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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市長柯文哲14日到市議會進行專案報告，他表示，目前社會住宅的興建進度比預期落後，8年5萬戶確定無法達成，但是仍然把5萬戶當作「理想目標」，因此策略上是維持整個台北市，隨時約有1萬戶社會住宅在「施工狀態」，希望逐漸接近目標。
柯文哲表示，依照目前的社宅新建進度，預計到2022年，將有25處8427竣工，若到2026年，則預計有43處15609戶。柯文哲強調，之前新建社宅遇到最大的問題，就是招標不順，經過不斷檢討社宅招標條件，調整出合理的工時和招標金額，目前維持每月1到2案招標出去的進度。 柯文哲強調，既然8年5萬戶確定無法達成，因此包租代管和租金補貼的政策就非常重要。 柯文哲表示，從2017年至今年10月8日為止，台北市包租代管共媒合1114件，其中包租800件，代租314件，但目前租屋市場資訊不完全，房東持有成本低，都不利於空屋釋出，因此將請中央從修法稅制，並且規劃屋主房屋稅基比照「單一且自住」標準，預定今年11月提報不動產評價委員會審議。
國發會2019年10月14日審查科技部提出之橋頭科學園區籌設計畫草案，高雄市政府由張裕榮副秘書長率領經發、地政、交通及工務等局處與會，就園區規劃內容、財務自償性、聯外交通及各機關配合事項等議題充分討論並獲共識，後續將報請行政院核定。市政府爭取近2年，總面積達262公頃之橋頭科學園區計畫，可望年底前通過。 經發局伏和中局長表示，除輔導既有石化、鋼鐵、金屬等傳統產業持續升級與提升產品附加價值外，透過橋頭科學園區的設置，引進半導體、智慧機械與AI、機器人等創新科技產業，打造高科技產業生產聚落並與高雄既有產業鏈結，符合市政府推動產業升級的目標；未來橋頭科學園區預估可創造1,800億元產值及11,000個就業機會，為高雄經濟發展注入動能，市政府已由張裕榮副秘書長組成專案小組，全力協助園區開發。
經發局表示，市政府積極向中央爭取設置橋頭科學園區，除考量南科路竹園區剩餘土地不足，應及早規劃未來高科技產業腹地外，亦希望藉由園區開發帶動高雄新市鎮整體發展。行政院自2018年起啟動園區規劃，由內政部營建署辦理都市計畫變更，科技部辦理可行性評估及園區籌設計畫，市政府則開始協助科技部與營建署辦理聯外道路開闢、土地開發以及招商行銷等工作全力配合，相信在中央和地方的通力合作下，必能加速打造從路竹科學園區、橋頭科學園區連結到楠梓加工出口區所形成的北高雄高科技產業廊帶。
橋頭科學園區籌設計畫可望年底前由行政院核定，後續將由科技部辦理環境影響評估、內政部營建署與市府辦理區段徵收相關作業，預計2026年6月進行園區工程並提供廠商同步建廠，高雄市政府建議中央縮短行政流程加速完成，以回應廠商建廠需求。
標租是提升國有財產運用效能，釋出國有非公用不動產使用權供民間利用活化方式之一，2019年截至9月，收益達1億5,034萬餘元，國產署將持續釋出區位佳之大面積不動產，創造更好績效。2019年10月國產署公開標租台北市、新北市、高雄市、台南市住宅區、工業區等國有房地。
其中台北市大安區有6戶房地，為獨棟4層建物，面積約31至35坪，步行至捷運站僅需3至5分鐘、鄰近國立師範大學、師大夜市，交通便利，具商業效益，生活機能完善；中正區2戶國有房地，位於市中心精華區，步行至捷運東門站僅需3分鐘，鄰近東門市場，生活機能極佳；高雄市三民區、前鎮區、小港區、鳳山區住宅區土地，均位於精華市中心，大面積土地，鄰近住宅林立，商業機能佳，易於規劃使用；台南市永康區甲種工業區土地，雙面臨路交通便利，適合投資者規劃利用。
