歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230)

房產新聞

  1. 大商場帶動房價飛揚 汐止購物中心漲13.66%

  2. 飯店交易漸熱絡 5成集中北市

  3. 房地合一稅率 最高40%

  4. 房市冷 土增稅減少逾2.7萬件

  5. 南和興產交易 亞太置地多層次布局

  6. 誠品買松菸 國內旅館買家三成是壽險

產業新聞

  1. 大魯閣 7月進駐台中新時代

  2. 裕隆進帳45億 開發案有錢了

  3. 戴德梁行合併高緯環球

  4. 福星旅店搶橘色商機 積極拓點


1大商場帶動房價飛揚 汐止購物中心漲13.66%

作者: 溫子豪 | 卡優新聞網 – 2015年5月12日 上午8:27

  房地產景氣低靡,交易量凍結,房價直直落,不過大型商場因生活機能佳,周遭房市行情仍看漲。例如剛開幕的新北市汐止「iFG遠雄購物中心」,鄰近商圈房價上揚11.63~13.66%,高於行政區的10.78%漲幅;林口OUTLET PARK周邊年漲10.9%;台南南紡夢時代及高雄統一夢時代也出現8~16%的漲幅。

  新北市汐止「iFG遠雄購物中心」於8日開幕,讓汐止從原本邊陲地帶、砂石車出入頻繁的輕工業市鎮,轉變為商業活絡區域。過去僅有家樂福及Costco提供區域生活機能,隨著大汐止經貿園區發展為科技產業聚落,加上汐止過去房價基期低,使得樟樹灣生活圈及汐科站生活圈的房價,較102年成長11.63~13.66%,比行政區的10.78%漲勢顯著。

  桃園機場捷運沿線今(104)年將有2座大型OUTLET商場開幕,包含國泰人壽華泰名品城「Gloria Outlet」在8月亮相、三井林口OUTLET PARK預期年底揭幕。其中Gloria Outlet位於桃園青埔高鐵特區,周圍房價從102年的單坪22.7萬上揚到103年的26.2萬,上揚15.4%;位於A9站的林口OUTLET PARK,可吸引桃園、龜山、五股、三重民眾,住宅行情年漲幅上衝至10.9%。

  南部大型商場同樣帶動房價飛揚。永慶不動產台南後甲加盟店店長熊國斌指出,台南南紡夢時代原為台南紡織廠,為發展較早的區域,區內以中古屋為主,房價相對穩定。去(103)年底夢時代試營運後,帶動鄰近永康商圈住宅行情年漲8.4%,又有東光國小與後甲國中等明星學校加持,看好未來2~3年發展。

  高雄統一夢時代坐落於南高雄,擁有亞洲新灣區及高雄經貿園區的優勢,房價也「向上起飛」。台慶不動產高雄一心民權加盟店店長陳富豪認為,水岸輕軌將於8月進行第1階段通車,C5站下車即達夢時代廣場,不僅當地居民受惠,更能吸引大批觀光客,去年底已拉抬房價較102年提升16.5%,預期機能完備後,價格還會更上一層樓。

TOP


2飯店交易漸熱絡 5成集中北市

中央社 – 2015年5月12日 上午7:17

(中央社記者韋樞台北12日電)據信義全球資產管理公司彙整近4年旅館交易情況,2013年和2014年飯店交易件數是2011年的2倍;以成交區域來看,交易仍以台北市佔5成最多,且較集中內湖和松山區。

信義全球資產管理指出,2011年年中開始開放陸客自由行以來,近2年(2013、2014年)明顯益加熱絡,交易筆數成長至少2倍;以成交區域來看,仍以台北市佔5成最多,雙北交易比重超過7成。其他交易地點包括桃園縣、台中市、台南市、花蓮縣以及南投縣。

交易金額方面,近四年超過5成集中在新台幣10億元以下,10億元到20億元交易數量次之,占36.4%,20億元以上大型交易,比率不到一成最少。比較特別的是,台北市大型交易熱點區域,由前兩年集中中山、中正區,逐漸轉向內湖、松山區。

