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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房地合一自2016年上路，讓短期交易的投機客退出市場，房市向下修正，2016年全年建物買賣移轉棟數降至24.5萬棟，創史上新低紀錄，但全球經濟緩步復甦，加上房市轉趨健康，回歸供需基本面的狀況下，近幾年房市穩定復甦，2018年交易量回升至27.8萬棟，估計2019年全年交易量上看29萬棟。以首善之都的台北市來觀察，今年1-9月建物買賣移轉棟數較2016年同期成長28.7%，有近三成以上的增長，那麼，台北市交易熱區是否有變化呢？ 交易量成長率排名！ 內湖區增76.1%磁吸力強 大安區、信義區成長逾四成 永慶房屋根據台北市地政局資料統計，2019年1-9月台北市建物買賣移轉棟數以內湖區、中山區與大安區為交易熱區前三名，占比分別為14.4%、14.2%與9.6%，若以2016年同期來看，交易熱區則以中山區、萬華區與內湖區囊括前三名，內湖區有後來居上之趨勢。
2019年1-9月台北市建物買賣移轉棟數以內湖區、中山區與大安區為交易熱區前三名。圖為內湖星雲街。（好房網News資料照） 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，中山區屬於台北市早期開發區域，有完善的交通路網、頻繁的商業活動，生活機能完善，加上住宅產品多元，從豪宅到套房一應俱全，一直是台北市的房市交易常勝軍，但觀察今年1-9月建物買賣移轉棟數，內湖區擠下中山區，成為今年交易王。 謝志傑說明，內湖區有著內科大量就業人口支撐房市，加上捷運開通後，讓內湖生活機能逐步完善，區域內綠覆率高，近年又有百貨商場陸續進駐，吸引不少名人與科技人置產，讓內湖區購屋需求不減，房市交易表現亮眼，至於萬華區在2016年擠進前三名，主要是因為「台北晶騏」新案大量交屋挹注所致。
若是以今年交易量與2016年相比，則可發現內湖區成長76.1%最吸睛，其次則是大安區與信義區增加48.7%與48.0%緊追在後，謝志傑指出，內湖區依靠著就業人口紅利交易翻紅，交易量大增並不意外，而大安區與信義區增幅名列二、三名，推測與近年來建商積極搶進市中心推案有關，新建案交屋挹注，加上市中心精華區塊「物以稀為貴」，目前房價趨於穩定，呈現平盤整理走勢，吸引不少換屋、置產民眾進場購屋，交易量表現不俗。
房價穩定 是購屋好時機！ 文山、北投、萬華「4字頭」最親民 觀察台北市2019年與2016年1-9月住宅均價， 2019年住宅均價為每坪59.0萬，較2016年微漲1.2%，各行政區表現漲跌互見，房價走跌的區域包括大安區與中正區均小跌2.7%，北投與松山則分別微跌1.1%與1.3%，漲幅較大的是萬華區3.8%，謝志傑強調，整體而言，各行政區漲跌幅均不超過4%，顯見目前房價趨於穩定，房市已回歸自住需求供需面，有意購屋的民眾不妨多看多比較，「4字頭」房價可挑選文山區、北投區與萬華區，「5字頭」則可首選內湖區，優先選擇生活及交通機能較成熟的區位，並多利用房仲網提供資訊，早日購得符合自身需求的房屋。 原文網址:
桃園市率全國之先實施河川區容積移轉，成為除古蹟、歷史建築和公設保留地之外，容積移出基地的另一選擇，並選定南崁溪流域區段62筆、共約1.8公頃的土地開放申請優先實施。未來將依公共工程需求，明年擴大至老街溪、南崁溪等其他八處基地。
