信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,以使照核發來看,二○○九到二○一一年約七.一萬到七.五萬戶,而後逐年成長,去年更直接暴增到逾九萬戶,顯見住宅供給量持續攀高;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨警告,在目前市況氛圍下,更應該居高思危,避免成為最後一隻老鼠。
高雄市多功能經貿園區土地辦理重劃等開發一覽
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高雄經濟未來轉型的心臟高雄經貿園區完成都市計劃之後,其中占地9.67公頃的65期公辦重劃區,昨(9)日完工,地主國泰化工、年代、大洋及南亞,可望在農曆年前取回分配土地。後續將由統一集團和中石化等地主接棒登場,進行重劃。
占地9.67公頃的65期重劃區,昨日由高雄市長陳菊主持完工典禮,她表示,高雄多功能經貿園區是高雄積極推動的亞洲新灣區重要腹地,因此,為了鼓勵區內的公、私地主,儘速開發利用,市府提別提供優惠措施,凡是地主在6年內完成土地重劃、或取得開發許可,在法定容積之外,可以獲得15%到20%的獎勵容積,她並說,「地主如果再不開發,獎勵就會取消」。
地主包括國泰化工、年代、大洋、以及南亞的65期重劃區,從1994年開始著手進行重劃,由於土地汙染整治、環評等問題,「過程艱辛、辛苦」,但是,陳菊強調,在地主的配合之下,還是「關關難過,關關過」,終於在2013年7月19日公告重劃,並在2014年4月3日發包施工,昨日完工。
第65期市地重劃區範圍東起中山三路,西至中華五路及統一夢時代購物中心,北界為時代大道中心線,南與台塑前鎮廠相鄰,可作為亞洲新灣區貿易、金融等產業發展所需要的腹地,國泰化工副總經理金更生表示,將在2個月內成立投資開發小組,評估開發模式和項目。
在農曆年前把土地分回給地主,要「送給地主一個新年紅包」的高雄地政局代局長黃進雄說,65期之後,統一集團的79期、中石化的70期等重劃區,也將陸續進行重劃。
對於高雄經貿園區土地重劃之後的開發利用項目,都發局官員強調,「特貿區」的土地,約有20%可以興建住宅,但是,必要的先決條件是,必須先完成法定的商業設施,包括飯店、辦公大樓、或是購物中心等,市府才會核發使用執照,「不能只蓋住宅,不蓋商業設施」。
根據高雄多功能經貿園區特定區細部計畫(第二次通盤檢討)第十章,土地使用分區管制及都市設計基準第5條規定,特貿1到特貿5的申請案件,應先取得非住使用之使用執照或部分使用執照後,方得核發住宅部分之使用執照。
台北大巨蛋
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近5年促參案執行成果
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促參案增訂定期檢討機制、辦理修約5要件
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行政院今(10)日召開促參推動小組會議,檢討今年促參案件推動重點工作。雖然官員表示,政府推動促參,不受台北大巨蛋爭議影響,但為減少爭議,財政部已在BOT、OT案中增訂「定期檢討」機制,可望減少官民糾紛磨擦。
台北市長柯文哲上任後,重新檢討五大BOT案,在此政治效應下,產業界議論紛紛,甚至商總理事長賴正鎰呼籲停辦BOT案,以免政府失信於民。
財政部今天將向行政院報告今年BOT促參推動重點工作,促參司長曾國基強調,政府不會停辦BOT案,不受柯P檢討大巨蛋影響。
值得一提的是,財政部去年底已重新修訂「BOT及OT招商及投資契約參考文件」,新增定期檢討機制,已於1月行文各政府機關,請依照辦理。
財政部在招商文件範本中,對辦理契約變更,訂有五大要件;包括一、發生天災等不可抗力或除外情勢,必須履行有失公平或窒礙難行者;二、基於公共利益維護考量,繼續履行有礙公共利益;三、乙方相關營運興建成本或稅負大幅下降,非因其本身營運績效,而是大環境使然,必須重啟議約;四、契約本身所附附件內容經調整修改,不影響公共利益或公平合理時;五、其他為履行契約需要,經雙方合議且不影響公共利益或公平合理時。
官員說,財政部未增訂前,主辦招商的機關面對已簽訂的長年契約不敢主動檢討,擔心被外界批評圖利廠商;而廠商也會認為契約既然未規定可定期檢視,政府一旦逕自修改,就有失信賴保護原則。
曾國基表示,有了定期檢討機制後,招商單位與得標廠商可定期坐下來檢討,不致因某些BOT案契約長達2、30年動彈不得,失去因應外在環境變化彈性。但他強調,這並非因應柯P檢討五大BOT案才提出,財政部去年底早已完成修訂。
