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房產新聞

  1. 蘇花改將通車 觀光房產夯

  2. 豪宅標準下修 賣屋稅變重

  3. 聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高

  4. 以公辦為導向 台中市地重劃新規則

  5. 房地合一稅 修法恐趨嚴

  6. 航空城蛋黃區 將如期開發

產業新聞

  1. Ayala land登台 銷售住宅

  2. 秀泰拚轉型 5年打造10座廣場

  3. 信義房屋備妥銀彈 上海積極推案

  4. 房屋出售所得 三種方式報稅


1蘇花改將通車 觀光房產夯

 
作者: 記者袁延壽╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】

游資氾濫,投資客炒房資金從六都轉進花東,市場統計,近一年來,花蓮玉里、壽豐,台東池上土地價格已翻漲3成以上,仲介業者更預期,2016年蘇花改完工通車後,勢必帶動花東地區房地產飛漲。

住展雜誌指出,以宜蘭縣的經驗來看,在雪山隧道開通之後,宜蘭的房地產這5年來,每一年平均漲幅都超過25%。尤其是礁溪和頭城,漲幅最誇張,礁溪年漲幅平均超過30%,投資客炒的就是都市計畫外的土地,像農地、鄉村建地,還有農舍。近一、二年來隨著花東地區觀光旅遊發展,旅館、民宿用地需求甚殷,也造成花東地區土地、房產價格進一步的上漲。

今年春節,台鐵花東線普悠瑪2萬多張網路購票,秒殺賣光;平日,陸客及自由行旅客也讓花東車票一票難求,國內、甚至國外旅館集團,看好花東當地住宿遠景,紛紛到花東卡位,甚至台肥等企業,也都宣布要在花東籌設觀光旅館,建商、房地產業者跟著圈地,更是讓花蓮、台東市區的土地擁有者產生惜售心態,讓土地價格更有想像空間。

房仲業者預測,民國106年蘇花公路改善計畫工程全線完工通車前1年,花東土地將會再出現一波炒風。

市場分析,蘇花改通車,現行蘇澳到花蓮120分鐘車行時間,可縮短為75分鐘,台北、花蓮的車行時間也將由目前的3.5小時縮短為2.5小時,這都會讓花東土地因旅遊觀光、住宿商機的來臨,甚至東移養老的人口增加,讓土地的價格更加看漲。

 

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2豪宅標準下修 賣屋稅變重

 
作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50
 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

去年賣豪宅拿不出成本證明的民眾,稅負要變重了!財政部即將公告103年度個人售屋財產交易所得標準,將比照央行標準,下修台北市豪宅認定標準為7千萬元以上,即使售屋者不提出成本,國稅局也將按出售總價15%計算所得額,並併入個人綜所稅課稅。

高房價引發民怨,財政部對豪宅交易下重手。如果去年賣豪宅的售價被國稅局掌握,但卻無法證明取得成本,國稅局將依房地比算出房屋售價占比,推計售屋所得為房屋售價的15%。

也就是說,即使無法舉證成本,民眾仍會被國稅局「實價課稅」。

以台北市售價1億元豪宅為例,若納稅人提不出買房成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。

且因央行去年已調整高價住宅認定標準,由原先雙北市8千萬元、其他地區5千萬元以上,下修為台北市7千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元以上,財政部即將公告的最新個人售屋所得標準,預計也將參採央行標準,意謂被納入豪宅標準的房屋將因此增加,稅負也將加重。

以台北市為例,去年在台北市各區賣房子的民眾,今年5月報稅時,如果未舉證買進成本及出售價格,就必須依據財產交易所得標準來報稅;不動產出售總價若在7千萬元以內者,將按房屋評定現值的42%,計算售屋所得,併入個人綜合所得內課徵綜所稅。

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3聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高

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民視民視 – 2015年3月8日 下午9:00
 

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  • 聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高看相片

    聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高

台北市長柯文哲,要釋出只租不賣的聯開宅,而且租金是市價的85折,不過,以台北橋的聯開宅,和周邊同樣坪數公寓比一比,租金價差高達2倍,因此許多民眾,還是選擇租公寓,也讓廉價讓租的美意,備受質疑。