2015年內政部及經濟部即發布河川區私有土地容移轉換公式，讓符合水利法需徵收土地可以作為法源依據實施容移，桃園市政府率全國之先，啟動第一個河川區容積移轉，挑選目前正在進行開發及河川治理工程的小檜溪重劃區旁範圍，15日公告「桃園都市計畫南崁溪（經國二橋到檜稽橋）」實施計畫。 過去僅有古蹟、歷史建築和古蹟能作為容積移出基地，河川用地的取得僅能協議價購及區段徵收，桃園市長鄭文燦表示，以南崁溪左岸土地來說，私有土地徵收約需2.35億元，有了水利法授權，以河川區作為容積移出基地，可以減少政府徵收土地財政支出，增加地主取得該都市計畫區可建築土地的容積，也能強化河川治理，讓政府推動河川整治，作為綠地、橋樑、設施時，不會因未取得土地而出現左右岸不一的落差。 河川區可容積移出，必需為位於都市計劃內、未徵收的私有地，桃園市首波開放申請範圍包括南崁溪流域經國路至三元街一帶，共62筆土地、面積1.8公頃，以鄰近土地公告現值加權計算，每坪約10.3萬，公告現值約5.9億元，地主將可向桃園市水務局申請容積移轉。桃園市水務局表示，未來將配合公共工程推動，陸續開放增加河川區容積移轉區域，預計明年辦理南崁溪、茄苳溪、老街溪、楊梅火車站鐵路用地等八處河川用地容積移出。
信義房屋2019年10月15日指出，根據六都的買賣移轉和家戶數資料，可看出區域房市買氣的家戶購屋比資料，六都因為買氣回溫家戶購屋比都呈現增漲趨勢，2019年前三季六都每千戶人家有27戶購屋，高於2018年同期每千戶約25.3戶購屋，其中表現最好的仍在相對平價的區域，包括桃園、台中、台南與高雄市，2019年前三季的家戶購屋比每千戶人家，多增加1.7~3.1戶人家購屋。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於每個區域的市場規模都不相同，因此用區域內的家戶數可看出市場的相對買氣，統計六都的狀況來看，房價越親民越平價的都會區，相對買氣復甦的力道更為顯著，統計資料發現區域買氣以桃園最強，2019年前三季每千戶人家共有34.4戶購屋，其次則是台中市每千戶人家有31.6戶購屋，第三則是新北市每千戶人家有27.7戶購屋。
由於買賣移轉棟數2019年仍呈現年增趨勢，相對家戶購屋比呈現也是成長趨勢，家戶購屋比比例最低的是台北市，每千戶人家僅19.2戶購屋，反應北市交易低量，房價仍是一般雙薪家庭難以跨越的門檻，同時區域內的房屋老舊也會讓購屋人停看聽。 表現最好的則是桃園市，其次是台中市與新北市，至於成長最多的則是高雄市，家戶購屋比從2018年前三季的每千戶有22.2戶購屋，成長到每千戶人家有25.3戶購屋，成長比例明顯位居六都之冠。曾敬德表示，高雄市2019年買賣移轉棟數成長在六都之中名列前茅，反應區域自住買氣積極，同時區域內的預售推案量與土地交易皆熱絡，許多指標都反應現階段高雄買氣仍熱。
新北市地政局公佈最新一期住宅價格指數，6月全市價格指數為101.17，而第2季新成屋指數為100.30，年漲幅逾1%，至於3大重劃區北大特區、淡海新市鎮以及林口新市鎮皆呈現上揚趨勢，其中淡海新市鎮更已連續4季上漲，地政局指出，該區因去年底淡海輕軌綠山線通車，且近期因輕軌藍海線及淡江大橋開始動工等交通利多因素，帶動此區房價。
根據新北市地政局統計第二季房價，6月全市房價指數為101.17，季漲0.04%、年漲1.71%，全市指數呈持平趨勢，進一步觀察各大區域房價變化，除了新店區、淡水區呈現年月雙跌，中永和、三蘆、新莊房價指數皆呈現上漲趨勢，其中三重蘆洲及新莊6月指數分別為104.30、104.14，皆為近期相對高點，長期亦呈現上漲趨勢，樹林三峽鶯歌指數則維持實價登錄以來高點。 至於新成屋部分，今年第2季新成屋指數為100.30，較前季下跌2.49%，若是重劃區部分，北大特區第2季指數為110.18，季漲0.41%；林口新市鎮為101.75，季增2.37%；淡海新市鎮指數已連續4季上漲達104.16，較上季增加1.72%，為2016年第1季以來新高紀錄，該區因去年底淡海輕軌綠山線通車，且近期因輕軌藍海線及淡江大橋開始動工等交通利多因素，帶動此區房價。
