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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
近期國際熱錢湧入，台股大漲過後，在資金浪潮與低利環境下，房市動向備受關注，但國內資產管理（ＡＭＣ）龍頭台灣金聯評估，「房市要大漲不易」，主因是房市多空因素交錯，目前整體僅呈現「緩漲但交易熱」的現象。相關業界則認為，從資金豐沛、業者擴大投資、法拍價格接近市價等角度來觀察，房市會維持目前的熱度到明年底。 台灣金聯高層分析，央行時時在關注房市，若有過熱就會出手管制；少子化的趨勢讓購屋需求也下降，連帶影響銷售量；再加上台灣空屋高達九十多萬戶，讓房市上漲有限，房價不太可能暴衝。 不過，目前房市也有許多利多因素，包括利率低、游資多，加上「後疫時代」大家感受到人事無常，宅娛樂、宅學習、宅經濟興起，會更珍惜、對「宅」的需求愈來愈高，再加上台灣高成數貸款推波助瀾，使房市也冷不下來。房子保值但變現不易，大家會想買新房，但老屋都更整合困難度高，因此呈現新屋價漲，但老屋價平的現象。 台灣金聯董事長施俊吉表示，目前房貸利率為歷史最低點，房地產市場復甦，尤其是法拍市場好屋難尋，熱門物件不僅投標人數多，且得標價常常超過前拍底價，顯示目前是購屋置產溫暖成家的好時機。
台灣金聯資已連續第十年推出平價屋銷售專案活動，今年推出百戶，數量比往年多，昨天亮相揭露約為市價的八五至九五折，施俊吉說，由於取得時間是房價上漲前，未再加價就直接推出，還有裝潢修繕，「ＣＰ值保證高」。最低價一戶只要九十五萬元，最便宜每坪只要三萬多元，八二八萬就可以買到捷運共構宅。 台灣金聯昨天推出的平價屋多數物件位於六都、總價一千萬元以下、以住宅為主，生活機能及交通極為便利，其中有十一戶捷運共構宅，是歷次活動數量最多一次。今年成交者可加碼抽「折扣獎」。 依往年經驗，捷運共構宅最受民眾歡迎。台灣金聯表示，此次推出六戶三重菜寮站捷運共構宅二房及套房，每坪單價僅五十四萬，低於五十六萬元的市價，未來增值發展潛力很大，台灣金聯主管都忍不住說「非常捨不得拿出來賣」。 央行副總裁陳南光日前發文警示房市泡沫可能引來的惡果，並指出官方應及早採取行動。金聯高層則認為，央行是在打預防針，短期之內房市應該不會泡沫化，因為目前游資多但利率很低，在利率尚未調整之前，房市大多維持這個態勢。 不過，住展雜誌研發長何世昌指出，即使央行祭出「選擇性信用管制」，也只是「溫和的按一下」，無法改變房價上漲趨勢。
因連勝文槍擊案而受矚目的北市「古亭市場都更案」，眼看大勢底定將重建鋼骨大樓，卻傳出地主間內鬨。蕭姓地主指控，另一地主台電「放棄應爭取的容積」，不只影響蕭家權利，也進而造成國民損失，揚言退出都更案。台電回應，經多次力爭，多爭取到1億餘元權值，地主對分配結果若有所疑義，應向建商、都更處爭取，而非把矛頭指向台電。 「古亭市場都更案」為民間自辦都更案，經12年多整合，今年8月底經市府核定權利變換計畫，全案幾乎大致底定，若無其他變數，近1、2年可望動工重建。該案基地約695坪，位於和平東路一段及其12巷、50巷，以及羅斯福路二段所圍街廓，更新前為古亭市場及周圍房地，更新後將興建26層鋼骨住商大樓，因地段精華，建物重建後單坪至少有110萬行情，總銷價值約91.89億元，實施者為「古亭開發事業」，負責人為前台北縣副議長陳明雄。 連勝文10年前為陳明雄之子、當時市議員候選人陳鴻源站台助選時，遭槍手「馬面」開槍致傷，讓外界一度懷疑，是陳家介入古亭都更案，使得連勝文遭誤認開槍，最後檢方調查並無關聯，卻也讓「古亭市場都更案」聲名大噪。 記者實際走訪該案，蕭家土地現有1樓店面，目前以月租金5~6萬，承租給越南美食，台電土地與其他大部分土地為停車場，剩下部份有些攤販，其中部份土地已圍起鐵皮，以待都更。 蕭姓地主向《蘋果新聞網》投訴指，蕭家36坪土地，與台電66坪土地，位處和平東路40米寬道路，容積率達630%，建商與其他地主土地，更新前容積率僅有 300%，卻受惠蕭家與台電土地，可將容積增為2倍，還有其他容獎加乘，「如果沒有我跟台電，建商辦不到，增加這些獎勵，應回饋給台電跟蕭家。」
