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房產新聞

  1. 68億黃金地 都會也享田園樂

  2. 台南建商公會籲房地合一速定案

  3. 南港房市至少紅十五年

  4. 憂房市轉弱 土建融須增提保證

  5. 北市新版房屋稅 對建商網開一面

  6. 蘇黎世大樓投報率近2.5%,商辦仍具增值空間

產業新聞

  1. 南門市長官邸 每月5萬賤租

  2. 國銀文創放款 Q1增176億元

  3. 台中單元2 精銳博 綠色美宅代表

  4. 三圓處分廠房利益 每股貢獻15元


168億黃金地 都會也享田園樂

作者: 林金池╱新北報導 | 中時電子報 – 2015年4月17日 上午5:50

中國時報【林金池╱新北報導】

寸土寸金的板橋新板特區,也能享受田園樂!新北市景觀處將於「國家戲劇院」預定地,打造2723坪的都市農園,以土地公告現值每坪248萬元計算,這塊農園土地總市值超過68億元,堪稱「黃金農園」,預計月底完工開幕。

新北市農業局景觀處長鍾覺非指出,位於板橋文化路、漢生東路、縣民大道的文化部國家戲劇院預定地,遲至今日都未開發,目前作為綠地、汽機車停車場,使用率不高,有些可惜。

新板特區地價水漲船高,若以2014年公告現值每坪248萬元計算,這塊農園土地市價高達68億元,如果完成開發後,總價值恐怕超過百億元。

農業局目前正推廣種植可食性植栽兼具景觀效果的「可食地景」,日前行文文化部,希望能共同合作,雙方也達成共創田園城市的共識,承包商16日進場施工,預計月底完工。

鍾覺非說,目前商借面積為草地部分,不包括汽機車停車場,總面積0.9公頃、約2723坪,投入總經費約300萬元,完成都會區罕見的田園地景。

目前規畫將種植春季蔬菜水果,例如辣椒、美人椒、絲瓜、小黃瓜、木瓜,以及其他香草葉菜類,以蔬菜類1個月收成、瓜類2個月收成計算,預估最快5月底,就可以看到綠意盎然的蔬菜園。

鍾覺非表示,這塊示範點完成後,後續將交由當地里長、里民共同認養維護,對於是否擔心有人偷菜?他笑稱,不會特別架設圍籬,但也希望大家能養成公德心。

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2台南建商公會籲房地合一速定案

作者: 記者陳惠珍╱台南報導 | 中時電子報 – 2015年4月17日 上午5:50

工商時報【記者陳惠珍╱台南報導】

台南市不動產開發商業同業公會理事長林漢清表示,台南房市不會有大幅回檔之憂;然因近兩年來新推案年增40%以上,台南同業已有共識,未來將減量推案;此外,他並呼籲房地合一稅早日定案,以消弭購屋者「觀望」心態。

公會昨(16)日假大億麗緻酒店舉行會員大會,數百名會員代表與陳聰徒、林清華、施鴻圖,黃全永等四位榮譽、名譽理事長,及來自全國各地不動產商業公會的代表們共聚一堂。

林漢清表示,會員去年申報開工戶數為6,846戶,其中透天厝2,564戶,大樓產品4,282戶;大台南地區會員(包括台南縣市)申報開工總戶數,從101年約6,000戶,去年已達12,000戶,每年成長幅度高達40%,今年第一季也有2,400戶。因此,同業已有共識將降低推案量,而對於台南房市的發展,目前仍持「審慎樂觀」。

林漢清強調,財政部房地合一新制應早日定案,才能消弭消費者「觀望」現況;該公會預定28日,由會計師林志聰就房地合一稅內容作詳細的說明,也希望同業能踴躍提出建言。

公會秘書長許治中表示,市區內可興建的素地日漸減少,加上此間市場價位,2,000、3,000萬元即可擁有一處豪宅,加上氣候適宜,又是最適合慢活、樂活的古都府城,在外來客不斷湧入,當地的房價不但有支撐,還有再往上推升力道。

