|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
鬼月剛過，全台房市交易量大致持平。房仲業者統計，9月中古屋市場呈「南高北低」趨勢，北部桃園買氣最旺，南部則以台南、高雄最熱門，台灣房屋智庫發言人張旭嵐觀察，本月交易買家多以自住型用戶為主，且偏好低單價、低總價產品。 住商不動產企畫研究室統計旗下加盟店成交情形，台北市與上月相比持平，年增29.8%；新北月略減2%，年成長16.4%；桃園月減4.5%，年增44.4%；台中月減17.1%，年減15.4%；台南月增10.1%，年增32.2%；高雄月增9.9%，年增30.6%。整體來說，南部買氣高於北部，資金往低價區轉進態勢顯著。 台灣房屋9月成交價量也大致相同，台北量增1.7%，新北3.2%，桃園3.8%，新竹1.3%，台中-2.6%，台南-2.8%，高雄1.9%，平均對上月量增0.9%。張旭嵐表示，新北、桃園等地受惠台商資金回流效應，加上航空城開發影響，有愈來愈多買家相中高總價豪宅，土地及置產型商品，不過因為上半年買氣氛圍增加，下半年賣方守價，市場交易增幅趨緩。
永慶房產集團研展中心公布最新數據，全台9月份交易量較上月微增2%，其中北市增加3%，新北減少4%，桃園減少4%，新竹縣市增加10%，台中增加4%，台南與高雄分別減少6%與增加5%；與去年同期相比，全台交易量增加14%左右。 中信房屋9月交易情形，全台成交微增0.8%，北部以雙北市月減幅度較大、台中及高雄亦呈現小幅月減、桃園及台南呈正成長，其中桃園房市交易出色，拿下月增及年增正成長雙料冠軍。從數據來看，北市月增1.9%、新北市月減3%、桃園市月增9.9%、台中市月減5%、台南市月增16.1%、高雄市月減2.4%。
全球掀起降息風，而台灣的海外資金匯回專法也已於8月上路。台商資金潮回流效應明顯，台中豪宅受惠資金潮加持，近來量價齊揚，尤其豪宅轉熱、行情直逼台北市，每坪單價有機會挑戰百萬大關！其中，「寶輝秋紅谷」最新成交單價已飆到97.2萬元、刷新台中豪宅新高紀錄！ 今年台中豪宅成交單價前五名，由「寶輝秋紅谷」、「大陸寶格」雙豪宅聯手包辦，台中頂級豪宅單價也站穩「8」字頭。其中，豪宅王「寶輝秋紅谷」頂樓日前揭露實價，由中小企業主一口氣買下兩戶，買家是塞席爾商拓宇公司。
「寶輝秋紅谷」頂樓兩戶面積各為273坪及306坪，每戶成交價分別為2.43億、2.69億元，兩戶合計總成交價逾5.12億；扣除車位後，換算每坪單價分別高達97.2萬元與97萬元，締造台中豪宅新高價！至於大陸建設「寶格」新成屋，則以每坪84.6萬元緊追在後。 此外，今年6月最新實價登錄顯示，「寶輝秋紅谷」另有5戶中低樓層成交案，其中有3戶成交總價超過億元，買家之一是知名連鎖咖啡品牌董娘，每坪成交單價在60至70萬元之間；另較低價的2戶是親友、員工交易。 住商不動產台中南屯店經理黃權銘表示，台中在捷運綠線、水湳智慧城等重大建設陸續到位帶動，及台商回流等利多挹注下，七期豪宅買氣浮現，成為保值兼抗跌的指標熱區。
隨七期外圍價格持續上漲，同步推升七期房價，尤其資金潮返台後，多在尋找相對保值的地段，以及有品牌和國際觀的地產停泊。 以這次拿下台中豪宅王的「寶輝秋紅谷」為例，是寶輝建設傾30年之力規劃，由於地點正對秋紅谷廣場，距離台中國家歌劇院步行只要200公尺。該案樓高41層，首推「15度鑽石帷幕」技術，打造台中樓層最高「不著地空中會館」，還拿下「建築界奧斯卡」美譽I.P.A英國國際地產大獎，評審團並給予高層住宅項目最高榮譽「五星獎」。