觀察買方背景,以壽險業比率最高,占29.4%;投資、開發公司同列第二,約23.5%;飯店業者居第三,約11.8%。

較特別的是,大型交易榜上有名的飯店業者,其實都是由同一家有旅遊業背景的「洛碁飯店集團」進行整合,為「從觀光到住房」全拿的策略佈局,2013年起已陸續投入26.02億元。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示,現行台北市旅館住房率已逾8成,只要標的區位好、交通便利,投資者無論自營,或找飯店品牌進駐營運,均非難事;尤其台北市產權單純的整棟建物相對稀有,不但長期具租金收益,未來也有增值空間期待,進可攻退可守,因此頗吸引買家。

不過,台北市房價已高,投報率有限,建議追求更高投報率的投資者,可往台北近郊如深坑,或北部以外但具觀光景觀優勢的地區,例如宜蘭、嘉義、花蓮等地尋找。1040512

TOP


3房地合一稅率 最高40%

作者: 記者呂雪彗╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月12日 上午5:50

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

行政院最快在本周拍板房地合一課稅案!據悉,在財政部呈報行政院的替代方案中,四個非自住課稅級距一律調高。

其中,持有未滿1年即出售,獲利部分的稅率擬由35%調高至40%;持有滿1年到2年內出售,稅率擬由30%調高至35%;持有滿2年至10年的稅率,由17%調高為20%;超過10年稅率,則自12%調高為15%。

另對於自住的課稅門檻,傾向採用藍委曾巨威版本,獲利100萬元額度免稅,超過獲利部分則採分離課稅10%。

有關日出條款,財政部認追溯既往困難,傾向以105年1月1日上路後取得房屋作為課稅基準。

行政院打算近日內再召開房地合一課稅的政務審查會,就日出條款、課稅門檻、課稅稅率及長期持有等四大議題,可望作出最後拍板。

據了解,財長張盛和對外表示支持政院調高稅率,因為在替代方案內,針對非自用住宅稅率,四個課稅級距均調高。在財政部原方案中,4級稅率分別是持有未滿1年即出售,稅率為35%;持有滿1年到2年內出售,稅率為30%;持有2年到10年內,稅率為17%;持有超過10年稅率則為12%。

其中較大改變是持有2年至10年的原稅率17%,調高為20%,而持有10年以上稅率擬調高為15%。據透露,調高稅率是要與現行綜所稅有所平衡所作的考量。

針對「自用住宅」,財政部原提出出售金額在4,000萬元以下免課稅,但因北部、中部、南部及屏東,房價水準都不同,訂統一免稅門檻,雖然簡單但引起諸多爭議,4,000萬對中南部的人而言太寬鬆,未來恐會產生不少流弊。

因此,行政院傾向採曾巨威版的建議,即依出售所得額,及資本利得課稅,所有自用住宅出售一律都有100萬元免稅額,超出的利得再分離課稅10%,亦即針對絕大多數的自用住宅都採取輕稅為原則。至於免稅額是否100萬元,稅率是否10%,可以有討論空間。

TOP


4房市冷 土增稅減少逾2.7萬件

作者: 吳泓勳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月12日 上午5:50

中國時報【吳泓勳╱台北報導】

財政部昨日公布4月全國賦稅收入,除了前4月土增稅額持續衰退8.6%外,總徵起件數也較去年同期減少超過2.7萬件,除了連續13個月負成長,也是金融海嘯以後最長的衰退期。

財政部統計處副處長許瑞琳表示,土增稅額有時會受大筆交易案牽動,但從件數來看,確實顯示房市交易冷淡。

此外,財政部也首次出現開徵飛機類奢侈稅案例,許瑞琳表示,這是由台中關進口,從課稅額31.5萬來看,應該是屬於較小型、低價的輕航機。

財政部昨日公布4月分全國稅收,單月稅收1026億元,累計今年前4月稅收4560億元,較上年同期增加250億元,年增幅5.8%。

展望今年稅收,許瑞琳表示,等到5月報稅季結束後,全年度稅收表現將會更明朗,但目前都在穩定成長的軌道上,僅前4月總稅收已超徵160億元,態度保持樂觀。

觀察前4月稅收表現,許瑞琳表示,跟去年同期比較,以綜所稅增加76億元、營所稅增69億元、貨物稅增56億元、營業稅增45億元較多;但證交稅、土增稅則呈現低迷,各自年減31億元。