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3南港房市至少紅十五年

2015年4月16日 下午7:23

台灣鐵路局活化資產之一的「南港調車場」都市更新案,於四月二日舉辦簽約儀式,由於土地廣達5.44公頃,投資規模高達315.27億元,未來產生的龐大效益,備受外界關注。

南港房市獨走多頭格局

於此同時,台北市長柯文哲也在就任百日的記者會中提到「東區門戶計畫」,主要以南港為軸心,而潤泰創新取得的南港火車站共同開發BOT案,其中飯店大樓─六福萬怡酒店,即將在今(2015)年十月開幕。

加上高鐵預計在年底,也將從台北車站再東延至南港站等,使得南港的公共建設及民間投資計畫持續不斷。

當地房仲業包括永慶房屋南軟店店長陳俊嘉,與21世紀不動產南港站前加盟店店長周予涵都認為,南港地區的公共建設和利多是一波接一波,依目前房市氛圍是盤整期來看,在台北市的十二個行政區中,南港房市將獨走「利多」格局,2020年前都是多頭走勢。

陳俊嘉及周予涵兩人也談到,依市政府的規劃,南港將發展成為「生技中心、軟體中心、會展中心、文創中心、站區中心」等五大中心,其中,整個「東區門戶計畫」是從捷運昆陽站向東延伸,包括台鐵調車場開發計畫、台北市流行音樂中心、南港捷運站四鐵共構,再至南港展覽館站及南軟園區站,並結合中國信託總部大樓所帶動的商業活動,將成為一個帶狀的發展計畫。

負責督導都市發展局規劃「東區門戶計畫」的台北市副市長林欽榮曾表示,過去南港地區因工廠林立、鐵路縱橫,被稱為「黑鄉南港」;但90年代隨著鐵路地下化產生新生廊道、沿線兩側工業區轉型並重新規劃,以及政府投入眾多重大公共建設,包含南港軟體工業園區、南港車站BOT大樓、南港展覽館、國家會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區等,皆將陸續興建完成,諸多建設讓南港正在快速蛻變,未來極具發展潛力。

東區門戶計畫 帶動南港產業起飛

「東區門戶計畫」總規劃面積440公頃,其整體發展目標、構想及市府推動重點策略地區,都市發展局在官網中都有詳細籌劃內容,包括:

一、強化交通轉運樞紐:規劃交通轉運中心、紓解西區交通旅次。 配合南港車站即將全面啟用,選定「南港轉運站(西站、東站及東側商業區)」作為策略地區。短期,先利用西站和東站土地作臨時平面式轉運使用;長期,東站併同東側商業區土地與臺鐵局合作,朝BOT模式開發。

二、打造新創產業廊帶:塑造國家級生技產業及文化創意展業聚落,提供青年創業基地。

為打造國家級生技產業聚落,選定「忠孝營區及西側市有地」、「轉運站東側商業區」、「僑泰興麵粉廠(FR-1)」作為策略地區,配合高鐵南港站通車後,南港與竹北通勤時間將大幅縮短至三十分鐘以內,可有效串聯上游中研院與國家生技園區之基礎研究,以及中下游產品量產、上市及行銷等,未來南港將成為生技產業之重要核心。

由於南港具有青年創業之特質,為建立文化產業群落,選定「瓶蓋工廠」作為策略地區,將廠區內歷史建築修復後,再活化利用作為青創基地,另外南港輪胎開發案亦配合提供南港輪胎故事館和藝文空間,以及忠孝營區建物短期利用,提供青創基地。

三、加速推動公辦都更:利用大規模公有土地開發,帶動地區發展。

優先推動具指標性公辦都更案,帶動地區發展,本計畫選定「台電中心倉庫(AR-1)及修護處(CR-1)」、「台鐵南港調車場(BR-1)」、「經貿園區(C13-1)及新工處保養廠」公辦更新案三案。