蕭姓地主指出，若有回饋，台電按土地占比，約可分到7~8成，其餘2成才是蕭家，台電卻說交給專業鑑價、估價，但「這是很現實的問題，…那土地分區管制規則怎解釋？」 蕭姓地主說：「家族起初不願參與都更案，但想說有台電，可代表國家人民，起碼利益可受保障，才勉為其難參加，不料台電身為國營企業，卻消極處理，將影響到國民權益。而蕭家權利變換後，連店面都沒有，是不是犧牲我們店面，讓台電放棄應爭取容積？沒想到跟台電合作，竟然反而被出賣，因此決定退出，藉此凸顯此事不合理。」 台電新事業開發處回應，經估價師檢視開發商報告，認為分回權值不足，因此在市府審議過程中，台電在會議多次提出意見，分回價值從6.9億，最後提升到8.65億，多增加1.75億價值，共可分回8間房屋、10幾個車位，並非如蕭家指控，不爭取應有權益。
台電新事業開發處說，蕭家若對權利變換有疑義，應向都更處、開發商提出異議或陳情，而非控訴同為地主的台電。而該都更案地主中，只剩蕭家與台電未點頭同意，台電將把計畫上報董事會，若通過確定後，將參加該都更計畫。 北市都更處表示，該案已核定權變計畫，若是有地主對核定分配結果若不滿意，現階段要退出都更案並不容易，仍可走相關救濟程序，或是主張權利價值如何受影響？市府會盡力給予相關協助。 都更危老業者、佳彬開發總經理許鑅波認為，台電為國營單位，啟動都更程序，流程繁瑣嚴謹，並按照相關法規，盡可能爭取合理價值；此案中，該地主土地處於都更案邊角，並非核心地帶，地主相對弱勢，談判籌碼不大。 都更或危老案中，不少地主盤算追求最大利潤？清大科管院榮譽教授張金鶚指出都更談判過程並無標準答案，但要尊重專業，若地主無法清楚衡量自身價值，可諮詢市府都更處、都更中心，或專業估價師等。建議地主與建商協商過程中，雖依個人考量取捨，仍須注重改善居住品質，而非一味追求利潤。
仲量聯行董事總經理趙正義6日在公布2020年第三季商用不動產市場季報時指出，低利和台商回流潮帶動不動產市場爆量，「不論土地、商用不動產，幾乎都用搶的！」熱度為歷年罕見。預期今年土地市場可望挑戰3,000億歷史最大量，另辦公室租賃也表現亮眼，預期明年將挑戰每坪月租2,900元、甚至3,000元歷史新高。 趙正義表示，後疫情時代各國辦公需求減少，租金都在下跌，只有台灣表現亮眼，需求增加帶動租金上漲。統計前三季商用不動產已成交破千億，創歷史新高，尤其第三季達711億，其中以富邦金買下王朝酒店規模最大。
土地市場方面，趙正義表示幾乎大家都用搶的，累計前三季成交額達2,370億元，超過歷年的全年交易金額，全年上看3,000億。 趙正義指出，這波需求來自實質產業需求，尤其台積電在台南擴廠，會有八千位員工進駐，也會帶動上下游產業；另外政府積極標售不動產，也帶動房地產成交爆量，他表示，今年下半年政府大案將扮演重要角色，估計會有四、五百億陸續招標，包括南港台電北儲、亞洲新灣區特貿三，將是南北兩大重要案子。 辦公租賃市場方面也令人驚豔，仲量聯行副總經理劉建宇表示，目前辦公空置率只有2％，創30年以來新低，租金也穩定上漲，平均每坪月租達2,810元創下19年新高。展望未來，劉建宇表示，到2022年的新供給都已租掉，中壽凱基大樓全部自用不會釋出，富邦遼寧大樓1.5萬坪除自用約7千坪，6千坪已租給渣打銀行做為未來總部，另全球人壽希望廣場有4,600坪已租掉，都顯示需求相當暢旺。他預估，明後年辦公室每坪月租將突破2,900元關卡，甚至再創歷史新高直逼3,000元大關。
