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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
美中貿易戰促使台商回流設置企業總部，房仲盤點雙北目前有四大科技企業總部聚落，分別是南港經貿園區、內湖科技園區、新莊國際創新園區、大汐止經貿園區，其中行政區交易量以新莊最多，房價則以汐止最親民，只要2字頭。 永慶房產集團根據實價資料，統計近一年科技企業總部設置熱區所在之行政區住宅價量，其中南港經貿園區因重大公共建設陸續到位，受到許多國內、外大型企業青睞，包含：美商3M、聯強集團、IBM、Intel等。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，近一年南港區交易為766筆，大樓華廈平均單價則為58.2萬。 而內湖科技園區坐落於內湖區，內湖區近一年交易筆數為1,308筆。謝志傑分析，內湖科技園區是最接近首都的科學園區，優越的地理位置、便捷的交通網路，吸引大批科技企業進駐，包含光寶科技、仁寶電腦、BENQ等，周邊房市相當熱絡，公寓平均單價43.3萬，大樓華廈平均單價則為57.8萬。
目前仍在開發中的新莊國際創新園區，謝志傑表示，不少國際企業已紛紛搶進設立，包含先鋒、貝斯美德、佳能、勤誠興業等企業總部進駐，目前也有多棟即將完工商辦，如「中悅IFC」、「CBD時代廣場」、「儒鴻企業總部」及「宏匯i-Tower」。 根據官方的資料，新莊區近一年交易筆數為2311筆，公寓平均單價約26.9萬，大樓華廈平均單價則為34.3萬。 大汐止經貿園區為新北市政府近年積極發展的新產業聚落，以生技、ICT、雲端科技及物流產業為主，目前已有緯創軟體、精華光學、台灣醣聯、鑫品生醫、其陽科技等大型企業進駐。 謝志傑表示，大量的就業人口為汐止房市帶來支撐，加上聯外交通便利，且「2字頭」的房價又較鄰近的南港、內湖親民，吸引首購族青睞，目前公寓平均單價23.3萬，大樓華廈平均單價則為29.2萬，均在2字頭。
繼今年首批設定地上權案對外招標取得佳績，財政部國產署趁勢追擊，今年8月將公告招標第二批地上權案，初步盤點將推出北中南等25宗標的，其中多達20宗為住宅區，由於中南部標的面積大、位置精華，將成市場追逐焦點，商仲評估，精華區土地一地難求，加上中南部地上權住宅推案佳，評估這次地上權案，標脫率應不低。 國產署今年首批地上權案今年6月29日開標，包括北市國泰營區等15宗地上權案，其中有9宗土地標脫，標脫率高達6成。國產署趁勢在8月推出第二批地上權案，包含北區7宗、中區6宗、南區12宗等25宗標的，其中5宗為商業區，其餘20宗為住宅區，將於今年10月開標。 由於大案多已釋出，北區推出北市文山區、中正區等2筆商業地，面積約200坪地上權案，位置精華，較受關注。中區部分，台中市東區約2000坪商業地，因臨近客運干城站，附近有「日曜天地OUTLE T」、台中公園，屬為台中後火車站商圈，最受矚目，脫標機率不低。 至於南區部分，將有高雄市鳳山區福誠段15、18地號，共約2000坪住宅地列標，附近有福誠高中、五甲公園，以及前鎮高中捷運站，生活機能佳；台南市東區4000坪住宅區土地，位於有「台南信義計畫區」之稱的「平實營區」區域，屬於南紡夢時代商圈，與鳳山福誠段一樣，都將是熱門搶標標的。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，上次招標結果來看，北市大型商業標地，表現亮眼，如今精華區土地一地難求，只要成本調降，無論面積大小，都能引起市場興趣。 