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歐亞不動產估價師聯合事務所
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新北市推動都更三箭又有進展，城鄉局表示，目前已經敲定第二階段TOD新增35站，預計國慶連假之後開始公展，加上第一階段已經通過都計審議的21站，整個新北市的TOD都更，將達到56站，範圍涵蓋13個行政區。 今年3月新北市城鄉局宣布第一箭的捷運場站周邊地區都更，也就是TOD，第一階段選定21個捷運站為增額容積優先推動地區，卻遭到部分市議員質疑，有些捷運站還沒通車也被選進來，認為TOD選站標準沒道理，之後新北市長侯友宜強調，會盡快推動第二階段TOD捷運站都更。 新北市城鄉局綜規科長陳柏君表示，第一階段的21站，僅涵蓋9個行政區，第二階段TOD將再增加35站，將會擴及到13個行政區，對於新北市內的區域發展將會更全面。
陳柏君強調，第二階段的選站原則，主要有三方面，首先是針對年底即將通車的環狀線週邊，例如景平站、橋和站、中原站，這次都一口氣納入；其次在第一階段未被納入的重要站體，例如板南線的板橋、江子翠、亞東醫院，這次也都納入。 陳柏君表示，第二階段也將新北市境內運量較大的「火車站」納入考量，例如汐止、汐科、樹林，都已經確定在名單之內，預計國慶連假之後將會辦理公展。 TOP
老屋占比再攀新高，今年第2季又有逾13萬宅加入逾30年老屋行列，造成屋齡逾30年老屋占全國房屋稅籍住宅比重逼近5成，相當於每2戶便有1戶是屋齡超過30年的老屋。 人口老化加老宅 雙老議題亟待解決 根據內政部資訊，今年全國房屋稅籍住宅總數為872萬餘宅，相較上季增加1.5萬餘宅，屋齡逾30年的老宅總數高達423萬餘宅，占整體比重約48.52%，而且老宅增加的速度相當驚人，本季屋齡逾30年的老宅相較上季多出逾13萬宅，是整體稅籍住宅增加數量的8.5倍。
若將時間拉回10年前，2009年第2季，當時全國房屋稅籍住宅總數為773萬餘宅，其中屋齡逾30年的老屋宅數近206萬宅，占整體比重約26.61%，10年後，逾30年老屋已達423萬餘宅，10年內暴增近220萬宅，對於全國房屋稅籍住宅10年增加數量不到百萬宅、約98萬餘宅，凸顯老屋增加速度遠遠大於新屋供給。 房地產業者指出，日前內政部統計處發布去年8月底，全國戶籍內有65歲以上的老人逾266萬戶，平均每3.3戶就有1戶有65歲以上老人，人口老化問題嚴重，若再加上老宅問題，雙老議題已經成為當前要解決的課題。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，不只是都市建築新陳代謝不足，鄉下老屋即便有稅籍資料，也因為屋齡太老、殘值過低，不見得需要繳房屋稅，重建沒誘因、拆除又要成本，也間接使全國老屋比例持續攀高。 都市建築更新緩慢 造成老屋比例攀高 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更案進度緩慢，主因住宅翻新效率不及老化速度，又碰上台灣進入高齡社會，未來老人住老宅會更明顯，可能會逐漸變成一種社會問題，需要建立一套有效率的都更運作模式，才能讓都更有結構性的改變。
商辦租賃需求持續旺盛，根據商仲業者統計，今年前三季去化面積高達約2.4萬坪，高於過往十年平均年去化2萬坪的空間，促使第三季北市商辦整體空置率低於3%，商仲業者形容，這是他從業以來看過最低的空置率，在需求仍大於供給的情況下，未來3年推估仍是「房東說了算」的市場趨勢。 根據仲量聯行統計，第三季北市商辦每月每坪平均租金約2776元，創18年來新高，其中信義區每月每坪平均租金來到3361元，年漲幅近5%，為各主要商圈租金與漲幅最高的區域。 至於，未來五年商辦的新增供給包括「皇翔中山」、「中壽凱基」、「富邦遼寧」、「希望廣場」、「玉山敦北案」、「富邦A25」、「國泰松江」等7大案，合計9.23萬坪新增商辦空間，不過，高達5.25萬坪屬於自用，僅3.98萬坪釋出市場，若以過往10年平均一年去化2萬坪的紀錄，2年內便可以全數消化，整體供給仍處於緊縮狀態。 此外，根據仲量聯行調查，未來4年北市預計有高達5.1萬坪的商辦租約會到期，因此，潛在的租賃需求其實存在相當龐大的動能，但目前商辦租賃市場其實趨於滿租，租戶僅得選擇續約於舊大樓、或朝市郊區域承租，甚至自購建物或土地興建辦公空間也是個選項。