國產署表示，為配合推動太陽光電政策，亦有公告標租國有非公用土地供設置太陽光電發電設備使用，該署中區分署、南區分署分別於2019年9月23日、20日公告標租位於台中市、嘉義縣2處國有土地，訂於2019年10月22日開標。有關標租太陽光電投標人資格、投標設備裝置容量、履約保證金等相關事項，揭露於國產署中區、南區分署網站「招標資訊」項下。 國產署進一步表示，將持續篩選適當國有土地辦理標租提供民間活化利用，民眾(光電業者)如有租用其他國有土地需求，亦可主動向所在地所屬分署(辦事處)申請辦理標租。相關招標資訊揭露於國產署各分署網站「招標資訊」-「標租不動產資訊」項下，歡迎踴躍投標。
老舊的辦公大樓才是建商都更的心頭好，因為商辦或飯店的產權相對單純，如果地段又不錯，很有潛能老屋變身黃金屋，像是近期實登接露，前身為老舊商辦的都更案「聯合大哲」預售時成交三戶，每坪成交價都在200萬以上，專家表示「老舊商辦雖然好整合，但是最看重的還是地段，地段好才有話題性，房價才有支撐力。」
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不管是早年的台北好好看、都市更新獎勵到現在的危老改建獎勵，只要能順利整合可以爭取較多的容積獎勵，戶數眾多如公寓等住家型產品，整合難度與風險都高，反觀舊的辦公大樓產權單純，整合起來相對容易；另外這些舊商辦，還有先天優勢，像是在主幹道上、面寬棟距很大，有的還有景觀，加上基地面積有一定的規模，產權單純成為近年建商參與都更的主要目標，現在很多老舊飯店大樓或大面積產權，受惠於現在政府的獎勵政策，反而是一般民眾要餐與都更比較困難。 實價資料顯示，「聯合大哲」預售成交三戶，分別為14樓、13樓與8樓，成交總價為3.87億元、3.86億元與2.17億元，成交單價則為每坪212.4萬元、211.4萬於與205.4萬元，曾敬德說明，「當時交易時間為預售時的2013年11月，市場景氣與價格還在高檔，至於現在能夠成交價格就看後續是否有新的成交行情出現。」
至於另外一起舊商辦改建豪宅的「華固名鑄」，已有多筆揭露資料，高樓層的成交單價多在每坪200萬元以上，其中2016年12月成交21、4樓各同層兩戶，由台塑王友在家族購入，總價分別約2.98億元及2.85億元，單價分別為216.2萬元、205.8萬元。「華固名鑄」位於國家門面的松山區敦化北路林蔭大道上，近小巨蛋、微風南京，商業和生活機能俱佳，加上位於主幹道，還有捷運小巨蛋、松山機場交通方便；曾敬德表示，這些都是舊商辦都更後的優勢，另外華固建設在敦化北路和八德路附近，似乎也有舊商辦的都更要進行。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「雖然建商徵收這種商辦相對容易，但是最主要的還是要看地段」，這些舊商辦如果地段好的話，會有蓋豪宅的潛力或是重新再蓋頂級商辦，都是身價翻漲的契機，但是如果地段不好話題性就不夠，可能知道的人就沒那麼多，沒有特別吸引人的特殊性。至於「聯合大哲」因為地點在國父紀念館與信義計劃區之間，位置精華雖然會有些樓層價差，但未來成交價預估還是可以站穩2字頭。
一般認為位於明星學區，鄰近捷運、公園、醫院商圈的房子抗跌保值，實價揭露，北市仁愛路四段300巷一棟華廈二樓，屋主2014年以4600萬元取得，今年7月以3450萬元賣掉，持有五年賠了25%、1150萬元。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，仁愛路四段300巷，就在國泰仁愛醫院後方，當地學區、捷運、公園、醫院，燙金門牌一應具全，居住環境也不錯，屋主卻以慘賠收場，主要是當初失算，跟著別人追高，如今行情滑落，只好認賠殺出。
