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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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今年上半年房市受疫情影響，旺季5月才正式開跑，昨（1）日各地政局公告，六都6月移轉棟數為1.97萬棟，分別年增3.4%、月增14.9%。房仲業者認為，受疫情降溫，反彈力道強勁，7月買賣移轉棟數還有機會持續攀升。 房仲業者認為，疫情降溫，反彈力道強，7月買賣移轉棟數有機會持續攀升。 圖／聯合報... 房仲業者認為，疫情降溫，反彈力道強，7月買賣移轉棟數有機會持續攀升。 圖／聯合報系資料照片 另儘管房市買氣反彈，但累計上半年六都移轉棟數落在107,951棟，與去年同期的110,222棟相比仍減2.1%，又以台南市年減9.0%，高雄市年減15.3%最多。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於買賣實際簽約到辦完移轉登記的時間，可能有一個月左右的落差，因此6月的買賣移轉棟數大致反應4月中旬到5月的交易狀況，5月市場交易受到降息與疫情穩定帶動，遞延買盤回籠，因此6月的買賣移轉棟數呈現年與月雙增的回溫表現。 台北市6月移轉2,286棟，月增8%但年減6%，新北市6月則站上5,144棟，月增23.1％，年增3%。 曾敬德指出，新北市交易移轉棟數以板橋區、三重區、永和區、淡水區增加較多，板橋區主要受中古屋市場景氣回溫影響，而三重、永和、淡水區則分別因二重重劃區、永和仁愛公園及紅樹林生活圈周邊新成屋移轉棟數增加所致。
至於今年買氣走熱的桃園市，6月依舊移轉達到3,836棟，月增20.5%，年增11.8%；台中市也有3,649棟水準，月增兩成、年增一成；台南市則穩定成長至1,919棟，月增14.5%，年增0.5%；高雄市則較上月表現減少3.1%，6月買賣移轉棟數落在2,940棟，與去年同期比減少3.5%。其中桃園桃園的房價、交通及建設將是吸引購屋的三大誘因，也帶動桃園買氣維持走揚。
疫情過後，台糖位於高雄的四大精華土地、合計約28.65公頃，將重新展開招商，除了金銀島購物中心單純出租之外，其餘包括少康營區、國泰自辦重劃區、以及亞灣土地，則採包底抽成BOT模式招商，如果全部順利完成招商，台糖可望取得164億元的權利金和租金。 台糖1日表示，為了配合台商回流政策及促進產業發展，並活化高雄市商業區土地，推出高雄少康營區9.53公頃商業區土地、國泰重劃區8.68公頃、亞洲新灣區港埠商業區4.32公頃土地、特貿7D2.65公頃、7E0.1公頃土地、以及金銀島購物中心原址3.37公頃，合計約28.65公頃，作為商業投資開發。 台糖指出，金銀島購物中心位於高雄市前鎮區，1999年4月開業，主力核心店為大買家量販店，2015年3月結束營業，並將建物無償移轉給台糖，基地面積為3.37公頃，北側為凱旋青年觀光夜市及205兵工廠原址，鄰近輕軌凱旋瑞田站及捷運紅線凱旋站，將採房地出租方式，活絡地方經濟。 台糖說，除了金銀島購物中心舊址，其餘的土地大約25.28公頃，都將採取包底抽成BOT模式招商，如以30年合約期間估算，如果全部順利完成招商，台糖可望取得164億元的權利金和租金。 台糖表示，國泰自辦重劃區位於鳳山區，鄰近鳳山西捷運站及國道一號中正交流道，且周邊設有衛武營國家藝術文化中心、衛武營都會公園，但整體缺乏大型商場、購物、百貨、休閒遊憩的活動場域。