捷運台北橋捷運站,正上方的聯開宅,9坪大小的套房,有附廚具、免治馬桶,和冷氣,含管理費月租金要1萬0200元。

至於21坪大小的兩房,單人房有書桌,兩人房還有化妝台,並且享有閱覽室和健身房等公設,月租金2萬8400元。

看看周邊同樣坪數的公寓,屋齡約35年,只有附冷氣、冰箱、衣櫥等簡單家具,沒有電梯、管理和公設,租金約1萬3000~1萬5000元,設備差很大,當然租金和聯開宅差了2倍,民眾怎麼選擇?

不只是台北橋聯開宅,租金打75折還比附近公寓貴,內湖港墘站的聯開宅,打了85折單坪月租1443元,附近住宅只要1200元,便宜兩成,也讓人質疑,是否會帶動租金和房價。

房仲分析,還是得看供給和需求,才會影響租金和房價的漲跌,不過,聯開宅號稱租金打折,卻比區域行情還要高,已經讓北市府廉租的美意,打上大問號。(民視新聞于凡、許猛捷新北市報導)

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4以公辦為導向 台中市地重劃新規則

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作者: 記者劉朱松╱台中報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50
 
 

工商時報【記者劉朱松╱台中報導】

台中市議會已決議台中市的市地重劃,未來朝「公辦」方式辦理,台中市長林佳龍也非常贊成,台中市地政局長張治祥表示,該局將訂出市地重劃的遊戲規則,並盡量朝「公辦」來做,市府會將自辦市地重劃之門,關小一點。

亦即,市府未來規定一定規模面積以下的土地,民眾才可自辦市地重劃。

對於整體開發區的市地重劃,若面積很大,未來有可能改由政府辦理。另外,民眾自己框地或框選範圍,地政局會設定一個面積門檻,才准由民間自辦。

張治祥強調,民眾不能只挑公有地,來推動自辦市地重劃,若重劃單元中,公有地超過一定比例,地政局就不同意自辦市地重劃案。因為抵費地漲價,要歸公,進入市庫,千萬不能落入私人的口袋,這才不會讓人覺得政府的施政,在圖利財團或建商。

所謂公有地,包括國有地、市有地、台糖及國營事業土地都算,若公有地超過一定面積,地政局未來會規定不能由民間自辦市地重劃,要改為公辦市地重劃,這都是他任內當務之急的地政重點工作。

至於整個開發區,政府或民間地主希望將包括道路用地等用地,透過大家來分攤做法,可走區段徵收或市地重劃處理。其中,區段徵收,由政府來做,是沒有問題;市地重劃可公辦,也可自辦,但台中市的市地重劃案,這幾年,民眾一直反映台中市的「自辦市地重劃案,已太多了」,地政局已注意到這個問題。

台中市地政局統計,台中市的「後期發展區」,從「單元一」至「單元14」,自民國96年開始陸續推出至今,共要開發1,397.32公頃,未來可提供776公頃的建築用地,這些土地,都由原本農業區變更出來的。

台中市第13期土地開發總面積230公頃,及第14期土地開發總面積403公頃,未來台中市可提供這麼多的土地。

張治祥說,土地重劃後,地主第一次移轉時,可減徵40%的土地增值稅,且土地重劃費用,還可扣抵漲價的總額,等於政府課不到土地增值稅。換句話說,自辦市地重劃所取得的抵費地漲價效益,全部歸於私人所有。 

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5房地合一稅 修法恐趨嚴

 

張盛和

張盛和

 房地合一實價課稅修法方向恐趨嚴!財政部今(9)日再度召開房地合一座談會,財長張盛和表示,將邀請財稅及地政學者、不動產業界代表討論,溝通稅制設計理念;他並強調,若有合理的建議,不排除修改房地合一課稅方案。