為了加速危老重建，內政部營建署推出危老獎勵，只要在明年5月9日前提出危老重建申請，就能額外獲得10%容積獎勵，由於營建署並未考慮修法延長獎勵時間，不少想要重建的民眾都開始有動作。國家住都中心近期就接到超過2百件的危老協參諮詢。 國家住都中心執行長張溫德表示，很多民眾在進行危老重建整合時，遇到最麻煩的問題，就是重建區域內有國有地，這時住都中心就會協助處理。 買前小心！這3地恐爆價格戰！→加入看 如何看房 這些功課不能不做! 加入看今日最殺↘北市360萬小資宅! 新北市板橋區府中段危老重建案，今年9月正式展開拆除作業。好房網News記者李彥穎攝 張溫德表示，危老重建案範圍內，如果有國產署管理的土地或建築物，住都中心就會出面價購，然後以該地的所有權人身分參與危老重建，這麼一來，民眾就省去了很多麻煩。 張溫德說，在近期住都中心接獲200多件危老協參相關諮詢，顯示有心進行危老改建的民眾，已經開始有動作，預期明年時程獎勵截止前，將有大量案件提出申請。 但張溫德強調，這些民眾的諮詢，各自的進展都不一樣，很多都還停留在初期階段，但住都中心接到民眾申請後，跟國產署協調需要花時間，如果民眾趕在明年5月最後期限前才提出申請，大量案件湧入，會造成國家住都中心作業時間延長，那就影響危老重建案送件時機與權益，因此呼籲有心危老改建的民眾，趕快加緊腳步。
豪宅、豪辦市場蠢蠢欲動，日前聯強國際買下南港輪胎「世界明珠」辦公大樓，更將打造超級豪華辦公大樓，儼然「超級豪辦」的時代即將來臨，北中南三大都會區最近辦公大樓也同步進入爭鋒階段。據調查，元利建設位於信義計畫區的D3辦公開發案，確定採只租不售，將率先挑戰每坪月租6,000元的新紀錄。 從一般住宅、豪宅，到這兩年的超級豪宅風潮，M型化的這股風潮近來也吹向辦公市場，一般辦公室、到高級辦公大樓、A級辦公大樓，已不再稀奇，除了由興富發建設「台北時代廣場CBD」率先躋身豪辦之列外；日前，聯強國際總裁杜書伍買下南港「世界明珠」辦公大樓時，透露2023年完工後，這棟大樓將是最高檔的「超級豪華辦公大樓」，一舉推升「超級豪辦」的新水準。 據調查，北中南三大都會區，紛紛掀起豪辦風潮！目前，台北市頂級辦公大樓大多傾向只租不賣，每坪月租行情身價最貴頭銜，則由信義計畫區「台北南山廣場」奪得，頂樓每坪月租站上5,000元大關，刷新全台灣史上最貴辦公租金紀錄。 接下來，元利建設D3案將打造頂級豪辦，全棟採只租不售，目前正變更設計，沿襲元利打造亞洲頂尖豪宅指標「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」的建築水準和貴族氣息，未來D3將打造每坪月租達6,000元水準的企業總部大樓，推升「超級豪辦」的新標竿，月租金再攻頂指日可待。 至於台中，則以「聯聚中雍大廈」站上最貴「樓王」寶座，頂樓每坪成交行情達69.8萬元，傲視群樓；至於最貴租金辦公大樓，則由「中信金控台中金融大樓」奪得，每坪月租達1,200元。
接下來，據悉台中商銀總部大樓也傳出可望挑戰史上中台灣最奢華豪辦的水準，現已動工；另外，聯聚也將有秘密武器推出，籌備中的「聯聚中匯大廈」將再上層樓。 高雄市方面，最貴辦公租金則在「京城企業總部」、「中鋼總部大樓」，以每坪月租1,000～1,200元，躍居「樓王」寶座。 展望未來，京城建設鑑於今年以來頂級辦公大樓的詢問度和需求度，明顯提升，但市場上幾乎沒有足夠的質量可滿足潛在的辦公換屋潮需求，因此計畫在龍勝路的「龍中134案」打造頂級辦公大樓，規劃地上32樓、地下6層，每單位50～100坪的大戶產品，目前總銷金額估計達70億元以上，每坪定價也可望「坐4望5」，挑戰每坪50萬元大關。
