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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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內政部營建署今年6月預告危老容積獎勵辦法修正，針對面積200平方公尺（約60.5坪）以下，客觀條件已無法整合更大面積的小規模基地，提供額外2%容積獎勵，鼓勵小基地加速重建。據了解，地方政府對修法方向大多贊同，但對於何謂「客觀條件」，希望營建署可再明確界定，以利實務操作。 營建署官員表示，為把遊戲規則訂清楚，已規定小基地周遭建築屋齡都必須是30年以下的年輕建物，才能獲得2%額外容獎；若周遭有超過30年的老舊建築物，表示實際上仍有整合更大面積可能，因此不會給予2%額外容獎，鼓勵這些基地再去擴大規模。 官員表示，建商或地主遞案申請危老重建時，原本就須附基地及鄰近基地資料，對民眾而言，新作法不會造成任何負擔；地方政府對新規也樂觀其成，可加速小規模基地重建。目前獎勵辦法修正已通過內政部法規會，後續還要經過部務會報通過，預計最快11月才上路。
根據內政部營建署統計，自危老條例上路累計至今年8月底，全台已受理1,462件申請案，其中光是今年前八月就有956件，交出亮眼成績單，全年突破千案指日可待。 危老條例今年修法通過後，10%時程獎勵屆期，改為採取時程、規模雙軌制。時程獎勵方面，危老條例施行第四年起逐年依序採8%、6%、4%、2%、1%，直到施行第九年歸零；規模獎勵則是針對達200平方公尺以上基地可得2%，每增加100平方公尺再加碼0.5%基準容積。且時程加規模不超過10%。 未來除了時程、規模獎勵外，營建署再納入小基地2%獎勵，不過必須符合客觀條件，並非所有面積低於200平方公尺的基地都能適用。 根據營建署統計，約三成的危老重建申請案面積未達200平方公尺，平均可取得的容積獎勵僅16%，為鼓勵這些小基地也能加速重建，因此修訂容積獎勵辦法。
彰化高鐵站特定區區段徵收土地標售再開紅盤，彰化縣政府28日開標，這次標售的39筆土地中，有14筆完成標售，標脫率達36％，比上半年32％更高，刷新紀錄。其中除4筆產專用地外，不乏單筆在300坪的小面積住宅區土地，更出現同1筆有4標競標，相當搶手。 台商回流投資效應 彰化縣政府今年分上、下半年，2度公開標售高鐵特定區土地，針對田中鎮高鐵段469地號等39筆土地28日開標，共標售14筆、總面積為3.1589公頃；共標得地價款9億6685萬9120元，雖進帳略遜於上半年業績，但標脫率刷新紀錄，顯示受惠於台商回流投資，已逐漸炒熱高鐵站周邊土地開發市場。 彰化縣地政處指出，這次公開標售作業，共有23封投標封，即使新冠肺炎疫情嚴峻，但彰化高鐵特定區土地因區位良好且價格合理，吸引許多投資人踴躍進場，產專一、二區土地，各標售出2筆，得標金額自1億300多萬元至2億800多萬元不等，因土地面積大、標售總價可觀。
地政處指出，其餘標售的10筆土地皆為第一種住宅區，標售總價從700多萬元起跳，最高1筆更達5400多萬元；而出現4標搶標的住宅區土地面積約125坪，最後標售總價逾1200萬元，每坪得標單價為9萬5700元，比每坪8.7萬元的底價高出1成。 同1筆有4標競標 地政處表示，住宅區已成新興熱門標的，其中7筆土地面積均在1000平方公尺（約302坪）內，顯見市場對於特定區開發已有足夠信心，紛紛進場搶購；相信未來彰化高鐵特定區的住宅需求不是問。 彰化田中高鐵特定區可供標售建築土地面積66公頃、共155筆，自2015年開發迄今，已標售100筆土地，剩餘30公頃土地；縣府向銀行借貸61億元土地開發基金，地政處樂觀預估，今年可望將能陸續完成清償貸款。