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，淡海新市鎮擺脫賣壓沉重陰霾有跡可循，當地1樓店面租售狀況不錯，帶動生活機能，區域房價止跌走穩；而林口新市鎮則在A8捷運長庚醫院站與林口周邊買氣穩定，兩者生活機能佳，前者具備醫院從業人員買盤，後者的親民房價則受首購買盤青睞，都是區域房市起死回生的關鍵；至於北大特區在樹林區塊親民買氣同樣推升重劃區價量俱增。
台南市最重要的北外環道路工程總共分成4期，第1期已完工通車，第3期路段2018年1月已由內政部營建署辦理施工，預計2021年3月完工；台南市府2019年7月成功爭取在「北外環第3期新建工程」與國道1號相交位置增設北外環交流道。未來往返安平區、新營區兩地，可減短約12分鐘路程。 北外環第2、4期獲中央支持 尚未施工的北外環第2、4期路段，由安南區台江大道至台17線大港觀海橋，工程經費約116億元，完工後將使安平區、中西區、北區、安南區、永康區、新市區等區的生活圈網路形成，成為串聯台南地區交通運輸、產業發展及觀光景點的重要廊道。
行政院長蘇貞昌2019年3月13日表態支持，要求營建署「納入專案計畫編列百億經費補助辦理。」 輕鬆完成大台南1小時生活圈 台南市工務局表示，「台南都會區北外環道路」全線完工通車後，除國道8號、台84線、台86線之外，將成為台南市第4條東西向快速主幹道，可導引台南市區車流由此路廊進出南部科學園區，從安平至南科只需約15分鐘，成為南科、永康工業區、創意園區、台南市區、科技工業區之間的新運輸走廊，大幅減輕國道8號、台1線、台19線等要道之交通流量負擔、改善南科聯外交通瓶頸。
重大建設「三階段」置產買點 「台南都會區北外環道路」經過安南區九份子重劃區，未來一旦全線通車，從九份子重劃區出發，透過台南「三橫三縱」交通路網(三橫-由北至南分別是台84線、國8、台86線；三縱-由西至東分別為台61線、國1及國3)，可以輕鬆完成大台南1小時生活圈的通勤。而買房置產要在重大建設「規劃、施工、完工」三階段進場，九份子重劃區近鄰「台南都會區北外環道路」第4期規劃，規劃前進場房地產享有未來完工後的增值空間。
「藏美．輕井澤」前進南科約15分鐘車程 以九份子重劃區位於郡安路六段、永續二十街的藏美建設「藏美．輕井澤」透天別墅建案為例，左、右側各有40米的台17線及台17甲線的道路，往南可通往中西區的行政中心特區，或前往北區花園夜市、文賢商圈，交通很便捷，現在，從「藏美．輕井澤」可連通國道8號高速公路，可在約25~30分鐘，抵達台南科學工業園區，日後北外環道路完工後，這趟通勤時間可以縮短為約15分鐘左右。
自住享樂、長期持有、等待增值 交通是影響房價的重要關鍵，在可以預見未來九份子重劃區的通勤會更便捷，勢必將牽引房價上揚，趁著現在北外環道路2、4期還在規劃、尚未施工前進場，可以在未來因交通帶動房價增值前，取得現在最佳的置產時機，以「自住享樂、長期持有、等待增值」的心態入主九份子重劃區優質建築，會是房地產聰明置產的一個選項。
遠雄建設（5522）近兩、三年積極調節土地存量，一面大舉買進具有市場效益、符合自住需求的土地，另一方面，則積極釋出必須經過時間整合、中長期開發效益才會顯現的土地，今（15）日宣布，再度成功脫手一筆閒置土地，位於台北市內湖，以總價10.2億元，處分給聚泰建設公司，落袋為安。
遠雄建設今天公告，成功處分掉台北市內湖區潭美段土地土地，給聚泰建設公司，土地面積584.8坪，每坪交易價格約175萬元，總計出售土地總價款為10.2,341億元。 遠雄表示，這筆土地交易案，預計處分利益約2億元，第4季將入帳。
