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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中國時報【陳芃╱台北報導】
北市地政局整理2013、2014年的實價登錄資訊，30日發表「台北市不動產動態年報」，交易市場整體呈現「量縮、價漲但趨穩」的情況，住宅、商辦和店面都有約6％的漲幅。在交易量部分，中山區林森北路在住宅買賣、租賃市場及店面買賣市場都是最多，成為「三冠王」。
去年實價登錄交易案超過1.6萬件，和2013年相比減少約三成，內湖、大同區的交易量更減少4成。士林和松山區因為各有中山北路七段、中正路，以及八德路四段的建案完工，交易案僅減少1至2成。
雖然量少，但價格仍有約6％的漲幅。其中松山區因為捷運松山線通車，住宅漲幅為12.53％，是全市之冠。各類型產品價格又以套房上漲7％最明顯，像大安、信義和中正區等市中心區，平均都有每坪85萬以上的水準。但在高房價時期，這種低總價產品也成為購屋族首選。
地政局地價科長曾錫雄分析，可能因過去2年房價達高峰，民眾有「居高思危」心理，加上財政部要推動房地合一稅，影響成交量。但整體而言，貸款利率低加上市場資金充沛，房價仍上漲；不過和前幾年2位數的漲幅相比，6％的幅度已趨緩。
地政局也根據實價登錄資料，挑出各年度的住宅熱門交易路段。中山區林森北路不僅是住宅買賣、租賃的熱門點，在店面買賣市場也是冠軍。地政局分析，林森北路位處市中心，商業機能佳，公車、捷運也很完善，所以不管在住宅或店面市場都受青睞。
中國時報【陳宥臻╱台北報導】
住宅交易市場冷，今年首季全台商辦大樓更出現「零」成交，為10年罕見現象。世邦魏理仕估計，台北市非核心區域的商辦價格，今年恐會下修10％。
世邦魏理仕昨公布今年Q1辦公市場季報指出，扣除住宅市場的不動產交易量全台為352億，其中辦公室市場首季交易額掛蛋！
世邦魏理仕主管表示，房屋稅制影響投資人進場意願，首季同時也是傳統農曆年節淡季，使得首季成交量352億元，較2014年Q4減少51％，和去年同季相比也下修3％，是金融海嘯以來同期第二低。
另一方面，信義全球資產（Sinyi Global）昨公布最新調查，顯示台北市辦公室平均售價已連續3季凍漲，平均售價從2014年Q2的每坪85.9萬元，歷經一年，還是停留在86萬元，顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下，價格幾乎已失去了向上的動力。至於租金則連續4季呈現成長，Q1辦公平均租金為2081元。
信義全球資產總經理柯宏安分析，今年在農曆年之前，市場氣氛仍相當低迷，不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響，買氣在3月逐步回穩，第2季在自用買盤可望進場，推動商辦市場表現逐步回穩。TOP
工商時報
記者曾麗芳、蔡惠芳／連線報導
今年329檔期，台中建商搞神祕、大玩數字遊戲！繼豪宅建商雙橡園開發在7期豎立「1617」看板後，老牌建商久樘開發最近也在國道1號、中彰快速道路、7期市政路等重要道路旁，打出「24.17」廣告看板；而精銳建設則打出「8％」，同樣讓人好奇不已。
台中建商表示，房市買氣冷清，329檔期全台推案量雖逾2,300億元，台中房市相較於雙北、高雄仍力保持平，建商為吸引客戶賞屋，不僅用心於客戶服務，也在建案名稱上大玩創意。
其中，久樘開發3月下旬選在國道1號大雅交流道、74號快速道路、7期市政路等地點豎起「24.17」的廣告看板。久樘開發董事長特助李晉豪表示，「24.17」指的其實是經緯度，北緯24.17度正好經過台中市精華區，以台灣大道為中心，橫跨中清路到五權路之間，是台中市的正蛋黃區，範圍涵蓋5期、7期、12期和水湳經貿園區。
李晉豪解釋，久樘開發未來將於正蛋黃區推出5至6個新案，「有次拉開地圖，經過放大後，正巧發現這些新案皆坐落於北緯24.17度上」，因此命名為「24.17」計畫。