四、建設公共住宅社區:透過多元開發方式建立優質社會住宅。

短期優先以市有土地興辦公共住宅,長期以鐵路地下化沿線土地都市計畫,變更回饋房地興辦公共住宅,預計八年內提供一萬戶公共住宅,以滿足青創產業發展衍生之居住需求。

五、建構立體連通系統:打造比信義計畫區更完整的連通系統,以南港車站為核心,往東串連至經貿園區,往北銜接基隆河岸,往西連結至南港昆陽站,往南通往至忠孝營區。

台鐵南港調車場案受關注

以台鐵活化資產的「南港調車場」來說,此案共分「單元一」及「單元二」兩案,都由國泰人壽、美邦三商人壽與華泰王子大飯店所合組的兩家公司「南港國際一」、「南港國際二」取得最優申請人資格,並已經與台鐵完成簽約。

本招商案開發面積達五.四四公頃,其中單元一為2.34公頃,單元二為3.1公頃,全案採權利變換方式進行,投資規模達315.27億元,是目前國內都市更新案件中,開發面積與投資規模最大的招商案,也是台鐵自主推動都市更新並招商成功的首例,對台鐵的活化資產規劃,具有指標意義。

 

國泰人壽副總經理林昭廷表示,考量本招商案分為兩大單元,故成立南港國際一及南港國際二兩家公司,未來單元一將定位為「國際商旅中心」,匯集住宿、購物、娛樂、商辦等多樣性機能於一體;至於單元二將發展為「國際商務園區」,導入商務、住宿、購物、展演等機能,使兩處基地各具發展特色,產生互補共生,進而擴大開發綜效。

 

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4憂房市轉弱 土建融須增提保證

作者: 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年4月16日 上午5:50

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

擔心房市泡沫化,行庫再提出新警戒線。據透露,由於行庫普遍預期房市交易至少可能衰退1成,已有部分行庫開始啟動新的警戒機制,以往建商土建融貸款除非超過6成,否則不用交付信託,現在行庫已緊縮信託要件,只要融資成數5成以上,除了土地是當然擔保品,建商不僅土地,連同建築執照都必須一起交付銀行信託。

此外,多家行庫已對於今年7、8月的房市「倒屋潮」嚴陣以待。據了解,行庫內部評估,由於101年下半年時是新成屋的交屋高峰期,算算奢侈稅2年大限正好落在今年7、8月屆滿,屆時勢必會有一波倒屋潮,進而成為房價再走跌的壓力,將對銀行的房貸業務風控形成新挑戰。

不少行庫觀察,房市泡沫化跡象愈來愈明顯,除了房市成交量以及房貸業務量走跌,近來也聽到不少中小型建商叫苦連天,其中最主要的原因在於土建融貸款成數縮水。

一位不具名的行庫主管坦言,在半年前,土建融成數普遍都還在6成,但近來不少行庫已有志一同調降土建融的成數,絕大部分的新案最高成數只能作到5成,而且還必須加入交付銀行信託的必要條件,很多口袋不夠深的建商因而在資金調度上碰到困難。

對於信託扮演的特殊角色,對於土建融業務有深入了解的銀行主管說明,最主要是由於現在房市泡沫化的危機擴大:「銀行怕建商的房子蓋到一半,蓋不下去,或是蓋好了之後其他債主上門討債,但卻因為銷量不佳無法變現,引發債主向法院提出假扣押,損及銀行的債權保障」。

除了銀行的債權問題,因為這類債主申請假扣押,也將導致蓋好的成屋無法切割產權對購屋者進行分配。

對於房市泡沫化的另一現象,銀行指出,是現在連建商都必須出手讓客戶分期付款。據了解,由於央行實施房市成數管制政策的前後,成數上限減少至少1成,很多當初買預售屋的客戶,到了要交屋時,能夠向銀行取得的貸款金額比原先預估大幅縮水,但因現在市場成交量已明顯萎縮,客戶一時之間也找不到接手者,這讓財力較優的大型建商,不得不自掏腰包拿錢出來讓客戶對於「尾款」進行分期付款。

