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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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國內疫情暫告緩解，但，惟有政府公部門的不動產招商案，被潛在買家鎖定為下波卡位目標。仲量聯行7日公布最新調查，2020年政府公部門不動產招商案全年估計1,800億，其中1,200億元預計下半年陸續登場，可望是下波商用不動產市場的重點。 仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，全台第二季土地投資金額續創新高，第二季就成交逾760億，刷新近七年單季新高紀錄；累計上半年已達1,617億元，改寫近七年同期新高。展望2020年全年，土地市場交易金額將突破2,000億元大關。 趙正義表示，游資豐沛，不動產市場面臨土地荒，可觀察到投資人目光轉向公部門的不動產招商案。他指出，政府招商案上半年已成交644億元，包括世貿三館、國泰營區、林口國際媒體園區等；下半年預估還有1,200億釋出，全年1,800億招商案接近去年1,900億元水準。 仲量聯行指出，預計下半年登場的公部門指標大案，光是招標底價達100億以上者就至少四筆，包括台電北部儲運中心南港舊址AR-1-2都更案約110億、台北車站E1E2公辦都更約200億、北投士林科技園區產專區地上權底價約287億、啤酒文化園區地上權底價約130億等，都是下半年最受市場矚目的大案。
新店最大都更案「寶強段都更案」今(7)日開工，基地達2800多坪，預計興建42層超高摩天大樓。實施者合環機構總裁黃正勝表示，個案土地成本一坪200萬、建築成本一坪27萬元，未來開價將上看8字頭。 新店寶強段都更案位於寶橋路上，就在新店家樂福旁。早在民國70年，就有建商進場整合，但還沒整合成功，就先偷跑拆屋，開挖地下室，結果被人檢舉偽造文書，建照遭撤銷，最後建商周轉不靈倒閉，偌大土地，變成一個爛窟窿，任由野草叢生。
黃正勝表示，前手建商倒閉後，原住戶求助不少建商，希望接手，但由於債權複雜，沒人敢碰。8年前住戶找上他，直言只剩他能幫忙了，基於在地建商責任，他一口答應，沒想到整合困難重重，長達八年才和100多位地主談好，但仍有一戶堅持不肯。 一直到今年6月，新北市政府完備程序之後，展現魄力，執行代拆，全案整合終於大功告成，並於今天正式開工。 黃正勝表示，這三十年多來，最可憐的就是原住戶，房子拆了，自己沒地方住，土地挖了一大洞，也沒辦法出租收租金。他在開工典禮致詞時，特別向地主表示「我知道三十多來你們受了很大委屈」，並向住戶表示，預計四年半後大家就可以搬新家。 黃正勝表示，此一都更案因原有地基無法使用，必須先拆除，因此完工期會比一般建物來得長，未來將打42層樓雙制震、綠建築大樓，約546戶，預計今年9月將對外銷售。
今年上半年受到疫情干擾，全球辦公市場萎縮，惟台北辦公市場持續供不應求，逆勢走強。仲量聯行最新統計指出，第2季辦公室空置率仍在3%以下，雖然本季辦公室供給面積有限，但中小型面積的租賃依舊持續，且明年釋出的兩棟商辦大樓也被預租，未來三年內仍會維持「房東市場」。 台灣疫情逐漸趨緩，使得第2季租賃活動再度升溫，仲量聯行統計，本季淨去化達到 3,212 坪，租賃需求相當強勁，其中又以非核心區域去化量最高，去化近1,000坪的面積，而季空置率則下降0.23個百分點來到2.36%，創下近19年來歷史第二新低紀錄， 僅次於去年第四季的 2.14%，多數辦公樓都趨近於滿租。
