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一場新冠肺炎疫情,加速全台各都會區店面市場崩跌!今年以來全台七都店面租金單價全面走低,其中,台北市及新竹地區六年來下跌約25%最多。 值得注意的是,過去除了雙北以外的五大都會區,店租均價均在每坪千元以上,今年以來已全面摔落千元關卡。 疫情大幅衝擊街邊店營運和新租需求,據永慶房產集團以實價店面租金統計,過去最高單價曾有每坪3,160元水準的台北市,租金逐年下跌,今年已跌至每坪2,380元;新北市跌幅雖較小,但也從最高每坪1,548元,跌至目前不到每坪1,400元。 大台北以外的桃竹中南高五大都會區,過去幾年平均店面租金最高多有千元以上水準,北台灣的桃園、新竹地區,多在2015年達歷史高點,較晚起漲的中南部都會區則在過去三、四來陸續漲至歷史高點,不過今年以來,則是全面跌至千元以下。
過去幾年,台北市店租行情因觀光不振、電商興起等因素,熱門商圈空置提高,四年前整體店租率先下跌,不過台北市以外都會區,大多具相對低基期、公共建設擴充、商圈成長題材,原本穩定成長的店租行情,在這一波疫情衝擊下,也全面下挫。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,受到疫情的衝擊,因為社交距離限制,民眾外出聚會、購物意願降低,今年2~4月整體零售業營業額年減5%,除了超市、便利商店與量販業因日常用品採購、自煮風潮興起成長之外,外燴、餐飲等業種都大幅衰退,連帶衝擊店面買賣以及租賃需求,今年前四月全台店面交易量腰斬,永慶內部統計的待租店面數量也增加了四成。 葉凌棋表示,外送服務使消費者消費型態改變,預期外送服務與自煮風潮將持續,衝擊餐廳與零售店面需求,預期提供特色體驗、社交與人際交流場域的店面需求恐再縮減,日常生活服務型店面則面臨汰弱留強局面,在疫情影響下實體街邊店影響仍大,預期後續店面租金仍是趨跌。
港澳人士來台設籍人數逐年攀升,根據地產業者觀察,港人買房注重生活機能與交通便利性,多數偏好低總價、低單價,總價新台幣3000萬元以下物件更能吸引港人目光。 根據內政部港澳人士來台設籍統計,2015年設籍人數6193人,來台設籍人數逐年攀升;2018年達9549人,2019年設籍人數破萬名,創下統計以來新高,年增達15.3%。 台灣生活環境佳,物價低廉,房價相對平易近人,近年吸引不少香港人移居台灣。在去年反送中運動後,更催化港人移民台灣;而近來「港版國安法」消息一出,「移民台灣」更成熱門搜尋關鍵字。有移民業者表示,在香港舉辦移民台灣說明會,幾乎場場爆滿。 大陸建設董事長張良吉日前指出,港籍友人在台租房每月租金達新台幣10萬元,若同樣租金水平,在香港頂多2房,台灣居住空間舒適許多。
此外,若子女同樣就讀國際、外僑學校,台灣學費僅香港1/3;加上生活環境佳,居住空間寬敞,物價又低廉,讓香港友人直呼台灣是「天堂」。 張良吉認為,「低總價、低單價」的物件較能吸引港澳人士目光。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,根據市場觀察,多數港人偏好總價3000萬元以下房屋,每間房子約2房至3房,較少聽聞香港人入手台灣頂級豪宅。 觀察港澳人士六都設籍狀況,以新北市人數最多,其次為台北市;桃園、台中、高雄去年設籍人數均破千人,台南市設籍人數低於500人。 徐佳馨說,港人注重生活機能,喜歡周遭有市場、超市的物件,也著重交通是否便捷,若物件近高鐵、捷運、火車等比較受到歡迎。另外,香港人更在意房價,會花很多時間找尋合適住宅。 她說,來台購屋的香港人多為頂客族夫妻;不過,近年有越來越多年輕人的趨勢。
