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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中央銀行總裁楊金龍今天於立院財委會列席備詢，談及台灣高房價議題，他認為，供需面、制度面都有問題，且房屋持有成本太低，均是影響因素。立法院財政委員會今天邀請中央銀行總裁楊金龍率所屬單位主管暨財金資訊公司董事長列席業務報告，並備質詢；除了全球與台灣經濟情勢，房市也是立委關注的問題之一。 時代力量立委黃國昌詢問，據業者資料，房價指數不斷攀升，「台灣高房價的問題出在哪裡？」楊金龍回應，制度面有問題，供需面也存在矛盾，特別是房價走高，但空屋還是很多。 黃國昌接著指出，台灣房屋持有成本太低也是影響因素，楊金龍說：「我也是這樣看法。」 其實央行報告內容便寫到，若政府相關單位分別由需求面、供給面與制度面，推動健全房市措施，將有助金融體系穩定；楊金龍今天進一步強調，從稅來著手，也許會比較好。 以需求面而言，央行指出，採行租稅與針對性金融措施，有助於抑制投機炒作與囤屋，供給面可運用政策組合工具，提供民眾多元住宅選擇，如內政部與地方政府興建合宜住宅、擴增社會住宅與推動都市更新政策，均有幫助；此外，持續改善不動產相關制度缺失也很重要。
危老改建條例上路已逾兩年，根據內政部資料，危老改建實施以來，全台核定236件，平均每月有約12件核定通過，比同期都更案平均每月核定10.5件還多，熱度明顯高於都更案。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，危老改建雖需百分之百住戶同意，容積獎勵也比都更重建少，但沒有都更條例1,000平方公尺最小面積限制，且無須經過都市更新審議委員會長時間審查，現況顯示，反而獲得建商、民眾青睞，積極投入。 危老條例在2017年5月10日公布實施，屋比房屋彙整內政部資料，危老條例上路以來，全台核定236件，比都更209件多了一成以上，危老平均每月有11.8件核定通過，同期都更案平均每月只核定10.5件。 觀察危老核定案，主要集中在六都，達214件，占全國比重超過9成，其中新北65件最多、台北59件第二、台中50件第三。六都以桃園10件最少，高雄14件排名倒數第二。 陳傑鳴表示，危老條例前年三讀通過時，不少人認為法案要求必須獲得全體土地及合法建築物所有權人同意，門檻比都更還高，容積獎勵目前最高40%，未來時程獎勵截止後僅30%，沒有都更最高50%多，認為上路後恐乏人問津。 但上路以來，不少屋況不佳的老屋，幾戶講好就提出申請，一些整合已久的都更案，部分住戶也乾脆放棄較優的都更容積獎勵，自行切出來一塊小面積，改走危老改建，危老因此反而比都更熱門。 陳傑鳴表示，由於依危老條例另規定施行後三年內申請重建，除最多有容積30%之獎勵外，另再給予10%時程獎勵，為爭額外10%獎勵，也讓危老申請熱度升溫，危老時程獎勵至明年5月初截止，預料未來七個月危老案件還會明顯增加。
高力國際調查顯示，北市頂級商辦出現搶樓情況，空置率在一年之內，從16.5%，降至4.6%，大降近12百分點，每坪租金也從過去平均1%，近一年內大漲逾5%。 高力國際資深執行董事楊慧明表示，自整體商辦租賃市場出現供不應求現象後，房東調漲租金不但企圖明顯，而且大多能順利調漲成功，現在想要進駐信義區頂級商辦，或是續租租客都面臨最嚴厲的漲租挑戰。 高力國際本周發布第3季北市辦公室市場行情報告，第3季商辦空置率約4.18%，較去年同期下降約3個百分點，其中以頂級商辦下降近12個百分點最多，頂級商辦空置率4.68%，也創下調查以來新低。 以主要辦公商圈來看，目前除了民生敦北、西區辦公室空置率在5%以上，其他包括信義、敦南、南京松江、南京四五段、仁愛新生等空置率都在5%以內，其中南京四五段和仁愛新生都不到1%，整個商圈幾乎是滿租情況。 由於一有辦公室釋出，很快就有人承租，房東近來幾乎人人喊漲，頂級辦公室愈明顯，2016年站上3,017元至後，至2018年僅漲至3,061元，漲幅不到2%，但2019年以來，季季上漲，目前已達3,200元，年漲幅達5.19%。 楊慧明表示，綜觀台北市各主要商圈，2019年幾乎沒有任何新增供給，2020年至2021年雖然有近5萬坪的新增供給，但其中約三分之二為業主自用，可供應市場需求的物件相當有限，預料供給緊縮狀態將持續不變。 去化方面，楊慧明表示，目前辦公室需求仍大，但由於供給太少，預料今年全年淨去化量約3萬坪，將中斷2017年、2018年連續兩年創十年新高紀錄。由於供給少，需求大，空置率持續下探，預料租金仍將持續明顯漲勢。