仲量聯行董事總經理趙正義6日在公布2020年第三季商用不動產市場季報時指出，低利和台商回流潮帶動不動產市場爆量，「不論土地、商用不動產，幾乎都用搶的！」熱度為歷年罕見。預期今年土地市場可望挑戰3,000億歷史最大量，另辦公室租賃也表現亮眼，預期明年將挑戰每坪月租2,900元、甚至3,000元歷史新高。 趙正義表示，後疫情時代各國辦公需求減少，租金都在下跌，只有台灣表現亮眼，需求增加帶動租金上漲。統計前三季商用不動產已成交破千億，創歷史新高，尤其第三季達711億，其中以富邦金買下王朝酒店規模最大。 土地市場方面，趙正義表示幾乎大家都用搶的，累計前三季成交額達2,370億元，超過歷年的全年交易金額，全年上看3,000億。 趙正義指出，這波需求來自實質產業需求，尤其台積電在台南擴廠，會有八千位員工進駐，也會帶動上下游產業；另外政府積極標售不動產，也帶動房地產成交爆量，他表示，今年下半年政府大案將扮演重要角色，估計會有四、五百億陸續招標，包括南港台電北儲、亞洲新灣區特貿三，將是南北兩大重要案子。
辦公租賃市場方面也令人驚豔，仲量聯行副總經理劉建宇表示，目前辦公空置率只有2％，創30年以來新低，租金也穩定上漲，平均每坪月租達2,810元創下19年新高。展望未來，劉建宇表示，到2022年的新供給都已租掉，中壽凱基大樓全部自用不會釋出，富邦遼寧大樓1.5萬坪除自用約7千坪，6千坪已租給渣打銀行做為未來總部，另全球人壽希望廣場有4,600坪已租掉，都顯示需求相當暢旺。他預估，明後年辦公室每坪月租將突破2,900元關卡，甚至再創歷史新高直逼3,000元大關。
IC設計廠瑞昱（2379）去年10月曾公告，因應公司未來成長需求，將興建廠辦大樓，金額約10億元，預計明年完工，今（30）日則是宣布，將追加預算至18億元。 瑞昱指出，該公司董事會先前決議，興建廠辦大樓及停車場，總金額為10億元。但因法規適用等情況變更，導致樓地板面積、機電設備容量增加，以及工程單位造價上漲，因此經董事會決議通過，追加工程預算8億元，總預算至18億元。
北市辦公市場缺乏新供給，空置率依舊維持在30年新低2.05%。根據仲量聯行統計，第3季辦公市場相對平穩，新租約部分集中在信義及敦北，租賃需求主要來自金融、科技及文創等產業，至於租金的部分，因受到市場供給有限影響，多數租戶維持續租，整體租金維持在每坪2810元，年成長率約1.2%，預計明年租金漲幅還有3~5%，每坪有望站上2900元歷史新高。 仲量聯行統計，第3季台北市A辦租金每坪落在2810元，信義計畫區每坪來到3411元，敦北商圈也有2471元，敦南商圈落在2458元，非核心商業區2156元。 仲量聯行副總經理劉建宇表示，本季租賃活動較為平穩，租賃仍以原有租戶續約為主，新租約部分則多集中於信義及敦北區，面積多半為超過300坪的中大型空間租約，儘管受到零星中小型單位退租抵銷影響，季空置率則維持在30年新低2.05%。