而上次招標，麗寶集團砸下10億，拿下高雄前鎮、鳳山，以及澎湖馬公等3筆住宅區地上權案，顯見市場反應熱絡，黃舒衛認為，過去地上權案住宅因無所有權，對民眾有一定抗性，不過，隨著近年社會結構改變，不婚族漸多，在買比租划算下，房屋的傳承意義不如以往，因此只要生活機能好，購入成本低，地上權住宅對首購族非常有誘因，也讓部分建商看到趨勢，大舉瞄準地上權推案。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，高雄地上權案過去市場接受度高，大多由建商標下後，打造住宅產品後出售，由於該類型產品，價格多為一般建案的6折，得以受市場青睞；這次小類型地上權權利金底價，若設定為所有權價格4成以下，應會有建商願意投標，同樣打造為住宅產品出售。
南港房市未來性可期，尤以指標大案「世界明珠」最吸睛，繼去年辦公室售價每坪站上百萬元，刷新南港區新高紀錄後，住宅也以平均單價150萬元持續熱銷，負責銷售的甲山林機構總經理張境在表示，今年以來至6月底「世界明珠」已售出超過百戶，總銷售金額突破210億元。 近年南港區發展如火如荼，更被直指為第2個信義計畫區，且過去進駐信義計畫區的不動產開發商，也同樣搶進南港，包括中信、富邦、南山、潤泰、宏泰、遠雄、國泰等都已相繼插旗，成為目前台北市的兵家之地。 南港區之所以吸引一線開發商及壽險進駐，主要是區域開發全面到位、產業動能強，不僅獲得市場認同，業界也預估未來開發後價值將超越信義計畫區。
此外，台北流行音樂中心預計第3季開幕，金曲獎頒獎典禮也在此登場，勢必帶來大量人流，區域環境也煥然一新。 除中央看好南港的生技產業地位，臺北市政府也積極啟動的東區門戶計畫，根據計畫指出南港將有五大中心產業，包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐，以及中研院主導的國家生技產業，意在翻轉南港。 而南港區內指標開發案「世界明珠」占地9,453坪，是北市罕見的大基地開發案外，總樓地板面積達7萬坪，規劃2棟頂級七星級辦公大樓、商場，及6棟住宅大樓。
此外，該案採高規格的台日精工團隊，在建案地點、產品、用料等特殊性下，不僅吸引聯強國際重金進駐設立全球營運中心總部，住宅每坪成交落在150萬元，創區域新高價。 張境在表示，目前南港房市的潛在買盤，多半吸引過往曾看過南港的客群回流，並有不少已購客推薦親朋好友購買，以「世界明珠」為例，有購買2戶已購客介紹親友看房，而親友也一口氣掃了6戶。 至於高資產族出手主因，張境在分析除了置產看好未來增值性，高資產族也考量自住需求，因此不少已購客一次買多戶作為「二代房」，讓父母、小孩都能同住一社區，但又分別住在不同房的概念。 「世界明珠」周圍區域建設齊到位，張境在強調今年新冠肺炎疫情爆發不減買方意願，今年至6月底以來，「世界明珠」已狂銷超過百戶，總銷售金額突破210億元，顯見南港已成為目前房市熱區。（張瑞文
豪宅市場不畏疫情，近期還頻傳現金買樓交易。統計實價登錄資料顯示，3月央行降息以來，累計已有七筆豪宅交易以現金購屋，包括「太子華威」、「信義冠德」、「信義遠見」、「富邦777」以及「帝景水花園」等，合計購屋金額來到11.56億元。 房仲業者認為，買豪宅不貸款的現象，下半年應會持續發生。 最新實價登錄揭露，士林高價宅「太子華威」有兩筆新交易紀錄，分別是2樓戶與11樓戶，成交總價落在9,935萬元及1.08億元。
值得一提的是，兩者謄本資料皆無貸款記錄，買方分別為元資博公司、精米圖公司，兩公司代表人皆為林顯東，推測為國內石化業大咖長春集團二代所購置，唯此訊息尚未獲得證實。 朱崙街的高價宅「至真」3樓戶，近期也由自然人以總價8,400萬元買下，同樣也是無貸款紀錄，再度凸顯市場現金充沛，富豪豪氣無極限。 雖然今年3月疫情轉趨嚴峻，但降息後市場上資金流入不動產，統計今年實價登錄資料發現，包括豪宅「信義冠德」、「信義遠見」、「富邦777」以及「帝景水花園」等，都傳出現金購屋等交易。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年國內不少豪宅交易皆無貸款紀錄，並非有錢人購屋任性，而是因全球央行降息，整體市場幾乎逐漸進入負利率時代，且在美中貿易戰及疫情影響下，不僅加速台商回流，本土中小企業主手中資金也滿滿，而不動產又相對長期穩定與保值，高資產族才會「錢進豪宅」。