根據戴德梁行昨（29）日發布統計報告，第3季土地市場交易量638億元，雖中斷連五單季破800億元之紀錄，但2020年前三季交易量仍輕易越過2,000億元大關，來到2,279億元。 戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，第4季目前尚無指標性土地標案跡象，去年3,140億元的紀錄，今年恐難突破。儘管如此，2020年土地交易量仍篤定登上史上第二高。 楊長達表示，另一值得注意的是，土地價格飆漲，本季長虹買下的土城土地，一坪約65萬元，在幾年前不過35萬至40萬間，另外台中、台南也都有同樣情況，都是漲勢驚人。 第3季土地主戰場轉移至台中，交易量170億元，已占全台總交易量三成 ，地價則持續創新高。
台南鐵路地下化工程展開，並先後發現自日據時期遺留的南北2側轉車台，及小東路南側城垣遺構。台南市文資處日前舉辦文資審議會討論後，決定原地保留「南轉車臺」，並將「北轉車臺」移至新營暫存，待車站結構主體工程完成後再重組，同時以「移回原址」為原則，將此方案送至審議會確認。
文資處表示，「南轉車臺」位於鐵路工程跨站天橋位置，經專案小組提出「原地保留」原則，且經中工處重新評估，調整墩柱形式及位置後，使其得以現地保留。 至於「北轉車臺」，文資處稱，由於位處車站永久結構體上方，經充分評估，無法透過工法變更現地保存，審議會也同意開發單位所提處理方式，先行切割保留重要構件，移置新營暫存，待車站結構主體工程完成後再行重組，同時以「移回原址」為原則，將此方案送審議會確認。 至於「小東路地下道南側城垣遺構」部分，文資處也依法現勘，並由考古團隊調查清整，並以「原地保留及移回原址」規畫。意即，已發現的城垣遺構位置若在工程影響範圍外，應現地保留，工程影響範圍內的，先行暫時移置保存，待工程完成後，再移回原址。 對此，台南文化守護行動聯盟於29日在臉書上提出訴求，拒絕切割台南鐵道日據南側轉車台，並要求原地保存，以呈現台灣鐵道轉車台升級脈絡。
商用市場在「一多二大三高」（資金多、交易量大、工業自用高）支撐下，土地交易大爆量，高力國際28日公布第三季商用市場季報顯示，前三季全台土地交易量2,273億、已達去年全年82％水準。高力國際總經理劉學龍表示，商用不動產及土地市場交易只能用暢旺形容，但價格已達到「合理」與「不合理」邊緣，確實有隱憂。 高力國際季報顯示，今年前三季土地交易總額較去年增加11％，全年相當有機會再創新高，在產業擴張及軌道經濟帶動土地交易下，北台灣前三季逾900億元最受青睞，包括持續買進儲備土地的建商、和看中土地增值效益的金融保險業者，兩大買家合計購入逾1,900億土地，占整體比重近84％。 劉學龍表示，今年房地產熱度主要來自貨幣寬鬆政策，貨幣供給指標M1B及M2年增率分別上升至10.7％及5.9％，創近10年新高，市場充沛銀彈讓股市、債市、不動產等投資市場活絡，低利率環境使投資人持續尋求穩定且較高收益率的投資標的。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，除資金成本低之外，國內外製造業加碼在台投資，也帶動產業園區與周邊土地需求，又以竹科、中科及南科最殷切。 劉學龍表示，台灣是仍能維持正成長的區域，加上全球產業鏈重組及反全球化趨勢，工業地產及數位經濟需求仍可望維持，帶動台廠回流及外資加碼台灣布局，支撐工業不動產需求，惟在北部土地取得不易且成本高，物流及資料中心延伸至中南部主要產業聚落。不過，目前土地市場確實過熱，價格幾乎已經來到「合理」與「不合理」的臨界點，過熱的房市並不是健康的現象。