高雄上市櫃建商，第4季在南台灣布下重兵，更以港都房市為優先，台南次之，除確保今年戰果，也為來年業績備妥糧草。其中，京城建設可售新屋金額達292億元居冠，希望藉由King Prak（原名京城京城）、京城大苑及新開賣的美術皇居等3大案建功（合計總銷逾200億），挑戰歷年最高營收。 受惠豪宅案King Prak在9月入帳3億多元，讓京城建9月營收飆出7.54億元佳績，領先高雄上市櫃公司，累計第3季入帳約38.41億元，已超越去年全年營收32.97億元。 京城發言人周敬恆表示，京城第4季將火力全開，光是King Prak、京城大苑、美術皇居、時尚京城、逸文苑及閱河堤等6案，可售金額即達292.15億元。
他說，King Prak開賣迄今已貢獻12多億元營收，實際登錄價格從每坪50萬到66萬元，由於產品定位及位於凹仔底公園第一排的優勢，第4季仍將是京城入帳的大功臣。 至於剛開賣的美術皇居，9月貢獻近1.5億，周敬恆指出，總銷約100億的美術皇居，規劃坪數從59坪到120坪，售價每坪28萬到38萬，訴求偏愛高雄美術館居住環境的換屋族。法人推估，以京城過去銷售入帳每季至少8億元的實力，加上King Prak等3大案助攻下，全年營收有機會挑戰2013年歷史高點47.84億元。
今年售屋分居二、三名的隆大營建和永信建設，前3季也分別入帳27.52億和13.76億元，隆大董事陳又齊表示，今年第4季將以台南的合建案「遠奏曲」和高雄「新都廳」一、二期為主力，加上「鳳凰中正」、「鳳凰冠」，以及與城揚建設合作的「愛上城」等預售案，合計總銷60億元。 永信建設副總顧岳軍則表示，永信建累計前3季營收13.76億，年減41.94％，但第4季將有君峰、明頂大鎮二期、松青大鎮及韻綠等建案衝刺，可望迎來年終入帳潮。
三陽（2206）加速活化閒置資產，15日董事會決議，以4.78億元的價金，相當於每坪132.62萬元的高價，出售台北市內湖區新明路上的閒置建物及其土地，處分利益估達3億元，將拚於今年內認列入帳，每股獲利貢獻度約0.35元。 同時三陽董事會也通過將在新北市購置土地，作為子公司南陽實業的北區交車中心，惟全案尚未簽約，細節還無法公布。三陽近年來積極活化公司閒置資產，不僅在公司內成立營建部專責推動，更擴大投入土地不動產開發業務，增加業務範疇。 從兩年前起，三陽投入包括越南VMEP河西廠土地開發，並出售原作為軍用卡車整備用地的新竹新豐2,400坪閒置土地。
三陽資產中身價最高的北市內湖土地，當年取得成本極低，處分後獲取利益的空間很大，更被三陽列為資產活化的重點。 據了解，除原本三陽內湖舊廠與美孚建設合作開發為企業總部園區外，原本作為員工停車場使用的內湖安康段1,900多坪閒置土地，出售給興富發建設，高達17億元的處分利益入袋，每股獲利貢獻度高達2元，讓三陽今年獲利三級跳，上半年EPS已達2.70元，幾乎比過去三年獲利總和高出近一倍。 此外，目前作為南陽實業台北服務廠使用的內湖潭美段三小段1,400多坪土地，也與耀達建設簽訂合建開發合約，推估開發利益也達10億元。
15日三陽董事會通過最新的閒置資產活化案，則是內湖區新明路278號的建物及其土地，原做為南陽台北分公司所在地，目前閒置，三陽評估後，認為未來使用機率不高，故為活化閒置資產，決議以每坪132.6萬元，總價約4.78億出售予崇偉營造，處分利益估約3億元，讓三陽今年財報再添挑戰新高的本錢，有機會超越2015年創下的每股獲利3.48元紀錄。
第一太平戴維斯指出，本土資金充沛，加上強勁的總部化需求，帶動商用不動產市場的巨額交易頻傳，近兩年單筆超過50億元交易即有八件，成交金額累計達993億元，主要類型為零售商場與辦公大樓。 近二年50億以上交易案包括京華城、台塑台北企業總部、桃園台茂購物中心、南港世界明珠、冠德敦北商辦大樓、華固亞太置地、高雄85大樓、中山北路商辦大樓等，其中京華城、台塑台北企業總部、桃園台茂購物中心都是百億元以上巨額交易。 至於陽信銀行購入中山北路商辦大樓、玉山銀行買入冠德敦北商辦大樓、聯強買入世界明珠，則都為自用總部大樓。