許瑞琳更說,統計到前4月,包含總稅收4560億元、營業稅1010億元、貨物稅595億元都創歷年同期新高。4月開徵的使用牌照稅,也有望首度突破600億元大關。

從今年以來稅收也可看出進口車市特別火紅。觀察前4月汽車類貨物稅年增的21億元當中,進口車就貢獻18億元,增幅達到62.1%;從新車掛牌數看,1到4月進口車也年增8300輛,增幅19.8%,優於國產車小幅衰退0.5%。

 TOP


5南和興產交易 亞太置地多層次布局
2015-05-12 04:02:46 經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

亞太置地成功入主高雄最大資產公司南和興產,深入觀察其投資布局,可以發現過程出奇地複雜,連專業會計師都感到難以理解;市場上對此一交易是否具有陸資色彩也感到好奇,卻無法獲得回應。

香港商亞太置地在台北101大樓設有辦公據點,強調購入物業後,要更重視資產管理的質量和管理計畫,尤其房地產投資必須創造現金周轉,不能指望單靠融資,期待用房價的固定增長提供回報。

亞太置地為了取得高雄陳家的南和興產,先在馬來西亞成立「打狗(takau)控股公司」;打狗是高雄舊名,這家控股公司擺明是為了高雄特定物業而來。

打狗控股在台灣設立「德高置地第一」、「德高置地第二」、「德高置地第三」等三家公司,買進南和興產股權。之後再分別以10萬元設立達原、願興、致力、期昌四家公司,分別派出代表人擔任南和興產的五席董事。

專業人士指出,亞太置地用間接、間接再間接的方式,掌握高雄最大的資產公司南和興產,令人好奇。

資深建商表示,陸資規模龐大,分別在全球各地進取房地產市場,且大有斬獲。陸資喜歡最大、地標等獨特性的物業,南和興產在高雄有其鮮明定位,被視為陸資目標對象,早有耳聞。

TOP


6誠品買松菸 國內旅館買家三成是壽險

2015-05-11 10:54:04 經濟日報 記者葉憶如╱即時報導

IFrame誠品生活今宣布大手筆吃下台北文創文創大樓的商場和旅館部份BOT產權。

據了解,為搶攻陸客與日韓逐年成長的台灣觀光財,國內不少壽險集團與營建業者紛紛搶吃大餅,除了近年來大力攻進的國泰、富邦二大集團外,據不動產業者表示,國內上市櫃公司包括潤泰、皇翔、遠雄、力麒和京城建設,也紛紛投入商旅經營,或投資者以收購現有建物、舊商辦大樓,以改建、拉皮的方式進行,甚至是業者將現有資產改做飯店規畫。

信義全球資產表示,台灣終於能大賺觀光財,各方人馬都想方設法想吃到這塊大餅。觀察買方背景,則以壽險業比例最高(29.4%),其次投資、開發公司同列第二(23.5%),飯店業者則居第三(11.8%)。

國泰金融集團旗下建設公司2012年成立國泰商旅COZZI和逸,核心業務涵蓋飯店籌建、經營管理及飯店品牌發展,的據點,包括2013年7月台北民生館、10月台北忠孝館、2014年2 月台南西門館,及將於2015年6月開幕的高雄中山館。

富邦集團旗下不動產事業於2014年宣布成立富邦旅館管理顧問,並交由二董蔡明興大公子蔡承儒任董事,除將創立自有品牌飯店之外,並將運用盟策略與國知名飯店品牌簽定委託管理,擴展不同市場區塊的餐旅版圖,善用富邦集團底下不動產資源,估今年內在台北開業。台灣人壽(2833)董事長許舒博日前也說,公司積極尋求中小型飯店投資機會,但好的標的不太容易找。

信義資產表示,近幾年大型商用不動產中,旅館交易情況,歸納出幾項交易趨勢,旅館買家心中首選仍是北市、北市新興交易熱點轉往內湖、松山區,10億以下交易仍是主流。最後,追求長期穩定收益壽險買家,戰利品全在北市;而旅遊業者則進行飯店收購、執行一條龍策略。