整體需求仍偏穩定，多數辦公樓都已趨近於滿租，在租金方面，受到市場供給 有限影響，多數租戶仍維持續租，整體租金維持在每坪2,810元，年成長率為1.2%。 劉建宇指出，預計明年租金漲幅還有3~5%，每坪有望站上2900元歷史新高。 劉建宇分析，本季新租賃來自大坪數租約，租賃需求主要來自於金融、科技及文創產業，另一方面，有部分企業與外商，受到國外母公司實施撙節政策影響，在租賃活動上，從A辦市場退租轉至租賃共享辦公室的趨勢。 由於台北市中心辦公室供不應求，不少需求往市郊廠辦尋貨，在廠辦市場部分，儘管需求仍相當穩定，市場也趨近滿租狀態，但因本季廠辦市場皆有新供給釋出，空置率和租金都有不等的上升。 仲量聯行指出，第3季內湖有宏匯瑞光廣場釋出19,580坪進入至西湖段市場，總體空置率也因此從前期的 2.8%拉高至 8.0%，租金水平也受到新物件而提高，與前期相比大幅成長 6.7%，來到每坪月租金1,409元；忠泰南港也於本季釋出近 5,700 坪面積進入至南港市場，南港區空置率小幅上升0.3 個百分點來到 0.8%，租金也隨著新物件提高近 0.9%，平均租金來到每坪1,470 元。
高雄實體店面買氣在今年仍無回溫，從數據顯示交易量價均呈現雪崩式下滑！富住通商用不動產統計今年上半年高雄透天厝、大樓、華廈與公寓1樓店面交易僅3294戶，成交總額為365.27億元，較去年同期成交5042戶總銷597.48億元呈現雪崩式下跌。專家分析，透天厝因地價貴因此交易量出現下滑，另實體店面已受到網購電商平台衝擊，高總價店面買氣呈現大幅減少趨勢。 統計高雄市近2年上半年店面成交量價發現，成交總額從597.48億元銳減232.21億元，減幅38.88%。而成交量從去年5042戶衰退1748戶，衰退達34.66%，無論量價均呈現超過34%以上減幅。而今年店面成交量較多位於仁武區達52.91億元，其次鳳山43.69億元、楠梓35.68億元，另左營與三民區約30億元，過去傳統指標蛋黃區苓雅與鼓山區，分別僅20.5與12.2億元。數據顯示蛋白區店面產品買氣遠勝蛋黃區，推估與總價有一定關係。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，消費型態改變是實體店面交易量出現大幅減少主因，再加上上半年有武漢肺炎疫情干擾，對於選購店面購屋族多數選擇觀望，當民眾因疫情因素減少消費，勢必也會影響商家營運，「統計發現高雄上半年總價1500~5000萬元產品成交686件，5001萬元至1億元則有15件，1億元以下僅9件，多數店面交易價在1500萬元內，市場買氣偏向保守。」 該統計除各類型店面外，亦包括部分透天厝。住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，高雄上半年店面交易量不高，但土地買氣卻十分熱絡，很多建商都會收購商業區透天用來整合開發土地，盼未來能興建集合式大樓住宅，而透天厝若屬商業區或位於住4~5土地，因具高開發價值，目前地主普遍開價極高，目前地價可視為歷史新高區，呈現出買透天厝用意並非做商業用途，而是囤地併地開發與做為危老建築使用。
台灣金聯6日宣布將推出上百戶平價住宅，所有物件皆以實價登錄行情打85折起標，其中有55件為單價20萬元以內之標的，最低單價每坪3萬元起，總價則從95萬元起跳，只要繳交1千元登記費及3萬元保證金即可完成申購，預估今年房市火熱之情況下，出售率可望達到八成以上，台灣金聯公司董事長施俊吉表示，今年推出的物件都屬自有物件，所以銷售價格就有優惠彈性空間。 台灣金聯本次公布的標的當中，單價從3~63.2萬元不等，總價則由95萬元起，最高為2,618萬元，以總價501~1000萬元為最大宗，有53件，其次1,001~1,500萬元有19件，另外，有55件為單價20萬元以下產品。而自2011年起，台灣金聯每年出售率從54~92.3%，今年房市交投火熱，預估出售率可望超越80%。