第一太平戴維斯近日公布第三季單筆交易在3億元以上的大型商用不動產交易，第三季上衝到644億元，比去年同期大增557%，寫下單季交易金額次高記錄，僅次於2015年第四季房地合一的過戶潮；前三季交易金額合計達1173億元，比去年同期大增98%，商用不動產買氣熱絡，預期全年交易總額將突破十年新高。 第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析，第三季廠房、廠辦交易合計達126億元，占整體交易比重約20%。交易動能穩定；不過由於美中貿易摩擦對台灣出口的負面影響逐漸顯現，今年前八個月出口總值減少2.3%，台灣雖在貿易戰中具備獨特優勢，然而各產業的產能移轉與接單表現各異，導致科技業與製造業在購買工業地產時，評估更為審慎，交易速度不如去年同期。 倉儲物流是近年新興的商用不動產需求，今年前三季合計交易金額近70億元，自用型買方，例如富邦MOMO、全聯及全家便利店都積極購置工業不動產，作為自有倉儲物流；物流倉儲的投資買方以壽險與REITS為主，主要看好物流倉儲升級的剛性需求、高租金投報率與工業地的長期潛力。
黃瑞楠表示，商用不動產交易在前三季已寫下亮眼成績，全年交易金額連續二年突破千億元，顯示商用不動產市場正式近入下一波循環周期。
營建股上市建商長虹建設（5534）今（15）日再度出手搶地，加碼台北市北投士林科技園區的土地，砸下5.44億元，簽下333坪土地，計畫興建科技廠辦大樓出售或出租。 長虹今天宣布，簽訂台北市北投區軟橋段土地買賣契約書，土地面積達333.23坪，每坪交易價格約163萬5,000元，總計買地總價款達5.44億元。計畫投資興建辦公大樓，以供出售或出租使用。
隨著台北港特定區都市計畫區重劃完成，周邊八里、林口地區的發展也備受關注。新北市長侯友宜今天到林口通往八里的主要道路後湖路（105市道）會勘，除了計畫拓寬道路，預計也將耗資3、40億元興建「環型高架」，解決部分路段高低落差過大問題。 新北市工務局說，林口至八里間的後湖路（105市道）總長約7公里，其中，林口高爾夫球場往林口方向2公里路段將以道路拓寬方式增加安全性，最快明年底施作，預計花費2至3億元經費，全數由市府自籌。而八里端往林口高爾夫球場路段則因直線縱坡落差達15％，預計將斥資3、40億，利用周邊保護區林地興建「環型高架」，並向中央前瞻計畫申請至少一半的經費補助，最快今年規畫設計招標、2025年完工。
侯友宜指出，隨著林口工一工業區即將完工，未來往返八里港的車流量將逐步增加，當地交通安全及運輸路線必須儘速改善，且若改善完成勢必能連帶提升工一工業區招商作業。 侯友宜今天也到八里行政大樓及渡船頭公園工程視察，由於八里區公所空間不敷使用，市府整合五股區戶政事務所、八里清潔隊及八里區公所，耗資2億4000多萬興建八里行政大樓，提供將近2000坪空間讓民眾洽公使用，預計今年底啟用。 工務局新建工程處指出，八里渡船頭公園佔地約800坪，耗資1900多萬，已於今年7月開工，預定11月完工啟用，園內除了種植淡水河岸常見的欖仁、茄苳等樹種，更以彈塗魚造型的立體攀爬網為主軸，提供民眾健身樂活的新場所。
近年房價居高不下，也導致商業住宅橫行，單統計北市大直重劃區中大彎北段，就有1678件遭市府列管，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年商業住宅興起主因在價格便宜，但也應注意房貸優惠以及適法性疑慮。