定期檢討不一定要變更,官員說,未來BOT案及OT案,在簽約之前,官民雙方可互相約定,簽約多久後可定期檢視契約,並建議雙方訂定具體量化指標,例如總體經濟、物價指數累計漲(跌)達一定幅度、財務本身漲幅達多少,或新技術新工法有變動等前提,即可啟動契約定期檢討。
財政部及行政院都強調,會努力檢討推動民間參與促參的BOT案法制,讓BOT案形成政府、廠商、全民三贏局面。
金管會全面檢討保險業投資不動產最低收益率等「金八條」限制,農曆年前內部將敲定檢討方向後找業者開會,最低收益率2.875%是否鬆綁尚無定論,目前已知合併鄰地開發不受素地投資限制的作法,傾向從寬。
為防堵保險業挾龐大資金投入炒房行列,金管會在2012年11月宣布八項措施,從嚴規範保險業投資不動產,被稱為「金八條」,金八條祭出後,商用不動產交易件數急速下滑。
其中衝擊最大的是,保險業投資不動產最低收益率從2.125%大幅提高到2.875%,商仲業者認為,壽險業過去是商用市場主要買方,這項限制讓壽險業逐步退出商用投資市場。
但保險業只要是在2012年11月19日前持有的土地,想要合併開發鄰地,且鄰地面積未超過保險業已持有土地的10%,可向主管機關申請核准不適用投資素地相關條件,但申請以一次為限。
土銀啟動IPO 不排除引進策略性投資人
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土銀最新財務指標概況
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土地銀行300億元增資計畫再有新進展。據了解,土地銀行已委託普華出任財顧,進行土銀IPO(首次公開發行股票)的鑑價與訂價事宜,由於土銀的不動產規模龐大,普華特別進而委任戴德梁行為土銀進行不動產方面的資產重估。
相關人士指出,土銀明年度的現增計畫,將以全部發行新股,不售老股的方向進行,同時將分成二階段達到300億元的募資目標,其中第二階段的SPO(現金增資),不排除藉此引資策略性投資人入股,以利土銀未來發展。
土銀9日召開行務會議,全行共200多名高階經理人參與,土銀目前資產品質相當好,但資本問題則急待增資解決。
財政部次長吳當傑也特別出席土銀的行務會議,除了提醒今年房市風險加大,土銀應該從以往不動產為核心的業務,漸次轉型到其他企金領域,也明確指出,土銀必須正視其資本適足率不足的問題。
儘管土銀已完成全體員工意見調查,有8成的員工支持IPO,但由於工會仍反對,財政部已指示土銀繼續向工會求取共識。在昨日的行務大會上,吳當傑再三掛保證:「土銀絕對不會因為IPO而民營化,員工權益絕對有保障、不受影響」。
土銀預定在105年度執行的300億元增資計畫,現在幾乎全部準備就位,只差工會同意,以及普華財顧出具鑑價報告提出對價格的主張。
相關人士表示,土銀將採取溢價發行,而且此次採取全部發行新股的方式:「因此即使增資,財政部目前的股權也是一張都不會賣」。
土銀內部評估,在辦理現增後,土銀的普通股權益比率將可提升1.79%,目前僅6.76%,之後將可望大增至8.5%以上,無異注入強心針。
而土銀也拍定「二階段」的募資計畫,第一階段的IPO,將先在明年上半年執行,預定募得的資金約在50~100億元;對此土銀主管表示,這一部分將透過全民釋股,向社會大眾募資的方式進行。
第二階段的SPO將在下半年進行,預定募資目標為200~250億元,據了解,繼台銀釋出擬覓策略性投資者的構想之後,土銀也在評估是否在第二階段辦理SPO時,一併引進對於土銀未來發展有益的策略性投資人。
安侯建業會計師事務所(KPMG台灣所)主席于紀隆,昨(9)日宣布增設「畢馬威財務諮詢公司」(KPMG Deal Advisory Limited)、「安侯法律事務所」及「安侯資訊顧問公司」等三大事業體,協助企業在高度競爭的國際化市場下,全方位掌握全球脈動。
于紀隆認為,KPMG台灣所就是要有充分實力,為企業提供從策略、轉型、併購、整合及法律等一次到位的各項完善服務。
畢馬威財務諮詢公司的成立,是KPMG台灣所首次採用KPMG總部在「台灣以外」的華文國家慣用的畢馬威品牌。係因KPMG總部希望推動併購與重組服務整合策略,KPMG台灣所因此在今年新設「畢馬威財務諮詢公司」,由原安侯投資銀行服務合夥人鄭傑文董事總經理負責。
鄭傑文說,台灣企業普遍面臨轉型及傳承等議題,企業成長是永續經營的基礎,沒有永續的事業就沒有傳承問題,如何維持成長及提升資產效益,對各企業來說,刻不容緩。
在企業併購過程中,法律諮詢為不可或缺的一環,于紀隆表示,因此成立「安侯法律事務所」,由紀天昌所長與林俊宏、卓家立及孫欣等4位合夥律師帶領11位團隊,協助企業專業的法律諮詢;紀天昌說,足以幫助企業走向國際舞台進行併購,擴大事業體。
更具突破性發展的是成立「安侯資訊顧問公司」,由原KPMG台灣所資訊長陳秋正擔任行動商務事業部總經理。陳秋正說,安侯資訊可以提供一個「行動辦公室APP方案」,讓你隨處皆可辦公事,一手掌握公司狀況。