此外，農曆年前在台中7期豎立起「1617」看板，吸引不少過路客打卡拍照。雙橡園開發表示，「1617」指的是基地面積1,617坪，是雙橡園在7期的第7件作品，基地就位在惠文路、大墩十街口，預計今年中進場。
另外，締造「零餘屋」佳績的豪宅建商精銳建設，今年也搭上這波數字遊戲，針對329檔期指標建案-單元2「精銳博」，在7期周邊及中彰快速道路旁、打出「8％」的看板廣告，果然引發過路民眾的好奇。
精銳建設指出，因為「精銳博」位於低密度開發的單元2重劃區，建蔽率僅約8％，擁有寬闊的視野，因此打出「8％超低密度」意象，而「精銳博」已在329檔期正式進場。
工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
屋齡達20～30年以上的「高齡」老屋，挾公設較低、持有成本較低優勢，反而「CP值」較高，比較獲得買家青睞。以台中、台南的高齡老屋來說，近1年來實價登錄揭露的房價漲幅，就相當突出，動輒達20％，「漲相」高居六都之冠。
有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，消費者買房子，屋齡新舊，往往是買房考量因素之一。有人喜歡屋齡比較新、擁有多項公共設施的新成屋；其實，屋齡較高的中古大樓，不僅平價，且公設占比較低、可享用到較大使用空間，也較有議價機會，是部分購屋族群喜愛的高「CP值」的大熱門。
劉炳耀分析，根據102年與103年內政部實價揭露資訊，全台六都住宅大樓，依據不同屋齡每坪平均房價，漲幅最高的產品，以台中市20～30年物件漲幅20.2％，排名榜首；台南市30年以上漲幅20％，排名第二高漲幅；台中市10～20年物件漲幅18.6％，排名第三。
台北市方面，屋齡30年的老屋，103年每坪實價年漲7.1％、站穩60萬元大關，房價硬挺的程度，絲毫不遜色於屋齡20～30年的每坪平均62萬元。
劉炳耀表示，一般屋齡在10年以內的新成屋或中古屋，因有健身房等社區公共設施，加上屋況新穎，受到首購族群喜愛；但近年因建築法規規定，屋齡較新的新成屋公設比普遍要30％；反觀屋齡在30年以上的中古屋，公設比在10％以內，使用空間相對變大。
劉炳耀表示，房地合一稅及持有稅提升後，引發中古市場變化，都會區周邊10年內物件，價量加速下跌中；10～20年物件，價微跌、量放大；至於20～30年物件，價穩、量縮。
中國時報
黃天如、李明賢、吳泓勳／台北報導
房地合一微調版送入行政院，行政院政務委員、國發會主委杜紫軍說，行政院審議委員會昨通過條文架構的適法性，就等政院就課稅稅率、長期優惠、日出條款及免稅門檻等實質內容，進一步徵詢各界意見後，再像「填充題」般，把答案填進去。外界多數認為長期優惠可再考慮，官員說，這一塊有微調空間，但最後版本還是要政院拍板定案。
不過，中華民國商業總會抨擊，政府打房、推房地合一稅等手段已嚴重違反憲法保障人民有在自由經濟市場下購屋、買地的自由，商總將於近期內，正式行文提請大法官釋憲。
財政部長張盛和表示，財政部已將微調版草案送進政院，昨審查會議上，對稅率、日出條款、免稅門檻、長期優惠等4大重點，決定擇期審查，並由毛院長做最後裁示。但據了解，雖當場沒有定案，但會議討論中對財政部微調方向，包含採用4級稅率級距等，大多趨向正面看待。
張盛和坦言，禮拜四將前往財委會進行專題報告，但這周院會恐怕趕不上。但張盛和仍對本會期通過房地合一立法充滿信心。他表示，之前與黨團幹部溝通還不錯，對草案內容都大致認同，應不至於出現外界質疑以拖待變情形。
張盛和指出，股市跟房市都一樣，最怕的就是不確定因素，不管遊戲規則是什麼，只要定案就能讓業者因應。
除4大重點未決之外，部分草案內容昨天審查中已決議確定通過，其中包含採稅基相減方式，避免土增稅重複課稅，提供重購退稅優惠、個人房地合一採分離課稅等。
另據了解，財政部微調版本內容，將稅率從原先17％、30％雙稅率，改為按持有年限畫分4級距。基本稅率仍為17％，但對持有不滿1年內出售的稅率將拉高至35％；持有1至2年內出售稅率為30％。
中廣新聞網 – 2015年3月31日 上午8:07