TOP



1大魯閣 7月進駐台中新時代

2015-05-12 01:52 

中國時報 

黃天如/台北報導

繼高雄草衙道購物中心之後,大魯閣開發昨宣布,該公司已包租台中新時代購物中心30年,並且更名為「大魯閣新時代」,於7月1日起正式進駐。

 大魯閣開發總經理郭大睿表示,新時代目前年營業額約30億元,大魯閣有信心透過提升品牌力等經營策略的調整,將年營業額推向45億元。

 大魯閣原本的主力是傳統產業紡織,隨著新一代接班人及專業經理人接手,公司也開始轉向複合式商場經營。預計今年底完工的高雄大魯閣草衙道購物中心,是大魯閣轉型後的首宗旗艦型開發案;至於台中大魯閣新時代,則將是該公司初期以「輕資產、重營運」為經營方針的處女作。

 台中新時代購物中心位在台中後火車站,建築樓層自地下6層到地上11層,商場面積共約3萬6000坪,2001年起建之初原名德安購物中心,為德先公司所有;後來產權幾度易主,日前談定7月起由大魯閣以包租方式接手經營。

 郭大睿分析,除站體東移後,交通動線更順暢的火車站,未來台中高架化捷運也會經過新時代,因此,除了大台中的民眾,大魯閣新時代未來也有潛力吸引來自中彰投的消費者。

 他說,為讓大魯閣新時代更有競爭力,大魯閣開發將投資3億元,以一次性設計、3階段改造的方式,從硬體到軟體,賦予新時代全新的面貌;目標2017年改造完成後,大魯閣新時代年營業額將可上看45億元。

TOP


2裕隆進帳45億 開發案有錢了

2015-05-12 01:52 

中國時報 

黃琮淵/台北報導

車市萬里無雲,裕日車昨召開董事會,幾乎「梭哈」了手中現金,通過每股配發現金股息30元,總金額90億元,創下成立以來之最,持股五成的最大股東裕隆可望進帳45億元,新店舊廠開發案財源無虞。

 去年獲利飆上92億元,獲利稱霸上市車業的和泰車,也將配發10.5元的現金股息,創下歷史次高,相較於去年配12.6元,主要是因應今年起股利可扣抵稅額減半,因此去年股東會通過將配息率拉高至9成。

 裕日車副總李振成說,台灣銷售表現佳、轉投資大陸事業也穩定進帳,加上評估過近期無重大投資計畫,所以將近年未分配的累積盈餘拿來配息,獲得大股東裕隆及日產同意,發完股利後,手頭還有30多億元。李振成表示,過去幾年車市表現較差,配息保守,但隨著近年Tiida、Sentra、Livina等車款熱銷,本業將愈來愈好,且轉投資穩定進帳,因而傾向降低現金水位。

 裕日車去年稅後淨利65.24億元,年減10.63%,每股稅後淨利(EPS)達21.75元,其中轉投資大陸東風日產汽車,就貢獻高達72.4億元的業外收益,成為最主要獲利來源,得以寫下連續兩年賺逾兩個股本佳績。

 裕日車大手筆配息,母公司裕隆口袋「麥克麥克」,除了支應自主品牌納智捷開發外,主要將投入新店舊廠開發,目前計畫興建兩棟超高大樓,可望成為新北市的新地標,這也是裕隆自成立以來最大的造鎮計畫。

 裕隆主管指出,開發案容積超過10萬坪,現已與誠品及威秀影城簽訂合作意向書,今年底前可取得商業區建照、明年中開工,2020年底前營運,除了向銀行借款支應外,手頭上若能握有足夠現金,當然最好。

分享
 

TOP



3戴德梁行合併高緯環球

2015-05-12 01:51

 工商時報

 記者蔡惠芳/台北報導

 跨國商用不動產品牌,再度面臨一波洗牌。國際私募股權公司德太投資(TPG Capital)控股公司旗下商業不動產顧問DTZ戴德梁行,昨(11)日宣布,已達成合併高緯環球(Cushman & Wakefield Inc.)的交易案,金額達20億美元。合併後的公司,將使用高緯環球的品牌。台灣戴德梁行董事總經理顏炳立表示,戴德梁行台灣市占率可望因此而再擴大。