今年在武漢肺炎疫情影響，整體房市出現買氣下滑，而當中若屬中大坪數成屋豪宅，因高資產客不急於出手，成交量也出現萎縮現象。然而位於愛河畔今年屋齡已跨入10年的中古豪宅「京城凱悅」，實價登錄揭露至今已成交5戶百坪住家，且成交單價最高來到每坪36.1萬元。專家分析，區段新舊豪宅單價落差明顯，加上建案具地段優勢成為熱銷主因。 「京城凱悅」於2010年完工，基地位於前金區民生二路、市中一路口，民生二路為寬度達60米林蔭大道。社區屬愛河風景區發展核心，步行約2~3分鐘即可到達愛河。建案採SC鋼骨制震結構，外觀聘請香港P&T建築團隊設計。 而該大樓原結構體為惠來集團所投資興建，當年總投資額達60億元規劃為「凱悅飯店」使用，然而1996年惠來集團發生經營危機，資產流入法拍市場，從原先36.5億元首拍流標，歷經7年共20多次法院拍賣，最終京城集團以6.67餘億元標得，當時市場分析京城此舉等同以超低價格買到土地與結構體。 該棟建築從去年開始就持續熱銷至今，今年實價登錄出現5戶且均為百坪以上豪宅，每坪成交介於25~36.1萬元，成交總額3000~4380萬元。案場銷售特助董聿瑛指出，建案屬高雄少見具備山海河港市景的地標建築，4樓設置面積約800坪整層公設，因屬鋼骨結構因此購屋族對於屋齡相對不在乎，目前仍有多組洽談中。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，近年來地價與營建成本提高，若屬剛推出的新豪宅，其建材用料都會採新成本計算，也拉高整體房價，然「京城凱悅」結構為鋼骨，建案採用大量石材規劃，再加上地段屬愛河風景區核心地段，即便屋齡10年但屋況保持良好，因此吸引不少高資產客青睞，而該棟成交單價跟目前周邊建案相比，房價其實不高，算是高雄較親民豪宅。 愛河風景區近年來推案量有限，但下半年同為京城集團將推出位於河東路首排，基地正對愛河屬指標豪宅「京梧桐」，該案坪數118~147坪，社區僅39戶，建案聘起已於國際榮獲超過百座建築大獎羅耕甫設計，而房價每坪將介於55~65萬元，一舉改寫高雄愛河沿線豪宅房價新高。
疫情解封剛性買盤出籠，台中建商加緊購地腳步儲備建地，其中，鄰近11期重劃區的崇德商圈，近三個月陸續傳出大規模購地交易，包括：寶元紀公司、遠雄建設都在近一兩個月砸下23億元購地資金，帶動區域土地熱度持續炒高，土地行情也一舉拉升至每坪110萬～130萬。 崇德商圈近期土地交易熱絡，上月中旬，寶成集團前董事長蔡其建的寶元紀公司，以每坪138萬元、總價約23.1億元購入台中市崇德路寶麗金餐廳土地，為市場投下一顆震撼彈！ 時隔不到一個月，上櫃建商遠雄建設也在本月3日斥資23.3億元、購入北屯區平田段崇德一路2,261坪的土地與1,461坪的建物，該地段現址則為文心愛子幼兒園，遠雄建設後續也將辦理住變商（住三280%變更商二之一350%）相關事宜。 有當地房仲透露，位於愛子幼兒園旁的崇德一路、崇德路二段角間土地，今年6月份已搶先一步售出，土地面積約63坪，建物面積則約209.49坪，總價約8200萬，拆算單價則約130萬元，不過，市場對於買家身份眾說紛紜，有人指出是醫生，也有人說是上市櫃建商。