儘管租賃需求十分強勁，但受到疫情干擾，本季租金行情表現持平，整體租金維持在每坪月租金 2,809元，但年成長率仍達到1.5%，而在A辦供給持續緊縮下，特別是大坪數供給有限，本季成交仍以中小型面積租約為主。 仲量聯行指出，第2季租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業，值得一提的是，金融業以數位金融業最為積極，擴張約1,000坪的辦公租賃面積。 仲量聯行副總經理劉建宇表示，在現有供給持續緊縮下，許多租戶也開始轉向其需求至預租市場，像是明年將釋出的「富邦遼寧大樓」已由渣打銀行承租4,500坪，「全球人壽希望廣場」也被科技公司預租4,600坪。 劉建宇指出，隨著台灣疫情趨緩、租賃需求回溫、供給持續緊縮和預租市場都趨近於滿租的情況 下，未來租金預估將持續攀升，空置率將維持低點，近三年將成為「房東市場」，預估至2023年的租賃動能，才可望因大規模新供給的釋出而逐漸舒緩。
不敵疫情衝擊，桃園晶悅國際飯店今年6月底熄燈，提前啟動都更程序，將是桃園飯店都更第一案，預計打掉飯店，重建5棟23~24層住宅大樓，預計總銷約78.9億，房仲評估，該案坐落殯儀園區附近，但緊鄰快樂國小雙語學校，受惠明星學校光環加持，單坪可達20萬水準。 晶悅國際飯店原名桃園大飯店，設有388間客房，1981年開業營運至今長達39年，由於受疫情衝擊，客房部分早在4月停止營運，飯店於今年6月30日結束營業熄燈，將採都更程序，重建為住宅。 根據該都更案公開展覽計畫書，該案基地面積2171坪，位於桃園市桃園區大興路與大有路交叉口西北側街廓範圍，有結構耐震及防火疑慮辦理都更，取得上限50%容積獎勵，共規劃3棟地上24層、2棟地上23層、地下均為4層的住宅大樓，預計設置戶數 751 戶，其中規劃有7戶店舖。
台灣房屋工業地產中心執行長陳璟葵分析，晶悅飯店地點未如火車站周圍等交通機能較佳區域，過去主要以遊覽車載運的大陸團客為主，隨著陸客不來，住房率不佳，加上這波疫情衝擊，讓晶悅飯店決定都更，內部評估應以住宅為最佳方案。 陳璟葵說，該案座落大有商圈，臨近桃園區殯葬服務園區，不過，附近快樂國小雙語學校周邊推案幾乎完銷，這次晶悅都更案住宅推案，應能受惠明星學區加持，開價應有2字頭水準，根據公展計畫書，總銷價值可達78.7億。 由於該案推案價值大於飯店營運，將是桃園飯店都更第一案，陳璟葵認為，桃園應都更價值不如雙北，加上桃園目前較老舊飯店，多靠近火車站，土地昂貴，若是改成商旅、文青旅館，比起住宅，在後疫情時代較有商機，認為未來桃園飯店都更重建為住宅的機率並不高。
今年房市詭譎多變，1月房市買氣熱絡到過了農曆新年，武漢肺炎疫情爆發導致3~4月成交量出現大幅下滑，5~6月隨著疫情趨緩又出現遞延性買盤！當建商評估房市景氣如同洗三溫暖時，對於未來房市佈局可從申報開工看出端倪。最新高雄市不動產開發商業同業公會統計揭露，今年上半年會員申報開工大樓總銷達486億元較去年同期增加7%，開工戶數5176戶也較去年增加19.95%。 申報開工完，若大樓經2~3年工程期就會進入成屋階段，若預售時期沒有效去化，未來也會造成房市賣壓。上半年高市開發商業同業公會大樓申報開工5176戶較去年同期4315戶提升19.95%，總計26場大樓中出現1房戶數激增551戶，2房1673戶、3房2287戶、4房僅418戶，1~4房總計4929戶中有4511戶屬1~3房佔比91%，而當中極端小宅1房則佔比11.1%創歷年新高。
推案戶數較去年大幅增加2成，但預估總銷額僅增7%，較去年1~6月同期增加32.2億元，戶數與總銷額不成正比主因就是極端小宅大幅提升，且申報開工豪宅產品量大幅減少。高市不動產開發商業同業公會秘書長林佩樺表示，就服務的會員中部分屬中北部建商，透過大量推1房宅，訴求低總價能卡位精華區，也讓整體申報開工小宅大幅提升。 最新揭露6月申報開工，汎陸建設位於三多商圈中山二路上的飯店與住宅案資料曝光，該案規劃227戶，總銷45億元規劃2房74戶、3房97戶另有4房56戶，該案之所以受到矚目在於其當初取得地價成本高且代銷接案價就《蘋果新聞網》了解，每坪逼近4字頭，市場評估未來開價將站穩4字頭甚至挑戰5字頭。 隆大營建董事長陳武聰指出，這波疫情在母親節後趨緩，6月出現明顯遞延性買盤，因居住結構改變目前家庭人均僅2.6人，未來勢必會再減少，這也是市場上2房產品供給多的主因，目前量體評估雖然太多但慢慢仍可去化完畢，而下半年若沒疫情干擾推估買氣會跟這2月一樣，自住型購屋族會進場。