隨著港人來台,不少人擔憂港資來台,恐造成台灣房價節節攀升。另一方面,中央銀行總裁楊金龍在日前表示,香港資金在台灣確實有進有出,但央行很難掌握資金是否流入房地產。 不過,徐佳馨認為,政府對資金投入房地產有不少限制,且港人去年來台1萬多人,若都以一對夫妻來台計算,頂多購入5000多戶房屋。若以全台買賣移轉總量平均約30萬戶,「港人置產只是零頭」。根據房地合一稅,2年內短期交易獲利課稅達35%至45%,更讓精打細算的民眾不會短期脫手。 她說,央行維持低利,低利率將促使買盤更加積極,若要炒作房價,不必等到港資來台。雖港人來台人數持續增加,但整體而言比例仍偏低,若要說港資來台,導致台灣房價攀升,目前聽來不太合理。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋也說,港人買房多為自住,又偏好1500萬元左右的中間價位房產,現在看來未有炒房疑慮。
新冠肺炎疫情衝擊下,店面的委售及待租量雙雙持續走升,根據永慶房產集團最新統計,今年前五月,七大都會區都店面委售量,兩年間增加13.2%,待租量更狂升逾四成。 此外,近年店面受到電商崛起影響,統計2015年租金高點以來,台北市租金下修24.7%、新竹縣市租金也有25.8%跌幅,房仲業者認為,結構性改變將使租金持續趨跌走勢。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,受到疫情影響消費者減少外出、維持安全社交距離,讓店面首當其衝,根據永慶房仲網統計,近兩年1-5月店面委售量發現,七大都會區委售量全面增加,平均增幅13.2%,其中以台中增幅26.7%最高。
除了委售量兩年間攀升,根據網路店面待租量統計,七大都會區今年1至5月的待租量,兩年間也增長41.9%,顯示店面空置問題較去年更為嚴重,其中新北、新竹、台中與台南店面待租量均增加四成以上。 根據經濟部統計,受疫情衝擊,今年2至4月整體零售業營業額較去年同期少5.0%,受到社交距離限制,民眾外出聚會、購物意願降低,百貨公司、服飾、家電用品零售業均呈衰退;而日常生活所需、自煮風潮興起,超市、便利商店與量販業則不受影響,營業額逆勢成長。 實價登錄統計,2020年前四月七大都會區店面買賣交易量較去年同期大幅減少52.8%,尤其以新竹縣市衰退73.7%最多,其次則為台中量縮61.4%,店面買賣大減。 除疫情衝擊,近年店面也因電商崛起讓租金走跌,與2015年高點比,新竹縣市租金水準下跌25.8%最多。其次是北市修正24.7%,其餘五都也有一成左右修正。
數字科技旗下591房屋交易網統計六都各行政區新建案及中古屋成交價,全台有15個行政區可找到新案比中古屋便宜,其中更有區域新舊案價差超過3成。 591房屋交易網針對新建案統計,1至5月六都各行政區新建案成交價,以開價85成計算,再利用扣除特殊交易、車位價格,抓出屋齡5至10年的大樓成交價格,兩者相比後發現,全台共有15個行政區,新案成交價低於中古屋價格,除了價格低以外,新案貸款成數高,付款也相對輕鬆,因此可說是「買舊不如買新」。 統計顯示,全台新舊案價差最多的行政區為台中北區,高達3成,該區塊為早期發展區域,有中友百貨、一中商圈等生活機能,對周邊房價有一定支撐性。目前區域內新案多為大型造鎮案,因量體大,價格上能有一定讓利空間,不失為尋求低門檻入主市區的一個選擇。
