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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
國產署今（14）日辦理國有非公用不動產都更宅標售，包括有「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31筆標的釋出，最終吸引了15封標單，共標脫12戶。不過，溢價率多半在2個百分點內，甚至有2筆投標「明日博」的買方以底價得標，顯見買方追價的意願並不強勁。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大安區豪宅「明日博」歷經去年幾度流標，今年整體房市買氣增溫，「明日博」買氣也熱絡起來，實價揭露今年交易共12筆，依樓層和面向不同，價格約在100~125萬元之間，今日的得標金額則與市價差異並不顯著。 其中，大安豪宅「明日博」順利標脫5戶，但溢價率並不高，得標價格多半貼平底價，甚至有兩筆18樓戶，2位自然人買家一毛不加，直接以底價標脫。此外，中正區「正隆天地」標脫5戶；而本次底價打折的板橋「昇陽文薈」也標脫1戶，大安區豪宅「耕曦」1戶，總計標脫率38%，溢價率1.4%，總標售金額為9.82億。
此外，中正區豪宅「正隆天第」之前標售成績都不錯，這次六戶都是第一次拿出來標售，在地段加持下，6戶標出5戶，溢價率5%之內。 優美地產企研室主任林哲緯分析，國產署這次收獲不錯，同時也為北市豪宅注入一劑強心針，尤其現階段市場資金水位驚人，加上房貸低利等利多，在預期房價已回不去的心態下，以往較難標脫的高價位產品，都能有效吸引大戶轉進，加上標售案有公部門參與，無論房屋條件、價格及交易過程都相當透明，只要地段不要太差，應該都有機會順利標脫。
台中市傳出有建商蓋樓遇疑似考古遺址慘賠？大台中不動產開發公會理事長王至亮認為，不只是建商推案，企業蓋總部、私人蓋獨棟透天厝，房子蓋到一半就「踩雷」，花錢請考古專業試挖，不但考古專業都同一群人，收費不透明，也易流於「球員兼裁判」，最慘還要面對至少一年以上漫長等待，欲哭無淚。 台中市文化資產處長李智富說，台中市目前共計有174處考古遺址，包括7處市定遺址、8處列冊遺址，以及159處疑似考古遺址等，並且從2005年起接受查詢，建議市民在開發前，可先向文資處函詢。 李智富說明，台中市13期重劃區目前尚未配地，市府依文資法，公設的部份，由地政局委請具考古專業者做考古挖掘工作，並非建商來做；至於建商反映考古專家太少、收費不透明，甚至出現漫天喊價情況，文資處多次向中央反映，盼能透過修法等改善。
王至亮建議政府，應協助重劃單位在重劃前善盡考古責任，即以整體區域考量，重劃區馬路開闢前，先完成考古查調、保存工作，疑似考古遺址區應開發為公園等公共設施，若容積不足，在配地時以容積增加方式彌補地主損失，不要讓少數人承擔「踩雷」風險。 王至亮說，台中市包括清水、沙鹿、神岡、單元一、單元二、十二期重劃區、十三期重劃區等多處被劃為疑似考古遺址，有的地主房子蓋一半才被告知，大到大樓、商辦逾百戶建案，小到企業總部、獨棟透天厝都有。 王至亮舉例，有地主建照都通過，工地施工到一半因此停工，依文資法，請來一批考古專家試挖調查，到底要如何保存？時程多長？寫報告時間又不能催，不能趕，遲遲不確定是還給地主，還是保留下來蓋博物館？都由同一批的專家決定。 王至亮說，開挖費曾有建商付出一平方公尺二萬元，價格不透明，最快一年多，慢則等到天荒地老，最慘的是建商推案百戶預售案，因為不確定太高了，輕則拖一年再蓋，重則遙遙無期，還要面對是已購戶，還有銀行隨時可能抽銀根，還影響到下游承包營建廠，可能因建案工期拖延倒了。還有獨棟透天厝地主抱怨表示「這是蓋來娶媳婦的，等到他孫子上小學都上小學還沒蓋好」。