台糖指出，在市地重劃分配完後，台糖預計可分得約8.68公頃商業區，其中純商業使用的「商二」土地面積將可達6.3公頃，適合做商場、購物中心等大型商業設施。 台糖少康營區位於小港區，高雄國際機場南側，占地9.53公頃，原為國軍陸戰隊99守備旅做為營區使用，2012年12月歸還台糖後變更都市計畫，高雄市政府辦理第89期市地重劃，無償取得10公頃的公園用地、2.42公頃道路用地及1.3公頃商業區抵費地，台糖方面則取得9.53公頃商業區。 亞洲新灣區內的台糖港埠商業區，面積約4.32公頃，緊鄰高雄最熱門文青聖地駁二藝術特區、以及高雄流行音樂中心，另有特貿7D面積2.65公頃、以及特貿7E面積0.1公頃，臨接夢時代購物廣場。
即便上半年受到武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）影響，頂級辦公室租賃市場出現4年來，淨去化面積首度出現負成長，但房東漲租態勢仍明確，尤其是之前3至5年在信義計畫區採取早鳥預租的辦公室租戶，如今續約時仍難逃租金調漲15%起跳的局面，商仲業者指出，倘若前1筆合約沒有訂定租約調幅的租戶，可能要面臨2至3成的租金走漲。 世邦魏理仕（CBRE） 台灣顧問及交易服務部主管陳頌民指出，部分跨國企業決策受疫情影響，導致新簽租賃件數變少，再加上上半年有少數企業選擇縮減面積，讓上半年辦公室租賃淨去化量睽違4年再度出現負成長。 即便如此，信義計畫區頂級商辦租金仍持續走揚，尤其是3至5年前採取早鳥方案預租「國泰置地廣場」的租戶，如今續約都面臨租金至少調漲15%的情況，此外，整體北市辦公室租金預期全年仍會走揚0.5%。 至於，土地交易市場在建商超前部署的態勢下，呈現相當火燙現象，世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出，光是上半年全國土地交易總額便突破1600億元，相較去年同期增幅2成，而且近年壽險業者也積極出手獵地，尤其是上半年前3大土地交易案包括世貿三館地上權、大南港土地案以及國泰營區地上權案全都由壽險業者包辦。 李嘉玶指出，今年光是上半年壽險業者便已出手730億元，預期下半年還會持續進場投資，全年買進金額可望創有統計以來次高。
上半年壽險積極獵地 已砸730億元 不過，台灣商用不動產長期處於低收益率水準，又碰上疫情引起邊境管制，導致外資投資額連5季「加零」，預期到解禁之前，外資加零情況還會持續發生。 展望全年整體不動產市場，世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，投資人持審慎樂觀態度，將積極評估投資標的，再加上低利率環境持續鼓勵自用型買方置產，全年投資額有望突破3千億元，創歷史第2高量。
7月1日係一年一度稅務節，金門縣稅務局除依往例舉辦「統一發票網路有獎徵答抽獎」活動外，特地依據地方稅之財產稅課申報情形，統計分析金門縣近10年不動產交易訊息，反映了地區投資與經濟活絡的狀況。稅務局表示，根據統計顯示：土地交易與興建住屋熱區均為金寧鄉。 稅務局表示，土地增值稅係地方稅最大宗之稅課來源，占本縣地方稅稅收平均達46%；由於土地增值稅屬移轉稅，亦屬於機會稅之一種，因此稅收之多寡與土地交易市場景氣、土地漲價數呈同向變動，而易有高低起伏落差，即土地交易愈頻繁或土地漲價數愈多，其稅收愈豐，反之亦然；機會稅就像一面鏡子，反映當年度經濟景氣榮枯，及民眾購買力高低與投資趨向。由土增稅之申報資料，可藉由土地移轉標的地點及新建房屋稅籍之鄉鎮村里，瞭解投資客或納稅義人追逐或喜好的地域趨勢，此項資訊更可提供政府規劃各項公共建設之參據。
依據稅務局分析資料，近10年來，地方稅稅收由民國99年2.26億元，逐年增加到104年7.06億元，其中土地增值稅由民國99年的0.86億元，逐年增加，至104年已達4.73億元；而土地增值稅，佔地方稅稅收各年之比重，由民國99年的37%增加至104年67%；顯見104年係稅收高峰期，景氣最佳；由於105年初因實施房地合一課徵所得稅，土地交易市場受影響，105年至108年降為2億餘元(106年達4.9億係單筆大額稅收2.2億，予以排除)，占本縣地方稅稅收平均達46%。 