上市紡織廠宜進實業於2017年購入南港區玉成段1,640坪工業土地，並與廠辦經驗豐富的遠雄建設合建「遠雄宜進I-CITY」大樓，於7日舉行動土典禮，由遠雄建設總經理湯佳峯、宜進實業董事長詹正田主持。全案規畫地上14樓、地下3層的科技廠辦大樓，總樓地板面積約1萬坪，預計2023年完工，並委託高力國際統籌行銷，將成為2020下半年南港路三段沿線廠辦聚集區的首發廠辦大案。 湯佳峯表示，在台北市政府大東區門戶計畫加持下，南港區未來發展可期，他表示，遠雄此次有幸與宜進實業攜手合作，打造全新第七代智慧廠辦，相信能為南港帶來不一樣的商業機能與發展。詹正田表示，三年前購入這塊地，就希望打造一棟有人味的企業總部，也能成為參與南港區域發展的一份子，希望藉由遠雄建設深厚的廠辦規劃能力，能打響宜進實業跨足建築開發投資的第一炮。
「遠雄宜進I-CITY」由李祖原建築師事務所規畫設計，將規畫第七代人性化廠辦，除了保留完善的廠辦機能，特別強調自然採光的公共區域、共享概念的休憩空間，營造人性化的辦公環境。 高力國際董事總經理劉學龍表示，南港擁有得天獨厚的交通系統，東區門戶計畫已逐漸到位，2020年迄今南港區商用不動產成交金額已近400億元，也吸引大聯大控股、聯強國際等大型企業選擇進駐南港設立企業總部，南港區與內湖科技園區、信義計畫區之產業黃金三角已然成形。
商辦市場火紅，汽車廠也跨界當豪辦「包租公」。中華賓士斥鉅資打造的關渡「汽車城」AUTO CENTRE，辦公室正式委託戴德梁行對外招租，租金將挑戰區域新高，每坪月租上看1,500元，挑戰北投士林區最高價。 戴德梁行企業顧問服務部資深董事江品頤表示，中華賓士關渡廠「AUTO CENTRE」辦公大樓，單層面積規畫達1,000坪，將是北投士林歷來最頂級辦公大樓，目前已出租一半，還有6,000多坪待租，預計2020年底～2021年初完工落成。 江品頤表示，中華賓士是透過旗下中華置地進行關渡土地開發案，現在台北市高級辦公大樓供給非常短缺，估計平均空置率已不到2％，主要需求來自於三大類型企業，包括電子高科技、新創事業及Co-Working共享辦公室；基於追求更高坪效，不少跨國企業已不再堅持辦公室設址於市中心，反而外移到具有潛力的現代化優質辦公大樓，像西門子、飛利浦遷往南港，匯豐銀行、英特爾進駐南港車站，聯想和仁寶合資的聯寶電腦也把總部遷往大直，國票喬遷到大直華固建設興建的的國票金控大樓，華碩、禾碩、台灣軸承、美商UL、泰金寶等科技大廠也卡位北投關渡。 江品頤說，中華賓士看好優質辦公樓供給稀缺，旗下中華置地正著手關渡廠開發，並以低於市場公設比30％的優勢吸引租戶。據悉，該案基地規模達5,585坪，總開發面積21,962坪，主要興建兩棟建物大樓，包括中華賓士AUTO CENTRE大樓，為地下2樓地上12樓的辦公大樓，中華賓士關係企業將進駐一部分。 這項開發案緊鄰中華賓士關渡廠的旗艦展示中心，斜對面還有中古車展示中心，整個關渡廠汽車城占地至少1.3萬坪，採分期開發方式進行，近七年投入開發資金至少120億元。
房仲業者表示，台灣超商密度高，不少民眾將超商密集度視為生活機能指標，觀察雙北市超商最多的路段，台北市最多為中山區林森北路，新北市則是新店區中正路。 住商今天發布新聞稿表示，觀察雙北超商家數前10名路段，台北市林森北路以17家超商奪冠。台北各路段平均房價落差大，最貴位於敦化南路二段，每坪約88.9萬元，最低者為內湖區瑞光路，每坪46萬元。 新北市超商最多的路段為新店區中正路的15家便利店，前10名路段平均房價大部分落在3至4字頭，僅鶯歌區鶯桃路平均房價為每坪19.5萬元。 根據經濟部日前發布的調查，台灣超商密集度居全球第2，僅次於南韓。超商服務多元，且24小時不打烊，民眾對超商仰賴度高。