社會貧富差距擴大，有人坐擁多棟房屋，卻也有人買不起房子。推動居住正義，宜蘭縣通過打房措施，今年7月起，只要在宜蘭擁有越多棟「非自住房屋」，課徵稅率就會越高，超過7戶以上，稅率是現行的3倍，估計約有1萬4千戶要改課，增加稅收約1千3百萬元。(黃麗鳳報導)
今年7月起，宜蘭縣境「非自住房屋」的稅率，將視持有戶數，採行「差別稅率」。
宜蘭縣地方稅務局表示，依「房屋稅條例」規定，房屋稅徵收率由各地方政府視地方實際情形，在法定稅率範圍內自行規定，「宜蘭縣房屋稅徵收率自治條例」據此修正，將「非自住房屋」稅率改採「差別稅率」，經宜蘭縣議會三讀通過，今年7月1日起適用。
修正的重點包括：私人醫院、診所及自由職業事務所徵收率，由原先的2%提高為3%，與營業用房屋相同；此外，凡所有權人持有宜蘭縣境「非自住房屋」在2戶以下者，每戶徵收稅率1.5%、持用「非自住房屋」3到7戶者，每戶稅率2%、超過7戶者每戶稅率3.6%， 加重稅金為現有自用住宅的3倍；初步估計，約有1萬4千戶要改課，增加稅收1千3百萬元。
稅務局舉現值1百萬元的房屋為例，如果是自住的自用住宅，以屋主、配偶及未成年子女計算，最多3戶，稅率為1.2％，計算房屋稅為1萬2千元；但如果是非自用住宅，改課稅金為1萬5千元；如果持有人的非住用住宅超過7戶以上，稅率得加重為3.6%，課稅金額改為3萬6千元。
宜蘭縣政府說，採行「差別稅率」，是要讓擁有越多房子的人，負擔越高稅率，不過，房屋稅課徵是每年7月1日到隔年6月30日，今年課徵去年的，因此，明年7月寄發的稅單，才會採用新的「差別稅率」核計房屋稅。
工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
台灣人壽要嫁入金控，4組金控買家30日完成實地查核（D.D.），據了解即中信金、兆豐金、永豐金及第一金，原本31日即應出價，但因大股東之一台灣銀行建議應更審慎，及部分買家也需要時間再次評估，因此出價日延到4月8日，預估4月中會揭曉得標金控。
在2013年10月底台壽及中信金曾「訂婚」，公開宣布以一股台壽普通股換1.44股中信金股票，等於中信金是以每股28.4元迎娶台壽，這次再度招親，台壽這1年多來資產增加700億元，淨值也增加30多億元，因此希望買家出價要高於當時中信金的價格。
若以30日中信金收盤價來看，即便依舊用1.44股的換股比率，總買價已升高到278.9億元，等於台壽每股價值29.7元，102年時中信金出價是溢價率9.8％，現在以1.44股來算，溢價率則達16％以上。
市場人士透露，目前4組買家中還是以中信金最積極，且日前已公開喊出壽險子公司資產要破兆元的目標，若中信人壽併台壽，則資產可馬上躍升到近9,000億元左右，最接近中信金設定的發展目標。
同時4組潛在買家中，也只有中信金與台壽一樣，目前仍未確定今年股東會開會時間，即可能是要4月中決標後，即將合併案列入今年股東會議程，屆時即不用再次召開股東臨時會。
台壽大股東龍邦國際今年2月董事會決議，授權台壽洽談加入金控及相關合併事宜，2月台壽對7∼8家金控發出邀請函，多是仍無壽險子公司或子公司規模仍小的金控，最後只剩下4家完成實地查核。
先前如兆豐金、第一金、中信金、永豐金等都承認有在評估台壽合併案，其中又以中信金及兆豐金相對積極，且兩家股價都在20元以上，相對有換股優勢，據了解，這次台壽大股東設定的出嫁條件，換股比率及價格是最重要的考量因素，不能比前年中信金出價低，且在金管會開放壽險資金運用管道後，規模又增加的台壽認為自己身價應比前年提升。
台壽目前流通股數有9.68億股，金控若要換股合併，總價值目前上看280億元上下，台壽希望4月中旬能決定買家，6月底前股東會通過合併案，接著向金管會申請，8月左右完成換股合併。
2宏泰土地作價增資百億 歷年最大
2015-03-31 02:54:09 聯合報 記者孫中英／台北報導
為了拚RBC（風險資本適足率）在今年底前達到法定標準，宏泰集團拿出「老本」增資宏泰人壽。宏泰人壽上周五董事會通過，將向金管會申請以3筆房地產作價增資共108億元，其中一筆是宏泰集團在信義區交易廣場2號大樓、即群益大樓部分樓層和停車位。房仲估計，群益大樓市價應已逾百億元。