低單價、低總價建案買氣熱，推升928檔期建商推案信心增強，光是9月北台灣預售、新成屋推案量飆破900億元、較8月大增超過八成，創下今年次高，讓9月預售、新成屋房市風向球分數止跌回升、總分達37.2分，較8月增加4.1分，房市亮起第七顆黃藍燈。 農曆七月民俗月過後，建商積極推案，除了928檔期帶動，更看好低單、低總價不錯買氣，擴大衝刺推案，推升9月房市預售推案量衝破900億元、月增逾八成，寫下今年次高紀錄；除了預售案爆量演出，新成屋供給同步放量，單月新案供給約1,400戶較8月約700戶大增一倍。 9月案量超過20億以上的預售指標案，包括台北市的「奧斯卡雍居仁愛」、「宏普頤和」、「昭揚天際」、「華固馥儷」。新北市方面，則有「禾川琚」、「漢皇盛世」、「大同莊園II」、「亞昕昕悅灣」，桃園和新竹則是以「華悅城」、「皇普雲鼎」等案最具指標；成屋部分，則是「文德好境」、「捷仕堡」、「麗寶快樂星球」等建案案量較大。 不僅預售、新成屋推案量大增，9月建案廣告量成長至約1.37萬批，廣告量明顯增多；買氣部分，住展雜誌企研室經理何世昌表示，多在低單價或低總價地區，像是板橋、龜山A7重劃區、淡海新市鎮等地，自住消費者仍很捧場。 除了低單價或低總價建案外，買氣也同步往特殊性產品、品牌力強的建商靠攏；住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市風向球六大觀察指標中，9月市況呈現「三升三平」，其中廣告批數、預售屋與新成屋供給量上揚，議價率、來人組數與成交組數則是持平狀況，在三大指標成長之下，也推升房市分數拉高至37.2分，較8月的33.1分增加4.1分，連續七個月亮出衰退注意的黃藍燈。
目前位屬高市核心地段高雄車站，因台鐵車站改建工程，整個車站商圈如同一座大工地，但可別以為房市交易冷清，《蘋果》發現有投資客大量進場買廉價套房，不到1年整修後大批轉售，最快5個月套利115萬元。 多戶轉售疑投資客手法 據實價登錄上，位於高雄站前商圈建國三路151∼180號，有棟屋齡35年老屋，在去年6月有投資客進場，購入單價僅6.4至7.5萬元，並在6筆資產中的實價登錄上均標示為「屋況差需整理」，結果不到1年紛紛脫售，每坪成交價落在11.8萬元到13.1萬元，價差從30∼120萬元。最厲害的1筆交易則為去年6月購入價155萬元，11月就以270萬元售出，來回達115萬元。 台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，1次出現6戶同時購入分別於1年內轉售，推估同屬相同投資客操作，可能看中未來高雄車站具重大建設加持，將屋況老舊建築整修出售。 一般來說，簡易裝潢整修套房花費15萬∼20萬元，若套房坪數超過20坪要抓30萬元。短進短出須課房地合一稅，不然就是透過人頭登記，「該類產品通常無法貸款，因此多現金買賣居多。」 近3年房價漲幅近10% 高雄車站因目前屬於工地進行，建國三路沿線多店面空租。永慶房產集團統計，近3年區段房價卻持續上揚，2017年每坪均價13.1萬元、去年13.8萬元，今年更成長到14.4萬元，漲幅近10%。 目前包括站前或後站商圈，大樓新案近10場，每坪成交逾24萬元。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，高雄車站200億改建計劃將改造高雄站前商圈風貌，地段具未來性，因此推案暴增。
由國家住宅及都市更新中心主導的信義區兒福B1-1、B1-2都更案，昨（3）日正式公告招商。B1-2基地預計今年12月2日截止收件，B1-1基地則預計明年1月2日截止收件，國家住都中心將於10月16日舉辦招商說明會，邀請投資人共同參與。國家住都中心表示，信義兒福基地位於忠孝東路五段北側，共計六塊基地，採先建後拆模式，透過土地權利價值交換，優先開發部分基地，安置私有產權及舊有違章戶，接著再開發騰空後的街廓，以分期分區連鎖方式推動都市更新。 首波推出松信路東西兩側基地，B1-1、B1-2兩塊基地原本預計今年7月底與台銀圓山案同步上線公告，不過由於行政程序尚未走完，好事多磨下，終於在昨日正式公告。國家住都中心表示，B1-1基地預估投資額約11.78億元，將由國家住都中心擔任實施者公開徵求出資人，採權利變換方式實施。