施俊吉指出，今年推出的100戶平價住宅，北北桃就占了55戶，若加上台中、台南及高雄，六都共有86戶，進一步分析房屋特色，其中捷運共構宅今年推出11戶，是歷次活動數量最多的一次，像是位於板橋江子翠捷運站共構宅，總價828萬元，新北市三重菜寮站捷運共構宅二房及套房有6戶，去年完銷的捷運南勢角站「南方之星」共構商辦，因應民眾強烈需求，今年再釋出4戶，另外，像位於新北市板橋區重慶路豪邸、桃園市八德區高城八街大樓、竹北市福興一路大樓、台中市北區英士路大樓、台南市中西區五妃街華廈、高雄市楠梓區大學二十五路大樓，都是地段好、總價親民，禁得起比較的物件。 施俊吉表示，目前房貸利率為歷史最低點，民間資金豐沛，加上台灣防疫有成，房地產市場明顯復甦，尤其是法拍市場好屋難尋，熱門物件不僅投標人數多，且得標價常常超過前拍底價，物件難尋，台灣金聯副總經理劉育紘也認為，目前線上法拍價格已經逼近市價，未來尋找案源會越來越辛苦，但若有整批個案會出手。
7月底台南市府標售抵費地，南台南副都心第一期區段徵收區2筆土地，由清景麟地產團隊旗下豐鉅地產標得2塊共4092坪住五土地，總額高達25.26億元。今日中午農業金庫統籌主辦清景麟地產、襄揚國際、豐鉅建設總金額20億元整聯合授信案，由農業金庫董事長吳明敏代表參貸農會、農業金融局長李聰勇親臨，清景麟地產董事長林聰麟、襄揚國際董事長洪政祿、豐鉅建設董事長陳清堯代表借款人簽訂聯合授信合約。 聯貸案邀集26家農漁會信用部聯合參貸，將用於清景麟地產、襄揚國際與豐鉅建設攜手規劃，預計明年推出的台南市東區新案「清景麟.巴克禮2、3期」。 農業金庫董事長吳明敏指出，本聯貸案邀集26家農漁會信用部聯合參貸，將用於清景麟地產、襄揚國際與豐鉅建設攜手規劃，預計明年推出的台南市東區新案「清景麟.巴克禮2、3期」。該塊土地為東區熱門區段，清景麟建築團隊推案順銷，因此爭取聯貸授信，而農業金庫肩負輔導農漁會信用部之任務，未來將繼續協助農漁會拓展業務，落實輔導農漁會信用部的法定任務。也期待本案圓滿落成，帶動南台南區域發展。
吳明敏說，自2009年起，農業金庫開始推動協同農漁會信用部辦理聯合授信之業務已逾2500億元，本聯合授信案也協助多家存放比50%以下之農會信用部，透過增加業務與收益，改善農漁會經營體質，今年預期可達授信放款3000億元目標。 「清景麟.巴克禮1期」看屋與去化表現突出，單坪售價達29-30萬元，坐擁台南市文化中心、巴克禮公園等公共設施，加上未來台鐵地下化將增設南台南站，可望帶動周邊區域發展，成為大台南發展新聚落。 清景麟地產與團隊旗下豐鉅地產，於今年7月28日台南市政府地政局標售抵費地與徵收地時，其中南台南副都心第一期區段徵收區2筆土地，分別以總價12.76億元、每坪60.17萬元，搶下崇賢二路旁約2122.28坪住五土地；清景麟地產也以總價12.5億餘元、每坪約63.47萬元，標得崇賢一路旁約1970.7坪住五土地，創下該區新高地價行情。 清景麟地產董事長林聰麟表示，南台南副都心為台南市都市計劃重點發展項目，位於台南市東區，鄰近台南市文化中心、巴克禮公園等公共設施，加上未來台鐵地下化將增設南台南站，可望帶動周邊區域發展，成為大台南發展新聚落。本聯貸案土融利率僅約1.7％，加上南科與沙崙智慧綠能科學城建設，至少有12萬高科技人才，台南房價僅竹科房市一半價格，低基期加上重大建設投資，未來20年台南房市持續看好。 豐鉅建設暨白天鵝建設董事長陳清堯認為，北部精華地難尋，南二都重大建設持續推動，加上房價低基期，因此透過中南部最大代銷與優質建築團隊的清景麟建築團隊合作，推案成效優異，北高雄河堤社區的「河堤世界」地上權住宅大樓預售案已去化近9成，南部房市後市可期，將持續規劃更多優質好宅，爭取消費者認同。
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