 號稱「百年稅改」的房地合一修正草案,將於本會期闖關立法院,財政部將舉辦北、中、南三場座談會,期盼再傾聽各界意見,並加強與外界的溝通;而國民黨團也規畫召開公聽會,如果輿論反應一再表示財政部草案過於寬鬆,有可能引導修法方向趨嚴。

 財政部預定今天下午召開房地合一閉門會議,由財長張盛和親自主持,邀請財稅學界大老政大名譽教授陳聽安、政大地政系特聘教授張金鶚,以及巢運代表德明科大副教授花敬群,業界代表有不動產開發商業同業公會祕書長于俊明等,預料產官學將有激烈交鋒。

 財政部公布房地合一實價課稅方案以來,外界質疑房地合一稅制過輕,無助導正炒房歪風,張盛和表示,房地合一稅制的目的,在改正房地分離課稅的缺失,以建立與國際接軌的稅制為主,不是為了打房,再次召開座談會,也是希望向外界清楚說明稅制的設計理念。

 政大名譽教授陳聽安表示,外界普遍質疑房地合一課稅的17%單一稅率太低、是否應訂定日出條款,以及自用住宅買賣免稅上限及戶數,是否要受到限制等問題,都應回歸理性的討論。

 他強調,財政部的房地合一稅改,將房屋與土地合一課徵所得稅,並按買賣實際利得課稅,堪稱台灣賦稅史上、僅次於1986年開徵新制營業稅的突破性進展,可望消除土地與房屋之間價格上的人為作假,有利於擴大稅基。

 不過,大炮學者張金鶚憂心,政府對房市改革欠缺決心與整合,稅改淪為口號,人民仍處在「居住不正義」的困境。

 張金鶚建議,政府應將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高,包括房地合一實價課稅、各地方政府落實囤房稅、新建與舊有房屋評定價格調整、土地公告現值與公告地價調整等。

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6航空城蛋黃區 將如期開發

2015-03-09 03:48:23 經濟日報 記者林安妮/台北報導

行政院周三(11日)將邀地方討論桃園航空城開發案。據了解,考量去年桃園機場客運量「爆表」,政院傾向中央主導的「蛋黃區」要如期開發。

圖/經濟日報提供

政院官員形容,「問題不早點解決,2016年不管誰當家,都會變得更棘手」。

副閣揆張善政周三將召開桃園航空城小組會議,廣邀中央各部會與桃園市府確認航空城最新開發時程表。這是去年底九合一大選桃園變天,及毛內閣成軍以來,政院首度邀地方討論航空城案,備受外界關注。

周三的重頭戲有二。一是中央將根據最新情勢,重新部署航空城開發進度,第二是針對桃園市長鄭文燦日前表態,航空城的蛋白區土地徵收,將採全區聽證,盼中央主導的蛋黃區也能跟進辦理,政院將作政策性回覆,初步立場是尊重地方,但是蛋黃區開發不能拖。

桃園航空城是馬總統愛台12建設的重要旗艦計畫。去年7月,內政部都市計畫審議委會審定「機場園區」(俗稱蛋黃),及「附近地區特定區」(俗稱蛋白)兩項計畫。前者由交通部負責開發,後者由桃園市府主導。

政院官員表示,去年底桃園機場航廈接待人數已高達3,500萬人次,超過原有規劃容量的3,200萬人次。考量與鄰近國家的激烈競爭,第三航廈與跑道開發須如期走在時間表上。毛揆先前也多次表態,蛋黃區開發不受(變天)影響。

上周五行政院已核定交通部可在今年5月辦理第三航廈國際競圖,交通部也預定年底展開前置工程。

交通部傾向4月中下旬,針對蛋黃區的特定農業區徵收,舉辦預備聽證會,8月時開正式聽證會,以便爭取內政部可在明年核定,交通部則可據此發出補償金,辦理區段徵收。

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1Ayala land登台 銷售住宅

 

 台灣打房政策頻頻,打得游資紛紛出走,到海外購買房地產,據估計2014年購買海外房地產的金額就有500多億美元;看好台灣人的購買力,菲律賓老牌股票上市地產開發商Ayala Land Corp.,將「登台」,向台灣買家招手,銷售馬尼拉的住宅和辦公大樓。

