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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近年來台東房市交易熱絡，各家建商紛紛推出建案，連外縣市建商也翻越中央山脈來台東覓地推案，台東房市熱絡，今年1至8月房屋稅等實徵成長率達46.97%，全國第一。 台東縣稅務局表示，今年1至8月的賦稅收入，實徵淨額3426萬元，較去年同期增長57％，創歷年新高，另根據財政部賦稅署的統計資料顯示，今年前7個月房屋稅實徵，較去年同期成長率46.97%，成長率排名全國第一。 近年來台東縣房地產市場格外活絡，尤其台東市區房價快速翻漲，10年內至少漲了一倍，但不少外縣市大型建商依舊看好台東房市，包括新竹市的昌益建設、台中市的詠丞建設及敦厚建設等也紛紛進駐台東推案。
縣稅務局表示，今年1至8月契稅買賣總件數為1201件，件數較去年同期增加15.9%，實徵稅額較去年同期增長57％；主要是有飯店、廠房移轉案件，挹注大額契稅，再加上今年新屋、大樓建案及縣府幸福住宅陸續完工交屋，台東房市買氣暢旺。 縣稅務局分析指出，台東是旅遊的熱門景點，觀光產業興盛，加上南迴改通車、南迴鐵路電氣化工程預計今年底完工通車，台東對外交通日益便利，且醫療品質提升，帶動台東房市買氣。
台商資金回流，興擴建廠房，加上房巿熱度攀升，建商推案量大增，在全台引發搶工、搶料、搶土地風潮，甲山林總經理張境在指出，單就現在預售巿場分析，除去年的剛性需求外，今年置產族也陸續進場，以致去年同樣的時間賣出1戶，現幾乎可以賣出2戶。但他直言，建商現在買土地買得很辛苦，精華區土地幾乎一日三巿，早上說要賣1坪84萬元，下午就改成90萬元，房價難以避免會有攀升壓力。 從彥星喬商廣告攜手意藍資訊發表2020上半年度「台灣房地產網路聲量」研究，也可看出房巿成交向上趨勢。意藍資訊總經理楊立偉表示，這項調查可謂房巿預期指標，經統計，各產業在新冠疫情影響下，上半年的網路聲量多有跌宕，房地產卻在第2季大爆發，就第2季較第1季成長數來看，以新北巿、桃園、新竹竄起較高，6月更是去年各月均值的2.5倍，來到近2年的最高峰。 新北桃竹竄升較高 遠雄房屋總經理張麗蓉也說，在資金浪頭下，目前各區域房巿呈現火紅的狀況，遠雄今年至今便已結了8個案子，光9月清水案銷售便破百戶，主要是因為前幾年悶太久，如今國際游資、台商資金流向台灣，將台灣當作避風港，像旗下清水案去化速度增速，主要也因中部工業區、科學園區有很多大型廠商增擴建廠房、產線，就業機會增加所致。
她透露，有些個案開案未久即售罄，已無屋可賣。 成屋出現0元買房 在搶工、搶料、搶土地下，部分建商陸續調升個案售價。住展研發長何世昌指出，這波價格走升來得又急又快，有的建案擔心漲價嚇跑消費者，使用「漲車位不漲房價」策略的建案，似乎有增多的跡象，甚至有建案連漲數次車位價格。因此，消費者現在買房，除了要注意房價之外，也該留意車位價格是否符合行情。 另也有業者為減輕購屋人付款壓力，推出「自備款自由PAY」、建商貸款的優付方案。何世昌表示，目前新屋預售市場就像鴛鴦鍋，預售屋辣得冒火，新成屋市場卻相對平淡。過去以來，通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法，但現在有新成屋建案為了突圍而出，罕見地祭出「0元買房」專案。