中信房屋日前調查指出，民眾認為生活不能沒有「超商」。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市前10名超商最多的路段大多為商業大樓、住商混合大樓林立的路段。除了交通條件優越，外食族需求是大商機。敦化南路、忠孝東路上除了商業大樓外，不乏豪宅及高級住宅，因此，平均房價較高，至於內湖區瑞光路以廠辦為主，所以平均房價較低。 郎美囡指出，新北市前十名大多為行政區的主要幹道，普遍發展較早、機能成熟，房價較台北市親民，人口密度高、商家林立。超商設點會考慮全天的人流、車流，商業活絡及居住人口多的地區超商數量較多，也反映路段機能較強。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，超商近年以複合化方式經營，民眾依賴度提升，也被視為是生活機能成熟與否的指標之一。
經濟不景氣，豪宅成為保值標的，根據實價登錄最新揭露，位在台中七期的摩天大廈「大陸宝格」18樓，以總價9880萬成交，扣除車位後每坪單價63.3萬，買方為彰化紡織大咖洪家持有；房產人士認為，全球疫情仍在延燒，頂級大咖幾乎都留在國內，看屋買房成大戶最喜愛的休閒活動之一，而億級豪宅屢傳交易，買氣顯著復甦。 豪宅買氣回溫，大陸建設從北部以高價搶下七期土地後，推出單價60萬以上的豪宅案，當初市場並不看好，豈料去年開始的中美貿易戰、今年全球政府持續實施QE，流動性較低的不動產成為許多大戶爭相追逐的保值標的，頂級豪宅案場來客量大增，讓「大陸宝格」成交訊息不斷。 根據內政部最新實價登錄顯示，該筆交易於去年10月成交，為「大陸宝格」18樓，總面積147.11坪、總價9880萬成交，據悉，此交易為「宝格」B戶，包含三個車位，扣除車位後每坪單價63.3萬，交易金額持平。
據謄本資料顯示買方為達昇投資股份有限公司，即彰化紡織大廠利勤實業洪家持有，該公司為全世界3D立體織物的領導廠。 「宝格」位於台中蛋黃區七期國家歌劇院旁，綠地公園環繞，總樓層39層，總戶數67戶，走大坪數標準豪宅規格，中高樓層以上多從單價70萬起跳，低樓層曾出現5字頭單價，近期多成交在6字頭。 而「宝格」住戶大咖雲集，已知包括億豐工業粘家、盛香珍郭家、香吉士李家，皆為國際企業的業界翹楚，另外還有精品總代理與賈靜雯前夫孫志浩父母，以懿威股份有限公司名義買下36層，再再顯示大咖雲集，整個社區儼然成為知名富豪指定的七期代表之一。
七期豪宅建商透露，因為疫情留滯台灣和鮭魚返鄉置產需求，最近要求看屋的客人多為具國際事業佈局的台灣企業主，占來客數的八成以上，此外，「大陸宝格」更傳出億元級交易揭露，買氣顯著復甦。 住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，綜觀目前台中豪宅排行榜，名次靠前的個案基本上都具有國際級團隊加持，顯見國際級建築已成為台中豪宅市場主流，此外，全球疫情仍在延燒，頂級大咖幾乎都留在國內，看屋買房成大戶最喜愛的休閒活動之一，也因見多識廣、且名下資產布局全球各地，對於有國際大師加持的建築作品慧眼獨具，下手毫不手軟。 其中，與「大陸宝格」同為義大利國寶設計大師Antonio Citterio設計的系列作品的大陸「丽格」也成為市場注目焦點之一，以蜂巢格建築體，坐落於惠中路上不多看一眼都難，其中Antonio於富豪中的響亮知名度，更吸引不少名人慕名而來，在端午長假過後更傳出「宝格」、「丽格」四天內一口氣賣出共8戶，合計約5億元的成交總額。 不讓大陸建設專美於前，寶輝建設今年鎖定市政路推出秋紅谷系列第二件作品「寶輝Sky Tower」，也攜手美國知名建築師Scott Johnson設計玻璃帷幕外觀，且發揮稀有豪宅高坪效，打造90坪3套房及中西式內外廚，開出總價4800-6000萬元，未公開即引起企業主高度關注。
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