除了上述區塊,亞、季軍部分都是蛋白區塊,價差超過2成,桃園龍潭區大樓建案集中在市區,生活機能好,為吸引當地年輕人購屋,大樓主推小坪數產品,總價在500萬元上下就能入手。新北八里區是雙北市少見的成交價1字頭地區,近期新案量體都不小,基地有上千坪水準,同時規劃首購型產品,吸引當地年輕購屋族。 另外,第4名為台南善化區,以往都是透天居多,大樓產品集中在LM重劃區,有在地建商推出小宅產品,1字頭房價吸引南科購屋人口。新北市新店區也擠進前5名,區域新案房價價差不小。 其他新建案可比中古屋便宜的行政區還包括台中市大里和潭子、台南北區、台北市北投、高雄市楠梓和仁武等。
澄清湖風景區為高雄指標豪宅聚落,周邊湖岸景觀宅往往是創價指標,近期區段建案出現大幅增加趨勢,每坪房價也從1字頭跨到開價破6字頭,成交價也出現極大程度落差。專家分析,建案與澄清湖距離遠近,決定房價高低,成交價最高落差近3倍,同湖不同價產品吸引客層從首購到豪宅都有。 澄清湖風景區位於鳥松與仁武交會處,近期出現許多指標豪宅,如緊鄰澄清湖畔,棠宇建設推出新案「景中泱」該案因在限建前取得開發許可,成為該區少有首排景觀宅,基地1477坪建蔽率僅17.1%,擁近1200坪綠地且戶戶3面採光又有180度湖景,開價每坪50∼60萬元,已是澄清湖特區史上最高開價,而該案過戶僅3戶當中實登揭露2戶,總價分別為7380與6600萬元,換算每坪成交55.5與50.6萬元。
同屬面澄清湖首排本業建設推出大樓成屋案「澄清湖1號」,該案屬公園路門牌,1層1戶社區僅22戶住家,戶戶百坪採毛胚銷售,每坪39~47萬元,其成交價介於3~4字頭。而同屬強調景觀宅還有位於仁武仁雄商圈大樓,如位於慈惠重劃區大樓「莫內花園」,該案零店面45戶住宅,大樓採太陽能光電與雨水回收系統,並保留460坪中庭花園,每坪18~19.5萬元,建案13樓起可遠眺澄清湖,百坪景觀宅最低不到2000萬元且配置2個車位,是目前市面上最便宜百坪景觀宅。 位仁武區慈惠與育才段周邊近期強調景觀機能湖景宅不少,如已完銷浤圃建設大樓案「星湖LIFE」,建案屬校園綠廊湖景宅,最高樓層遠眺澄清湖其成交價逾18萬元。
目前興建中包括華雄建設「華雄天地」與堅山建設新案,都屬區段超高建築,訴求景觀機能。 青錡行銷廣告總監陳叶洧分析,會於澄清湖風景區周邊購屋者,許多屬於在長庚上班高資產族,該區早期有圓山特區屬富豪聚落,然透天產品因安全性相對不足,因此近年來不少建商推出大樓景觀宅,而建案與湖景距離,其房價落差大,從1字頭成交價跨到5字頭,價差約3倍,然相同特色是區段多屬5樓內別墅,因此若規劃大樓,其採光都可達2~3面,頗受購屋族青睞。 中信房屋仁武仁雄加盟店經理洪素雲表示,山海河港等特殊景觀對區段房價拉抬有一定效果,以仁武規劃景觀宅大樓為例,通常強調可看樹海與遠眺湖景,其視野棟距不差,跟澄清湖首排高房價相比,每坪中古屋亦有10餘萬元價差,新屋更達2~3倍。
國泰建設將轉型為控股公司,掌握未來台商回流的置產潮,可望帶來未來商用不動產的黃金十年,將加碼商用不動產,「惜售」心態也轉趨濃厚,旗下商用不動產將採只租不售策略。 國泰建設副總林清樑表示,國泰建設將朝控股公司轉型,不會只靠推案挹注營收和獲利來經營,未來將加碼商用不動產,並採取「只租不售」策略。以台北市南港利百代正辦理都更改建的商辦大樓來說,就決定全棟持續,僅對外出租、不會銷售。 國泰利百代都更案位於台北市南港區南港路,距捷運昆陽站約550公尺,預計改建為2棟廠辦大樓,國建可分回其中1棟,為地上18層樓、地下三層大樓,可望是國建第一次跨入廠辦的領域。