陳炳辰表示，當地大多是屋齡已30多年的國泰仁愛華廈，實價資料，2014年前後，有八、九戶以一坪100萬以上買進，甚至有人買到一坪110萬元，目前實價資料當地華廈行情一坪在80萬元左右，現在轉手，都要面臨賠售。 仁愛路四段300巷近安和路，前段靠近仁愛路一帶，為國泰仁愛醫院商圈，後段近信義路一帶，為七樓華廈，主要是國泰仁愛華廈，區內有敦安公園，仁愛國中、仁愛國小，環境不錯，距離捷運信義安和站也不遠。 根據實價資料，當地今年7月一棟七樓華廈交易，屋主在2014年4月取得，約43坪，總價4600萬元，每坪達105萬，今年7月轉手，成交價降至3450萬元，每坪單價跌至79萬元，慘賠25%、1150萬元。 陳炳辰指出，屋主在2014買入之際，適逢房市熱潮，不少人看好當地條件，追高買進老華廈，成交單價高達一坪百萬，如今時空環境背景不同，當地該類產品的行情落至單價80萬，賣方若出於資金因素出售，也只能按行情認賠脫手。
陸客緊縮嚴重影響我國觀光產業，行政院日前端出紓困措施，其中一項重點在於減免地價稅，不過由於地價稅牽涉到地方財源，地方政府反彈極大，目前仍卡關。眼見11月地價稅就要開徵，若再無進展，這些紓困措施對業者而言，恐怕看得到、吃不到。 旅宿業者遲遲等不到地價稅減免，私下透過LINE群組向交通部長林佳龍抱怨，業者擔心，地價稅開徵期間就在11月1日至30日間，若減免遲遲沒有通過，到時候逾期未繳納，每逾期兩日還要加徵1%滯納金。
財政部官員表示，目前交通部尚未找財政部開會。官員表示，若要針對旅宿業者減免地價稅，共有兩種方式，但都會牽涉到地方政府財源，影響重大，地方政府的態度是關鍵。 官員表示，第一種方式，是依據發展觀光條例第49條，針對觀光旅館業給予五年地價稅適當減免，不過須由地方政府訂定自治條例，目前地方政府考量對於財源影響極大，並沒有訂定相關自治條例。 第二種方式，則是依據現行土地稅法第18條第5款規定，由政院直接核定適用千分之十稅率，雖可由政院直接出擊，但地方政府因此流失的財源如何補足，也將會是問題。 目前地價稅的課徵方式，若是一般用地，是採分級累進稅率，稅率自千分之10到千分之55，政院日前提出的地價稅減免方案，是朝向旅宿業地價稅五年適用單一稅率千分之10。 不過牽涉到地方財源，若沒有配套補助，地方政府恐怕難以接受。
大巨蛋案14日第七次闖關，台北市都審會討論焦點，集中在疏散避難議題，都審委員建議遠雄「將地面層部分退縮爭取避難空間」，遠雄團隊當場離席3分鐘後，決定同意委員會建議，將影城棟及商場棟轉角空間退縮，形成「半戶外空間」，都審會主席黃景茂最後裁示大巨蛋案的「防災避難」通過。 本次大巨蛋案審查，一開始的討論焦點，先集中在遠雄提出的大巨蛋疏散電腦模擬結果。時代力量台北市議員林亮君認為，按照遠雄在上次都審會提供的數據，在步行速度每秒0.6公尺條件下，「最佳情境」和「程式預設情境」模擬結果，離開座位席時間都在8分鐘之內，但其實這兩個數據，並未加上「應變時間」，因此想要在在8分鐘內讓所有人全數離開觀眾席根本無法達成。 林亮君表示，她去查過文獻，模擬出來的民眾疏散時間，還必須再加上「specific reponse time」，也就是「應變時間」，而這個應變時間，根據文獻，最少為28秒，平均為1至2分鐘，顯然遠雄提出的數據，是假設應變時間為最短的28秒，才能在8分鐘內讓觀眾全數離開觀眾席。