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，實體店面不僅受電商影響，又遭逢疫情衝擊，使得空置狀況更嚴峻，不少商圈租金水平下修，讓投資報酬率下降，也影響到買方意願。統計近五年1~7月台北市店面交易發現，今年的155筆，相較去年同期231筆，量縮了三成三，且比房市低點2016年的191筆還少了18.8%。 再從在各行政區的表現發現，中山區及大安區每年都囊括成交量前二名，但今年同步量縮。不過中山區還有33筆、大安區尚有21筆，出乎意料的是西門町商圈所在的萬華區，今年成交量僅個位數，跟去年同期大幅減少66.7%。
郎美囡指出，今年店面的買方縮手明顯，雖然市場動能仍強，但房地產投資人的資金流向具話題或低價區，期待未來價格有上漲空間，此外，今年商辦、廠辦、工業用地成為熱門標的，也吸引大筆資金。 針對店面交易遇冷的主因，瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛分析，近年街邊店原本的挑戰就不小，短期內有新冠肺炎疫情的衝擊，中期仍要面對陸客不來的問題，長期則受到電商崛起的挑戰，無論是投資需求的轉向，或是租金回報無法撐起投資價格，使得過去高價格店面產生泡沫化現象，只剩下交通優勢、消費力有成長前景，且租金投報率合理的店面，才享有真金不怕火煉的地位。 此外，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，企業化整為零轉進百貨等通路，在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈的金店面不再強勢。 另一方面，對於投資者來說，為了讓投資更有效益，寧可轉進二三線商圈或者是其他縣市的店面，不僅價格低，投資報酬率也穩定。
位於桃園市龜山區、長庚商圈內的「華麗新貴No.2」因為建商欠下債務，導致全案遭到法拍，讓已購客血本無歸，14日全案65戶執行三拍，總底價達8.4億元，拆算每坪單價約29萬元，但仍以流標收場。 「華麗新貴No.2」由緯華建設投資興建，該家建商層獲得誠信品牌建商美譽，基地位文化二路64號旁，地處林口長庚商圈，附近有長庚醫療園區，文化二路、文化三路及復興一路上商家林立，自基地步行僅1~2分鐘，全案為地上14層獨棟建築，規劃25~55坪。 但不料，2018年時屆交屋之際，卻因建商惡意倒閉、捲款潛逃，導致買方無法交屋，甚至傳聞一屋二賣之狀況，當時爆發已購戶到場抗議，引發不少紛爭。 而今年8月全案執行一拍，底價從13.1億元起跳，但一、二拍都乏人問津，14日執行三拍底價打64折、降至8.4餘億元，仍以流標收場。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園龜山區文化二路上「華麗新貴No.2」，周邊多以20來坪小坪數產品居多，平均房價落在每坪28~34萬元，其中最具知名度的指標社區「長庚BOSS」，近一年成交單價約在36萬元左右，且小坪數租金投報率有機會達到3%，但該案三拍底價和市場行情相去不遠，且即便未來有投資人承接，不論是購屋人或租客也會對於此物件產生疑慮。 寬頻房訊發言人徐華辰指出，目前底價等同於市場行情，投資人若拍下還得花費每坪3~4萬元整修，以現階段交易價格無利可圖，因此恐怕得等到第四拍，每坪降至23萬元左右才有機會拍出。