人口是區域房市的基本面，更是支撐房市的重要因素。以今年前八月來說，新北市人口淨增加最多的三大行政區分別是林口、淡水、汐止，顯示區域房市在生活、交通機能逐漸成熟，若當地還有就業機會提供，將大幅提升區域人口增長和房市能見度。 「總人口負成長時代」正式宣告來臨。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，透過區域人口的遷徙情況，可作為判斷未來區域房市走向的指標，特別是現階段房市是以剛性需求為主，更是支撐未來區域房市的重點。 以今年前八月來說，據新北市政府民政局資料顯示，林口淨遷入人口3,355人拿下人口移居第一名；淡水、汐止則各以3,302、1,964人居第二、三名。 謝志傑指出，林口區昔日與三峽區、淡水區被戲稱為「林、三、淡」三大空城，但近幾年在機場捷運、三井outlet及量販店等建設陸續到位後，生活、交通機能逐漸成熟，再加上原先就有工業區提供就業機會，使人口逐漸增加，且還有國際媒體園區的計畫正在推動，未來前景看好，今年前六月平均每坪成交價約25.5萬元左右，近三年房價年增幅達3.7%。 淨遷入人口排名第二的淡水區，謝志傑分析，淡水區的移入人口多位於淡海新市鎮，主因淡海輕軌的通車，以及未來淡北道路、淡江大橋的完工，有助於改善淡海新市鎮最令人詬病的交通問題，且近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，再加上目前每坪成交均價約22.3萬元的相對親民房價，吸引許多人口進駐。 汐止區則是以近2,000人的淨遷入人口排名第三。
謝志傑表示，近期台商回流，許多廠商積極尋找廠房，汐止區域內的工業區多，成為廠商詢問的熱門地點。除此之外，因地理位置鄰近北市的內湖區與南港區，在就業機會與比價效應下，房價相對親民的汐止區，也是民眾購屋的熱門標的之一。 他觀察，人口淨遷入的行政區有三大優勢，一是捷運、二是重劃區、三是地段。在有題材、地段好的行政區，通常都能吸引人口進駐，當然，交通愈是便利的地區，房價也相對較高。謝志傑指出，台北與新北是共同生活圈，許多民眾都是台北、新北兩地通勤，因此交通便利程度便成為影響房價的關鍵因素。
在淨遷入人口排名前十大行政區的房價表現中，新北市的第一環如新店、蘆洲、土城及新莊等三大區的房價在3字頭，當中又以新店區每坪成交均價36.7萬元最高；謝志傑指出，三大區因生活機能豐富，加上捷運線加持，通勤時間多在半小時內，吸引民眾移居。 再來是房價2字頭的林口、淡水、五股、汐止及三峽等行政區。謝志傑指出，上述行政區除了汐止區外，都與北市距離較遠，通勤時間較長，房價也較為親民。不過，雖然汐止距離台北市比較近，但目前未建置完成捷運路網，僅能依靠火車、公車或騎車、開車通勤，因此交通機能上相對較薄弱。 最後則是房價1字頭的鶯歌區。謝志傑表示，以鶯歌區的地理位置來看，其實距離桃園反而比較近，雖說未來有捷運線將開通，但捷運通車後實際通勤至台北市的時間約需1小時以上，因此在交通較遠下，讓區域房價相對便宜許多。
台中黃金科技長廊，由中科、台中工業區、台中精密科學園區串聯而成，年年創新驚人的年產值，不少產業龍頭大廠陸續進下，創造近10萬的就業人口移入，也讓南屯區房市近年來光速成長，整個大南屯包括建功重劃區、嶺東特區、烏日副都心、八期重劃區，後續更有不少建商積極搶進。 串聯起精科園區、台中工業區、中科等三大園區，並擁有10萬就業大軍的台中南屯嶺東「建功自辦重劃區」，由富宇、豐邑、麗寶等三大建設集團領軍的大面積開發案，總戶數預估超過2,600戶、總銷金額超過230億元，為當前的推案熱區。 「建功重劃區」前身為軍方眷村，隨著國防部將眷村遷移、相關所有權人出售土地後，搖身一變成了面積達10.24公頃的新興重劃區，周遭具備許多就業熱點如精密科學園區、台中工業區等，又鄰近嶺東科技大學商圈，生活機能完善；此外，距離七期重劃區、高鐵台中站、台74線，車程僅需5~10分鐘車程，交通往來也相當便利。