對此遠雄表示，「應變」分成偵測時間、反應時間和步行時間，其中偵測時間是指偵測器偵測到異常並且發出警報，民眾在聽到警報之後，先做出反應，然後開始步行，而該軟體預設的反應時間為0至30秒，模擬出的數據，已經包含反應時間加上步行時間。 但是林亮君當場表示，她看過該軟體的操作手冊，當中明文寫著，反應時間可以進行設定，沒有所謂的「預設」0至30秒，因此質疑遠雄說謊。 另外，上一次遠雄提出的6種模擬情境，進行「最差模式」模擬時，無法跑出結果，遠雄當時的解釋是電腦出現「當機」情形，最後都審會黃景茂裁示，由北市府行文軟體原廠諮詢解決方案。
英國格林威治大學在回覆函中表示「這個不尋常的組合，導致觸發軟體中的優化問題，其結果造成模擬程序大幅度減慢，但並未停止」，「以這樣強迫性質的參數設定，卻期待於合理的時間內完成模擬，是不切實際的」。 遠雄因此認為，依照英國回覆，「最差模式」模擬參數過於極端，希望都審會「不予採用此情境」。 但有都審委員認為 ，上次遠雄斬釘截鐵地認為跑步出來是軟體「當機」，結果英國回達，其實軟體程序只是變慢，代表還是可以跑，因此遠雄應該換個跑得快一點的電腦，或是應該花多一點耐心，等電腦跑出數據。 都審委員也對於遠雄質疑參數設定錯誤，表示「不能認同」，因為「誰敢保證4萬個人對場地都很熟悉，對逃生路線都很有把握」，因此不能說委員之前的要求，也就是以最差情境來做模擬，是一種「極端」，更不能說是「錯誤的設定」，因為既然軟體容許這樣的設定，就代表這樣的數據可以跑，只是電腦需要花更多的時間運算。
都審委員也強調，電腦模擬不是目的，而是手段，目的是要找出哪邊有問題，才可以針對問題來修改，例如遠雄應該認真考慮，讓部分地面層空出來，不要蓋這麼滿，讓疏散可以更順利，不能因為軟體跑不出來，就質疑參數不對。 遠雄團隊當場離席討論3分鐘，同意委員會的建議「地面層部分對縮爭取避難空間」，同時戶外景觀調整，並且引導管理機制強化，一樓部分空間將「淨空」。 都審會主席黃景茂看到遠雄願意退讓，打算宣布通過該案防災避難的部分，但引起民眾不滿，民進黨台北市議員簡舒培更抨擊，就算遠雄願意讓步，也應該將讓步後的情境再做一次電腦模擬，若真的對疏散有利，才應該通過，但黃景茂認為，遠雄疏通一樓，已經確實達到加強逃生的目的，因此還是裁示通過。
見好就收，國產建材實業14日公布，已將福建龍岩水泥廠以人民幣4.08億賣給當地春馳集團旗下新達建材，處分利益1,578萬美元。 國產指出，目前資本額138.5億過於龐大，此次出售福建水泥廠後，未來不排除減資以提升股東權益。 國產建材位於福建的水泥廠設立於2004年，生產線為一套年產能200萬噸的水泥懸窯。市場認為，由於大陸水泥業發展呈現「大者恒大」，且有越來越集中的趨勢，國產在大陸市場只有福建龍岩廠，現有規模發展不易，且目前大陸水泥市場正處高峰，國產建材出售時機、獲利狀況是最好的時間。 國產指出，此次處分福建水泥廠，主要是調整投資策略。
目前國產在中國長三角地區仍有5個預拌混凝土廠。 2018年，國產建材的合併營收為186.45億元；其中，國內預拌混凝土事業有113.29億元，來自福建水泥廠的營收貢獻約28億、蘇州地區的預拌混凝土約28.68億，其他收入則有16.48億元。 主要以預拌混凝土產業為主的國產，近幾年積極在國內建置「全建材」供應鏈，除在全省的28處預拌混凝土廠，已在嘉義建新廠，生產具有隔音耐震成效的輕質隔間白磚（ALC輕質磚），切入隔間裝潢市場。另也規劃和對岸中國建材旗下的北新建材合作，在苗栗開設石膏板生產線，搶進國內的內裝修市場。 福建水泥廠出售利益在10月即可入帳，國產指出，未來這個廠每年對母公司貢獻10-15％營收的減少，將透過持續購併國內預拌混凝土廠，以及加速「全建材」新事業供應鏈的銷售來增加營收。國產去年國內預拌混凝土銷售量約630萬立方米，今年預計可出貨650萬立方米，市占約18％居國內第一。