受疫情影響，在家自煮風潮興起，量販店也成為不少人購屋時重要條件。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計2020年1-7月雙北市房屋交易量各前十名大型量販店，淡水家樂福淡新店交易204件，排名大台北第一，房價每坪21.7萬元也是最便宜。 永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，疫情已對民眾的生活模式帶來轉變，大型量販店將量販、商店街及餐飲結合，解決民眾降低外出及一次購足的需求，就近居住，能替生活帶來相當程度的便捷性，預料未來會愈來愈受歡迎。 根據永慶統計，今年大台北量販店房屋交易量第一名為淡水區家樂福淡新店，成交204筆，住宅均價落在21.7萬。謝志傑表示，家樂福淡新店位於淡水新市鎮，鄰近國民運動中心、淡水市民聯合服務中心，周邊還有燦坤、寶雅等，生活機能相當不錯。 尤其2018年底輕軌綠山線通車後，透過輕軌淡水行政中心站以即可轉乘淡水信義線，讓該區交通更為便捷，學區也有雙語實驗小學新市國小、正德國中，加上2字頭房價，成為大台北小資族、首購族購屋優先選擇。
大台北第二名為新店區的家樂福新店店，今年前7月成交189筆，住宅均價落在48.9萬。 謝志傑表示，家樂福新店店一直是新店熱門購屋的生活圈，周邊商家林立，還有建國市場、惠國市場可供民眾採買，商業機能健全。交通部分除了捷運七張站外，也可開車快速連結國道3號，通往大台北各區。 近年寶高智慧產業園區、裕隆城商場進駐，以及預計在2025年完工的指標性都更大樓興建案，都為該區帶來了正面影響，吸引許多看好區域保值性與未來潛力的置產族關注。民眾偏好購屋路段位於寶橋路、中興路二段、北新路二段與寶強路。 台北市量販店交易量第一名由大同區的家樂福重慶店拿下，住宅價格落在59.6萬。
家樂福重慶店位於台北市較早發展的大同區，鄰近市中心，但房價又相對市中心親民。且周邊交通便捷，公車路線眾多，捷運族也能在10分鐘內的步行路程抵達雙連站及大橋頭站，再加上鄰近迪化街商圈、寧夏夜市，周圍也有多處公園綠地。 當地交易型態以電梯大樓為主，熱門交易路段落在民權西路、南京西路、延平北路二段、萬全街。 交易量排名第二名為萬華區家樂福桂林店，周邊房價約54.5萬/坪。 家樂福桂林店鄰近西門町商圈，周邊交通四通八達，周邊有捷運西門站、龍山寺站、小南門站。此外，與中正區僅隔一條中華路，行政辦公機能便利，價格又較中正區實惠，因此也吸引到不少想購入北市門牌的首購族和中正區換屋族進場購屋。
飯店業再丟一枚震撼彈，位於台北的「首都大飯店」建國旗艦館，今（14日）突然宣布，「因沉重的租金壓力，因此旗下的建國旗艦館將於11月1日起無限期停業。」專家認為，在疫情影響下，旅宿、觀光產業資產難不受損，且首都在小巨蛋的館址過去也以套房在出租，都顯營運上的困難，若未來走改建路線，粗估該地價值上看10幾億。 首都大飯店建國旗艦館位於台北南京東路、建國北路口，提供有香榭客房、豪華客房、家庭客房等多種房型，並且有首都牛排館、豫園中華料理等不同餐廳。 根據首都大飯店的聲明指出，因今年初新冠肺炎疫情爆發，導致台灣乃至全世界失序，無法有正常的生活，更重創觀光旅遊業，然而背負人員生計管銷、以及沉重的租金壓力已至臨界點，幾經集團內部慎重討論後，決定於109年11月1日後旗艦館無限期歇業。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該飯店所在位置屬於南京東路二段商辦區塊，為在地老字號飯店，不少當地傳產業者會至該飯店消費，而其鄰近南京建國路口就有連鎖品牌飯店洛碁南京館，而往長春路方向也有首都系列的唯客樂飯店，周邊亦不少旅宿業。 周邊除白天是商辦重鎮，晚上也有較特殊的夜生活，都算是是旅宿業的客源，不過仍在疫情影響下，旅宿、觀光產業資產難不受損，且首都在小巨蛋的館址過去也以套房在出租，都顯營運上的困難，此外當地鄰近的六福客棧也喊卡，將走都更改建，也讓此飯店後續由飯店業種接手的變數大，至於若能讓建商青睞，亦走都更改建路線，按照六福客棧被評估有60億市值，未來升級後更可突破70億，首都飯店建國館雖非三角窗，腹地較小，但地段鍍金，預估也有10來億的身價。