該房仲更指出，崇德商圈土地熱度持續被炒高，台中品牌建商龍寶建設與大毅建設也將在該區談合建分售，基地位置則在目前的大毅幸福農場，總面積為1398.7坪，屬於大基地開發，預計未來推案每坪開價45萬元，目前已有鐵粉搶先預約。 信義房屋崇德店專案經理李政哲表示，崇德商圈區域利多環繞，目前土地行情已從兩年前的近百萬元，拉升至110萬～130萬，但區域利多環繞，不僅有知名餐廳如屋馬、築間火鍋、赤鬼牛排、春水堂，未來還有高雄百貨業霸主漢神百貨和中信金合作的洲際娛樂商城，以及北屯運動中心、知名網紅館長陳之漢開設的成吉思汗健身房，預期未來幾年區域土地仍是大型建商、企業的追逐亮點。 當地土地交易熱絡，也促進當地房價出現明顯的拉升效果，永慶不動產 台中北區崇德加盟店經理謝坤志則表示，崇德路的核心地段精華，但當地房屋老舊，因此不少建案擴張到11期重劃區，預售案在3字頭以上，至於屋齡五年內房屋成交價也要28萬以上，帶動中古屋行情攀升至24~25萬。
北市大安區豪宅「青田青」因藝人林依晨購物而聲名大噪，如今再多一位富豪住戶，根據最新實價登錄顯示，該社區6樓戶在一月間，總坪數132.51坪加2車位，以總價1.4億元、每坪124.99萬元成交；謄本顯示，新屋主是由定邦國際股份有限公司，負責人為楊邦彥是知名創投大咖，雖然青田青實登尚未完全揭露全部戶別，不過根據謄本資料顯示，楊邦彥購入的6樓戶為倒數第二戶，換句話說，想當女神鄰居只剩最後機會。 購入6樓戶的定邦國際股份有限公司負責人楊邦彥，是科技業及創投業的超級大咖，也為華誠資本董事長、前怡和創投集團總經理，擁有台大、美國加州大學等工程學歷外，在興華電子擔任高管後，1995年轉任怡和創業投資集團總經理，負責範圍包含台灣及上海、無錫，隨後成立滙誠資本股份有限公司，更有兩間子公司，一間就是購入青田青的定邦國際，另一間則是華誠資本。 大咖購入文化氣息濃厚的台北市大安區豪宅「青田青」，屬於精華地段，該案由寶舖建設投資興建，建案採單層單戶均質108坪設計，樓高13樓，全棟僅12戶，外觀以石材搭配琉璃設計，十分亮眼。 同為一月份交易資料，青田青社區實價登錄上一次就揭露 10樓戶，總計140坪，就以總價1.7億元成交，換算單價157.1萬元。
調閱謄本資料，買方為林姓自然人；10樓與6樓單坪價差32萬，也顯示高樓層面師大校地的景觀有價。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「青田青」社區採豪宅規格打造、一層一戶，戶數稀少，近年成交單價133萬元，周邊有新生國小、金華國小等明星學區，一旁又有大安森林公園，整體文教氣息濃厚，此次中樓層以每坪124.99萬元成交，符合社區行情。 實際詢問寶舖建設經理陳威丞，他表示的確是倒數席次，但對於買家是大名鼎鼎的創投大咖，陳威丞語氣轉趨低調，閉口不談。陳威丞說目前最後一戶正在洽談中，預計這個月底就會成交；但他私下透露「青田青是個大加十分注目的建案，但與一般豪宅建案不同的是，在青田青多數都是自住，去年9月成屋，採全毛胚交屋，目前社區中已有4~5戶在裝潢，預計入住。」 另外，寶舖建設未來動向也令人好奇，陳威丞表示今年11月匯在羅斯福路上再推出新案，為了符合市場主流，將推出約20坪左右的規劃，此次戶數約有70戶，期望能再創銷售佳績。
近期因海外資金回流、央行量化寬鬆以及利率探低等因素，讓不少高資產族群配置資金到高總價的物件，最新實價登錄資訊揭露，天母東路豪宅「華固天鑄」21樓戶在2月成交，逾200坪數、含4車位，總價2.6億元，與同樓層預售時期相較，跌了在18.5％；房仲業者分析，近期豪宅交易量雖增加，但買方依然不願追價，故目前各豪宅價格還是難以回到房市高點的水平。 據最新實價登錄資料顯示，士林區天母東路「華固天鑄」在今年2月成交一筆21樓戶交易，總面積212.55坪＋4個車位；總價來到2.6億元，換算每坪單價為140.01萬元。