近10年，土地移轉件數由民國99年的4,877筆，逐年上升至民國102年為最高，達7,773筆，後受中央於102年7月1日大幅修正「農業用地興建農舍辦法」之取得持有土地年限及興建資格，致影響農地買賣交易，105年初因實施房地合一課徵所得稅，亦有影響，致交易案件持績下滑，103年已降至6,016筆，105年為4,625筆，到108年則減少為4,176筆。 經分析近十年來，土地移轉件數以金寧鄉31%最高，金城鎮23%次之；移轉面積占總面積以金沙鎮34%為最高，計571萬3,298平方公尺(主要係104年及106年兩宗大面積土地交易)，金寧鄉30%次之，計516萬9,889平方公尺；應納稅額占最大宗則為金城鎮28%最高(主要係其地價較高所致)，金寧鄉26%次之；農地買賣及贈與件數，以金寧鄉占39%最高，金沙鎮24%次之，綜上，由土地增值稅分析近10年本縣土地移轉交易熱區為金寧鄉。 稅務局也透露，近10年來土地移轉總筆數為5萬2,856筆，其中農地買賣及贈與筆數高達2萬4,398筆，占總移轉筆數的55.62%，顯見地區之農地交易移轉非常熱絡，有其市場。
另從各鄉鎮新設房屋稅籍分析，民國99年至108年，全縣新建房屋設立房屋稅籍共11,337戶，按其數量依序為：金寧鄉3,989戶，金城鎮2,963戶，金湖鎮2,810戶，金沙鎮1,037戶，烈嶼鄉538戶，金寧鄉受惠於金門大學的設立及毗鄰金城鎮，尚有較多未利用之土地之利，最近10年新建之房屋佔全縣總戶數的35.2%，為全縣新建房屋最多之鄉鎮，亦為全縣興建住屋之熱區。 另依據金門縣政府建設處提供資料，民國99年至108年建設處核發建造執照戶數共1萬2045戶，其中農舍983戶，集村農舍602戶，農舍及集村農舍總核發建照比例為13.15%；金門地區第一批集村農舍10戶始於民國97年，98年無人申請，99年及100年其戶數分別為36戶及69戶，而101年開始大幅成長為133戶，102年為125戶，103年達最高為197戶，嗣後受「農業用地興建農舍辦法」之修法影響，104年至106年大幅減少，分別為16戶、15戶、11戶，107年以後則無申請案件。 由年度核發建照戶數分析，99年至108年，分別為670戶、879戶、941戶、2279戶、1959戶、2284戶、865戶、830戶、721戶、617戶，故金門縣房地產景氣最熱係落在102年至104年間，其3年期間核發建照戶數佔近10年核發總數的54.15%。(于郁金攝/圖由金門縣稅務局提供)
CBRE世邦魏理仕調查，今年前6月全台商用不動產投資市場交易總額，較去年減少54%，不過土地因建商持續補充土地庫存，成交金額反而逆勢成長20%，達新台幣1469億元，而旅館物業受疫情重挫，未來旅館市場拋售件數可能增多。 隨著全球疫情持續蔓延，全球經濟有大幅衰退的隱憂，令部分投資人態度轉趨觀望，世邦魏理仕研究部觀察，今年前6個月，全台商用不動產市場交易總額年減54%，土地交易市場卻受惠建商持續補充土地庫存，上半年全台土地成交金額逆勢成長20%，達1469億元。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「觀察過去數月內，多家建商及保險業者，陸續於主要城市買下大面積商業或住宅用地，顯示投資人普遍看好不動產市場未來長期發展，購買意願未因疫情爆發而下降。展望未來數季，本土建商將持續積極獵地，主要仍鎖定六都精華地段地塊，整體土地市場可望維持交易熱絡態勢。」 旅館業受疫情重創，有部分業者撐不住，爆發一波倒閉潮，隨著台灣逐漸解封，境外遊客仍進不來，使得旅館物件市場不受青睞，近來回升跡象不明顯，世邦魏理仕研究部分析，旅館業主將承受龐大財務壓力，往後數月旅館市場的拋售物件可能變多，其中區位佳的旅館，有望吸引機會型投資人，以及相關業者出手。