亞昕國際開發公告，砸下36.24億，購買鄰近高鐵桃園站、帶有建照的1858.6坪土地，換算單坪約195萬，成為今年以來，青埔土地交易單、總價皆為最高價交易，也是實價登錄紀錄以來，區域土地總價第三、單價第二高紀錄，專家評估，亞昕砸大錢購地，顯見看好青埔未來發展，以成本回推，未來應推單坪40萬的住宅或商辦。 亞昕砸下36.24億元，向2位自然人，以及宜誠建設關係企業的誼駿建設，買下含建照的中壢區青昇段440-1、441等2筆地號土地，換算單坪195萬，單、總價皆刷新今年青埔土地交易新高。而土地現況為停車場與宜誠建設建案的接待中心， 進一步觀察實登紀錄，亞昕這次購得土地總價，僅次2019年11月青芝段11537坪土地的69.34億、2019年12月青昇段3121坪土地的41.67億等2筆交易紀錄；單價部分，僅低於2019年6月青昇段24.22坪，以單坪204.41萬成交。
代銷業者嘉宣國際開發副總林士善分析，亞昕過去深耕林口，奠定高、單總價住宅的口碑，加上這筆土地位處精華區，相信也是看好青埔未來發展，才敢砸大錢購地，成為青埔近年頗具規模的土地交易案， 林士善說，該筆土地距離高鐵站約300~400米，近IKEA 約200~300米，加上土地分區為商二，高坪效，可開發建坪大，從土地等成本回推，亞昕未來推出單坪4字頭的住宅機率大，也不排除是商辦產品，預估總銷可達70億以上規模。 林士善認為，商辦過去在青埔，比起住宅並不好賣，而近期中壢青埔郵局已進駐即將開張，若未來有銀行進駐，可望帶動區域商辦市場。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，青埔有高鐵、捷運、國道，又鄰近機場，頗具交通優勢，近年又有亞洲矽谷人才培育中心、會展中心、清大陽明生醫園區等題材；近年台商回流，推升商辦需求，青埔的交通區位、機能佳，或許能吸引企業前來設立總部。
國泰人壽斥資48億元，於土城工業區興建地上10層、地下一層的廠辦大樓，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐；新北市經發局表示，全案預計於2023年第3季完工，預計可創造3,000個就業機會。 新北市府表示，國泰人壽「土城區沛陂段廠辦大樓」將於明（15）日舉辦動土典禮，由新北市副市長吳明機及國泰人壽副總經理暨國泰集團代表蔡宗男共同主持開工現場，舉行動土儀式。 新北市經發局指出，國泰人壽斥資48億元，於土城工業區興建地上10層、地下一層的廠辦大樓，該總基地面積約2.32公頃，總樓地板面積9.91公頃，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐。 此外國泰人壽亦配合公托政策，設置375平方公尺之公托空間，提供土城工業園區更多的產業空間以及托育空間，提升工業園區的產業群聚能量。
今年前7月台北市店面交易僅155筆，進一步發現有不少店面交易背後，看好土地及都更價值，相較過去追逐高投報率的交易案，購置店面的動機也開始產生變化。 台北市今年幾筆亮點價格店面，如西門商圈中華路一段上的近8億元透店，與沅陵街商圈武昌街一段6.3億元透天店，都由建商買下，推測都會整合周邊土地再推案。 此外，今年最高價近11.6億元的交易，位在迪化街商圈長安西路的「馬來亞餐廳」與「新加坡舞廳」，雖仍以現況經營，但也不無看準土地價值因素。 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析， 近年實體店面式微，各商圈也因觀光人潮弱化，亮點交易大多是出於具備土地、都更價值性，如僅是單純經營難有量價表現，如該統計跌幅達三成的大安區，乃忠孝東區商圈所屬區域，市府商圈信義區更僅餘十筆交易，差點跌落個位數，跌幅達五成二。高價商圈因租售價碼都高，承接者有限，若無土地重建改造的可能性，都容易遭棄守。
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