根據謄本資料顯示，買家為2位自然人持有，分別是黃姓及吳姓民眾。 華固天鑄位於天母東路上，鄰近台北美國學校、日僑學校，總樓高38樓，該社區名人住戶有藝人彭于晏、知名飲水機品牌賀眾王家等，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「華固天鑄」這筆21樓戶單價跟隔壁戶別相較，總價比起來低18.5%。 而此次交易的21樓隔壁戶是在預售時就成交，揭露交易日期是2016年12月，每坪約171.81萬元，而「華固天鑄」近一年平均成交單價約138萬元，此筆成交140萬，也顯示近期豪宅交易量雖然增加，但買方依然不願追價，故目前各豪宅價格還是難以回到房市高點的水平。 郎美囡表示，在豪宅市場解凍且資金回流台灣後，促使投資人將資金投注於高總價、知名度高的豪宅標的，故近期屢見豪宅交易，但交易量雖然也有顯著突破，不過新豪宅的高價也多屬預售時期價格，另一方面，台北市新豪宅林立，買方選擇多元能有更多議價空間，因此房價走穩卻難創高價。
外資商仲仲量聯行公布最新分析報告，由於台灣防疫優於全球，加上企業唯恐疫情持續擴散，引發全球供應鏈斷鏈的風險，加速台商回流，促使自用型不動產買方持續增加，預計今年不動產租賃及投資動能，將會穩定成長。 仲量聯行表示，受到疫情干擾，各國相繼實施封城、邊境封鎖等措施，導致全球的航空、觀光、餐飲娛樂業動能都趨緩，相較之下，台灣疫情控制得當，經濟表現相對穩定，加上政府除了祭出一兆元五百億的紓困方案外，同時也採取較為寬鬆的貨幣政策，央行更在三月宣布降息一碼，不動產市場可望能在低利率政策和銀行借貸意願提高的情況下，加速投資人對於不動產投資的速度。
仲量聯行表示，台商回流促使自用型不動產買方持續增加，預計今年不動產租賃及投資動能，將會穩定成長。好房網News記者李彥穎攝 仲量聯行表示，台灣疫情已逐漸趨緩，使得租賃活動升溫，本季淨去化達到3212坪，租賃需求相當強勁，其中又以非核心區域去化量最高，去化了將近1000坪的面積，連帶使得季空置率下降0.23個百分點，來到了2.36％，創下近19年來歷史第二新低， 僅次於2019年第四季的2.14％，多數辦公樓都趨近於滿租。 仲量聯行強調，目前台北市的A辦供給，持續緊縮，特別是大坪數供給有限，因此本季成交仍以中小型面積租約為主。
租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業，值得一提的是，金融業以數位金融業最為積極，擴張約1000坪的辦公租賃面積。 仲量聯行表示，在現有供給持續緊縮下，許多租戶也開始轉向其需求至預租市場。以2021年來說，即將釋出的兩棟樓，本季都幾乎去化完畢，分別由金融公司拿下富邦遼寧4500坪的租賃面積，以及科技公司拿下希望廣場近4600坪的租賃面積，這也使得2021年新釋出供給，只剩下約1500坪的面積。 仲量聯行強調，目前台北市商辦市場仍為「房東說了算」，預估到了2023年後，信義區和非核心區才將會有近 35000 坪的租賃新供給釋出，屆時才可能舒緩核心區內的辦公需求。
志信（2611）8日董事會通過售出基隆暖緩區金華段土地，並授權董事長辦理土地買賣相關事宜。這塊土地有4,066坪，其中3,368坪是工業區土地，398坪是保護區土地，是志信擁有的投資性不動產，民國88年購地成本是3.58億元，目前土地價格已經翻倍，法人估計售地利益上看3億。
志信財務長江文隆表示，目前土地是租給統一集團旗下的統昶行銷公司做為倉儲用地，為活化資產，充實營運資金決定出售該筆土地，目前有幾組買主在洽談，不排除由統昶收購的可能性，至於售地利益，要等實際出售後才能確認。 志信主要經營汽車貨櫃運輸，另投資美麗信花園酒店，今年受新冠肺炎影響，首季營收1.60億元，虧損0.43億，EPS-0.25元。 (工商 )
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