄支出工作、甚至可減少超額消費,如果突然卡片遭盜刷大筆款項,也能判定該筆交易有問題,由AI先行阻止交易。

如果用戶為租屋者,當用戶存款或財力達到購屋水平時,銀行端可透過客戶數據,並透過AI整理房貸方案、提供可參考的房屋物件,投保房屋產險時則附帶搬家服務、家電購置等優惠方案。

賴偉晏指出,傳統金融業比的是存放款利率,但未來要比的是新商業模式或生態圈,尤其人口結構在改變,千禧年所出生Z世代年輕人更傾向擁抱科技,因此傳統銀行也要適時調整。

不過,賴偉晏也強調,金融業勢必要建置完整的資安防護系統,寧可做足也不能有失敗,否則將一夕失去客戶的信任感。

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