包括總太地產、皇普、順天、遠雄等上市櫃建商，第四季分別在台中市北屯區、北區、南屯區、清水區推出大基地開發案，基地面積從3,000多坪至6,000坪不等，個案總戶數動輒近千戶、總銷在50億至百億之間，帶動台中大型社區時代的崛起！ 台中地產商指出，過去購屋族對於大型社區多半抱持保守心態，事實上土地面積大，發展效益更高，臨路條件通常較佳，若有效規劃空地，更擁有良好景觀與棟距。建商為有效規劃廣闊土地，提升生活居住品質，紛紛強化社區總體營造，近期受到不少購屋族的青睞。 其中，總太地產位於北屯區大十期的「總太2020」案，基地面積廣達6,000坪，以「共享社區」為核心價值，創造青銀共居、從年輕住到老的幸福共好社區；採分棟分層、數位監控管理，規劃超過40種休閒公設的度假型社區，近千戶住宅今年5月已完銷。 總太地產趁勝追擊、第四季將續推二期「聚作」預售案，基地緊鄰「總太2020」、開發面積同樣高達6,000坪。由於鎖定年輕首購族群，預期總戶數近千戶，總銷約65億元，近期將正式公開新案的規劃內容。 預計10月下旬進場的「皇普莊園」預售案，是皇普建設首度進軍台中房地產市場的代表作。該案基地位於北區原「光華高工」校地，佔地面積3,414坪，產品規劃25至46坪、總戶數936戶，總銷百億元，也是今年北區最大的預售案，成為第四季的推案焦點。 此外，遠雄建設在清水區的造鎮系列大案「遠雄之星」，目前推案已到「遠雄之星7」。眼看系列7銷售已衝破八成，遠雄位於港都三路VS大勇路的「遠雄之星8」，928檔期開始潛銷，預計第四季正式進場銷售。該案基地面積3,220坪，總戶數規劃721戶，總銷約50億元。 值得一提的是，今年以來，台中最大面積的住宅開發案，當屬興富發建設在高鐵特區的「夢幻誠」，基地面積高達7,656坪，總戶數近1,700戶、總銷金額150億元，也是台中地區總銷最高、總戶數最多的單一個案。第二季進場的「夢幻誠」採取低自備款策略，受到首購族與投資客的青睞，銷售締造佳績。
立法院預算中心報告指出，近年地上權權利金收入呈現減少趨勢。財政部國產署對此表示，近年針對相關問題已進行改善，從檢討租金計收標準、推出指標性案件及推廣專案設定地上權案件等三路並進，讓國有地能夠適得其所，做最佳活化。 立法院預算中心報告指出，近年地上權案件標脫率及標脫面積逐年降低，導致權利金收入大幅遞減，認為問題是出在租金及融資不易。 國產署署長曾國基表示，財政部在2016年就針對地上權案件租金計收標準進行檢討，並採取「部分固定、部分浮動」機制，讓投資人的風險具可預測性。 除了檢討租金計收標準，近年來，國庫署也透過推出指標性案件，活絡地上權市場。最具代表性的案件，就是去年空軍官兵活動中心設定地上權案。 今年乘勝追擊，國產署下半年到明年，將陸續推出松江南京基地、國泰營區以及世貿三館等亮點地上權案，既「吸睛」也「吸金」，也同樣具有鄰近捷運站、區位良好等特點，預計也將有不少業者爭相投標，為國庫大進補。 此外，國產署今年也積極推廣專案設定地上權，站在扶植產業角度，提供用地給業界，具有穩定、可預期、更易籌措資金等三大優點。
中美貿易戰如火如荼，台商為避險，資金回流台灣，讓商用不動產市場需求大增，仲量聯行調查指出，2019年中，台北各級辦公大樓平均每坪月租金行情達2768元，創近18年新高紀錄，也讓整體商辦空置率大幅降(見圖)。估計下半年辦公大樓全年租金行情仍將有3-5％漲幅。而跨國企業輝瑞大藥廠租下信義計畫區「台北南山廣場」頂樓辦公室，每坪租金超越5000元大關！商仲業者預估，2020年信義計畫區每坪租金可望上看6000元。 台北市精華地段辦公產品出現租金大漲的主要原因，是市場處於「供需失調」狀態！