史上最大的大林蒲遷村案准了！行政院長蘇貞昌8日核定高雄大林蒲遷村計畫，大選前送給大林蒲居民超級大紅包，兌現政治承諾。大林蒲遷村總計畫經費為1,054億元，其中包含大林蒲居民遷村經費590億元，採「一坪換一坪」目標進行補助，大林蒲土地將變身為建立新材料循環產業園區，預計2027年完工。 綠委賴瑞隆昨質詢指出，大林蒲空污嚴重、肺腺癌比例高，88％民眾都希望遷村。蘇揆回應已正式核定大林蒲遷村案，預計投入1,054億元。政院核定計畫中，支出公務預算為390元，開發新材料園區的自償率高達64.52％，居民遷村經費高達590億元。
經長沈榮津指出，協調過程中，感受到大林蒲居民對改善居住品質的期待，朝向「一坪換一坪」方向進行補償。現有3件事情要優先處理，一，委託高雄市政府針對拆遷補償進行調查；二，私有地部分，做徵收計畫送內政部審查；三，公有地部分由航港局協調。 財經官員指出，行政院8日核定的是大林蒲地區改造為新材料循環產業園區的大計畫，因應當地民眾最關心空污與遷村問題，蘇揆特別提到核定遷村計畫。據悉，未來土地傾向由經部採協議價購方式取得，而所謂「一坪換一坪」，高雄市府指的是土地，並非建坪。據高雄市府最新調查，約有9成居民同意搬遷，大林蒲、鳳鼻頭沿海6個里住民近2萬人、約1.1萬戶。
至於整體打造新材料循環產業園區計畫經費為1,054億元。知情官員說，新材料循環產業園區整體土地約300多公頃，除大林蒲本身150公頃土地外，同時納入航港局、高雄市府土地開發，總面積提高到300公頃，大幅提高財務自償率，也可從市場取得更多融資資金。其中規劃產業用地約210公頃，採7成出租、3成出售方式，並把公務預算降低到390億元。全案預計2027年完工，預計可帶動投資金額320億元，創造1.6萬個就業機會。 長期來極力促成大林蒲遷村的行政院副院長陳其邁，昨晚在臉書貼文表示「履行承諾，行政院核定大林蒲遷村計畫」，立即分享這項利多消息。他說，大林蒲遷村是他始終關心的議題，一月到政院就緊盯進度，大林蒲四周有中油大林煉油廠、台電大林發電廠及中鋼公司等大型工廠，工業氣體排放對當地居民生活品質有嚴重影響。
房地產「代銷天王」海悅國際（2348）隨著房市回溫，建商推案信心大增，今年代銷量破表，8日最新出爐的9月合併營收，倍增達1.71億元，創單月歷史次高；第三季合併營收4.19億元，累計前三季合併營收8.66億元，年增率分別為20.55％及9.11％，雙雙創下史上新高。 法人估計，依海悅第四季代銷案來估計，光是包銷案就有逾300億元，全年營收可望挑戰歷史新高。 海悅為國內代銷產業龍頭，九成營收貢獻來自於包銷，目前代銷預售案、成屋案，比重分別為七比三，代銷版圖則從雙北市、桃竹，擴張版圖到中南部。 接下來，海悅全台開賣多筆包銷案，總銷逾300億元；此外，今年也推出自建案、及攜手大型建商的合建案。
海悅表示，自2014年即採取轉投資策略，投資理念契合的建設公司，期獲取長期穩定的轉投資效益，今年更成立「海研建築」，跨足自地自建，為中長期營運的成長引擎。 在轉投資方面，海悅表示，今年到2022年將享有轉投資收益的貢獻。首先，持股10.53％贊富建設豪宅案「敦南寓邸」熱銷，第一筆已在今年認列，2020年還將認列第二筆，依目前已售戶數推估，轉投資收益將不低於今年。 此外海悅持股20％的聯陞投資，再轉投資鉅陞建設，2021年將認列「河藍灣Ⅰ」、「英倫花園」，已售32億元；2022年會再認列「河藍灣Ⅱ」、「日和花園」，已售29億元。 在自地自建案方面，海悅持股70％ 的子公司海研建築，新莊案2020年取得建照後開賣；持股55％的悅大建設，甫在鶯歌推出「微笑海悅」。 今年上半年稅後純益2.1億元，EPS2.39元，展望全年，海悅樂觀審慎，第三季合併營收已創新高，隨著第四季多筆逾40億元包銷案開賣，年底前將陸續進帳，全年營運可望挑戰新高。
日商大和房屋集團看好高雄發展，確定斥資60億元興建高級飯店及住宅，預定2020年動工、2023年開業營運，市長韓國瑜2019年10月8日接見該公司執行董事片岡幸和等一行，他說，高雄積極招商引資、友善投資環境，他感謝大和房屋看好投資高雄，也盼與企業成為好友，歡迎更多廠商到高雄開發，攜手合作共創繁榮。 大和房屋2019年3月買下中山二路、林森四路口的精華土地，基地面積約5,125平方公尺，並投入鉅資60億元，計劃興建21層日系高級飯店及29層集合住宅，為表達對該投資案的重視，特派高層執行董事片岡幸和率團來台拜訪，向韓市長所帶領的市府團隊致意，感謝展現高度行政效率。