金管會准許保險業大股東，除以現金增資外，還可拿「其他資產」作價增資，例如不動產、土地或債券。主管機關過去曾核准宏泰人壽、遠雄人壽拿房地產作價增資，此次若准許宏泰人壽百億增資案，將是壽險業歷年最大一筆不動產作價增資案。
宏泰人壽表示，董事會已通過向金管會申請共3筆房地產作價增資案，其中一筆是宏泰集團交易廣場2號大樓（群益大樓）共59戶建物及372 個停車位，占該大樓面積約7成，可增資金額66.98億元。
持有宏泰人壽約6.19%的永達保險經紀人，此次也以位在台北市承德路上的永達保經「全棟」大樓參與增資，增資金額6.5億元。另一參與增資的是自然人、投資人林長隆，他將以北投土地參與增資宏泰34.64億元。
宏泰人壽表示，群益大樓和永達大樓目前都滿租，北投土地已有開發項目，3筆不動產市價都很高；宏泰將在4月下旬舉行股東臨時會通過，再向金管會申請核准，希望在今年6月底完成增資，讓宏泰的RBC一舉突破200%、甚至攀高到250%。
宏泰人壽兩年前打算用44筆土地向金管會申請土地作價增資117.6億，因為當時土地地目中，出現「墓地、溝地、田地、旱地」，引發質疑。且持有宏泰人壽股權逾10%的日本太陽生命大股東，因為不能參與土地增資，還跨海來台申訴，當年增資案沒成功。
新保險法明年將實施，RBC低於50%，金管會就接管。宏泰人壽希望RBC能趕快過關。目前宏泰集團持股宏泰人壽約75%，是最大股東，完成百價作價增資後，持股不會變動太大。
3不動產持有稅加重 壽險業卻步
2015-03-31 02:54:08 經濟日報 記者郭及天／台北報導
台北市調高房屋稅基、稅率，將對以租金收益為主的商用不動產產生衝擊。世邦魏理仕總經理林俊銘指出，商用不動產持有成本的提高仍難以全數轉嫁到租金，畢竟租金仍需視市場供需決定，不是說漲就能漲，而持有成本提高對於台北市精華區的衝擊最明顯，可能會讓壽險業者對於精華區不動產持有、出價意願再降低。
高力國際總經理劉學龍表示，因房屋稅稅基和稅率的調整，持有稅將大幅侵蝕將近三成商用不動產的租金收益，以出租型商務住宅（Service apartment）的衝擊最大。
劉學龍指出，台灣是全球不動產持有稅最低的國家，同時也是房屋稅占租金比重最高的國家。「一個台灣、二個世界」的原因，在於近年調整房屋稅制結構的扭曲，如果以商務住宅指標案「新光傑仕堡」為例，過去房屋稅稅額約占其租金收益的2.7%，在今年因「高級住宅」加價率及適用稅率提高至3.6%後，房屋稅占租金收益比重提高至27.9%。
劉學龍說，出租型商務住宅具補足租屋缺口的功能，但收益卻被新稅制嚴重侵蝕，近年房市炒作多來自住宅市場個人戶短期進出炒作，提高持有稅制度設計，應以鎖定短期持有個人戶為主。
〔記者黃佩君／台北報導〕前兩年俗稱「鮭魚返鄉」的台商回台方案，看似成績亮麗，但因缺工缺地，今年初結案時資金僅到位33%。毛內閣試圖嚴打工業區囤地，經濟部也擬推出定點放寬外勞核配比，但目前均未見成效。在產業未轉型之下，在中國缺工缺地因而試圖回台續命的企業，又在台遇到相同的難題。
實施兩年的台商回台方案去年底到期，儘管總投資金額達新台幣2411億元超出目標，但截至今年1月，資金到位率僅33%。廠商儘管申請到方案優惠，投資卻遲未到位，主因就是在台遭遇嚴重缺工缺地問題。
這一波鮭魚返鄉最大投資案，當屬預定投資800億元的日月光，儘管經部已優先幫助解決用地問題，然而該廠投資也未全面到位。日月光之前持續大喊缺工，董事長張虔生高調批評台灣勞工供應不足，直指台灣移民政策有問題。為因應缺工，經部今年又祭出「固台投資方案」，廠商對本地勞工加薪，將可換取擴大外勞核配比例，但目前經、勞兩部仍在爭論中，尚未定案。
另一方面，台灣區位良好的工業地也如鳳毛麟角，政府必須祭出防賭炒作工業區、未開發地強制買回等「騰籠換鳥」。除央行祭出金融工具，限制閒置土地貸款成數上限為5.5成外，未來也將針對產創條例修法，規定工業區土地若閒置兩年則可由政府強制買回。
不過無論解決缺工或缺地問題的政策，主要骨幹目前都還在緩步進行中；因中國工資上漲、土地優惠大減而欲返台尋找生機的台商，在台仍遭遇相同問題，且一時恐仍無解方。