台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出，台北市辦公市場會出現「外溢效應」，新北市辦公產品擁有「優惠租金、親民售價」優勢。位於交通便利的商用辦公、工業用辦公產品將因此受惠。 台北市商用不動產因面積大、租金貴，僅能符合跨國企業或大型企業之需求，而一般中小企業及工作室「面積小、租金合理」的需求，就會「外溢」，因捷運及交通網絡便利，普遍轉往新北市。而隨著經濟與網路型態轉變，「工時變長，上下班時間」的界線越來越模糊，青創企業、個人經營、創客(Maker)時代等興起，朝九晚五8小時固定工時的常態生活模式被逐漸打破，「小規模、大經濟」、「生活辦公無界限」、「異業合作多」、「坪數趨小」的新型態辦公空間開始迅速興起。 隨著經濟與網路型態轉變，「跨界型態、坪數趨小」的辦公空間型態迅速興起。
新北市「新型態工作室」提供中小規模公司、創客、全天候彈性使用辦公空間，舉例來說，對於空間需求不大、但卻想擁有獨立空間的企業或個人工作室，「新型態工作室」就提供了這樣辦公生活無界線的環境，如：一個空間內可以同時存在皮雕、電商、文創3個獨立又相互連結的行業，也可以網路創客、直播產業、遊戲軟體設計匯聚同一空間，各自獨立，卻又可相互支援。「新型態工作室」讓新創產業降低辦公室的持有成本，創造更高收益價值。 看準市場趨勢，打造新北第一的『新型態工作場域』 已有建商二代，嗅到市場趨勢，看準未來產業結構的轉變，將在新北市土城推出『坪數趨小』、『跨界』的工作室，希望達到滿足這些新型態產業微型公司的水平、垂直理念，透過左鄰右舍的異業結合，相互技術支援與商業合作，落實小規模、大經濟的理念。商仲業者認為，對於中小企業、青創企業、個人工作室等行業來說，這種「新型態工作室」應該能夠提供另一種辦公新模式，後續發展潛力值得注意。
愛爾麗醫療集團董事長常如山看好商用不動產市場，今年第四度進場「獵樓」，上周砸下8,800萬買下台中「中港商業大樓」一個樓層800多坪，揮軍中台灣頂級月子中心市場，擬作為六星級「愛兒麗產後護理之家」的連鎖據點。 常如山堪稱「掃樓王」，今年已四度買樓，日前再斥資8,800萬買下台中SOGO百貨旁商辦大樓九樓，坪數約800多坪。他表示，原本賣方開價1.3億，後來經過爭取議價以8,800萬成交，換算一坪成本才10多萬，將作為愛兒麗產後護理之家的全台第二個據點。 常如山表示，集團2017年正式跨足月子中心，在內湖設立愛兒麗產後護理之家，設有洗髮美甲室、按摩SPA間，如今再擴展台中店，估計再斥資5500~6000萬元裝修。 常如山對於精華地段不動產情有獨鍾，2013年斥資3.5億買內湖愛爾麗健康醫療會所；2015年砸7.68億買下愛爾麗集團總部大樓；2016年以6,900多萬買下忠孝東路五段的員工訓練中心；2018年12月再以1.45億收購高雄中山路、青年路口1棟「三角窗」共4層樓商辦，作為高雄的集團旗艦大樓。 今年2月，常如山以1.28億買下北市館前路辦公室；5月再以1.5億買下南京東路2段商辦；7月又以1億收購台南集團總部大樓，加上此次插旗台中中港商圈，累計近七年已收購商用不動產至少達18億元。 據悉愛爾麗集團旗下有76家公司，事業涵蓋：醫學美容、健康管理醫院、愛兒麗產後護理之家、預防醫學抗衰老中心、瑞佛牙科、樂力適疼痛科治療診所、蓋亞基因及醫材儀器代理，另也收購台南土地，計劃跨足頂級養老地產、長照事業等。