瑞普萊坊市場調查暨顧問部總監黃舒衛分析，因低利率及相關需求等，可見壽險業者、建商大舉獵地，建商買地推案外，如近期的世貿三館、大南港案等，都可見到壽險業偏愛這些開發型土地，因交易金額龐大，拉高土地交易總金額。 至於未來旅館物件拋售變多？黃舒衛認為，台北市國際觀光旅館，超過85%仰賴外國客，疫情蔓延全球，讓解封之日遙遙無期，業者持續苦撐；且近年旅館業供給量多，市場如今面臨洗牌，疫情攪局下，為短期恢復原有業績增貼不確定性，加上既有經營者，有不少準備要斷尾求生，以上種種因素，都讓買方態度相對保守。
嘉興街都更案因產權複雜，過去10年整合不成，原因為地主利益分配不均，如今國家住都中心按規定辦理，每位地主未來分配一切公平，因此多願意都更。此案投資金額約30億元，將建3棟住宅大樓，目前約有5、6家建商表達投資意願。 該案最大地主為台電，其餘產權有國產署、台北市新工處與財政局、新北財政局、水利會等，其他私人地主共63人，整合相當棘手。住都中心綜合業務部組長洪敬哲指出，過去建商談都更，每戶給的條件可能不同，造成住戶間猜忌，對建商不信任，對都更有所遲疑，「住都中心處理分配按照權利變化實施辦理，不只透明，也不允許住戶向建商多要一點，因此地主都能理解一切權利受到法律保障，提高同意都更意願。」已有98%地主同意，剩5戶不同意。 投資金額約30億元，可建3棟建築，台電將分回獨立1棟作出租住宅，另2棟為15~17樓住宅，其中低樓層將分配給原有地主。
洪敬哲表示，目前約有5、6家建商，表達投資意願。 由於大安區屬高房價區，分配比例上會較優渥，實價顯示該區老公寓每坪房價40~50萬元，估計未來重建新屋，房價每坪破百萬元，地主高德二也直呼：「大安區有10坪土地，比鄉下一甲地價值還高！」洪敬哲表示，雖然分配條件較好，最後結果仍待估價師在招商成功後實際換算，才能知道如何分配。
台灣夏普宣布收購美妝連鎖通路品牌美華泰MIRADA，正式跨足美妝百貨市場，搶攻一年市場規模達600億元的商機大餅。夏普並將推助其品牌進行轉型與升級，以輕資產型式續營美華泰，同時引進夏普家電產品資源，以全新品牌旗艦店的新型態電商平台上線。 成立長達35年的本土美妝連鎖通路業者美華泰，全盛時期在台灣北、中、南有多達近30個營業據點。今年以來，剩下的25個門市在經過三階段的關店潮後，目前實體店面已全面停業。如今台灣夏普出面接手，可能將為台灣美妝通路產業帶來新變化。
看好美華泰既有的有效會員數多達145萬人，台灣夏普在全面接手後，將延續其過去在美妝、美材與生活用品的通路品牌優勢，同時引進日本夏普相關產品資源，加入包括智能生活家電、美容家電等產品，並透過兩方的系統平台整合，推出以「日系時尚生活百貨」為主軸的新型態電商服務平台。 為維護美華泰會員權益，台灣夏普也將自7月中旬，在旗下已有逾50萬會員的可購樂（COCORO Life）電商平台內，成立「美華泰MIRADA品牌旗艦店」，列出上千件美妝、美材與高CP值的生活百貨商品供會員選購。另可購樂亦將規劃加碼贈送千元購物金活動，回饋給會員至可購樂平台消費。
全聯福利中心跨足咖啡廳，繼2019年在台中市政店開出全台首間We Sweet Cafe，昨（1）日再宣布全台第二間、北部第一間We Sweet Cafe，將於4日在東區大安延吉店盛大開幕。 全聯表示，此次特別攜手茶飲品牌「立頓」，將兩家店同時打造成快閃主題聯名店，除了門市店裝吸睛外，還有獨家限定販售的立頓飲品跟甜點，可望成為今年暑假熱門的打卡點！ 為歡慶新店開幕，全聯表示，We Sweet Cafe大安延吉店4日、5日開幕期間，將舉辦兩天現場試飲活動，邀民眾同樂；全台門市也於3日～30日，同步推出We Sweet立頓玩茶舖聯名甜點共六款，搭配指定商品還可享現折優惠。
據全聯介紹，全聯北部首間We Sweet Cafe咖啡廳約45坪，室內、戶外約有50多個座位，整體設計以大面積落地窗為特色，內部輕工業風的裝潢與木質溫暖色系，讓顧客放鬆。 餐點方面，除了甜點外，還有頂級莊園咖啡、柏克金生啤酒及特色輕食，如海王子鮭魚米漢堡、和風起司牛肉捲、港式冰火菠蘿油等。
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