一位與多家建商長年往來的大型行庫主管表示,近來已聽聞有不少建商出手融資給客戶,一般而言,最常見的作法,就是讓客戶在取得銀行貸款後,針對其中差額,再分2年或3年進行24期或36期的分期付款。

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5北市新版房屋稅 對建商網開一面

作者: 記者袁延壽╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年4月17日 上午5:50

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】

台北市今年實施囤屋稅差別稅率,並調高路段率、新建房屋單價等稅基,豪宅持有人、囤屋大戶及建商負擔加重,台北市財政局長蘇建榮昨(16)日表示,有建商反映,尚未售出的新成屋都登記在建商名下,加上適用非住宅稅率,影響太大,目前已在研議,將一年內未售出的新成屋稅率由3.6%調降為2%。

房屋稅5月1日開徵,今年台北市針對囤屋族開徵差別稅率,自住房屋稅率維持1.2%,非自住房屋稅率調高為2.4%到3.6%;另外,私人醫院、診所及自由職業事務所使用的房屋稅,從2%調高為3%。

稅基方面,房屋標準價格每3年重新評定,台北市去年通過調整,自民國103年7月1日起的新建房屋構造標準單價平均漲幅1.6倍、豪宅改按戶認定、調高99條街路的路段率,以及調高別墅的加價率。

台北市稅捐稽徵處長黃素津表示,今年實施囤屋稅差別稅率,並調高路段率、新建房屋單價等稅基,預估北市有14萬多戶房屋稅上漲,約占全市房屋13%,預估可增加新台幣18億元稅收。

黃素津說,稅率加上稅基調整,雖然有14萬多戶房產受影響;但其中有約76%稅額只增加不到5000元,近9成增加不到1萬元。

蘇建榮指出,在房地產市場銷售低迷下,如依新稅基、持有三戶以上非自住房產,今年房屋稅率將以3.6%課徵;但建商未銷售房產都登記建商名下,稅負勢必增加。

市府因此研議,建商持有未銷售房產,一年之內,稅率不適用三戶以上非自用的3.6%稅率,而是以非營業、非住宅的稅率2%來課徵。

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6蘇黎世大樓投報率近2.5%,商辦仍具增值空間

2015-04-16 16:07 

時報資訊 

【時報記者郭鴻慧台北報導】

今日內政部公佈最新實價揭露資訊,依交易資訊:總價4.5億、總坪數431.2坪、車位4個,每個面積10.92坪,車位總面積43.68坪,車位一個約350萬,扣除車位每坪單價112.5萬,移轉樓層為六樓,推估該商辦為「蘇黎世大樓」。近年許多外資購入台北商辦大樓,看準收益投報心態不言可諭,以「蘇黎世保險大樓」目前每坪2000~2300元的租金行情,投報率接近2.5%,相較兩年前的2%,商辦收益仍具增值空間。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,位於松山區金融貿易重要地段的敦北南京交叉口,屋齡達26年的「蘇黎世保險大樓」商辦,去年底以總價4.5億成交,扣除車位每坪112.5萬,回顧該棟大樓在2013年出售7至12樓的行情,扣除車位每坪115萬,在當時已創敦北B級商辦歷史高價,對比此次實價交易,每坪略少2.5萬,但因屬低樓層行情,該商辦行情仍保有市場水準。

觀察敦北商圈近年商辦大樓交易狀況,2010年龍巖集團以新台幣18.2億元得標台北金融中心部分樓層,扣除車位每坪116.6萬元,創下當時松山區商辦公開標售最高價;2012年底遠雄建設以20.09億元購得「富士全錄大樓」,該筆交易因屬整棟大樓出售,換算建坪每坪單價86.9萬,地坪單價509.25萬,如今遠雄開價27億元出售,同時也申請都更,雖至今尚未成交,但若以每坪百萬的水準售出,漲幅約15.07%!本商圈在鄰近松山機場、捷運文湖與松山線交錯、周遭金融銀行聚集等利多下,商辦投資潛力無窮。