即便建功重劃區腹地不大，但卻具備公園綠地、兒童遊樂區、停車用地等公共空間，其中最知名的就是每到假日都吸引大批人潮前來朝聖的「彩虹眷村」，區內更坐擁春安國小、嶺東中學、嶺東科技大學等16年學區，人文與文教氣息敦厚。 因此，不少建商紛紛搶進本區推案，屋比房屋台中西屯加盟店店長謝明潔指出，區域推案價格每坪約落在24~27萬元，近3年之成交價更已站穩2字頭、漲幅達9%，高於其坐落行政區，未來房市發展潛力相當可期。
受到新冠肺炎衝擊，北市街邊店生意一落千丈，六大商圈出租狀況尚未脫離險境，根據屋比房屋統計，包括東區、西門町、中山南西、站前、士林夜市及公館等。 9月底網路各平台的店面待租量繼續升高，不僅較4月底疫情期間待租狀況嚴峻，六大商圈的店面租金開價也緩慢走低，大約都有4%~5%的跌幅。 屋比房屋總經理葉國華表示，由於近年消費者消費方式選擇多樣化，網路購物、外送訂餐服務的興起，大大衝擊傳統街邊店家，加上多數北市商圈明顯過於仰賴國際消費客群，隨著今年疫情爆發，連帶使這些體質疲弱的商圈現出原形，即便目前疫情趨緩，配合消費券挹注，但多數商圈店家營收仍普遍只有過去的七至八成，依然呈現勉強支撐的狀態。 根據統計資料顯示，台北市東區商圈待租量體最高，截至9月底有高達233間店面求租，其次則是士林夜市商圈，有91間店面待租，西門商圈也有83間店面。
不過，相較4月店面待租量攀升最多的在公館商圈，五個月間求租量再增兩成，中山南西、站前及西門商圈也有一成以上的增幅，六大商圈店面求租狀況全面走升。至於租金開價變化上，則是全面走低，大約都有4%~5%的跌幅。 葉國華指出，今年肺炎疫情爆發，在國外觀光客幾乎歸零狀態下，對於仰賴觀光客的商圈來說是再一次重擊，以知名的「東區商圈」來說，去年知名老店關店潮頻傳，雖透過北市府與鄰里長的努力，一度見到曙光，但今年又碰上肺炎疫情，致東區店面待租量持續走高，租金下滑狀態也未止歇。 至於傳出沒落的「士林夜市商圈」，目前也有持續下探的狀況，葉國華表示，除外國遊客幾乎銷聲匿跡，近期在「士林夜市商圈」經營超過20年的「星巴克士林門市」甚至將結束營業，現在士林夜市商圈店面招租廣告林立，市況仍相當低迷。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，商圈空置除了租金和國際觀光問題外，還包括電商崛起，消費習慣轉變，因此目前能有展店規劃，通常是電商無法取代的消費產業，例如需要較多諮詢介紹的3C電子產品店，還有需要器材場地的運動健身中心，成為目前商圈大店面救星，而商圈復甦除了疫後觀光潮回籠外，更要面對消費習慣轉變的挑戰。
引頸企盼的台中捷運綠線，預定今年底前正式通車，成為台中市首條捷運系統，可望帶動軌道經濟！台中市交通局長葉昭甫4日表示，捷運綠線G6及G8a捷運場站聯合開發案，預估總銷金額分別為27億元、17億元，目前各有一家知名公司投標，市府預定10月中、下旬進行評選，有機會成為第二、三件台中捷運綠線場站聯合開發案。 備受矚目的捷運場站聯合開發案，包括四維國小站-捷G5站、崇德文心站-捷G6站、文華高中站-捷G8站、櫻花文心站-捷G8a站、台中市政府站-捷G9-1站、捷G9-2站，及南屯站-捷G11站，共六處站區、七處捷運場站聯合開發基地。其中，捷運綠線北屯G5站、南屯G11站、「台中市政府站-捷G9-1站，及捷G9-2站」等四處的公辦聯合場站開發案，上次招標案都乏人問津。 台中捷運綠線沿線的場站聯合開發，是業者搶攻捷運商機的「重中之重」戰區，可望帶動未來站區的餐飲、百貨及飯店，猶如雨後春筍般的設立，引爆「捷運宅」或住商大樓的商機卡位戰。