危老條例帶動一波都更熱，為協助民眾早日把舊屋換新屋，社團法人中華都市更新全國總會將在10月19日主辦第六屆都更高峰論壇「都更動力論壇」，邀集產、官、學、民，一起拼都更、危老。 中華都更全國總會理事長張美麗表示，北市建管處為鼓勵危老重建推動師不斷學習充實知能，對於推動師全程參與此次活動，將比照進階課程給予服務積分2分，主辦單位為推動師保留500位名額，預料很快就會搶位一空。 張美麗表示，政府這幾年努力改善都更相關 條例及環境，從危老條例、住都中心，到都更條例的修正，「都更三箭」都已陸續到位，全國老屋改建已如雨後春筍、遍地開花全力啟動。 她說，中華都更全國總會從民國103年起，開始結合民、學、官、產，舉辦全國性都更高峰論壇，主題從103年「都更已死」、104年「都更贏家」、105年「安家固園」、106年「都更經濟」、107年「都更再生」，到今年的「都更動力」，為全國民眾謀求都更危老的最大福祉，也一路見證都更起死回生。 張美麗表示，本次論壇主題為都更動力，就是宣告各界，走過漫漫長路，都更元年已經到了，中華都更總會也特別邀請內政部政務次長花敬群、多位產、官、學人士針對危老、都更各項議題，進行研討分享。
其中台北市政府都市發展局局長黃景茂主講「台北市都市更新動能策略──危老海砂屋全方位、都更進化展新頁」，將提供危險建築物多元重建與更新方式，加速改善住居環境的措施。 國家住宅及都市更新中心執行長張溫德主講「以國家機構帶動都市更新之思考與實踐──保障權益、尊重紋理、永續經營的 三贏策略」，提供兼顧友善與融合的居住空間，並搭配穩定供需的住宅福利策略，實現居住正義的目標，以提升生活品質與引導都市整體發展。 台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根主講「精進自主更新重建服務模式的新動力──分潤、投資、墊付與保證」，將提出四大機制，分別在更新重建的不同階段，協助地主完成重建，希望在精進模式的推動下，加速危險老舊 建築的重建。 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥主講「全案管理的 運用執行與都更危老產業新動力」，針對落實都更政策應面對的問題與迷思分析與說明，以促進快速達到都更新紀元。
因應台商回流及產業用地需求增加，新北市地政局今在新北市府進行標售新莊北側知識產業園區、林口新市鎮第三期市地重劃區等多筆產業和住宅用地，盼吸引更多廠商進駐，帶動周邊發展。 地政局明上午9時30分進行新莊北側知識產業園區區段徵收區8筆、二重疏洪道兩側附近地區8筆、林口新市鎮第三期（三、四區）4筆及金山地區6筆等市地重劃區，共26筆土地標售開標作業。 新北市地政局區段徵收科長鄭景汎表示，這次標售區域中，新莊北側、二重及林口3大開發區與機場捷運線串聯，除了可聯通雙北兩大生活圈外，還能滿足通勤、遊憩及產業需求。 為因應台商回台投資所需產業用地，釋出的新莊北側知識產業園區開發面積約26.57公頃，其中，4筆產業專用區面積共5.84公頃，占開發區總面積近22%，每平方公尺22.3萬至24.7萬元起標，預計吸引物流、生技醫療、電子及資通訊、綠色能源、機械設備、金屬製品製造等產業進駐。
由於新莊北側知識產業園區位於新莊副都心、頭前重劃區北側，東側鄰近三重都市計畫區，又可連接原五股工業區之新北工業園區，此外，還鄰近中山高速公路、機捷、環狀線、特二號快速道路及東西向快速道路八里新店線，交通便捷。藉著聚集效應帶動產業發展，並吸引更多廠商進駐。 另，二重疏洪道市地重劃區在解除禁限建後，考量都市發展，除了以市地重劃的方式進行開發，還規畫充足的公設用地，再加上「二捷二快」，包含新莊捷運線、中正機場捷運線、環河快速道路及東西向快速道路，並結合二重疏洪道的疏洪生態廊道及疏洪生態保育區景觀，打造水岸休憩新環境。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