瞄準政府推動洗選蛋商機,飼料大廠茂生農經(1240)積極跨足蛋品市場!茂生發言人林信鴻表示,目前該公司蛋品已成功打入大賣場及知名大學;不僅如此,該公司斥資約2億元新建的洗選蛋廠,預計第三季完工試車、第四季正式投產,可望再挹注公司營運。 茂生以飼料起家,去年開始積極搶進蛋品市場,於2019年9月攜手彰化弘新蛋品合資成立子公司「茂生食品」,目前實收資本額已從去年剛成立時的9,000萬元,擴大到2.7億元。 林信鴻說,該公司蛋品事業初期仍以大運輸箱裝散蛋銷售模式為主,配送到全省客戶大盤商(行口),但近期已開始打入大潤發賣場共22家,以及北部知名大學的農學院合作社,後續也將持續跟其他超市量販、地方性農會等通路洽談合作,擴大銷售據點。
後疫情時期高雄房市剛性需求不墜,上市建商隆大(5519)鴨子划水積極購地,建地存量上達1.2萬坪,未來五年推案無虞,當前建案能量逾200億元以上,單周穩定銷售20戶以上,短中長期前景看旺。 法人指出,高雄房市近期喜訊頻傳,隆大、聯上、浤圃等殷實建商表現傑出。 19日隆大收盤15.3元,跌0.05元。 隆大董事長陳武聰說,當前建案能量逾200億元已經上膛,伴隨市場剛性需求穩定進場,「購屋者跑出來了」,近期每周成交量提升到20戶以上,今年房市前景看旺,隆大土地庫存可滿足2024年前的推案,有信心創造更好佳績。 陳武聰表示,新冠肺炎疫情爆發,早在2月初就執行最高警戒,參考台美斷交、SARS到2008國際金融海嘯等危機時的經驗,把全公司組織起來,認為這麼大、這麼長的疫情,可能有一場硬仗要打。
遠雄建設(5522)下半年將邁入交屋高峰,估計全年將有五大案約165億元完工入帳,加計廠辦處分的獲利貢獻,全年業績可望維持高檔;看好台商回流、擴廠需求趨勢,遠雄建未來商辦的推案占比,將拉高到三成 遠雄建去年繳交出亮眼的好成績,營收達206.73億元,稅後淨利31.39億元,年增率56.64%,EPS達3.89元,創下近三年高點,每股現金股利達3.5元,近期現金殖利率題材被市場期待。 依遠雄建上周五19日收盤價43.6元計,殖利率達8%,惟遠雄建尚未公布除息日。 展望2020年,遠雄建設總經理湯佳峯表示,受到疫情影響,經濟成長恐會下降,惟中美貿易戰、台商回流加持,遠雄謹慎布局商辦、廠辦兩大產品需求,並持續進行六都開發,提升土地開發量,以期挹注營運、獲利穩健。 湯佳峯表示,遠雄建去年起陸續在南港、桃園、中和、士北科園區購置土地,目標將廠辦推案比將提升至三成左右,並擴大開發大型客戶或客制化廠辦產品。
遠雄建累計有六筆廠辦和商辦案在手,估計可售金額上看300億元;包括「遠雄U-TOWN」廠辦、規劃下半年推出的南港玉成段總銷約20億元、桃園龜山64億元,及北士科、新莊、中和等廠辦和商辦案。 湯佳峯表示,遠雄建今年預計推案量約270億元,至於完工入帳業績來源,至少五筆新案。 除第二季已有台南「新源邸」,總銷約17億元,5月開始認列營收外,下半年將有總銷約14.5億元內湖「遠雄常御」、中和75億元大案「遠雄CASA」、竹南18億元「遠雄新苑」、台中40億元「遠雄之星6」等四案,會陸續完工交屋。總計全年完工交屋量,達165億元。 至於2021年,遠雄建完工交屋量將衝高到251億元、2022年約160億元。市場預期,未來三年遠雄建業績將可望維持水準以上。
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