交通局今年同步推出捷運綠線G6，及G8a捷運場站聯合開發案。其中，位於台中市文心、崇德路口的G6基地，預估總銷金額達27億元；另位於台中市文心、櫻花路口的G8a基地，預估總銷金額17億元。 葉昭甫透露，上述兩個捷運場站聯合開發案，徵求投資人最後期限至8月26日截止，目前各有一家知名企業投標，市府預定10月中、下旬進行評選。 此外，台中捷運綠線第一棟與捷運共構的聯合開發案，首推台中文心、河南路口的G8站，交通局2014年11月和基地所有權人世義貿易公司、投資合作人冠德建設簽訂投資契約書，G8站聯開案投資額達18億元，成為台中第一個民間捷運場站聯合開發案。 G8站聯合開發工程2017年7月12日開工，興建地上28層、地下6層的店鋪及集合住宅大樓，共規劃198戶住宅、2戶店鋪，總銷金額約30億元，預定2021年3月完工，成為台中首宗捷運站區的住商大樓。 至於G9-1及G9-2站，將採取場站聯合開發，總土地面積共約3,665坪，開發總量體可達5.3萬坪，可望成為台中市「雙子星大樓」新地標，開發總銷金額上看230億元。該招標案今年元月10日截止收件，原預料包括大型營建、金融與保險等財團可能會掀起競標卡位戰，但因投資額較大，最後竟落得無人遞件投標的窘境。 對此，台中市交通局透露，上述場站聯合開發案，有關未來招商條件及財務條件，該處會先做檢討之後，再報請市府核定，以利後續招商作業。
冠德建設近幾年愈賺愈多，推案也愈推愈大，繼台北市百億級大案「冠德信義」之後，明年新北市也將首度推出百億級大案－太子汽車三重舊廠都更案；加上三重F案、J案，台中市捷運宅「G8」及台北市北安路都更案，明年可望推出五大案、上看160億元。 冠德今年銷售、完工雙雙爆量，全年營收上看150億元，明年也不看淡。由於現金大量落袋回收、冠德案量也愈推愈大。 冠德總經理洪錦欽表示，最近房市很不錯，由於利率低，疫情後的人、資金都鎖在台灣內，房市買氣相對活絡；冠德近年獲利不錯、現金回收很多，將持續進場競標土地。
展望明年推案，冠德副總經理張勝安表示，將規劃三重太子汽車案、總銷達100億元，三重F案約12億元、三重J案22億元、台中市捷運宅「G8」14億元，及台北市北安路15億元，共五筆新案、總銷約160億元。 其中重頭戲將是太子汽車案，占地面積原有3,539坪，經「工變住」、捐地約37％，新北市政府再把捐地面積參與都更後，基地面積成為2,476坪，冠德分回的部分，計畫開發為地上22～25樓、地下五層的住宅大樓共三棟，總戶數449戶，主力坪數29～59坪。 張勝安表示，冠德今年將有新店「創新殿」和「市政廳」，「泰極」、「泰景」等三案共150億元完工交屋。 明年完工交屋案將有敦北玉山銀總部地上權60.88億元、「冠德天晴」、「台中捷運 G8」等三案，業績可望再衝高。
今年928檔期新建案市場買氣有不錯表現，連豪宅市場近期也好消息頻傳，其中「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「西華富邦」、「華固天鑄」、「和平大苑」等指標案均出現多戶成交捷報，顯示在熱錢效應下，指標豪宅案買氣增強。 低利、熱錢效應下，包括「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「西華富邦」、「華固天鑄」、「和平大苑」等指標豪宅出現大戶頻出手情況；其中「西華富邦」首季成交僅二、三戶，不過5月起在不少原住戶加碼一次購買三、四戶下，推升今年前九月交易戶數衝上15戶，總交易金逾40億元。
「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」也有原住戶加碼，今年以來賣了25戶，總交易金額約82億元，成為國內最強吸金豪宅聚落；「華固天鑄」今年以來也有六戶成交，顯示低利、游資氾濫，讓金字塔頂端客戶購屋觀念已從有房子就好，轉為買好房子傳家。 何世昌分析，這一波豪宅市場買氣有四大特點，包括集中在有名人效應的指標案、建商品牌、建案規劃設計、地標級豪宅案。
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