聯強國際日前以每坪 100 萬元、總價 50.87 億元買下台北市南港「世界明珠」27 層樓的其中 12 層 A 級商辦，作為「聯強國際大樓」企業營運總部，震驚市場也帶動商辦買氣，包括，中悦機構、儒鴻企業等都將總部遷往新莊副都心。房地產業界分析，目前大台北地區的頂級 A 辦供不應求，能夠提供大片商業腹地與便捷交通機能，將是下一世代的商辦燙金地段。 IFrame 房地產人士指出，除了南港擁有高鐵站直達的交通優勢，新莊副都心的交通例也不容小覷。根據 Google Map 計算，「聯強國際大樓」距離台北車站約 10 公里，到桃園機場 46.1 公里，從新莊副都心中央合署辦公大樓前進台北車站，距離僅 8.4 公里，到桃園機場 30.4 公里；中悦建設機構、儒鴻企業確定將總部遷至新莊副都心，而包括先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部，宏匯集團 BOT 的「i-Tower 雲端科技大樓」，也將提供大型知名企業 A 級商辦租賃。新莊副都心商業區 A 級商辦，「6 折台北價」就可以買到，不但可以量身定做，而且整棟都是單一企業獨有，符合集團企業總部「高端、大器、時尚」的要求。 台北 A 辦 - 租金漲、空置率降「產品當紅」 台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出，整個台北市 A 級商業辦公空間，因為金融保險業、科技業、生技業、遊戲產業等對於「A 辦」的需求很大，儘管 2018 年包括南山人壽大樓、聯合報大樓等相繼釋出優質辦公租賃場域，但是「需求大」的狀態依舊存在，造成 2019 年台北市 A 級辦公租賃市場依舊「供不應求」，出租率表現優異，也讓 A 級商辦空置率明顯下滑。
台南市政府地政局2019年度第2批地籍清理代為標售於10月3日完成開標作業，本次標售共計152標，其中20標暫緩標售，開標結果共標出38標，標出總金額近5千6百萬元。 本次標售土地係按地籍清理條例第11條等規定，將權屬不明且屆期無人申報或申請登記之土地，如日據時期會社組合、登記名義人之姓名或住址記載不全不符者代為標售，以達到健全地籍管理，確保土地權利，並促進土地利用之效。 陳淑美局長進一步表示，本次代為標售土地，有符合優先購買權規定之民眾，請主動於決標後10日內以書面向地政局申請主張；並提醒權利人應自保管款存入或囑託登記為國有完畢之日起10年內，依規定填具申請書及檢附相關證明文件向市府申請發給地籍清理價金，以維護自身權益。 地政局另訂於2019年11月28日辦理本年度第3批地籍清理代為標售，標的轄區有安平區、新化區、鹽水區、麻豆區及學甲區等多個行政區計94標，自2019年11月11日起受理投標至11月27日止，請有意投標之民眾踴躍參與投標。
班傑明·富蘭克林（Benjamin Franklin）曾說過：「除了死亡和納稅外，沒有什麼可以確定的。」（Nothing is certain but death and taxes）而與這句話最有關聯的莫過於「遺產繼承稅」。在日本從2015年後針對《遺產法》進行修法，其中遺產稅計算的基礎抵扣額出現了重大轉變，相較於2015年前的基礎抵扣額減少了四成，等同於繳納繼承稅的人口總數大幅增加，而且徵收的稅率採累進制度，從10％到55％不等，為的就是要消除貧富差距問題。這高額的稅率計算，也影響到不少前往日本投資房產的人，而且甚至還有小小隱憂。日前日本因為房屋空置率高，不少鄉村推行「免費送房產」，希望能夠引進人口活絡當地發展，但卻還是乏人問津。對此，大陸獨立經濟學者金松柏就認為是因為在日本，持有房產者每年需要繳納固定資產稅、都市計劃稅等持有房產稅，而且子女繼承房產還要繳納高額的遺產稅。 根據日本內政和通信部數據，2013年日本全國空置房屋數量達到819.6萬戶，約占全國住房總量的13.52％。富士通研究所的數據顯示，更預計到2033年，日本空置房屋的比例預計將超過20%。 日本的「相続稅」即為繼承稅、遺產稅，是對於人的死亡導致財產轉移而徵收的稅金。課徵的範圍包括現金、預儲金、有價證券、不動產、經營權、借地權等有形及無形資產，以及繼承的三年前依贈與所取得的財產。
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