欣陸投控今（29）日公告，子公司大陸建設以總價7.5億元，出售台中豪宅案「丽格」1至3樓，面積約639.32坪的商業空間與10個車位，拆算每坪單價約113萬元，買方經查為東森集團總裁王令麟。據了解，該空間將打造為「東森全球新連鎖事業的社交電商平台總部」，服務內容包括東森自然美、東森全球新連鎖等。 這次出售的「丽格」戶別，為厚生集團與欣陸投控旗下大陸建設共同持有，欣陸投控公告內容顯示，該交易為7億5000萬元，其中大陸建設股份有限公司持分比例為72.75%，約5億4,562.5萬元，預計毛利率約25.90%。
此外，公告內容指出，該戶買方為遠富國際股份有限公司，經查為王令麟可掌控的投資公司之一，也是他近年大筆的不動產交易案。惟此消息尚未獲本人證實。 據了解，王令麟大手筆買下「丽格」1至3樓戶，是要將該空間將打造為「東森全球新連鎖事業的社交電商平台總部」，由於東森全球新連鎖近年業績成長幅度快，既有擴大營運的必要，另一方面也想打入高端消費市場，未來服務內容包括東森自然美、東森全球新連鎖等。 「丽格」是大陸建設在台中的第二個豪宅案，規劃為地上33層、地下6層建物，總銷高達120億元，其目前該豪宅已有多筆實價揭露紀錄，每坪單價60至75萬元間，單戶總價落在4000萬至9000萬元，該豪宅知名住戶有50嵐中區董事長，素有「手搖杯女王」的之稱的馬雅芬。
「蘋果西打」製造商大飲（1213）29日法說，董事長王鎮民表示，大飲去年向關係企業國信、旭順購買台南佳里區、高雄湖內區及新北新店區等三筆土地，其中高雄湖內做為果汁飲料生產基地，已推出新品梅神洛，而備受矚目的新店萬坪土地則為別墅住宅用地，未來不排除與其他建商進行合作開發。 王鎮民表示，由於去年營收占比約20％的蘋果西打2公升裝（胖胖瓶）產品因生產流程出異常，發生食安問題而停產，至今年5月才復工生產，首季每股虧0.22元，但第二季已經恢復獲利，EPS 0.16元，累計上半年每股虧0.07元；唯從第三季表現亮眼，加上第四季新品推出搶攻果汁飲料市場，全年營運應可交出漂亮的成績單。 此外，因土地交易引爆的大飲掏空案，涉案的大飲前總經理孫幼英今年辭去大飲董事，據悉，一審將在10月底宣判。大飲內部強調，期由司法來釐清相關事實。
大飲與國信、旭順的不動產交易中，台南佳里土地現在作為中南部倉儲轉運之用，高雄湖內則是果汁飲料的生產，至於新北新店則是土地投資。王鎮民表示，新店秀岡土地上萬坪，周邊都是高級住宅別墅群，但市場銷售還在觀察時機，在相關訴訟告一段落後，不排除與其他不動產業合作開發。
高雄漢神巨蛋百貨年營收超過140億元，驅動商圈集客能量，統計實價登錄資料顯示，高雄今年店面租金最高前三名，都落在此一區域，包括6月以每坪租金約2,531元、月租總額約37萬元，進駐博愛路的3C通路業者，另有二家業者分別以每坪月租2,966元、及2,059元，承租兩間店面和辦公室。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐29日表示，高租金總價的大店面，過去多半仰賴大型餐飲、連鎖品牌等業種支撐，而今年受疫情影響，許多商圈都受到衝擊，出租率下降，整體租金讓利明顯，許多知名品牌的拓展腳步也放緩。 不過，近年因為國民運動風行，讓連鎖健身品牌也不斷擴大展店，另外就是高單價的3C電子產品，對於產品需要高度解說和試用的產業，仍有實體店需求，因此，燦坤2020年也在高雄河堤社區大舉展店，也為店面租賃市場帶來一點曙光。