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1南門市長官邸 每月5萬賤租

作者: 程炳璋╱台南報導 | 中時電子報 – 2015年4月17日 上午5:50

中國時報【程炳璋╱台南報導】

台南市南門路上的市長官邸委外經營,改裝成高級餐廳10日正式營運,台南市議員看不慣市府以每月5萬元低價賤租,業者卻以高貴的餐飲價格坐收漁利,要求市府必須提高租金,市府秘書處承諾朝調高租金努力。

台南市市長官邸有40年歷史,歷任市長鮮少進駐居住,早已年久失修,市府將官邸以9年租期,租給帕莎蒂娜集團,將閒置空間活化。去年9月起收取每月5萬元租金,業者卻將官邸翻修成法式餐廳,4月10日正式營運。

國民黨籍市議員蔡淑惠、王家貞、洪玉鳳3人發現市府每月僅向業者收5萬元租金,9年租約橫跨下一任市長任期,若下任市長欲住官邸,市府必須再另外租屋,租屋的費用可能高於現在市長官邸租金收入,如此決策形同浪費公帑。

王家貞指出,業者雖稱修繕老舊官邸,其實卻未保留原本的建築風格,完工後的建築失去原貌,就像1座高貴餐廳,每分餐點動輒數千元,台南市民少了公共的休憩空間,還要花大錢去用餐,相當不合理。

市府秘書處副處長顏振標表示,與業者的租賃契約雖是9年,但若下任市長要住,新營也有市長官邸可用,或者可另外租屋,收回南門路官邸也是選項之一。

市長官邸遭質疑賤租,秘書處認為租金還可調整,要先確定業者的使用面積,若連同周遭的草坪使用,共700坪的土地租金可調至21萬9000元。房市庫存仍巨大,市場仍是以價換量為主。三、四線城市房市短期內難以走出低迷,應仍以降價促銷為主;相對而言,二線城市受政策刺激將最明顯。

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2國銀文創放款 Q1增176億元

作者: 記者魏喬怡、彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年4月17日 上午5:50

工商時報【記者魏喬怡、彭禎伶╱台北報導】

金管會推動「金融挺創意產業專案計畫」,2015年首季成效出爐!金管會指出,今年第1季國銀對創意產業放款餘額達新台幣2,758億元,較去年底增加176億元,已達成年度目標600億元的29%;而去年放款績優銀行名單出爐,其中玉山銀行、台企銀、土銀、三信商銀拿下優等銀行獎項。

金管會指出,為了鼓勵金融機構協助文創產業發展,金管會從103年開始推動「金融挺創意產業專案計畫」,並訂定相關配套措施,截至去(103)年12月底止,本國銀行對創意產業放款餘額達新台幣2,582億元,較102年12月底增加765億元,達成目標500億元,放款目標達成率更高達153%,成效良好。

金管會表示,對於放款績優銀行金管會也給予行政獎勵,去年A組第一名為玉山銀行,將可在台北、高雄除外的地方申設分行,或是將簡易分行升格為一般分行,共可申設三家分行。台企銀、土銀則可將簡易分行升格為一般分行,分別可申設二家、一家分行。

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3台中單元2 精銳博 綠色美宅代表

2015-04-17 01:18 

工商時報 

記者曾麗芳/台中報導

 在全球回歸自然的風潮下,豪宅也有不同以往的「親綠」訴求!台中房市上半年推案聚焦於單元2重劃區;其中,7期豪宅建商精銳建設首度進軍單元2推出「精銳博」大樓案,強調位於台中都心、建築密度僅8%,擁近4,000坪的開闊綠意,「精銳博」已成為單元2「綠色美宅」的代表個案。

 單元2重劃區除「精銳博」已進場外,包括陸府建設的「植森」、遠雄建設的「遠雄一品」等也已進場銷售。其中,「精銳博」於329檔期進場,春假4天就賣出20餘戶、締造約5億元的業績。精銳認為,熱銷關鍵就在於單元2僅7期一半的低容積率,造就的超低密度開發模式,擄獲客戶的心。