 台灣資金錢進國際,動能十足。菲律賓有80年歷史、號稱規模最大的房地產開發商Ayala Land首度來台,爭取台灣客前往菲律賓投資房地產。該公司不動產投資顧問Aaron Benedict表示,位於馬尼拉精華地段Makati(馬卡提)的「Solstice」占地22公頃開發案,其中的住宅和辦公大樓,將在近期首度來台銷售。

 CCIM(美國國際認證商業不動產投資師)台灣分會秘書長-福爾摩莎國際開發營運長劉清痕表示,該公司已談妥代理銷售「Solstice」的2棟住宅和1棟辦公大樓,主要也是希望國人能夠了解菲律賓已非昔日吳下阿蒙,世界銀行估計,2015年菲律賓GDP成長率將達6.4%、優於2014年的6%,在亞洲次於中國大陸,經濟持續起飛,由於國內大力投入公共建設,Core Center迅速崛起,也吸引不少跨國企業紛紛進駐,使得菲律賓經濟表現令外界刮目相看。

 Aaron Benedict表示,Ayala Land自2013年開始,對海外的日本、新加坡、馬來西亞、印尼銷售其物業;現在將轉進台灣、南韓、澳洲等,甚至汶萊,進行國際行銷。此行來台,主要是來拜訪夥伴,也希望讓台灣的投資者瞭解菲律賓的發展,到菲律賓投資。

 Aaron Benedict表示,根據高力國際最新調查,馬尼拉近10年房價持續攀升,以精華區Makati的2~3房住宅租金來說,2014年第3季已季增1.1%達每平方公尺570~1,090匹索,估計2015年第3季成長至590~1,150匹索、年增4.9%;在位於Makati的3房住宅產品來說,換算每坪新台幣成交行情約23~24萬元,以辦公大樓來說,每坪約新台幣25萬元,租金報酬率約7%。

 Aaron Benedict指出,去年「Solstice」開賣後,其住宅、辦公、飯店、表演劇場、賽車場、購物商場等複合式開發案,在新加坡、日本、印尼等國家開賣部分辦公和住宅時,就在一天之內被掃光。

 
 

 

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2秀泰拚轉型 5年打造10座廣場

 

秀泰影城

秀泰影城

 

 有影城的百萬觀眾做後盾,秀泰總經理廖偉銘指出,今年起將啟動大轉型計畫拚獲利,預計5年內在全台打造至少6~10座秀泰廣場,將影城結合時尚、餐飲與體驗型遊樂場,跨足實體零售商場,跟百貨商場搶人客!

 前年底開幕的台東秀泰影城,去年營收約3億元,是秀泰小轉型、試水溫之作,接著秀泰廣場將在嘉義(2015年開幕)、台中(2016年)、新北樹林(2017年)等地陸續開出,近日也將宣布進軍台南(2018年)。

 從二輪戲院起家的秀泰,目前旗下有4項事業,主要是在全台擁有7家直營影城、5家加盟影城,為全國最多影廳及據點的連鎖精品影城,年營收約10億元,連同秀泰廣場、蝴蝶谷度假村等,去年總營收約15億元。

 到2017年,廖偉銘預估,秀泰集團營收有機會上看70億元,秀泰影城將持續新增4、5個據點,貢獻約20億元,5座秀泰廣場可望挹注50億元營收。

 廖偉銘強調,秀泰不會光靠影城票房,而是要以綜合娛樂中心決勝負。秀泰影城一年觀影人次多達4、5百萬,針對觀眾在娛樂、餐飲、時尚所需招商,將秀泰廣場打造成一個綜合娛樂中心,希望讓觀眾多待3、4倍時間,多消費產生第二張、第三張發票。

 秀泰在廣場規畫上,偏重自建自營自管,從房客升級為房東,包括自行買地或跟壽險業合作,尹衍樑的南山人壽是主要合作夥伴,新北樹林、台中等3座秀泰廣場,都是秀泰與南山人壽合作。