韓國瑜表示，高雄是經濟上沈睡的巨人，一旦崛起便會震撼台灣，近一年來已吸引海內外目光，他有信心大和房屋這次的投資會帶來豐收的結果，期盼繼續看好高雄，未來有更多合作可能和機會，市府積極營造友善的環境，有任何困難定會竭盡全力協助解決問題，請廠商千萬不要客氣。 韓國瑜說，市府致力於縮短行政作業程序，未來申請案件透過線上系統，即可清楚掌握案件進度、多久時間內可以完成；團隊認為可與企業並肩成長，而非高高在上的管理方式，期待政府和企業成為好朋友，一起創造城市經濟繁榮，在和睦的氣氛下攜手合作，歡迎更多廠商到高雄開發投資。
2019年8月初廠商已將本案建築設計圖說提送市府，經都發局加速完成都市設計審議於9月17日審核通過，大幅減少時間成本，工務局後續協助完成建照申請，全案盼能於明年初如期開工，2023年完工營運，約可創造300個就業機會。片岡幸和也表達未來繼續開發合作的期待，盼在高雄成長茁壯。 大和房屋創立於1955年，事業以獨棟住宅為中心，並拓展至租賃住宅、住宅大樓、商業設施、事業設施(如物流設施、醫療、照護設施等)等領域，進行多方位之積極經營。此外，不單只是新建住宅，該公司亦積極推動住宅翻修相關業務，是日本國內在住宅、建設、不動產公司業界營業額排名第一之企業。
仲量聯行總經理趙正義表示：全球不動產投資市場持續受到總體經濟成長動能疲軟及地緣政經因素影響，投資者雖然積極尋找投資物件，但主要城市符合理想投報率的供給有限，2019年上半全球投資額為美金3,410億元，如我們預測較2018年同期減少9％。預計2019年全球投資量將較2018年減少5-10％至約美金7,300億元。 國內方面，投資市場因精華地段物件釋出，商辦供給短缺及租賃需求強勁的驅使，投資人把握具理想價格及投報率的物件。
2019年Q3飯店市場於逆勢中熱絡，西門町即有世民及萬事達酒店兩筆飯店成交。在目前辦公室供給短缺的狀況下，開發商及壽險業購入土地，預計開發商辦大樓。國內投資人除持續尋找理想的投資標的物，焦點亦會轉至法拍、公私部門合作開發模式等多元化資產類型的物件。 2019年至今僅第三季，建物直接投資較近年來熱絡外；土地交易並再創歷史新高，台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，顯見資方對台灣未來看好。希冀後續加上台商回流效應發酵及國內流資充裕等利多條件，能為國內不動產市場注入更多能量。趙正義對於2020年房地產市場發展頗具信心，他認為，商辦、商用不動產以及住宅市場，具有優勢的個案會出現「百花齊放」的景象。
茂德機構旗下國巨投資公司針對新北市三重地區八筆土地申請都市計畫變更並擬定土地細部計畫，本月7日起公開展覽30天，該案總開發成本為458.4億元，東森媒體集團將在此成立營運總部，開發期間可望提供10,783個就業機會，並帶動周圍發展。 茂德機構在房地產業以塊狀式重劃區造鎮聞名，味全三重新燕舊廠土地去年賣給茂德機構總裁張高祥，他看好台商回流商機，全力投入開發。 新北市城鄉發展局昨（8）日表示，中興段1442地號八筆土地臨近捷運先嗇宮站，現為停車場及駕訓場低度利用，不符大眾運輸導向發展（TOD）的土地利用概念；投資人看上區位基地條件優良，且該區已無工業使用需求，申請將原乙種工業區變更為特定專用區開發，符合政策方向。
該計畫投入面積達17,209.54坪，參考鄰近之工業區土地交易狀況，以每坪58.2萬元試算，土地成本約100.2億元，加上容積移轉成本約20.8億元、營建工程費用272.5億元及規劃建設13.6億元等相關經費加總後，開發總成本達458.4億元。 國巨投資已取得十位土地所有權人委託授權申請，變更為特定專用區(一) 及特定專用區(二)。其中，開發者可取回土地的可建地面積8 ,980.7坪，容積率由原先的210%提升至651%，初步規劃12%為企業營運總部，88%做為住宅使用。 新北市府表示，開發者應於三年內取得建造執照籌資建設，商業區將由東森電視、東森超視及其攝影棚進駐，投資金額191億元，營運期間媒體大樓平均每年創造約60億元生產總額，營業支出約40億元，帶動景氣循環
。 開發效益部分，預估可銷售住宅樓地板面積11.4萬坪，若五年內銷售完畢，將有629.7億元入帳；可銷售的商業大樓1.6萬坪，興建完成後五年內售完收入為52.6億元，另有店舖銷售收入15.3億元及停車位出售70.3億元。 在就業機會部分，開發興建階段初估可創造10,783個就業機會。在營運階段，商業基地內規劃辦公室營運期每年可提供地方服務1,700個就業機會。住宅基地完工後，社區營運所產生維護管理需求，預期可帶動三重地區物業管理從業人員就業機會。
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