 精銳建設副總經理吳秋凉指出,精銳深耕7期20年以來,總是全方位長遠性思考,關照購屋人的需求,提供最符合時代與前瞻性的規畫,因此創下零餘屋紀錄。

 吳秋凉進一步表示,單元2位於都市核心,鄰近台中高鐵站、高速公路和74號快速道路,「未來20年,單元2就是台中發展的重點」,精銳建設因為看好單元2的發展潛力,早在4年前就已布局,得以整合大面積的漂亮基地;「精銳博」是公司第一個大樓案,規劃每戶50坪與100坪。

 吳秋凉表示,現代人愈來愈重視生活品質,希望身心都能放鬆,對於家的要求,不再只是「居住」,更重視「擁有」;居住是指室內的空間,而擁有則包括屋外的整體環境;「精銳博」基地加上鄰近的公園、林蔭式停車場,整個街廓面積廣達4,300坪,卻只蓋了350坪的建築物,建物密度僅8%,「住50坪,擁有幾千坪的公園綠地,可說是空前創舉!」

 她強調,精銳建設從來就不只是賣房子,更關心住戶的生活,因此「精銳博」貼心規畫的公設,「不會只是放著好看,而是貼近生活實際使用」。

 例如社區餐廳,兼顧食安與美味,住戶不必出門就能享受社區主廚現做的餐飲;標準泳池畔的林蔭美景、休閒吧台,彷彿置身度假Villa般的浪漫;緊鄰的公園與自行車園道,若連結社區內的庭院步道,就像一座都心裡的小溪頭,悠閒慢活完全不假外求,而精銳也將提供自行車,讓住戶更方便享受。

 精銳建設經理高鴻麟則表示,在這麼多建案中要獲得青睞,必須非常有特色,「精銳博」8%超低密度開發,成功吸引不少客戶前來賞屋,了解「精銳博」宛如建在綠海中的特色時,不禁驚呼:「在地價昂貴的都心,怎麼可能!?」不必考慮太久就決定購買了,其中不少住過歐美等先進國家的客戶,希望在「精銳博」同樣能享受媲美國外的大片綠地。

 吳秋凉表示,精銳在7期20年,深知住家的首選是「樹多、車少」,如果在車水馬龍的交通要道旁,難免受到影響,因此避開車流量多的公益路、向上路與五權西路。她指出,「精銳博」是精銳20年的代表作,展現出企業最佳的實力與建築人的誠意,是贏得好成績的最大原因。

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4三圓處分廠房利益 每股貢獻15元

2015-04-17 01:19 

工商時報 

記者方明/台北報導

 三圓建設(4416)業外獲利大進補!三圓昨(16)日公布,以總價12.2億元處分桃園觀音舊廠,預估處分獲利高達9億元,4月將可開始入帳,該筆業外利益將貢獻三圓EPS高達15元;而營建本業方面,今年「美麗殿」餘屋銷售完畢後,將無其他個案挹注業績。

 三圓昨日公告處分桃園觀音舊廠,土地面積1.54萬餘坪、建物面積8,147坪,以總價12.2億元成交,買方為嘉韡工業及自然人,預估處分利益為9億元,三圓目前股本為6億元,該筆業外利益將可貢獻公司EPS高達15元。

 三圓表示,桃園觀音舊廠為早期77~78年取得,目前出租給其他業者,因每月租金不到200萬元,1年貢獻租金收益不到2,000萬元,剛好有人願意以不錯的價格購買,因此順利出售,該筆業外收入將於4月起入帳,獲利可望反應在第2季財報中。

 三圓去年全年營收31.25億元,稅後淨利4.97億元、EPS8.75元,該公司董事會已通過將配發4.5元現金股利。

 三圓今年首季營收為4.58億元、年成長4.28倍,主要業績來源為「美麗殿」的餘屋銷售,法人預估,單季EPS應可達1元,但三圓表示,第2季起至年底將無營建個案可供入帳,後續將以北市不動產出租及新巨蛋租金收入為主。

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