張旭嵐指出，根據台灣房屋趨勢中心觀察實價資料，今年店面最高租金紀錄，左營區的漢神巨蛋商圈囊括前三名，第一名是位於博愛路巨蛋商圈的146坪店面，以月租總額37萬元拿下、每坪月租金約2,531元；第二名為忠言路三角窗店面，月租28.4萬元、每坪2,059萬元；第三名是位於裕誠路上的67坪店面（改辦公使用），每月租金20萬元，並以單坪2,966元，名列2020年高雄目前單坪租金最高的店面。 她說，2019年的前三名排行榜，冠軍是由連鎖健身房業者以每月76萬，租下位於鳳山文衡路771坪店面，創下最高租金紀錄，經營33年的和春戲院於2019年4月熄燈，同年8月由錢櫃接手承租，每月租金44萬元排名第二，第三名為位於新崛江商圈的193坪連鎖服飾店面，每月租金35萬元。
遠航掏空案在金融圈掀起滔天巨浪，握有20.5億元遠航債權的合庫銀行為最大苦主；外界質疑，遠航拿淡水爛尾樓向合庫「詐貸」，實際上遠航提供的擔保品，除淡水小坪頂105戶房地外，還有台南、高雄、台北市土地，內部推估，處分擔保品後應能收回20.5億元債權。 合庫銀行董事長雷仲達29日指出，遠航擔保品有五處位於台北市精華地段，法院將於10月21日進行拍賣，首度拍賣底價為12.46億元。 據悉，目前有多組買家向合庫銀表示標購興趣，內部估計，即使首拍未能順利拍出，再舉行二拍，底價打了八折後，至少也能回收近10億元的債權，占遠航總債權一半。 另外，合庫在8月順利拍出高雄、台南兩地的擔保品，其中高雄擔保品，估價9,700萬元，拍出價格9,462萬元，台南擔保品估價1,200萬元，實際拍出價格2,168萬元，兩處合計，合庫可回收1.05億元的債權。 最後是新北市淡水小坪頂的105筆房地，目前法院正在進行鑑價，合庫當初鑑價為20億元。
外界曾質疑，遠航拿淡水「爛尾樓」向合庫詐貸，質疑合庫的授信過程有問題，合庫強調遠航授信案有十足擔保，淡水小坪頂105戶住宅外還有一塊土地，再加上台南、高雄，以及北市五處精華地區土地，市值遠超過合庫貸放金額。 目前合庫銀對遠航的債權餘額為20.5億元，且不包含過去已入帳的利息2億多，合庫內部沙盤推演，擔保品全數拍出後，銀行應可回收全數債權。
隨著健康意識抬頭，國人對健身需求提高，全台健身房家數也大幅增加，依據財政部資料，截至今年6月，全台共有659家健身中心，跟去年同期相比成長12.6%，六都也同步成長，又以台中市漲幅最大，年增45.3%，家數則是台北市115家居冠六都。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，健身中心設點往往需考量人口密度及交通便利性，主要都會區會是佈點重鎮，如大台北地區以捷運站周邊為主，並綜合考量公司行號多、或是居住密集度高的區域。 至於中南部跟北部相比租金負擔較輕、更容易找到千坪左右的營業點，停車方便成為主要考量，而近年台中市及高雄市是台灣第二與第三大都會，在地人口帶動在地經濟，且網紅也帶起健身熱潮，大幅提升民眾至健身中心消費的意願，產業更活絡。
綜觀六都健身中心家數，統計今年6月共有478家，佔了全國7成比重，其中以台北市115家最多、台中市93家居次、高雄市91家第3高，而今年家數增加幅度最高是台中市的45.3%，去年全台中市僅64家，今年突升至93家，一躍成為家數第二高的都會區，而新北市僅有84家的數量尚不及台中、高雄，不過新北今年也有29.2%的成長率，增幅六都第2。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，受肺炎疫情影響，實體通路市場受到衝擊，某些中大坪數營業點反而因為健身中心發展蓬勃而得利，尤其大型連鎖品牌往往需要大營業面積，租期也較長，意外衍伸中大坪數產品的需求，不過開設健身房也必須符合相關規定，並非每一個中大坪數產品都能成為金雞母，進場者不可不注意。
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