 據秀泰內部精算,蓋一座影城約3~5年回收,一座廣場約8年回收,但後者營收、獲利更豐。

 面對競爭激烈的百貨商場,廖偉銘自認,秀泰廣場具競爭優勢,台灣電影票房近年以平均大約5%穩定成長,看電影成了平價平民娛樂、社交活動,為秀泰廣場帶進全年齡客層,加上廣場面積大,可以跟遊樂場合作,發展親子、成人體驗型娛樂商機。反觀百貨公司近年受電子商務影響,比較賺錢的剩下一樓和餐廳、美食街。

 秀泰廣場企圖在全台布點形成網絡,除了拚獲利,更希望將旗下4大事業秀泰影城、廣場、蝴蝶谷渡假村、華聯國際,連成一條龍式服務業。廖偉銘透露,隨著華聯自製、投資電影推出,未來將把原創IP導入秀泰廣場,發展主題遊樂場、主題餐廳等。

 

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3信義房屋備妥銀彈 上海積極推案

 

 信義房屋(9940)大陸上海嘉定推案已進入緊鑼密鼓階段,預計今年5月、6月將正式開賣,估總銷金額上看百億元:此外,信義目前已備妥銀彈,計畫在上海尋找第2筆土地進行開發,未來如個案銷售順利,估2018年信義房屋個案銷售業績恐將超越國內房仲收入。

 信義房屋去年第4季合併營收22.19億元,第4季毛利率由第3季的25.44%提升至31.54%,營業利益率也由8.15%大幅提高至17.93%。

 103年全年合併營收88.99億元、年減25.8%;稅後淨利10.72億元、年減56.7%,全年EPS僅1.75元,較102年的EPS4.92元,獲利明顯滑落。

 信義房屋今年第1季營收表現恐仍在谷底,但信義手中持有的1萬5262張玉山金控持股,將在3月底前處分完畢,預計可貢獻第1季業外收益。

 信義房屋表示,今年國內目標將以人才養成為重點,預計培養206位店長,並招募2,000位新進同仁,展店將以店長訓練進度而定,預計展店75家。

 在大陸推案方面,信義房屋表示,上海嘉定區推案分一、二期,共計推出14棟住宅大樓,其中,第一期第1棟預計今年5月、6月將正式開賣,預估全案總銷金額上看百億元。

 上海嘉定案最大特色將發揚信義房屋推動的「社區一家」精神,將社區營造空間預留出來,銷售時也會找尋若一定比例的社造人士購買。

 此外,信義房屋前進大陸成為開發商,除上海嘉定案成立的信義置業(上海)之外,去年再度投資1.67億美元(約新台幣50億元)成立另1家新公司信義地產(上海),該項投資案已獲投審會核准通過。

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4房屋出售所得 三種方式報稅

2015-03-09 03:49:28 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

 

圖/經濟日報提供

 

財政部表示,在房地合一實價課稅制未上路之前,出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中,房屋依法是以實價課稅為先,只有在稅捐機關查無實價之下,才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準,依推計所得課稅。

依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準,申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示(或掌握)房屋取得成本及售價,區分為三種不同報稅方式:

第一,購屋成本與售價證明文件齊全者,不論是否為豪宅,均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得,按適用的綜合所得稅率繳稅。

第二,當稅捐機關僅能查得售價,或納稅人僅申報售價,未能舉證購入成本時,如屬「豪宅」範圍者,例如台北市售價達7,000萬元以上,其售屋利得應以查得或申報的房地總成交價,按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例,計算房屋收入後,再以15%推算所得額申報課稅。

第三,非屬豪宅,以及完全沒有買賣金額,稅捐機關也無法查出成本及售價者,免採實價課稅,改以房屋評定現值乘上財政部所訂推計率計算售屋所得額後報稅。

財政部指出,實價登錄制施行後,依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用,因房屋非屬一般商品,交易價金動輒上千萬元,稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價,特別是高價豪宅,利得按實價課稅非難事。

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