我國今年首批太陽光電土地標租案共標出2宗，租約皆為20年，兩案合計躉售電能商機上看1.4億元。 國產署14日公布今年首批太陽光電3宗土地標租，共標出2宗，皆為兆洋司標得，包括高雄市美濃區（3,015坪）、台南市善化區（3,125坪）兩案，保證金依序為66.5萬元、68.9萬元。 高雄案設備裝置容量為1,317峰瓩（kwp），若按照經濟部太陽光電窗口試算，粗估系統設置價格約4,832萬，而每年電能躉售收入為622萬元，但其收入必須回饋國產署7.63％。整體而言，高雄案20年躉售商機扣除回饋金與裝置成本後上看6,658萬元。 台南案設備裝置容量則為1,459峰瓩，若同樣比照試算，粗估系統設置價格約5,411萬元，而每年電能躉售收入為721萬元、須回饋給國產署8.03％。整體而言，台南案20年躉售收入扣除回饋金、裝置成本後上看7,851萬元。 今年首批太陽光電土地已在7月底完成簽約。
而第二批預計10月22日開標、待簽約完成後才會再公布。國產署官員指出，首批第三案的台中市后里區（10,164坪）因為流標、將列入第二批再招標，期限同樣設定為20年，預估投標保證金將維持224萬元。另外，第二批尚有嘉義縣布袋鎮一案（3,873坪），保證金為85.3萬元；嘉義案裝置費用約5千萬元，每年電能躉售收入有望達到700萬元以上。
交通部台鐵局近年積極活化土地資產，釋出多筆土地進行都更開發，而10月底將與北市都更中心簽約，將委託台北車站特定專用區E1、E2土地案，預估開發規模上看200億元。 台北市政府力推西區門戶計畫，其中台鐵位於台北車站特定專用區的E1、E2街廓，為忠孝西路、西寧北路、鄭州路、塔城街圍成之範圍，鄰近台北車站六鐵共構、C1D1雙子星大樓、臺北轉運站、臺北郵局公辦都市更新案等重大建設，基地達2.76公頃。
E1、E2街廓土地方正，而市中心目前已無類似大面積土地釋出，因此格外受到注目，未來將規劃以公辦都更方式招商，可設計成住商大樓及文化休閒設施。 此外，台鐵局也在中部地區釋出最大面積土地都更案，地點位於員林火車站旁，面積逾8,000坪，將會以公辦都更、並採用地上權方式開發。
台北辦公室市場自用及投資需求穩定，租金攀高、空置率則續降，根據信義全球資產調查，第三季租金上漲至每坪2,280元新高，空置率則降低至3.19％的歷史低點，在持續去化、沒有新增供給下，預估第四季空置率將低於3％。 據信義全球資料，台北商辦空置率近年急速降低，2015年第三季還有9.61％，今年首季跌破5％，第二季跌至3.62％，第三季更降到3.19％，創歷史新低點。 受到南山廣場高租金行情帶動，信義世貿商圈各指標性商辦調高租金行情，許多辦公大樓租金刷新自家紀錄，例如國泰置地廣場本季高樓層出現每坪4,500元以上行情。市場主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種，由於需求旺盛，承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積供給，只好往其他商圈尋找標的，使得松江南京、敦南及敦北民生商圈空置率都大幅下降1個百分點。
信義全球資產總經理柯宏安表示，商辦買氣明顯成長，雖然第三季平均售價每坪84.7萬尚未突破2015年高點，但買方願意加價的比率提高，聯強國際以每坪100萬買下南港「世界明珠」商辦大樓創下當地新高，北市商辦仍是買方市場。
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