 戴德梁行宣布,高緯環球與DTZ戴德梁行達成最終的合併協議,成為全球最具規模的房地產服務運營商。

 至於合併後新公司的新任掌舵者,由世邦魏理仕(CBRE)前首席執行長Brett White負責。

 合併後的新公司,將以高緯環球品牌在市場上運營。收入將達55億美元,全球人員超過43,000名,為全球機構、企業及私人客戶管理物業面積達40億平方呎。

 戴德梁行母公司合併高緯之後,接下來是否台灣分公司也將會與設立在TAIPEI 101大樓的高緯環球台灣分公司進行合併?顏炳立表示,確實已接獲母公司緊急開會告知合併案一事,合併後戴德梁行可望在全球市場上,成為僅次於世邦魏理仕的第二大市占率品牌。至於台灣,業務並不會受影響,但合併後市占率也一定會擴大;有關接下來公司品牌名稱、會不會合併高緯環球台灣分公司?要由母公司進一步決定。

 高緯環球台灣分公司表示,目前尚未接獲台灣公司品牌、編制和人員要如何整併。不過高緯環球在北美洲市場是數一數二,美國紐約曼哈頓帝國大廈、世貿雙子星改建完成的One World等地標,都是由高緯負責物業管理和租賃,戴德梁行合併高緯之後,可望藉此完成攻占北美市場的一大塊拼圖,形成雙方資源互補。

TOP


4福星旅店搶橘色商機 積極拓點

2015-05-12 01:51 

工商時報 

記者曾麗芳/台中報導

看好台灣「橘色經濟」衍生的觀光旅遊商機,福星旅店集團已砸下重金、在全台各主要觀光景點周邊購地,積極布局「HOTEL 7」連鎖品牌飯店,目前飯店用地遍及台中市逢甲商圈、苗栗縣泰安溫泉區與九份等地,其中,泰安溫泉區就買下6甲土地;未來不排除透過購併現有飯店、擴大連鎖飯店的市場規模。

 福星旅店集團尤其看好台中逢甲商圈已成為台灣最大的觀光夜市,每年創造百億商機,帶動龐大的旅宿市場,因此,砸下5億元重金,在12期重劃區、近逢甲商圈福星北路上,打造總客房數62間的「HOTEL 7」飯店,今年2月農曆春節前夕正式開幕營運。

 由於「HOTEL 7」飯店走設計型旅店,營運以來,深受25至35歲、重視流行時尚的年輕族群青睞,同時吸引了來自香港與大陸的自由行旅客,平均住房率逐月明顯提升。

 福星旅店集團最近又在台中逢甲商圈周邊、12期重劃區漢翔路上購置370坪土地,預計明年斥資10億元(含土地成本)重金、興建擁有120間客房的「HOTEL 7」二館,主攻橘色經濟帶來的觀光旅宿商機,初步規畫將附設高檔健身俱樂部,平均住房價在3,500元至5,000元之間。

 其實,福星旅店集團背後兩大股東,分別是旗下擁有「昭盛52」連鎖旅店的昭盛開發公司董事長賴忠星,以及台中第七商業銀行前總經理蘇天佑二女兒、天智開發公司董事長蘇慧超,兩人共同集資4,000萬元創立福星旅店公司。

 其中,昭盛開發持股6成、天智開發4成,「HOTEL 7」品牌飯店為福星旅店集團的第1個飯店投資案。雙方攜手合作,由蘇慧超負責土地開發,「HOTEL 7」土地為天智開發所有;而賴忠星則負責經營管理飯店。

 蘇慧超表示,「雖然近黃昏、夕陽無限好」,台灣有一群退休的公教人員,年齡普遍在5、60歲之間,不僅體力好,且擁有經濟能力,這群「橘色經濟」持續成長中,成為國內觀光旅遊市場不容小覷的主力族群,福星旅店集團看準這群退休族群的消費實力,因此,「HOTEL 7」二館鎖定搶攻40多歲至60歲的退休族。

 10年前於台中市忠明南路打造「昭盛52」飯店、在台中旅館業名噪一時的昭盛開發公司董事長賴忠星表示,10年前抓住了時代趨勢、搭上商務旅館風行的潮流,如今舊建築改裝成商務旅店到處都是,市場競爭日益激烈。

 賴忠星進一步表示,「旅店市場已進入分流、分眾時代,HOTEL 7要走出不一樣的市場」,「HOTEL 7」要做連鎖品牌飯店,未來會有高檔溫泉飯店、輕Villa、高檔露營區等不同類型的飯店與旅宿,鎖定的都是「橘色經濟」衍生的觀光旅遊商機,目前已取得苗栗泰安溫泉區的2塊大面積土地,而九份土地正在整合中。

TOP