大彎北段地區自1992年公告實施都市計畫，規劃為台北市商業娛樂中心，但自2001年至今開始陸續出現違規住宅，據北市都發局2016～2017年3月統計，就已稽查列管1678戶，並於2018年12月開罰901張罰單，每單依違規情節6~20萬元不等。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，許多人購買商業住宅，就是為了相對市價便宜1~2成的房價，但天下沒有白吃的午餐，事務所販售時為「裸屋」，與一般住家最大的差別就是沒有浴間、廚房、房間隔間等，所以乍看之下便宜1~2成的房價，若自己隔間打造後，就有可能變得相同房價。 此外由於適法性問題，房屋貸款並不適用政府優惠房貸，如：青年安心成家專案就無法申請，若非建商整批貸款，很難貸到8成，會比一般住宅貸款低半成至1成之間，部分銀行甚至不承作一般事務所產品。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，所謂的「一般事務所」就是一般人所知的商辦、辦公室，土地使用分區坐落在「商業區」或是「特種娛樂用地」，大直的大彎北段就是其中之一。 依規定所推出的建案有一定比率需要做為一般事務所，各縣市及分區規定略有不同；商業區內的建案，「一般事務所」往往在低樓層，主要做為辦公室或是一般事務所使用，中高樓層使用則會登記成住宅使用；在稅賦上則與一般自用住宅其實並無差異，房屋稅、地價稅可申請為自住住宅稅率，水電也一樣，只要是自住無營業行為都可申請為一般住用。 一般事務所雖然可比周邊住宅便宜1~2成，但最大的風險不在於一般市場條件，而是政府的法令。若土地使用分區有禁止住宅使用，或是實際上與使用執照圖面不符，包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等二次施工，只要被檢舉，或者政府想要處理，都會是比較大的麻煩。
黃舒衛提醒，民眾購屋前可上網到各縣市都發局查閱都市計畫圖，只要是土地使用分區屬「住宅區」，應可避免這樣的問題；若仍無法確認，也可考慮花點小錢，用20塊調閱建物謄本，確認標示部的主要用途只要有「住」，就知道可得知是否為商業宅。
大陸調控新政發布30個月後，一度火紅的北京商辦房市場進入「冰凍期」。據了解，從2017年4月到今年10月8日，北京新建商住房項目僅簽約9940套，相當於平均每月只成交了331套，相反地，從2014年10月到2017年3月這30個月，北京新建商辦房項目共簽約10萬187套，相差9萬247套，限購執行30個月，北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。 位於朝青板塊的中弘北京像素是商辦房「神盤」。
2016年市場火熱時，僅前11個月，中弘北京像素就成交了1578套，成為當年北京房市月度成交的第一名。3年後，這個「神盤」每個月的成交量維持在十幾套左右，房地產經紀人陳先生記得，市場最火時，想買到中弘北京像素必須靠搶，動作慢的話，看上的房子就沒有了，但現在，僅他們一家機構在賣的房子就有130套，一套房子從看到買，購房者有充足的考慮時間。 中弘北京像素北區一套46.95平方米的Loft（在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建築」），在中介門店已掛牌將近7個月，目前的報價是195萬（人民幣，下同），折合單價為每平方公尺4萬1534元。
陳先生說，195萬的價格不是業主的底價，還能談，業主之前因為並不急著賣，所以價格沒有大變動，「按照目前的市場行情，可能還能談到185萬元。」 對此，中原地產首席分析師張大偉認為，量價齊跌，是大陸商辦房市場的普遍狀態。隨著調控政策的持續，北京商辦房的價格已經進入一個歷史低點，未來繼續下調的空間不大；易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，限購政策已經讓市場的泡沫加速出清，部分商辦房項目可能已經進入「跌無可跌」的階段。
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